臺灣臺北地方法院民事判決 105年度北建簡字第84號
原 告 許榮陽 即大象消防器材行
被 告 仁仁大廈管理委員會
法定代理人 孫治中
訴訟代理人 楊傳珍 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於106年9月28日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查原告起訴狀訴之聲明第1項原為：
「被告應給付原告新台幣(下同)48萬7,578元，及自支付命
令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
」，嗣於民國106年9月28日言詞辯論時變更訴之聲明為：「
被告應給付原告17萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。」，核屬減縮應受判決
事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於104年12月29日與原告簽訂消防改善
工程契約（下稱系爭契約），約定承攬總價為130萬元，迄
今被告遲遲不履行系爭契約，原告前於105年1月30日委請慕
義法律事務所寄發慕義律字第1051005001號存證信函函催被
告履行系爭契約，惟被告卻於105年2月5日函覆原告無法承
認系爭契約有效，爰依民法債務不履行法律關係請求被告賠
償原告所受之損害17萬元（包含已付工資定金12萬元、商譽
損失5萬元）等語。並聲明：被告應給付原告17萬元，及自
支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。
二、被告則以：被告前於104年12月10日公告為擬定改善消防設
備事，訂於同年月15日召集管理委員會會議，嗣管理委員會
會議作成決議於105年1月3日及9日召集105年度區分所有權
人會議以選定專家進行消防設備改善工程，區分所有權人會
議該會前，則由大樓總幹事即訴外人 杜德昌 訪業界專家3-4
家、價位約40-50萬元擬定比價表，供被告討論，惟原告與
被告前主任委員即訴外人 徐雨勝 竟未經被告討論、決議，亦
未經區分所有權人會議討論、決議，擅自於105年1月3日、9
日區分所有權人會議決議前，於104年12月29日與原告簽立
系爭契約，因公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用
部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有
權人會議之決議為之。」、第29條第2項規定：「…主任委
員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式
及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。
但規約另有規定者，從其規定。」、第37條規定：「管理委
員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人
會議決議。」，亦即管理委員會會議、管理委員執行職務及
其權限，應遵守上開規定，以避免公器私用或侵及全體區分
所有權人之權益及居家安全，是管理委員會會議、管理委員
所為法律行為違反上開規定，即屬違反法律強制規定而無效
。而被告之前主任委員徐雨勝未經區分所有權人會議決議即
與原告訂立系爭契約，其無權代表與被告簽立系爭契約之法
律行為，亦未經被告承認，且系爭契約亦未經前主任委員徐
雨勝之簽名或蓋章，依上開規定，系爭契約應屬無效，是原
告依據系爭契約請求被告負債務不履行損害賠償責任，應屬
無據。又原告僅係經營消防器材販售獨資業務，原告是否具
有消防設備師或消防設備士證書，且經主管機關許可得以經
營消防安全工程改善業務，亦未據原告提出說明，是若原告
無法提出說明，則其簽立系爭契約亦屬違反消防法第8條、
第9條之強制規定而無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張被告並未依系爭契約履行，原告自應依民法債務不
履行法律關係賠償原告所受之損害計17萬元等語；惟為被告
所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）系爭
契約是否有效？（二）倘為有效，原告依民法債務不履行法
律關係請求被告賠償計17萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）系爭契約是否有效？
1、觀諸系爭契約內容記載：「立書契約人：仁仁大廈管理委
員會（以下簡稱甲方）（即被告）、大象消防器材行（以
下簡稱乙方）（即原告）茲因乙方承辦甲方消防改善工程
，經雙方同意簽訂契約條款如下：…立合約書人甲方：仁
仁大廈管理委員會、代表人主任委員徐雨勝。乙方：大象
消防器材行、負責人：許榮陽」等語，立合約書人之甲方
部分並蓋有「仁仁大廈管理委員會」之印文（見105年度
司促字第11000號卷(下稱支字卷)第2頁），並參以證人徐
雨勝到庭證稱：我曾擔任被告之主任委員，擔任期間自10
4年1月至12月，系爭契約我有看過，是我簽立的，因為消
防局來公文說被告的消防設備2次檢查不合規定，限期被
告改善消防設備，我是主委，因牽涉到大廈的生命安全，
為防範消防事件，我就請總幹事訴外人杜德昌趕快找消防
業者，總共找了4家，請這4家以消防局規格來報價，後來
我從4家找資深經驗豐富的公司，所以才找原告談並且簽
約等語（見本院卷第98頁背面），可認系爭契約立合約書
人甲方代表人部分雖無主任委員徐雨勝之印文，然徐雨勝
當時係以被告主任委員員之身分與原告洽談並簽立系爭契
約。
2、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定：「管理委員會：指
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工
作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之
組織。」、同條例第36條規定：「管理委員會之職務如下
：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共
用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及
其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革
事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供
。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公
共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議
紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施
、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全
檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之
保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報
告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用
部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十
二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安
全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或
規約所定事項。」、同條例第29條第2項規定：「主任委
員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方
式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決
議。但規約另有規定者，從其規定。」。
3、查仁仁大廈前因室內消防栓設備放水壓力不足及自動撒水
設備放水壓力不足，經臺北市政府消防局（下稱北市消防
局）消防安全檢（複）查不合規定於104年11月23日限期
於104年12月22日限期改善，此有北市消防局限期改善通
知單在卷可稽（見本院卷第61頁）。而公寓大廈管理條例
第36條僅規定消防安全設備改善之執行由管理委員會為之
，是消防安全設備之改善方法依同條例第29條第2項規定
自應由區分所有權人決議為之。是徐雨勝雖係以被告主任
委員之身分與原告簽立系爭契約，已如前述，然因系爭契
約之簽立涉及消防安全設備改善方法之決定，本非屬管理
委員會職權之範疇，故被告有無與原告簽署系爭契約之權
利能力，尚非無疑。又縱被告有簽署系爭契約之權利能力
，然因系爭契約之簽立非屬被告職務之範疇，依上開說明
，自應經區分所有權人會議之決議為之，且因被告僅為區
分所有權人團體之代表機關，系爭契約實際係存在於原告
與區分所有權人之間，而被告之主任委員徐雨勝係在未經
區分所有權人會議決議之情形下自行與原告簽立系爭契約
，此情業經證人杜德昌證稱：我不是仁仁大廈之區分所有
權人，但我有擔任被告的總幹事，是因為當時的主委徐雨
勝叫我來擔任的。我有看過系爭合約，當初是因為仁仁大
廈的消防設備要改善，我有跟當時的主委徐雨勝報告消防
隊要我們改善消防設備，大樓的委員及住戶都知道，主委
要我找廠商來做規劃設計及報價，後來來報價的有4、5家
，是主任委員召集4、5家廠商談話，就廠商的價格及內容
做談論，又因為消防局限期改善的期限快到了，所以主委
就依據各個廠商所提條件之優缺點作決定，決定由原告施
作並簽約，簽約之前主任委員並沒有經過管理委員或住戶
的開會同意等語（見本院卷第97頁背面）及證人徐雨勝證
稱：關於改善仁仁大廈之消防設備，因為大家都有在工作
，且開會常常意見不合，不歡而散，無法集思廣義，我認
為管委會要達到結論遙遙無期，我怕發生火災，在未經區
分所有權人會議決議下，從4家找資深經驗豐富的公司，
所以才找原告談並且簽約等語（見本院卷第98頁背面）屬
實，堪認被告所為之行為應屬無權代表，又無權代表解釋
上類推適用關於無權代理之規定，自應經仁仁大廈區分所
有權人之承認始發生效力，然仁仁大廈區分所有權人已拒
絕承認系爭契約之簽立，並已決議委由訴外人華一消防工
程有限公司進行消防設備之改善作業，此有105年1月9日
仁仁大廈社區105年第2次區分所有權人會議紀錄、105年1
月15日被告105年1月份會議紀錄、仁仁大廈消防設備消防
局限期改善工程廠商報價一覽表及報價單等在卷可稽（見
本院卷第74頁、第76頁、第42至51頁），基上，可認系爭
契約並不發生效力。又系爭契約既為無效，則原告主張被
告有不履行系爭契約之情事而請求被告負損害賠償責任，
即屬無據。因此，關於爭點（二）之部分，即不再論述，
附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法債務不履行法律關係請求被告給付原
告17萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年10月24日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月25日
書記官蘇炫綺