裁判字號：臺灣高等法院88年上字第1441號民事判決
裁判日期：民國89年11月14日
裁判案由：返還空地等
台灣高等法院民事判決八十八年度上字第一四四一號
上訴人丙○○
甲○○乙○○共同訴訟代理人 姜志俊 律師被上訴人丁○○住台北市○○○路○段○○巷○○弄○號訴訟代理人 陳垚祥 律師
莊瑞雄 律師 莊春財 住台北市○○○路○段○○巷○○弄○號右當事人間請求返還空地等事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三十日台灣士林地方法院八十六年度訴字第一一九○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決主文第一項及第二項之訴部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人丙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號內如原判決附圖Ｂ所示水泥空地及Ｇ所示平台上之可移動欄架移除，並將前揭空地返還予被上訴人及其他共有人全體；及不得在該空地上再為妨阻行為。
上訴人乙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號內如原判決附圖Ｃ所示水泥空地上之可移動欄架移除，並將前揭空地返還予被上訴人及其他共有人全體；及不得在該空地上再為妨阻行為。
被上訴人其餘備位之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人丙○○、乙○○負擔。
本判決第三項及第四項於被上訴人分別以新台幣伍拾伍萬元、新台幣壹拾捌萬元供擔保後，均得假執行。但上訴人丙○○、乙○○如於假執行程序實施前，各以新台幣壹佰陸拾伍萬陸仟元、新台幣伍拾參萬貳仟元預供擔保，均得免為假執行。
被上訴人其餘備位之訴假執行之聲請駁回。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
（一）原判決不利上訴人之部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）被上訴人備位之訴駁回。
（四）如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人於原審提出之「土地及房屋預定買賣契約書」，並非本件兩造與建商所訂立之買賣契約書，自無適用之餘地；而其附於「施工說明」內之「庭院空地，一樓庭院空地除公共設施外，平時歸一樓住戶管理使用」文字，並非系爭公寓全體住戶間所約定之分管協議，對於上訴人自無拘束力。
（二）被上訴人係於民國（下同）八十六年六月間自前手購買坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號土地上之門牌號碼台北市○○路○段○○○弄○號一樓房屋及其基地時，公寓大廈管理條例早已生效施行，而一樓前之法定空地作為一至四樓住戶停車之固定使用方法，屬上訴人區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，依法不得約定為專用部分，況兩造或其他住戶之間亦無約定供特定任何一樓使用之分管協議存在，是以被上訴人之請求並無理由。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提出買賣所有權移轉契約書、北市工建照字第八九六三九四五九○號函各一件為證，及聲請訊問證人 潘詩則 、 潘則林 、 陳文參 。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、先位聲明：上訴駁回。
二、備位聲明：
（一）上訴人丙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號土地內如原判決附圖Ｂ所示水泥空地（面積為一二．一九平方公尺）及附圖Ｇ所示平台上（面積為四．七七平方公尺）停放之ＥＧ－四三九二號自用小客車一輛及可移動欄架移走，並將上開空地返還予被上訴人及其他共有人全體；上訴人丙○○、甲○○不得於該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為。
（二）上訴人乙○○應將同前地號土地內如原判決附圖Ｃ所示水泥空地（面積為五．四五平方公尺）停放上之自用小客車及可移動欄架移走，並將上開空地返還予被上訴人及其他共有人全體；上訴人不得在該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）根據一般經驗法則及交易習慣，建商因一樓住戶對庭院空地及頂樓住戶對屋頂皆有使用管理權，故售價顯較其他樓層高出甚多，且為避免日後滋生各購屋者間之糾紛，故於訂立「土地及房屋預定買賣契約書」時，有約明「一樓前面庭院空地除公共設施外，平面由一樓住戶管理使用，屋頂除公共設施外，平時由頂樓住戶管理使用」，而建商透過其與所有購屋者所訂「土地及房屋預定買賣契約書」，就一樓空地庭院及樓頂之管理使用已達成分管之協議，所有購屋者應即受該分管協議之拘束，不得以其與一樓或頂樓購屋者未定分管協議為由，而主張不受拘束。
（二）系爭空地係位於被上訴人所購系爭房屋大門及落地門之前面，為被上訴人及其家人出入必經之地，且為系爭房屋與道路間唯一聯絡之通路，故系爭空地應具有使用上之獨立性，且得為區分所有之標的，非屬於共用部分。況被上訴人所請求返還之空地範圍，亦僅及系爭建物大門及落地門前面空地，並不含其他部分，亦不影響其他樓層住戶之出入。
（三）上訴人所提出之「移轉證明書」僅係地政機關要求不動產買賣雙方辦理移轉登記時所需書立之形式上文件，其證據證明力之效力，不若買賣雙方於買賣當時所訂定「不動產買賣契約書」之效力，故有關本件「一樓前面空地」及「四樓平頂」管理之使用方式，仍應以雙方私下所簽訂之「不動產買賣契約書」為準。
（四）另現況圖上雖劃有二十二個停車空間，然全體住戶共有「七十六戶」，豈能一戶平均分配一個停車位？因此建商既無法使每一住戶分配一停車空間，為免日後爭議，亦可能於買賣契約上載明「庭院空地：一樓庭院空地除公共設施外，平時歸一樓戶管理使用，四樓平頂除公共設施外，平時歸四樓戶管理使用」，而與全體購屋者達成分管之協議。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提出照片六張為證，及聲請訊問證人 吳文淵 、 蘇林麗雲 、 劉素麗 。
丙、本院依聲請函請台北市政府工務局建築管理處檢送六六使字第一七八九號使用執照資料及其建造執照資料，及調閱本院八十七年度上易字第五八八三號兩造互控竊佔案件偵審全卷。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於八十六年六月間購買坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號（下稱系爭土地），土地上門牌號碼台北市○○路○段○○○弄○號一樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地，並與上訴人甲○○、乙○○及訴外人洪吳品眉各按應有部分四分之一之比例共有系爭土地，伊於購買時，出賣人 蘇明財 、 蘇進福 有明確表示系爭房屋一樓屋前空地由一樓住戶使用，惟伊遷入後發現一樓屋前空地如原判決附圖所示Ｂ、Ｇ、Ｃ三部分竟遭上訴人占用等情，爰依分管協議，先位聲明求為命上訴人丙○○將如原判決附圖Ｂ所示水泥空地及Ｇ所示平台上停放之ＥＧ－四三九二號自用小客車一輛及可移動欄架移走，並將前揭空地返還予被上訴人管理使用，上訴人丙○○、甲○○不得於該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為；上訴人乙○○將如原判決附圖Ｃ所示水泥空地上停放之自用小客車及可移動欄架移走，並將上揭空地返還予被上訴人管理使用，上訴人乙○○不得在該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為；爰依民法第八百二十一條及第一百四十八條第一項規定，備位聲明求為命上訴人丙○○將如原判決附圖Ｂ所示水泥空地及Ｇ所示平台上停放之ＥＧ－四三九二號自用小客車一輛及可移動欄架移走並將前揭空地返還予被上訴人與其他共有人全體，及上訴人丙○○、甲○○不得於該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為；上訴人乙○○將如原判決附圖Ｃ所示水泥空地上停放之自用小客車及可移動欄架移走，並將上揭空地返還予被上訴人及其他共有人全體，及上訴人乙○○不得在該空地上再為停放車輛或其他妨阻行為之判決（被上訴人超過上開聲明之請求，業經原審判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服）。
上訴人則以：兩造間並無任何約定由一樓住戶管理使用一樓庭院空地之分管協議存在，亦無約定為被上訴人之專有部分，且雙方既對於上開土地各擁有四分之一應有部分，伊等自有權使用一樓庭院空地等語，資為抗辯。
二、經查被上訴人主張伊於八十六年六月間向訴外人蘇明財、蘇進福兄弟購買前開房地，就系爭土地有所有權應有部分四分之一之事實，業據其提出土地登記謄本（見原審卷第十頁至第十八頁）為證，且為上訴人所不爭執，自堪認為真實。又被上訴人另主張上訴人丙○○、乙○○在伊所有系爭房屋一樓前方之空地上擅自劃設固定停車格如原判決附圖Ｂ、Ｇ及Ｃ部分所示，並於其上置放可移動式欄架，將其等所有之自用小客車固定停放各該停車格內，排他使用前開空地之事實，亦據其提出照片為證（見原審卷第十九頁至第二○頁、第一六二頁及第二三七頁），復為上訴人所不爭執，亦堪信為真實。雖上訴人抗辯：上訴人丙○○係上訴人甲○○之配偶，而上訴人甲○○及上訴人乙○○均為系爭土地之共有人，就系爭房屋一樓前之空地自有使用管理權云云。惟按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益權，民法第八百十八條定有明文。故共有人對於共有物之全部雖得使用收益，但並不能排除其他共有人行使同等權利。上訴人丙○○既僅係上訴人甲○○之配偶，並非系爭土地之共有人，充其量亦僅係上訴人甲○○之占有輔助人，上訴人乙○○、甲○○雖為系爭土地之共有人，然其等於使用系爭土地時，亦均不得排除其他共有人之使用，惟上訴人丙○○竟以上訴人甲○○之占有輔助人地位與上訴人乙○○在系爭土地上劃設固定停車格，設置可移動欄架，排他而停放彼等所有之自用小客車，占有使用系爭土地；至上訴人甲○○並未參與上開占有使用行為。則被上訴人本於民法第八百二十一條規定，請求上訴人丙○○、乙○○將前開劃設之停車格及設置之可移動欄架移除，將其等排他占有使用之系爭土地返還被上訴人及其他共有人全體，由全體共有人共同使用，自屬有據；至併對於上訴人甲○○為上開請求，即屬無據。另上訴人抗辯：系爭土地原建築藍圖即設計有停車位，伊等自有權將自用小客車固定停放系爭土地上之停車位云云。惟查原建築藍圖所繪製之停車位僅有二位（見本院卷第一五四頁），而系爭房屋共四層樓，顯不足供各樓層住戶使用，而上訴人復不能舉證證明有購買停車位之事實，尚難認上訴人有排他占有使用上開二位停車位之權利。況上訴人現所劃設之停車格有四格之多（見原審八十六年度自字三○八號刑事卷第四二頁），顯非原建築藍圖所設計內容，益證現存停車格乃上訴人事後為排他使用系爭土地所劃設者，自難據該建築藍圖為有利於上訴人之認定。又上訴人抗辯系爭房屋一樓至四樓之住戶及所有權人就系爭土地有分管協議，約定由二樓住戶即上訴人丙○○使用原判決附圖Ｂ、Ｇ所示部分，四樓住戶即上訴人乙○○使用原判決附圖Ｃ所示部分，其餘部分則由一樓及三樓住戶使用云云。惟被上訴人否認有上開分管協議，而證人即系爭房屋一樓原所有權人蘇進福於刑事法院到庭證述：「（購買系爭房地時）建商說一樓空地是由我們使用，只有口頭說，契約上並沒有記載」、「在我住的時候，並沒有劃停車位，我在八十五年搬走」（見前揭刑事卷第六五頁及第六六頁），「當時我停車是隨便停，其他住戶也都是車頭對著我們停」、「我只有讓他們停，但沒有確定的位置」（見前揭刑事卷第六五頁背面），證人即蘇進福之胞兄蘇明財亦於刑事法院證述：自六十七年間遷入系爭房屋一樓迄八十四、五年間搬離前均未曾與系爭房屋樓上二至四層之住戶或所有權人協調過在空地上停車之事項（見前揭刑事卷八三頁），證人即系爭房屋三樓住戶 洪欽智 亦於刑事法院證述：「沒有特別討論過（停放車輛之位置）」（見前揭刑事卷第八四頁背面），即上訴人丙○○亦在刑事法院自承：「我是跟一樓他們兩兄弟（指蘇進福、蘇明財）談的，他兄弟同意我們停車，當時只有口頭約定，並無書面契約」（見前揭刑事卷第六六頁），足證系爭房屋一至四樓之所有權人並未共同達成任何分管協議，是上訴人所為此部分之抗辯，殊不足取。
三、至被上訴人所主張系爭房屋各樓層所有權人於與建商訂定房地買賣契約時，均有約定一樓前之空地，由一樓所有權人使用，故系爭土地應由伊使用，上訴人不得使用云云，固據其提出同一建商所出售之同巷弄五號一樓之土地房屋買賣契約書為證（見本院卷第一○七頁至第一一四頁），而證人即購買同巷弄十一號房地之人陳文參亦到場證述：伊購買十一號房屋一樓時，建商有約定一樓空地由伊使用云云（見本院卷第一八三頁）。惟查前開買賣契約書所載之買賣標的物並非系爭房屋，而證人陳文參所證述者亦僅其所購買之十一號房屋該棟之買賣約定，均難據為有利於被上訴人之認定，況被上訴人所有系爭房屋一樓之原所有權人蘇進福亦於刑事法院證述，與建商購買系爭房屋時，僅口頭約定一樓空地由一樓使用，並未訂定書面契約云云（見前揭刑事卷第六五頁及第六六頁），充其量亦僅能據為證明建商有與蘇進福口頭約定蘇進福有使用權，尚難據為證明建商所為上開約定有徵得系爭房屋其他二至四層樓住戶或所有權人之同意，亦不足據為有利於被上訴人之認定。故被上訴人所為此部分之主張，亦不足取。
四、綜上所述，被上訴人本於分管協議，先位聲明請求上訴人丙○○將如原判決附圖Ｂ所示水泥空地及Ｇ所示平台上停放之ＥＧ－四三九二號自用小客車一輛及可移動欄架移走，並將前揭空地返還予被上訴人管理使用，上訴人丙○○、甲○○不得於該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為；上訴人乙○○將如原判決附圖Ｃ所示水泥空地上停放之自用小客車及可移動欄架移走，並將上揭空地返還予被上訴人管理使用，上訴人乙○○不得在該空地上再為停放車輛或其他妨阻之行為，自屬不應准許。原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，自有未洽；上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。被上訴人之上開先位之訴既屬無理由，則其備位之訴即生移審效力，本院自應予以審判，從而被上訴人本於民法第八百二十一條規定，請求上訴人丙○○將坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號內如原判決附圖Ｂ所示水泥空地及Ｇ所示平台上之可移動欄架移除，並將各該部分空地返還予被上訴人及其他共有人全體，及不得在該空地上再為妨阻行為；上訴人乙○○將坐落台北市○○區○○段一小段二八九地號內如原判決附圖Ｃ所示水泥空地上之可移動欄架移除，並將該部分空地返還予被上訴人及其他共有人全體，及不得在該空地上再為妨阻行為，自屬應予准許；至超過上開部分被上訴人備位之請求，即屬不應准許。末查上開備位之訴關於被上訴人勝訴部分，兩造既均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許；至被上訴人敗訴部分，已因失所附麗，應予駁回。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由（即被上訴人之前開先位之訴為無理由），被上訴人之備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月十四日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法官林鄉誠
法官劉清景法官謝碧莉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十一月十六日
書記官曹聖德附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。