臺灣臺中地方法院92年度重訴字第270號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院92年重訴字第270號民事判決

裁判日期：民國93年04月16日

裁判案由：給付價金

臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度重訴字第二七○號
原告麒發建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 劉進堂 律師被告庚○○住台中
己○○住台中戊○○住台中乙○○住台中丙○○住台中丁○○住台中共同訴訟代理人 蕭文濱 律師右當事人間請求給付價金事件，本院於民國九十三年四月二日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告庚○○應給付原告新台幣（下同）二百九十二萬六千三百四十四元，及其中
二百四十六萬三千一百七十二元自民國（下同）八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中四十六萬三千一百七十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告己○○應給付原告三百七十三萬三千四百三十二元，及其中二十萬元自八十
七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中三百五十三萬三千四百三十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告戊○○應給付原告三百一十二萬六千二百七十八元，及其中二十萬元自八十
七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中二百九十二萬六千二百七十八元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被告乙○○應給付原告一百三十九萬四千六百零四元，及其中三十一萬三千一百
七十二元自八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中一百零八萬一千四百三十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被告丙○○應給付原告三十一萬三千一百七十二元，及其中二十五萬六千五百八
十六元自八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中五萬六千五百八十六元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被告丁○○應給付原告二百五十四萬八千零二十七元，及自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈦原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
二、陳述：㈠被告庚○○分別於民國（下同）八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設
案ＢＢ１Ａ＋１Ｂ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號）與Ｂ１Ｃ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號）、八十七年十一月二十日向原告購買ＢＡ（門牌號碼為台中市○區○○路○○號十一樓）與ＢＡ（門牌號碼為台中市○區○○路○○號十二樓）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告庚○○並未將價金繳清，尚積欠新台幣（下同）二百九十二萬六千三百四十四元，及其中二百四十六萬三千一百七十二元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中四十六萬三千一百七十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告己○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案Ｂ１─３Ｅ
（門牌號碼為台中市○區○○路○○號）、八十七年十一月二十日向原告購買ＡＢ１Ｃ＋Ａ１Ｃ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號）與Ｂ７Ａ（門牌號碼為台中市○區○○路○○號七樓）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告己○○並未將價金繳清，尚積欠三百七十三萬三千四百三十二元，及其中二十萬元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中三百五十三萬三千四百三十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告戊○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案Ｂ１～３Ｄ
（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號）、八十七年十一月二十日向原告購買ＡＣ２（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號二樓）、ＡＣ３（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號三樓）與Ｂ６Ａ（門牌號碼為台中市○區○○路○○號六樓）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告戊○○並未將價金繳清，尚積欠三百一十二萬六千二百七十八元，及其中二十萬元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中二百九十二萬六千二百七十八元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被告乙○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案ＢＢ２（門
牌號碼為台中市○區○○路○○○號二樓）與ＢＢ３（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號三樓）、八十七年十一月二十日向原告購買ＡＣ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號十一樓之一）與ＢＢ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號十一樓之一）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告乙○○並未將價金繳清，尚積欠一百三十九萬四千六百零四元，及其中三十一萬三千一百七十二元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中一百零八萬一千四百三十二元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被告丙○○分別於八十七年四月二十日向原告購買麒發雙子星建設案ＢＢ（門
牌號碼為台中市○區○○路○○○號十三樓）、八十七年十一月二十日向原告購買Ｂ５Ａ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號五樓之一）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告丙○○並未將價金繳清，尚積欠三十一萬三千一百七十二元，及其中二十五萬六千五百八十六元自麒發雙子星建設案結清之最後一日即八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、其中五萬六千五百八十六元自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被告丁○○於八十七年十一月二十日向原告購買麒發雙子星建設案ＡＤ（門牌
號碼為台中市○區○○路○○○號十一樓之二）、ＡＡ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號十三樓之一）與ＡＤ（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號十三樓之二）等房屋，至遲應於交屋前給付全部價金，惟被告丁○○並未將價金繳清，尚積欠二百五十四萬八千零二十七元，及自八十七年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈦查原告為本件買賣契約之出賣人，被告等人為買受人，雙方簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭不動產買賣契約）原告已將上開房屋之所有權移轉予被告等人，被告等人自有交付約定價金予原告之義務，詎屢經原告催討，被告等人至今尚有如訴之聲明所示之金額尚未繳交予原告，原告爰依民法第三百六十七條規定，提起本訴訟請求。
㈧對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告等人所提原告與 利昇 房屋銷售企劃社即丙○○（下稱利昇企劃社）間之「
房屋銷售契約」，係為被告庚○○所偽造而屬虛偽。被告等人又謂利昇企劃社與建鎰營造有限公司（後改名為建鎰營造股份有限公司，下稱建鎰公司）已和原告結清屋款，原告否認之，被告等人自應就此有利於己之事實負舉證責任。
⒉原告為本件麒發雙子星建設案興建房屋之所有權人，是有關系爭房屋之買賣，
自應由原告與買受人訂立契約，方具法律效力，被告等人所謂原告無須自行與其等成立系爭買賣契約，實有可議之處。另由原告與建鎰公司間保證書第三條記載：「⑶‧‧‧俟工程完工交屋，承購戶之銀行貸款金額撥入甲方帳戶後‧‧‧」、第四條記載：「‧‧‧①不計利息部分：承購戶之自備款由甲方收取後再全數由乙方以工程或銷售名義開立發票全數向甲方申請之‧‧‧」觀之，所有房屋買賣之價金，皆須由甲方即原告收取後，建鎰公司所需之金額，再向原告申請，是原告並非為建鎰公司向被告求償。至於保證利潤部分，係日後麒發雙子星建設案結算時，建鎰公司須保證原告有四千萬元之利潤，若無，當須補齊予原告，若利潤超過四千萬元，原告自當將超過四千萬元部分給建鎰公司，此為解釋保證書之當然結果。而麒發雙子星建設案，至今根本尚未結清，被告等人所謂結清期為完工取得使用執照後半年，實無可能再依系爭買賣契約對其等有所主張云云，僅是依照契約上之說法，與實際情形不符。被告等人另謂原告之商業帳冊內，並未記載其等之應收帳款乙事，並不實在，蓋因商業會計帳冊係一「總帳」，只有登載被告等人欠款之總數，並未逐筆登載欠款之數目。至被告等向銀行辦理貸款所得之款項，並非匯入原告公司帳戶，而係入到其等之戶頭，再由其等支付予原告，迄今尚未完全繳清，併此敘明。
⒊房屋買賣必有「公契」與「私契」之別，「公契」必經雙方合意並持以向地政
機關辦理登記，縱使「私契」之契約內容有所缺漏，亦無礙於「公契」之效力，蓋由「公契」亦可證明雙方確有買賣契約之事實與合意，由此可知，縱使系爭買賣契約書之內容簡略、多處空白、立契約書人買方、賣方字跡均為同一人筆跡、原告未在契約書上用印等，惟「公契」既已成立，顯然當時兩造已有買賣之合意，是上述均無害於本件買賣契約之成立。又被告等人從未否認系爭買賣契約書上印文之真正性，從反面解釋，被告等人應是已承認印文之真正性，亦是承認系爭買賣契約書之內容，是系爭買賣契約應係經過被告等人之同意。
此外，倒填日期並非定為虛偽契約，兩造合意倒填日期，應解釋為兩造合意使契約自倒填日期起發生效力，蓋法律上並不禁止倒填日期之契約，而實際上，系爭房屋既是買清，想當然爾是在保存登記後，則日期倒填當然為被告等人明知，既是如此，被告等人所謂系爭買賣契約不可能以建物門牌作為締約內容，顯為原告倒填日期之虛偽契約云云，實屬無稽。況何以存在二份契約書，係因被告庚○○當時任職原告公司之副總，其利用職務之便，以極低之價格將系爭房屋出售予其妻被告乙○○、其子被告己○○與戊○○、其妹被告丁○○及被告丙○○等人，並簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭預售屋買賣契約），嗣為原告發現，要求被告庚○○以正常價格重新簽訂契約，遂有系爭買賣契約書，從而，被告等人原依照預售屋買賣契約書約定繳款，在系爭買賣契約書簽訂後，實際上並無法依此繳款，則其繳款記載乃延續預售屋買賣契約書之記載，是繳款記錄始與系爭買賣契約書不相符。至於停車位價格及記載之問題，非屬重要，因被告庚○○給予某程度上之優惠，亦不為過。
⒋再就個別系爭買賣契約書述之：⑴因不動產買賣契約為事後簽訂，且為倒填日
期，日期上難免會有瑕疵，惟該瑕疵並不足為契約係虛偽之證據。⑵就Ｂ１－３Ｅ房屋，原為被告庚○○之弟 蔡啟雙國 所購買，後改由被告己○○購買，依預售屋買賣契約書約定之價金為三百八十萬元，後另訂之系爭買賣契約書約定價金改為四百四十七萬元。⑶就Ｂ１～３Ｄ房屋，原預售屋買賣契約書約定之價金為四百萬元，係因被告庚○○壓低價格之結果，後另訂之系爭買賣契約書約定價金改為四百七十八萬元。⑷就Ｂ７Ａ與ＢＢ２房屋之價金雖已繳清，但尚欠瓦斯費、外水、外電之費用尚未繳清。⑸就被告丁○○之部分：系爭買賣契約之日期，非真實之締約日期，僅為契約雙方合意使契約自契約上所載日期發生發生效力，其上價金變動之日期，亦為契約雙方合意使契約自契約所載日期發生效力，況該變動之文字上有被告丁○○之印文，足證此為被告丁○○所同意。
⒌至於原告為何未積極追討，實因被告庚○○曾任原告之副總，在原告向其催討
時，其利用關係，一再拖延所致。又何以被告等人並未結清屋款，原告仍在此情形下，將系爭房屋過戶予被告等人，實係為令被告等人可向銀行辦理貸款所致，此點亦為被告等人所明知，是被告等人企圖以登記乙事，佐證其等已繳清屋款，委不足取。至被告等人以系爭買賣契約書第八條前段約定，指稱未依約繳交價金，即解除契約，惟對照該條前後段以觀，前段有關甲方即被告違約時之義務，有「即解除契約」之字樣；但相對於後段，有關乙方即原告違約時之義務，並無「即解除契約」之字樣，僅有「於解約時起」之字樣，顯然「於解約日起」所指乃係契約「解除權」之行使問題，則前段之「即解除契約」之字樣是否表示不繳錢為解除條件，依民法第九十八條之規定，推知當事人之意思，應係指原告於被告等人不買或不按約定日期付款時，原告有契約之「解除權」，而非指解除條件，此乃探求契約真意之當然結果，而原告行使解除權與否乃係原告公司之權利，自不待言。
三、證據：提出原告與被告庚○○間之不動產買賣契約書四份、原告與被告己○○間之不動產買賣契約書三份、原告與被告戊○○間之不動產買賣契約書四份、原告與被告乙○○間之不動產買賣契約書四份、原告與被告丙○○間之不動產買賣契約書二份、原告與被告丁○○間之不動產買賣契約書三份。被告庚○○向原告購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告庚○○繳款之轉帳傳票各乙份、被告己○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告己○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告戊○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告戊○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告乙○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告乙○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告丙○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告丙○○有繳款之轉帳傳票各乙份、被告丁○○向原告公司購買房屋之餘款未繳清之欠款統計表及原告公司內有關被告丁○○有繳款之轉帳傳票各乙份（均為影本）為證，並聲請訊問證人 陳文茂 。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一
百五十三條定有明文。查被告等並未與原告就買賣系爭房屋之事，互為表示意思，亦未於系爭二十份不動產買賣契約書所載期日，與原告公司之法定代理人甲○○，互相表示意思一致，並在系爭買賣契約書上簽章，是原告所提出之「不動產買賣契約書」並非真正，蓋：
⒈原告興建麒發雙子星集合住宅工程，係發包予建鎰公司承攬，並委託利昇企劃
社負責銷售，依該銷售合約書第三條約定得知，原告與利昇企劃社間乃約定「無餘屋之包銷契約」，結清期為完工交屋後六個月內。查於八十七年間麒發雙子星工程完工交屋後，利昇企劃社已將大部分之房屋售出，但結清前，仍有餘屋未售出，利昇企劃社遂於結清時，依前開約定，由利昇企劃社與建鎰公司買清餘屋，並與原告結清屋款，而指定登記予被告等人名下，由此可知，被告等人僅為登記名義人，與原告公司間並無系爭買賣契約存在。
⒉另若採原告與建鎰公司間係成立包建包銷之「保證書」，依該保證書第二條、
第三條及第八條之約定，由建鎰公司負責包建包銷，並負責保證利潤四千萬元，則原告只需向建鎰公司要求保證利潤四千萬元，其餘則由建鎰公司以原告名義全權運作，因此買賣契約之名義人雖為原告，然因其已借名予建鎰公司使用，實際上締約人則為建鎰公司，故原告公司無與被告等成立系爭買賣契約之合意，亦未參與系爭買賣契約之簽訂。況且結清期為完工取得使用執照後半年，原告對於建鎰公司已有保證利潤可資請求，實無可能至今再依系爭買賣契約對被告等人有所主張。再依原告內部之商業帳冊所載，原告公司於八十七年底就麒發雙子星工程「已實現利益」為七千五百二十六萬零七百七十二元，顯已超過保證利潤四千萬元，依該保證書第三條約定，尚應將超過之利潤歸還於建縊公司，而其中並無原告公司對被告等人之應收帳款之記載，亦足見兩造間確無系爭買賣契約存在。
⒊本件原告係依其所提出之「不動產買賣契約書」對被告等有所主張，則只需證
明兩造間確有就該不動產買賣契約內容有所合意即可，似無須另外主張「公契」（即另一契約，與本件顯屬不同之標的），至所謂「公契」，依原告主張乃指必經雙方合意並持之向地政機關辦理（所有權移轉）之內容，似指辦理不動產權利變動登記之「不動產所有權移轉登記契約書」，此乃屬「物權契約」，僅雙方就物權變動有所合意之契約，與發生物權變動原因之債權契約係屬二事，原告將之混淆主張，甚至稱契約日期應以公契日期為準為宜，不但無法證明原告所主張之系爭買賣契約為真正，更足證明兩造間並無系爭買賣契約之合意，而僅有物權變動之契約存在，則原告本其主張之「債權契約」為請求，顯無理由。再觀契約內容未依真實情節填寫，而有倒填日期之情事，即屬契約內容虛偽，原告本於內容虛偽之契約有所主張，不但於法無保護必要，亦有違當事人誠信原則，原告並稱倒填日期不一定就是虛偽契約，顯然不符論理法則及經驗法則，自無可採。
⒋就系爭不動產買賣契約書之共同部分觀之：被告等不明何以有系爭不動產買賣
契約書存在，且由其內容簡略、多處空白、立契約書人買方、賣方字跡均為同一人筆跡、締約日期只有八十七年四月二十日及八十七年十一月二十日、買賣標的包含停車位者同未包含者均無停車位之記載，及原告未在契約書上蓋章等荒謬情形觀之，加以本件麒發雙子星建設案，係採預售屋方式銷售，然在房屋興建完工並於八十七年五月二十五日完成第一次所有權登記（即保存登記）前，地政機關無從編定建物門牌，從而，預售房屋買賣雙方並無可能在保存登記前，即以建物門牌作為締約內容，此由系爭買賣契約書上「建物座落」欄，竟均明確記載買賣房屋之「建物門牌」可知，系爭買賣契約書應係於完成保存登記後原告倒填日期之偽造契約，並非真實。再就個別系爭買賣契約書觀之，有如後述之矛盾情形：
⑴被告庚○○之部分：
就ＢＢ１Ａ＋１Ｂ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，但遲至八十七年四月二十日始締結系爭買賣契約，本末倒置。②依系爭買賣契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號一○之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。
就Ｂ１Ｃ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，但遲至八十七年四月二十日始成立系爭買賣契約，本末倒置。②依系爭買賣契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號一二之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④據原告所提八十七年五月十六日轉帳傳票及所附明細，關於Ｂ１Ｃ（店Ｃ）＋ＢＢ１房屋繳款七十萬元，為林阿嬌所繳，顯與系爭房屋以被告庚○○為購屋及繳款人之情形不符。⑤八十七年六月二十三日轉帳傳票所附繳款明細Ｂ１Ｃ（店Ｃ）繳款一百三十五萬元，乃銀行貸款，不論依系爭買賣契約書第二條第四款約定及預售屋買賣契約書第七條第一款約定，均可知銀行貸款為買賣尾款，貸款撥付後，原告帳冊既記載受領銀行貸款，即無再有未繳清屋款情形。
就ＢＡ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，但遲至八十七年十一月二十日始成立系爭買賣契約，本末倒置。②依系爭買賣契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號二○之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④系爭房屋為 劉正木 所購買及繳交屋款，並非被告庚○○所購及繳交屋款。
就ＢＡ房屋：①八十七年十一月二十日締約時，竟未付定金或簽約金，直到八十八年一月二十九日，買方始繳付第一筆定金九萬元，不符常情。②依系爭買賣契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③原告請求被告庚○○給付遲延利息數額及起算日毫無依據，自無可採。
⑵被告己○○之部分：
就Ｂ１～３Ｅ房屋：①第一次繳款日為八十七年一月二十日，買方付五十五萬元，但遲至八十七年四月二十日始成立系爭買賣契約，本末倒置。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③原告於八十七年六月十一日即已將系爭房地過戶至被告名下，然該時依原告所提契約付款明細表，買方只付一百八十萬元，不足總屋款四百二十七萬元之一半，原告就剩餘屋款債權毫無保障，即辦理產權移轉，顯然不符常情。④不論依原告或被告所提之契約付款明細表，系爭房屋原告於八十七年六月二十三日時，共收到價金三百八十萬元，並無二致，然系爭買賣契約價金為四百四十七萬元，系爭預售屋買賣契約為三百八十萬元，締約日期為八十七年一月十九日，依後者系爭房屋買賣價金已經全部清償，原告始點交房屋。⑤於八十七年五月四日、六月二十三日，原告公司法定代理人甲○○均在系爭預售屋買賣契約書上蓋章收款。⑥本件買賣範圍包含地下室二樓編號二六號停車位，惟系爭買賣契約書上竟無停車位之記載。⑦由原告公司帳冊資料顯示，八十七年一月二十日有一筆七五八九八元入帳，摘要記載為Ｂ１Ｄ、Ｂ１Ｅ各三七九四九元，與被告所提契約記載八十七年一月十九日買方繳付「瓦斯費三七九四九元」相符。又原告公司八十七年五月四日帳冊顯示，確有一筆一○九、一四七元入帳，核與系爭預售屋買賣契約書記載該日買方繳付代書費之金額相符，但同日系爭買賣契約書之付款明細均無記載，與原告本身帳冊記載不符。
就ＡＢ１Ｃ＋Ａ１Ｃ房屋：①八十七年十一月二十日締約時，竟未付定金或簽約金，直到八十七年十二月三十一日買方始繳付第一筆定金二百七十萬元。且本件在繳付第一筆屋款前，即約定於八十七年十一月三十日至代書處辦理過戶手續，又原告竟於八十七年十二月十七日買方未付分文前，即已將系爭房地過戶至被告名下，顯不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號三四之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④原告之帳冊並無八十八年六月十五日轉帳傳票入帳四十萬八千元，至八十八年六月二十二日轉帳傳票有塗改繳款記載四十萬八千元，但其上並無蓋章，何人塗改亦未簽名，況該日雖有二筆現金入帳三百四十四萬元，亦無系爭房屋之繳款。
就Ｂ７Ａ房屋：①原告主張之買賣價金為二百四十二萬元，業於八十八年一月二十九日全數收訖。②八十八年一月二十九日之轉帳傳票同意帳戶四筆現金共一百一十萬元入帳，其中並無一筆二百四十二萬元之繳款，而被告己○○亦非繳款明細所示系爭房屋之承購人，該二百四十二萬元顯亦非其所繳交。③原告請求被告己○○給付之遲延利息數額及起算日毫無根據，自無可採。
⑶被告戊○○之部分：
就Ｂ１～３Ｄ房屋：①第一次繳款日為八十七年一月二十日，但遲至八十七年四月二十日始訂約。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號二五之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④據預售屋買賣契約書之約定，系爭房屋之總價款為四百萬元，惟依系爭買賣契約書約定總價款為四百四十七萬，依二者之付款明細記載，至八十七年六月二十三日均已繳付四百萬元，依前者，系爭房屋之價金已全部清償。⑤於八十七年五月四日、六月二十三日，原告公司法定代理人甲○○均在系爭預售屋買賣契約書上蓋章收款。⑥依預售屋買賣契約書上記載，八十七年一月十九日已繳付瓦斯費三七九四九元，與原告帳冊八十七年一月二十日記載相符。且代書費之金額，亦與八十七年五月四日原告帳冊上之一一六一四七元相符。⑦系爭房屋之原買受人為被告丁○○，並非被告戊○○。⑧依原告所提客戶欠款明細表，備註欄上之最後一筆八十八年十一月二十九日入帳五十八萬元，遍尋不著依據。
就ＡＣ２與ＡＣ３房屋：①系爭房屋於八十七年十二月十七日前，均未付分文即移轉所有權，不符常情。遲至八十七年十二月三十一日，始各繳付價金一百三十五萬元。②原告所提八十七年十二月三十一日之轉帳傳票記載三筆現金共一百二十七萬元入帳，但被告戊○○並非系爭房屋之承購人及繳款人，亦非轉帳傳票所附明細其餘房屋之承購人，自不可能由其繳交屋款。就Ｂ６Ａ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，繳付五十五萬元，但遲至八十七年時一月二十日始訂約。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號三之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④依系爭買賣契約書上之記載，八十七年十一月二十日締約時約定價為四百一十五萬元，惟同一份契約書上竟出現八十七年六月一日變更價金為二百六十二萬元之記載。⑤系爭房屋為訴外人 劉科成 所購及繳交屋款，而被告戊○○僅為登記名義人。⑥原告請求被告戊○○給付之遲延利息數額及起算日毫無根據，自無可採。
⑷被告乙○○之部分：
就ＢＢ２房屋：①據預售屋買賣契約書之約定，系爭房屋之總價款為三百二十萬元，惟依系爭買賣契約書約定總價款為三百三十萬元，依其所附付款明細之記載，均已全數收訖，並經原告公司法定代理人甲○○在預售屋買賣契約書上蓋章收款。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號十三之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④原告所提八十八年二月二十九日轉帳傳票上原無記載繳交系爭房屋屋款之情形，惟同一帳戶二筆現金共四百五十萬元，何以其中一百一十六萬元歸入系爭房屋。⑤原告請求被告乙○○給付之遲延利息數額及起算日毫無根據，自無可採。
就ＢＢ３房屋：①八十七年六月十一日過戶時，僅繳付二十萬元屋款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號十四之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④據預售屋買賣契約書約定系爭房屋之總價款為三百二十萬元，惟依系爭買賣契約書約定總價款為三百三十萬元，但依前者被告乙○○實已繳清屋款，並經原告之法定代理人於前者所附之繳款明細上蓋章收款。⑤原告所提八十八年一月二十九日轉帳傳票記載，同一帳戶共入款一千一百萬元，但被告乙○○非其餘房屋之承購人，無可能由其繳款屋款。此外，原告與被告乙○○間關於ＢＢ２與ＢＢ３房屋，係於「八十七年四月二十五日」成立預售屋買賣契約，系爭房屋總價款為三百二十萬元，然原告所提之系爭買賣契約書上之締約日期為「八十七年四月二十日」，縱認前「八十七年四月二十日」之系爭買賣契約書為真，亦被後「八十七年四月二十五日」之預售屋買賣契約書所取代。
就ＡＣ房屋：①系爭買賣契約書約定，系爭房屋之總價款為二百六十五萬元，但被告乙○○僅繳付一百七十三萬元即移轉所有權，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③原告所提八十七年十二月十五日轉帳傳票及所附款款明細原係繳交Ａ店Ａ承購人 廖德豐 屋款四十三萬元，但原告自行改為繳交系爭房屋之屋款。④原告所提八十七年十二月三十一日轉帳傳票記載，三筆現金共一千二百七十萬元，其中並無一筆一百三十萬元之繳款，則何以將其中一百三十萬元歸入系爭房屋所繳屋款，原告並未說明理由。
就ＢＢ房屋：①系爭買賣契約書之締約日為八十七年十一月二十日，然八十八年一月二十九日移轉系爭房屋所有權之同日，始收到屋款二百四十二萬元，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號二二之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④原告所提八十八年一月二十九日轉帳傳票記載，同一帳戶四筆入款一百一十萬元，其中並無一筆二百四十二萬元之繳款，何以其中將二百四十二萬元歸入系爭房屋所款屋款，又被告乙○○亦非其餘房屋之承購人，自無可能由其繳交屋款。
⑸被告丙○○部分：
就ＢＢ房屋：①第一次繳款日為八十五年十月一日，繳付五十五萬元，但遲至八十七年四月二十日始締結系爭買賣契約書，本末倒置。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③至八十七年十一月十七日系爭房屋移轉所有權時，僅繳付屋款一百一十二萬元，不符常情。④本件買賣範圍包含地下室二樓編號二四之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。⑤原告所提收款記載表上記載承購戶及繳款人為 李德修 ，非被告丙○○。⑥原告所提八十七年十一月十九日轉帳傳票及所附繳款明細所載，已繳付尾款二百五十萬元，系爭房屋屋款顯已繳清。⑦八十八年二月二十九日轉帳傳票上原無記載繳交系爭房屋屋款之情形，且被告丙○○並非其餘房屋之承購人，自無由其繳款屋款之可能。
就Ｂ５Ａ房屋：①八十七年十一月十七日已過戶，惟八十七年十一月二十日始締結系爭買賣契約書，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號一一之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④原告所提收款記錄表上記載，承購戶及繳款人為 郭碧珍 ，非被告丙○○，且繳款日為八十五年九月二十四日，與原告轉帳傳票及契約所附繳款明細並不相符。
⑹被告丁○○之部分：
就ＡＤ房屋：①八十七年十一月二十日始締約，但八十六年一月二十八日已繳款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③系爭買賣契約書於八十七年十一月二十日締結時，約定系爭房屋之總價款為四百一十三萬元，惟同一契約書上竟出現八十七年六月一日變更價金為二百八十五萬元之記載。④原告所提收款紀錄表上並無系爭房屋之繳款記錄。就ＡＡ房屋：①八十七年十一月二十日締結系爭買賣契約書，但八十五年十月一日即繳款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③本件買賣範圍包含地下室二樓編號二八之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。④系爭買賣契約書於八十七年十一月二十日締結，約定系爭房屋總價款三百六十萬元，同一契約書上竟出現八十七年六月一日變更價金為三百一十九點五萬元。⑤原告所提收款記錄表記載，系爭房屋為被告己○○所購及繳款，與被告丁○○無關。
就ＡＤ房屋：①八十七年十一月二十日締結系爭買賣契約書，但八十七年四月九日即繳款，不符常情。②依該契約書第二條付款辦法只分四期付款，然其所附付款明細顯與第二條約定不符，足見雙方並未依照系爭買賣契約履行。③八十七年十二月十七日系爭房屋移轉所有權時，僅繳付二十萬，不符常情。④本件買賣範圍包含地下室二樓編號三一之停車位，惟系爭買賣契約竟無買賣車位之記載。⑤收款記錄欄無被告丁○○繳款紀錄。
㈡縱認被告等人確有積欠原告屋款四年以上未清之情事，則何以原告未積極向被告
等催討？又為何原告會違反房屋買賣常規，在買受人尚未繳清鉅額屋款前，即將房屋過戶予被告等名下？此觀系爭買賣契約書第二條第四款約定「以尾款付清日為正式交屋日」、第六條約定「甲乙雙方並約定『尾款付清日』將房屋騰空交予甲方」，足見「尾款付清」為交屋之條件。查本件系爭房屋，早於八十八年三、四月間，已因原告與實際仲介及買清餘屋之利昇企劃社結清屋款，而將系爭房屋點交予利昇企劃社，由系爭企劃社已經點交之事實，可推知系爭企劃社確已付清屋款，否則原告豈願點交房屋，由此亦知，被告等從未依系爭買賣契約書所附之繳款明細表上之日期，繳交屋款予原告，該繳款記載並不實在。再依系爭買賣契約書第八條約定，以買方不按約定日期付款為「解除條件」，今若系爭買賣契約書為真正，原告自可直接沒收已繳價金，且無須將系爭房屋點交，亦無必要至今始為催討，而系爭買賣契約，參照民法第九十九條第二項規定，既已因解除條件成就而失其效力，原告本於該已失效之契約對被告等人有所主張，顯無理由。
三、證據：提出麒發雙子星工程合約書乙份、房屋銷售合約書乙紙、本院另案八十九年重訴第一一七六號原告所提答辯狀㈠乙份、原告與建鎰營造間保證書乙份、本院另案八十九年重訴第一一七六號原告所提答辯狀㈡乙份、建物登記謄本乙份、預售屋買賣契約書乙份、庚○○建物所有權狀三紙、己○○建物所有權狀二紙、Ｂ１～３Ｅ預售屋買賣契約書乙份、原告帳冊資料二紙、戊○○建物所有權狀二紙、Ｂ１─３Ｄ預售屋買賣契約書乙份、戊○○建物所有權狀二紙、ＢＢ２與ＢＢ３預售屋買賣契約書乙份、乙○○建物所有權狀乙紙、丙○○建物所有權狀二紙、丁○○建物所有權狀二紙、原告公司帳冊資料乙份、本院八十九年度重訴字第一一七六號筆錄乙份、原告另案所提之印信交換單乙紙（均為影本）為證，並聲請命原告提出八十七年商業帳冊及二十份不動產買賣契約書之原本，聲請訊問原告本人甲○○。
丙、本院依職權調取利昇企劃社請求麒發建設股份有限公司（即本件原告）給付報酬金案件民事判決（一審為本院八十九年度重訴字第一一七六號、二審為臺灣高等法院臺中分院九十年度重上字第一二三號）。
理由
一、本件原告起訴主張：其為本件買賣契約之出賣人，被告等人為買受人，雙方簽訂系爭不動產買賣契約書，茲原告已將上開房屋之所有權移轉予被告等人，被告等人自有交付約定價金予原告之義務，詎屢經原告催討，被告等人至今尚有如訴之聲明所示之金額尚未繳交予原告，原告爰依民法第三百六十七條規定，請求被告等人給付等語。
被告則以：原告興建麒發雙子星集合住宅工程，係發包予建鎰公司承攬，並委託利昇企劃社負責銷售，雙方並簽訂有「房屋銷售契約」，依該銷售合約書第三條約定得知，原告與利昇企劃社間乃約定「無餘屋之包銷契約」，結清期為完工交屋後六個月內。查於八十七年間麒發雙子星工程完工交屋後，利昇企劃社已將大部分之房屋售出，但結清前，仍有餘屋未售出，利昇企劃社遂於結清時，依前開約定，由利昇企劃社與建鎰公司買清餘屋，並與原告結清屋款，而指定登記予被告等人名下，被告等人僅為登記名義人，與原告公司間並無系爭買賣契約存在。再被告等人並未與原告就買賣系爭房屋之事，互為表示意思合致，並在系爭買賣契約書上簽章，是原告所提出之「不動產買賣契約書」並非真正，且本件原告所主張之系爭不動產買賣契約，其買賣流程與交易方式均與經驗法則不符，亦足見系爭不動產買賣契約並非真正，是被告等人僅是登記名義人，並未與原告成立系爭不動產買賣契約，原告之請求實無理由等語資為抗辯。
二、本件原告主張其為買賣契約之出賣人，被告等人為買受人，雙方簽訂系爭不動產買賣契約書，原告已將上開房屋之所有權移轉予被告等人，被告等人至今尚有如訴之聲明所示之金額尚未繳交予原告等情，被告等人除否認與原告間有締結系爭不動產買賣契約之合意外，對於系爭不動產買賣契約書上之買受人印文為真正並不爭執，並有卷附系爭不動產買賣契約書二十份及上開不動產之建物所有權狀為證，則原告主張其為本件買賣契約之出賣人，已將系爭不動產移轉登記予被告等人之事實，自堪信為真實。從而，本件兩造之主要爭點乃在於兩造間是否有成立系爭不動產買賣契約之意思合致？被告等人抗辯其只是配合利昇企劃社與原告間之「房屋銷售契約」擔任登記名義人，與原告間並無買賣契約存在是否屬實？
三、本件被告等人抗辯其只是配合利昇企劃社與原告間之「房屋銷售契約」而擔任登記名義人，與原告間並無買賣契約存在等語，原告則否認「房屋銷售契約」之真實性，並主張該「房屋銷售契約」乃被告庚○○所偽造，並非真正等語。則本件首應審酌者為該「房屋銷售契約」是否確實存在，即利昇企劃社與原告間是否有該銷售關係存在？經查：
㈠在於利昇房屋仲介有限公司（即利昇企劃社之前身，代表人為本件被告乙○○
）請求被告麒發建設股份有限公司（即本件原告）給付報酬金案件中（下稱該給付報酬金案件），本件原告對於利昇企劃社於該案主張其推出之「麒發雙子星」房屋，均由利昇企劃社代銷完畢，總計房屋總價為三億二千二百一十萬二百五十九元，本件原告並曾簽發受款人為利昇企劃社之支票給利昇企劃社，均獲兌現，共計一千六百四十一萬六千六百二十元等情並不爭執，並有廣告單一份、銷售現場照片二紙、麒發雙子星銷售收入明細表、已付代銷費用明細表各一紙、統一發票三十紙等附於該案一審卷宗可稽，則在該案件中，利昇企劃社主張本件原告推出之「麒發雙子星」房屋，均由利昇企劃社代銷完畢等情，自堪信為真。
㈡被告等人主張利昇企劃社與本件原告曾於八十五年八月十九日簽立系爭銷售契
約，此有房屋銷售合約書一份為證（見本院卷第一卷第一六九頁），原告對於爭銷售契約上有關本件原合公司大小章之真正固不爭執，惟辯稱系爭「房屋銷售契約」係被告庚○○所偽造云云。然查，在上開給付報酬金案件中，本件原告辯稱：系爭銷售契約係證人庚○○利用持有本件原告公司大小章，未經其授權，而與利昇企劃社為通謀虛偽之意思表示所簽訂云云。惟在該案中證人即利昇企劃社負責人丙○○證稱：簽訂銷售合約書的條件是我與甲○○、蔡副總（即庚○○）談的，．．．銷售合約書是蔡副總拿到企劃社給我和保證廠商（即建鎰公司）蓋章，當時保證廠也有在企劃社．．．金寶華廈的案子簽約過程也是．．．」等語；原告公司前任副總經理即證人庚○○證述：「．．．銷售條件是甲○○與丙○○及保證廠商三方談的，當時我有在場．．．」等語；訴外人建鎰公司總經理即證人 廖柏祿 證稱：「．．．是兩造間已經先談好條件，正在討論時有告訴我，但當時兩造是何人在討論，我不在場不清楚，丙○○小姐是將他們的條件傳真給我．．．我就用印將契約交回給陳小姐」等語，又依證人丙○○及庚○○之上開證述，並參以證人廖柏祿所證：「（問：當初簽立銷售合約書內容是與何人討論過？簽立經過如何？）建鎰公司是承攬麒發公司大樓的興建工作，我當時能夠承攬是透過丙○○的，．．．是利昇先接了銷售案子後才介紹我做工程，所以我們才在後來為他們的銷售作保證。．．．因他們銷售在先，我才承攬，．．．我做保證時我知道這回事，他們之前就已經再做銷售，就我知道的情形他們也賣得不錯。」「是工地已經在銷售，我才簽工程合約書．．．」等語，堪認利昇企劃社確有為上訴人推出之「麒發雙子星」進行銷售之意思至明，則利昇企劃社既有銷售「麒發雙子星」之意思，並有銷售之事實，且建鎰公司亦有擔任系爭銷售契約保證廠商之真意，自難謂系爭銷售契約係屬虛偽。又本件原告復未能提出其他確切之證據證明系爭銷售契約係由證人庚○○所偽造，且在上開案件中，本件原告固不否認系爭銷售契約上上訴人公司大小章之真正，惟否認有授權證人庚○○簽立系爭銷售契約云云，然本件原告既無法證明系爭銷售契約係證人庚○○與利昇企劃社通謀虛偽意思表示所簽立，亦無法證明證人庚○○並未經授權而簽訂系爭銷售契約，再參以利昇企劃社確實將本件原告推出之「麒發雙子星」房屋代銷完畢等情，則本件原告與利昇企劃社間存在有系爭銷售契約之債權債務關係，應認為真實，本院八十九年度重訴字第一一七六號及臺灣高等法院臺中分院九十年度重上字第一二三號判決亦同此認定，有該案判決書各一份附卷可憑。
㈢是依前述，本件原告主張其與利昇企劃社間之「房屋銷售契約」並不存在云云
，並不可採，則依該「房屋銷售契約」第一條約定：「麒發雙子星房屋銷售案甲方同意全部授權由乙方代為銷售。」、第三條約定：「銷售期限為本案完工交屋後六個月內結清，如有餘屋則由乙方與保證廠商（建縊營造有限公司）及建縊營造之再保廠商共同買清之。」由此觀之，原告授權利昇企劃社代為銷售麒發雙子星之房屋，且約定房屋之銷售如有餘屋情形，由利昇企劃社與建縊公司及其再保證廠商共同買清之，其銷售期限定為本案完工交屋後六個月內結清，該契約內容著重於利昇企劃社與建縊公司有義務將麒發雙子星之房屋全部銷售完畢，並要求於完工交屋後之六個月內結清買賣價金，則被告等人辯稱其只是配合利昇企劃社與原告間之「房屋銷售契約」擔任登記名義人，與原告間並無買賣契約存在等語，自非虛妄之語。
四、次查，被告丙○○、乙○○為利昇企劃社之前後負責人，被告乙○○為被告庚○○之妻，被告己○○、戊○○為被告乙○○之子，被告丁○○為被告庚○○之妹，被告間與利昇企劃社間均具有密切之親友關係，為兩造所不爭執。又原告聲請命被告等人親自到庭陳述，被告庚○○陳稱：我只是同意把名字借給利昇公司登記為房屋名義人，並不是真正要買房子。．．．，後來的錢也都不是我繳的，足證這些資金都不是我出的，我確實沒有買賣的意思等語。被告己○○陳稱：我從來沒有看過該份買賣契約書，我不確定上面的印章是否是我的，．．．本件事情可能跟我母親乙○○有關係，我有印象的是我母親乙○○有打電話回來請我去對保，我有去對保過一次，但用意是什麼我確實不是很清楚，我不知道這件事情所以我也沒有付款等語。被告戊○○陳稱：對於這件事情我不清楚，該份契約書上的印章是不是我的，我沒有辦法確定，可能是我母親因為仲介、銷售的緣故才會這樣子，之前我媽媽有一次請我去做對保，我有去對保，至於對保的目的我就不清楚了，跟誰簽約我也不曉得，我也沒有付錢，我也不知道我的名下有沒有房屋的貸款，這件事情可能是我母親經手的，我並不是很清楚等語。被告丁○○陳稱：買賣契約書上的印章應該是我的沒有錯，但是名字不是我簽的，當初是乙○○說要借我的名字去登記，後來又叫我去跟銀行對保，．．．這三間我沒有繳錢買房子，契約跟誰簽的我也不知道，這些事情事我兄嫂乙○○處理的，我只有配合去辦對保，其他的事情我都不清楚等語。被告乙○○陳稱：我是利昇房屋的負責人，我自己的契約的印章是我蓋的，被告庚○○、被告己○○、被告戊○○、被告丙○○、被告丁○○五人的章都是我幫他們去蓋的，．．．被告丙○○、庚○○二人有同意我借他們名字作登記，至於被告丁○○、己○○、戊○○我沒有徵詢他們的同意，但他們五個人對保時都有同意去對保，對保的目的是要辦房貸．．．（契約是跟何人簽立的？）這二十份契約都是我處理的，印章也是我親手蓋的，會簽這二十份契約是因為原告公司的會計師說簽證憑證要用，所以陳文茂及甲○○來要求我幫他們簽立這個契約，因為我們這一批房子都已經付清還款，而且過戶完成，所以才會蓋章在契約上面，．．．，不動產的買賣契約書是我在利昇的雙子星銷售中心（當時是丙○○成立的利昇企劃社）跟他們承辦人員（即丙○○利昇企劃社的人）簽立的，利昇企劃社會把契約書交回原告公司用印，我是後來才加入利昇企劃社，這二十戶裡面其實是有十四戶是餘屋，有六戶早就付款完畢過戶完成，這十四間的餘屋我都用現金或丙○○的支票付款給原告公司，當庭提出房屋銷售合約書影本乙紙，我會結清是依據這銷售合約書等語（以上見本院九十二年十二月十一日準備程序筆錄）。本院觀之被告間之供述均指稱系爭買賣契約是由擔任利昇企劃社負責人之乙○○出面簽訂，此部分亦為原告所不爭執。又證人即原告之財務副理陳文茂亦到庭證稱：預售屋買賣契約書是被告庚○○（即原告公司當時的副總）跟其他被告所簽的，以被告乙○○的部分為例，預售屋買賣契約當時寫的時候，是寫兩戶，只賣三百多萬，當時價值與市價不相當，被告庚○○後來回到公司報告，原告公司才知道這些情形，並且不同意以這樣的價格出售，至於預售屋買賣契約上原告公司的大小印，是因為當時都是由被告庚○○保管，所以都是由被告庚○○自己用印的，所以後來才簽了新的不動產買賣契約書，新的不動產買賣契約書上的日期比實際寫契約書的日期早，那是因為契約書本身是後來才填的，．．．（原告公司是否有授權庚○○訂預售屋買賣契約？授權範圍有無包括房屋買賣價格？）有，所以才會將大小印交給他，也有授權他就房屋買賣價款的金額作決定，．．．（證人是否知道該二十份契約書，締約當事人是否親自締約？）這二十份契約書都是庚○○給我的，所以我不知道締約當時的實際狀況，另外原告公司法定代理人甲○○也沒有在現場，（這二十份契約書的繳款明細表是誰填寫？）是庚○○將買賣契約書拿來時，就已經寫好了，繳款明細上部分的繳款日期是早於不動產買賣契約書所載的簽訂日期等語（見本院九十二年六月十日準備程序筆錄）。則由被告等人與證人陳文茂之證述，可知系爭買賣契約竟由原告授權被告庚○○與其妻乙○○簽訂，且繳款明細已先填寫完畢，其交易流程顯與常情不符，已難信為真實。再者，本院姑不論本件個別契約內容違反常理之處（詳見事實欄被告陳述），僅綜觀系爭不動產買賣契約書之共同部分，依系爭不動產買賣契約書之記載，除無原告公司及其法定代理人甲○○之印文外，並存有之締約日期僅為八十七年四月二十日及八十七年十一月二十日、繳款日或記載兩造合意變更價金金額之日期先於締約日、付款明細與契約約定不符、無停車位記載、原告之轉帳傳票及所附明細之承購人或繳款人與契約買受人不符之現象、系爭房屋所有權已移轉但尚未繳清屋款等等不合理情形，已違背契約真正之應有常態，尚非原告以本件買賣契約之當事人係其公司之副總經理即被告庚○○與其親友買受故與一般交易有別，以及系爭不動產買賣契約存有「私契」與「公契」之別，且因系爭不動產買賣契約為事後簽訂，且為倒填日期，日期上難免會有瑕玼，該與交易常情不符之瑕疵不足做為契約虛偽之證據云云足以說明，由此足見被告等人辯稱其未有與原告簽立系爭不動產買賣契約之意思合致等語，應可信為真實。
五、又原告以系爭房屋之所有權業經移轉登記予被告等人，主張由兩造間存在所有權讓與合意之物權契約，推論兩造間存在系爭買賣契約云云。惟按債權契約與物權契約不同，前者係發生債之關係為目的之要因行為，後者之目的則在使物權直接發生變動，以避免法律關係趨於複雜，影響交易安全，乃使之獨立於原因行為之外而成為無因行為（最高法院八十八年台上字第一三一○號判決參照）；再參以物權行為有獨立性及無因性，即物權行為與債權行為係互相獨立的，移轉物權之契約成立，只能證明有移轉物權之合意，不能認為物權契約所載移轉原因之債權契約已成立（最高法院八十七年台上字第二一三八號判決參照），本件如同前述，應以被告等人辯稱其未有與原告簽立系爭不動產買賣契約之意思合致，其僅是登記名義人，並未與原告成立系爭不動產買賣契約為可信，則參諸前開說明，自不得僅以被告同意擔任登記名義人，系爭不動產業已移轉予被告等人，即遽認原告與被告間存有系爭買賣關係，是原告前開主張亦不足採信。
六、綜上所述，本件應以被告等人抗辯其未有與原告簽立系爭不動產買賣契約之意思合致，其僅是登記名義人，並未與原告成立系爭不動產買賣契約為可信，則尚不能認為系爭不動產買賣契約確實存在於原告與被告等人之間，則原告主張依不動產買賣之法律關係，訴請被告等人給付如其聲明所示之金額及利息，為無理由，應予駁回，又其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十三年四月十六日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官王金洲~B法官洪堯讚右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年四月十六日~B法院書記官