臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第1714號
原 告 朱燕玲
被 告 東旺不動產開發有限公司
法定代理人 陳永光
訴訟代理人 施家翔
陸文莉
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年4月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國107年6月間經由被告仲介，以新臺幣
（下同）520萬元向訴外人 莊瑞雲 購買所有門牌號碼桃園市
○○區○○路○○○號8樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，
原告並已給付被告服務費10萬4,000元。詎於107年7月4日交
屋後，原告將系爭房屋內某一和室房間之窗戶下方所黏貼海
報及不同款式壁紙處撕開後，竟發現牆壁及天花板角落有漏
水情形，嗣經原告聲請桃園市蘆竹區調解委員會調解後，原
告與莊瑞雲間達成以20萬元調解成立。而被告係以不動產買
賣居間為業，就系爭房屋是否漏水之重要資訊，應有調查及
據實告知之義務，然被告於買賣過程中並未告知房屋漏水一
事，更於系爭房屋之買賣契約所附不動產標的現況說明書（
下稱系爭現況說明書）上有關「本標的物是否有滲漏水情形
」載明「否」，致原告買受漏水房屋，顯有未善盡調查或告
知義務之故意或過失，且原告因此身心俱疲、痛苦異常。爰
依民法第571條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定
，請求被告返還已收受之仲介服務費10萬4,000元，並賠償
原告精神慰撫金4萬6,000元（2項合計15萬元）等語，並聲
明：被告應給付原告15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告銷售人員即訴外人陸文莉曾再三與屋主確認
系爭房屋有無漏水，屋主均稱系爭房屋並無漏水，且陸文莉
至系爭房屋現場看屋時亦未發現漏水，另於交屋前、屋主清
空房屋後，被告亦有請原告檢查系爭房屋，經原告確認後於
結案單上簽名，然原告卻於交屋後整修撕開壁紙發現牆壁有
水漬即單方認定係漏水，而屋主欲修繕或請專業人士前來鑑
定，但原告均不願意配合，並要求屋主賠償，最後屋主同意
以20萬元和解後，原告卻要求被告退還仲介服務費，被告自
無法同意等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其於107年6月間經被告仲介以520萬元之價格
向莊瑞雲購買系爭房屋，並於同年7月交屋，原告已給付被
告服務費10萬4,000元等情，有不動產買賣契約書、統一發
票等件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。至原告另
主張其於交屋後發現系爭房屋有漏水瑕疵，被告公司違反居
間仲介應盡之調查義務、據實告知義務，其得依民法第571
條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告返
還已收取仲介服務費及賠償精神慰撫金，則為被告所否認，
並以前詞置辯，本院茲就兩造間之爭點判斷如下。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
為民事訴訟法第277條前段所明定。原告主張系爭房屋之房
間牆壁及天花板角落有漏水情形，既為被告所否認，依前開
規定，自應由原告就此負舉證責任。經查，原告主張系爭房
屋漏水一情，無非係以現場照片、調解筆錄為據。惟觀諸原
告所提出現場照片所示之牆壁、天花板角落，雖壁紙撕開處
之牆壁、天花板角落有變黑之情，然並未有滲漏水之現狀（
見本院卷第63至65頁照片），故系爭房屋是否於交屋前即存
有滲漏水情形，尚屬不明，且漏水原因事涉專業，實非僅得
由數紙照片即得窺知，則原告欲以前開照片為其有利之認定
，尚嫌速斷。況原告於本院審理時自陳：現在是晴天，沒有
漏水，我不是專業，我不知道漏水原因，應該是雨水，我只
是把壁紙撕下，有水漬，我當下也沒有發現水在滴等語（見
本院卷第82頁背面），可見原告主張漏水情形亦僅係其個人
之主觀臆測，顯難盡信。至原告雖另曾與系爭房屋之賣方即
莊瑞雲就系爭房屋漏水瑕疵於桃園市蘆竹區調解委員會以20
萬元達成和解（見本院卷第7頁調解書），惟按稱和解者，
係當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契
約（民法第736條參照），故和解契約之成立與否，係屬雙
方當事人以終止爭執為目的而互相讓步所為之合意，並不以
當事人間之債權債務關係存在為必要，是本件系爭房屋之賣
方莊瑞雲縱與原告調解成立，亦可能僅為消弭紛爭而願意與
原告和解，尚不能據此推認屋主莊瑞雲坦承有漏水之情形，
故系爭調解書亦不能作為系爭房屋確存有漏水瑕疵之證明。
此外，原告復未提出其他之證據供本院審酌，自無從僅以原
告片面之說詞，即認系爭房屋於交屋前存有漏水瑕疵。
㈡再者，原告主張被告於買賣過程中並未告知房屋漏水，且於
系爭現況說明書上填載無漏水，應有未善盡調查或告知之故
意或過失，被告應返還仲介服務費及賠償慰撫金云云。惟：
⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託
人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將
不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不
動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約
書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意
或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連
帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26
條第2項分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之
契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力
或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託
人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及
信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及
償還費用，民法第565條、第567條第2項、第571條規定甚詳
。前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查
之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂
一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀
業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項
負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人
員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因
果關係等要件為必要。
⒉經查，莊瑞雲將系爭房屋委由被告公司仲介出售，原告亦委
託被告公司進行議價、締約，為兩造所不爭執，原告與被告
公司間應成立居間契約，被告公司之仲介人員應依上開規定
負有調查及告知之義務，固無疑義。然查，原告既不能證明
系爭房屋於交屋前即有漏水情形，業如前述，自難謂被告有
何未善盡房屋漏水之調查及告知義務之故意或過失。又系爭
房屋之賣方莊瑞雲於委託被告出售系爭房屋時，於填載系爭
現況說明書內其中第20項「本標的物是否有滲漏水情形」一
欄勾選「否」（見本院卷第6頁系爭現況說明書）之記載，
既與系爭房屋之現實情況並無落差，而被告之仲介人員亦已
依系爭現況說明書所填載之前述內容向原告解說，並於系爭
房屋買賣契約簽訂前數次帶原告至房屋現場查看，原告復自
承未於帶看期間發現系爭房屋有漏水（見本院卷第61頁），
則依據一般交易觀念，被告認為系爭房屋並未存有漏水瑕疵
，應認其已盡居間仲介之義務，而無違反善良管理人注意義
務之過失或故意。
⒊原告雖稱被告於看到該房間之牆壁貼有海報處有不同款式之
壁紙，且床與家具檔住，被告應有疑問及檢查義務有無漏水
云云，然原告於簽訂買賣契約之前曾多次至房屋現場看屋，
且其自承其至現場看屋時就壁紙、海報處沒有發現水漬或漏
水情形等語（見本院卷第61頁背面），而房屋牆壁貼有海報
及壁紙應屬裝潢之一部分，縱因現場家具等物品佔據，衡情
其外觀既無漏水之跡證，而原告復不能證明被告之仲介人員
有故意不告知之情事，應認被告之仲介人員於外觀檢查後應
已施予必要之注意，難認有未盡注意義務而生過失或故意之
情形。
㈢綜上，原告未能舉證證明系爭房屋於交屋前即存有漏水之瑕
疵，且被告於受託仲介原告買賣系爭房屋之過程，並無違反
其對委託人即原告所負之居間人義務，已如前述，則原告請
求被告返還已所收取之仲介服務費10萬4,000元，並賠償精
神慰撫金4萬6,000元之損害，均屬無據。
五、綜上所述，原告依民法571條及不動產經紀業管理條例第26
條第2項之規定，請求被告給付15萬元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由
，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本
件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年5月3日
桃園簡易庭法官彭怡蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月3日
書記官詹于君