臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第1186號
原 告 陳林美鈴
訴訟代理人 陳玉奇
被 告 鍾慶 添
上列當事人間遷讓房屋事件，於民國100年11月17日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○○路○○○巷○○號一樓房屋之前
門進去位於左邊且蓋有窗戶之房間一間遷讓返還原告。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：其為高雄市○○○路○○○巷○○號4樓獨棟房屋（
下稱系爭房屋）之房東，系爭房屋共分租給8戶使用，1樓
用木板隔間成2個房間，有2個承租戶使用，被告係向其承
租1樓之前門進去位於左邊且蓋有窗戶之房間1間（面積約
1坪半至2坪間，下稱系爭房間），迄今已承租約4年左右
，因系爭房屋係40、50年舊屋，兩造約定每月租金含水、電
、瓦斯費用共新臺幣（下同）3,000元，未有押租金，未簽
訂契約書也未言明租賃期限。被告自100年3月間即未繳納
租金，並嫌房屋老舊，油漆脫落，要求原告修繕房屋，原告
每月向被告收取微薄租金，實無法供應被告套房式設備的要
求，被告不願接受原告建議搬走另覓租屋處，又拒繳納租金
，繼續使用水、電、瓦斯，原告願意不請求租金，只希望被
告搬走，爰依法提起本訴，終止兩造租賃契約，請求被告遷
讓房屋。並聲明如主文第1項所示。
二、被告則以：兩造已成立未定期限租賃契約，除有法定事由外
，原告不得隨意終止契約。被告係從100年6月後始未繳納
租金，是因被告提供之房屋老舊破爛，原告本有負責修繕租
賃物之義務，被告先行修繕部分包括：支出系爭房屋紗窗修
繕費用400元、1樓公共浴室配置熱水管費用700元、更換
延長線100元、更換燈管費用40元，此部分共1,240元可從
6、7月租金扣抵。另系爭房屋1樓公共浴室門口上方天花
板漏水，使地面濕滑，容易跌倒；1樓客廳及系爭房間部分
油漆脫落；瓦斯通風鐵門無裝設紗窗，野貓、蚊子、蟲狂飛
而來；公共浴室門破爛不堪；熱水器使用16年之久，且置於
室內，有洩漏瓦斯之虞；以上通知原告修繕，仍未獲置理，
原告既拒絕履行修繕義務，被告自得行使同時履行抗辯拒付
租金，是原告終止租約並無理由等語資為抗辯。並聲明：原
告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠被告向原告承租系爭房間1間，兩造約定每月租金含水、電
、瓦斯費用共3,000元，未有押租金，亦未簽訂契約書及言
明租賃期限，為未定期限租賃，被告先行修繕系爭房屋紗窗
修繕費用400元、公共浴室配置熱水管費用700元、更換延
長線100元、更換燈管費用40元，該費用總額1,240元可自
租金扣抵等情，為兩造所不爭執，應堪認定。
㈡按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事
實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生
，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付
之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。最高法院59年台上
字第850號判例著有明文。故凡欲主張同時履行抗辯者，必
於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有
適用之餘地，此觀前揭判例自明。即言之，本件被告既主張
同時履行抗辯，則其所得以拒絕給付租金之事由，自應與其
所負給付租金之義務立於對待給付之地位始可。就租賃契約
而論，承租人之義務在支付租金、出租人則有以物租與他方
使用收益，並保持其使用、收益之義務，此觀民法第421條
、第423條及第424條之規定自明。故就租賃關係而言，承
租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必
出租人所租與之物已不能合於所約定之使用、收益，或不能
保持使用、收益之狀態始可。
㈢經查，被告抗辯系爭房屋1樓客廳及系爭房間部分油漆脫落
、瓦斯通風鐵門無裝設紗窗，公共浴室門破爛不堪，並提出
照片為證，觀之照片確有部分油漆脫落、無裝設紗窗之情形
，公共浴室門確屬老舊，有些許木材外露之情形，然系爭房
屋本屬老舊，被告承租之時當無不知之理，其既同意承租，
原告提供合於當初約定使用之租賃物供其使用，原告之給付
已符債之本旨。被告另抗辯系爭房屋1樓公共浴室門口上方
天花板漏水，使地面濕滑，熱水器使用16年之久，擺放屋內
，有漏瓦斯之疑慮，並提出照片、防範一氧化碳中毒居家安
全診斷表為證，觀之照片上開天花板確有滲水痕及油漆剝落
之情形，然房屋防水層效能本會因房屋老舊而受影響，且被
告所承租者主要係系爭房屋，其使用到公共浴室之情形畢竟
是少數，而其至本院言詞辯論終結時，仍均居住在該處使用
收益，足認上開漏水瑕疵顯不至於造成被告對租賃物不能使
用收益之結果；另該熱水器於被告承租之時即設置於屋內，
即1樓靠近公共浴室旁邊，該熱水器係在靠近後門處，被告
所承租之系爭房屋則係在靠前門處，中間尚有樓梯及另1房
間（由另名老伯承租），有原告繪製之系爭房屋平面圖、照
片可證，系爭房屋1樓又非密閉不通風之空間，熱水器使用
時間雖長，惟被告在系爭房屋承租多年，迄今仍居住在此每
日使用該熱水器，其餘承租戶亦然，並無漏逸氣體之情事，
顯見被告所述漏水及熱水器老舊擺放屋內之情形尚非致租賃
物已喪失約定之使用效用，被告自不得以此非屬租賃物之重
大瑕疪，與全部租金之給付主張同時履行抗辯，故被告仍有
依約繳付租金之義務。
㈣按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣。不定期房屋租賃，承租人積欠租
金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，得收回房屋。
民法第450條第2項、土地法第100條第3款分別定有明文
。查被告自100年6月迄今均未繳納租金，為兩造所不爭執
，是扣除其上開可扣抵租金之費用1,240元，其積欠租金額
已達2個月以上，故原告於本院100年11月17日開庭審理中
，為終止租賃契約之意思表示，該意思表示已當庭送達被告
，依前揭規定，於斯時已發生合法通知終止租約之效力。
㈤按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定
有明文。兩造租賃契約既已經原告依法終止，原告依租賃物
返還請求權，請求被告將系爭房間遷讓返還，為有理由，應
予准許，爰判決如主文所示。
四、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年11月30日
高雄簡易庭法官顏銀秋
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中華民國100年11月30日
書記官湯正裕