臺灣屏東地方法院民事判決 109年度屏簡字第190號
原 告 江依鳳
訴訟代理人 陳慧錚 律師
被 告 昱森 建設有限公司
法定代理人 古奇玲
訴訟代理人 楊佳怡
上列當事人間請求減少價金事件，經臺灣橋頭地方法院橋頭簡易
庭以109年度橋簡字第31號裁定移送前來，本院於民國110年7月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣（下同）160,600元，及其中142,600元自
民國108年10月13日起，18,000元自109年6月22日起，均至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之64，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以160,600元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴
原請求：被告應給付原告142,600元，即自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本
件審理中，將訴之聲明變更為：被告應給付原告250,000元
，及其中142,600元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，另其中107,400元自擴張聲明
狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應
予准許。
二、原告主張：原告於107年6月23日與被告就門牌號碼屏東縣○
○市○○路○○○巷○○○號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基
地簽立不動產買賣契約，買賣價金225萬元（下稱系爭買賣
契約）。因系爭房屋有漏水情形，故兩造於系爭買賣契約中
註記衛浴上方有滲漏水，並約定被告應於交付系爭房屋前修
繕完畢等語。惟原告取得系爭房屋後，發現除系爭房屋衛浴
上方之滲漏水情形並未修復以外，其他如臥室上方天花板及
牆面亦多處出現滲漏水情形，故系爭房屋具有漏水之瑕疵，
且該瑕疵屬於重大，原告乃依民法第359條請求減少買賣價
金25萬元。又原告既已為減少價金之請求，被告即受有溢領
該部分價金之利益，且無法律上之原因。為此，原告依民法
第179條提起本件訴訟，並聲明如上開擴張後之聲明所示。
三、被告則以：被告雖應負責修繕系爭房屋，但原告請求之金額
過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度
，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文
。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常
交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用
或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者
為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例意旨參照）。
經查，兩造於107年6月23日就系爭房屋及其坐落基地簽立系
爭買賣契約，而因系爭房屋有漏水情形，兩造乃於系爭買賣
契約第9條約定：「擔保責任··本約標的物有滲漏水，共1
處，位置在衛浴上方，乙方（即被告）應於交屋前修繕完畢
··。」等內容，有系爭買賣契約存卷可考（見臺灣橋頭地
方法院109年度橋簡字第31號卷第11至13頁），復有系爭房
屋漏水照片存卷可稽（見臺灣橋頭地方法院109年度橋簡字
第31號卷第19至23頁），且被告對於系爭房屋存有漏水瑕疵
而應修繕之責乙事亦不爭執（見本院卷第35頁反面），堪認
系爭房屋於被告交付時確存有漏水情形無訛。審酌房屋之通
常效用即為供居住使用，倘有滲漏水之情形，自足影響居住
品質，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，否則不
動產說明書現況調查表即無將「是否有滲漏水情形」，明列
為賣方應告知之房屋現況之必要，是系爭房屋既有滲漏水情
形，自屬物之瑕疵無誤。
(二)原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金：
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35
9條定有明文。又民法第359條所規定請求減少價金權為形成
權之一種，其行使並不以得出賣人之承諾為必要，倘經買受
人合法行使，則買受人即不再負有減少價金額度之給付義務
，即得依不當得利規定，請求出賣人返還。經查，被告將系
爭房屋交付於原告時存有物之瑕疵，業如前述，原告自得依
前引條文請求減少買賣價金。本件原告主張修繕系爭房屋漏
水情形需花費25萬元，應以該金額作為減少價金之依據等語
，並提出匠星工程估價單乙紙為證據（見本院卷第14頁），
被告則抗辯該修繕金額過高等語。
2、經本院囑託社團法人屏東縣建築師公會進行鑑定，經該會指
派 周國郎 建築師鑑定，其鑑定結果略為：「··八、鑑定經
過情形：會同原告代表及被告代表於110年1月28日上午共同
至鑑定標的物現場會勘、拍照紀錄。檢視屋內情形如下：·
·(一)該戶靠東側及南側外牆及相鄰天花板均有水漬痕跡。
(二)大臥室靠東側及南側外牆面，室內牆面封木板刷漆，亦
有水漬痕跡。(三)大臥室靠南側牆面開窗左上角垂直裂縫及
右下角斜裂縫。(四)另原告現場表示，靠東側及南側外牆牆
面電氣插座受潮，使用時會爆火花，暫不敢使用。(五)據原
告現場描述本案直上四、伍層二戶同樣有外壁嚴重滲漏水問
題。亦曾針對外牆防水施作進行由頂層至本案樓層範圍作工
程估價。唯直上四、伍層房屋目前現為出賃中，該二戶原屋
主故較不積極處理漏水修繕問題。九、鑑定分析：(一)漏水
原因：屋齡約有39年，該棟建物靠東側及南側外牆，原外覆
之1：3水泥粉刷面層現況老舊龜裂，判斷已無防水效能，雨
水或濕氣由樓層施工接縫外壁滲漏至天花板及室內，故現況
天花板面及牆內出現水漬痕跡。(二)修繕方式比較：1.本案
房屋漏水鑑定標的物，位屬該棟中段樓層。若僅針對鑑定該
樓層滲漏外牆面予以施作防水修繕。考量水往低流屬性，則
無法完全阻斷水路產生，故建議防水修繕應由頂層面包覆起
至本案樓層，避免雨水、濕氣再由上方無防水效能外壁滲漏
至本案壁體、杜絕日後衍生爭議。2.阻斷雨水或濕氣由外牆
面滲漏至室內。依目前常見外牆防水施作方式及有優缺點列
表如下：··較常施作方式：外壁固定熱鍍鋅管骨材，外封
烤漆鋼壁板面材（俗稱穿鐵衣），優點：1.斷水效果佳2.防
水效期長3.工期短、說明，建物屬長期使用，故建議採用方
式。(三)漏水修繕合理施作方式：1.本案依調卷資料，建築
物東側靠鄰地，南側亦不到40公分近鄰地申請。(詳附件七
-2)，若不影響鄰房，防水施作應採無鷹架吊掛施工，及外
壁穿鐵衣施作較為合理方式。··外牆防水鐵衣施作工程費
：300,000元(說明：由頂層面包覆起至本案樓層··十、鑑
定建議：(一)本案依鑑定分析九(二)-1為阻斷水路產生，直
上方四層、伍層二戶其外牆防水鐵衣一併施作，其防水施工
價金合併計算··依比例分攤費用。(二)本案外牆內面業已
受潮，影響室內之電氣插座，確實有安全疑慮，相關電氣線
路需重新拉線更新，以維安全。(三)大臥室靠東側及南側牆
面，內壁現封裝修木板，業已受潮，干擾電氣插座管線。受
潮木板需拆除，根絕水氣再度干擾電氣座管。十一、鑑定結
果：··(一)外牆防水鐵衣施作（依1/3比例分攤）300,000
×（1+10％）÷3戶=110,000元。(二)室內漏水附屬整修費
46,000×（1+10％）=50,600元。合理修繕金額合計：110,
000＋50,600＝160,600元」等內容，有社團法人屏東縣建築
師公會110年3月10日屏縣建師鑑字第110025號函附之鑑定報
告書存卷可考（見本院卷第55至94頁）。本院審酌社團法人
屏東縣建築師公會指派之鑑定人周國郎建築師為專門技術人
員，且與兩造並無特殊情誼或怨隙，其所出具之鑑定報告，
係由其親赴現場勘察、實測，依其專業知識、經驗據以分析
推論研判所得，所為之鑑定結論亦無邏輯推論上之謬誤或悖
於科學論理法則之情事，自有相當之正確性及公信力，堪認
確係復原系爭房屋漏水狀態所需之必要費用，則以該修復費
用160,600元作為本件系爭買賣契約價金減少費用之依據，
應屬適當。又原告既已行使減少價金權，就減少之160,600
元範圍內，原告不再負有給付義務，被告所受領該部分金額
亦失其法律上依據，自應依不當得利規定返還予原告。
3、至證人即匠星工程工地主任 林浩宇 雖到庭結證稱：我有到系
爭房屋現場評估，系爭房屋的漏水點主要在兩間房間外牆，
我評估的施作範圍包含廚房、廁所及房間的外牆防水工程，
因系爭房屋老舊，外牆狀況不理想，如僅施作外牆，效力較
短，我建議內外牆均施作；前開25萬估價單並非所有項目均
與修繕漏水直接相關，其上所載「其他工程」1萬元係主臥
室櫃體協助搬運及防塵保護，用意在避免施作時灰塵損及傢
俱，「水電工程」是依據原告陳述「管線有漏水導致插座受
損」所作的報價，此工程尚未經儀器測施，「壁紙工程」是
因為我有見到原本的壁紙已經受潮，「塗料工程」我是評估
整間的粉刷，因為牆壁上有水痕等語（見本院卷第26至27頁
）。惟證人為原告單方尋找之估價廠商，其勘察現場時亦係
依據原告一方之說詞，未有予被告表示意見之機會，且其就
系爭房屋漏水修繕事宜先後開立二張估價單（見臺灣橋頭地
方法院109年度橋簡字第31號卷第39頁、本院卷第14頁），
二者金額差距甚大，考量前情，該估價單可信性自不若前開
屏東縣建築師公會出具之鑑定報告為高，是證人所述亦不足
為有利於原告之認定。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵規定及不當得利法律關係請求被
告給付160,600元，及其中142,600元自起訴狀繕本送達之翌
日即108年10月13日（見臺灣橋頭地方法院109年度橋簡字第
31號卷第46頁送達證書）起，18,000元自擴張聲明狀繕本送
達之翌日即109年6月22日（見本院卷第14之1頁）起，均至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應於准
許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為
原告預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年7月30日
屏東簡易庭法官林政斌
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年7月30日
書記官鍾嘉芸