裁判字號：臺灣苗栗地方法院97年重訴字第6號民事判決
裁判日期：民國98年05月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事判決97年度重訴字第6號原告協欣實業股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 林柏男 律師被告丙○○
號5樓訴訟代理人 郭錦茂 律師
甲○○被告 耐吉 電子股份有限公司法定代理人乙○○
8號4上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○段銅鑼工業區小段一六九地號土地如附圖所示標示紫色部分面積一三一平方公尺之二層鋼筋混凝土造建物、標示紅色部分面積三四平方公尺之一層鐵皮造建物、標示綠色部分面積九二平方公尺之污水處理設施及坐落苗栗縣○○鄉○○段銅鑼工業區小段一六九、一七０地號土地如附圖所示標示橘色部分面積共一０六０平方公尺之一層鋼骨造建物均拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰貳拾壹萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行；被告丙○○以新臺幣玖佰陸拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴請求被告丙○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○段銅鑼工業區小段169、170地號土地（以下簡稱系爭169、170地號土地）上之地上物及其他物品騰空遷讓返還原告，並 陳明 願供擔保請准宣告假執行，嗣於訴訟程序進行中之民國97年7月21日具狀追加備位之訴，請求被告耐吉電子股份有限公司（以下簡稱被告耐吉公司）應將坐落系爭169、170地號土地上之地上物及其他物品騰空遷讓返還原告，並陳明願供擔保請准宣告假執行。查其先、備位之訴之請求，係以先位被告丙○○及備位被告耐吉公司均未給付系爭169、170地號土地之租金，所積欠之租金均已達2年總額，以終止租約之法律關係，訴請先位被告丙○○及備位被告耐吉公司應拆屋還地，堪認其先、備位之訴請求之基礎事實同一，且其主要爭點亦有其關聯性，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
二、被告耐吉公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
甲、先位之訴部分：㈠被告耐吉公司與原告於89年5月29日簽訂土地租賃契約（以
下簡稱系爭租約，詳卷第10至15頁），約定由被告耐吉公司向原告承租原告所有系爭169、170地號土地，供被告耐吉公司建廠、生產之用，系爭租約並經台灣苗栗地方法院公證處公證。嗣被告耐吉公司於系爭土地上興建苗栗縣○○鄉○○段銅鑼工業區小段341-1、341-2建號建物（以下簡稱系爭建物），並於90年11月15日登記為被告耐吉公司所有，系爭建物復於91年3月8日以買賣為登記原因，移轉登記為被告丙○○所有。
㈡按民法第426條之1規定「租用基地建築房屋，承租人房屋
所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」；同法第440條第1項復規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」；同條第
3項復規定「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」。被告丙○○既買受系爭建物，則依民法第426條之1規定，系爭租約對被告丙○○仍有效存在，其自應依系爭租約給付租金予原告。
㈢查系爭租約第3條約定「租金每個月新臺幣（下同）12萬元
正（收款付據）乙方（即被告耐吉公司，以下同）不得藉任何理由拖延或拒納（電費及自來水費除外）」；第4條復約定「租金應於每年分4次以支票繳納（分為6月1日、9月
1日、12月1日、3月1日），每次應繳3個月份，乙方不得藉詞拖延。」。惟被告丙○○自91年3月8買受系爭建物後，未依約給付租金，自91年6月1日起至96年12月1日，共計積欠828萬元，已逾2年租金額之總額。原告為維權益，曾委託元貞聯合法律事務所以96年12月13日96年貞律字第123001號函催告被告丙○○給付租金，否則即逕為終止系爭租約，惟未獲置理，原告迄今仍未獲給付。原告與被告丙○○間之租賃關係既於上開函文催告期滿即為終止（若96年12月13日96貞律字第123001號函未終租賃關係，則原告以本件起訴狀為意思表示，通知被告終止系爭租約），被告丙○○為無權占有系爭土地。為此，爰依民法第455條及第767條規定，請求被告丙○○拆除系爭土地上之地上物及其他物品，並返還占用之系爭土地等語。並聲明：被告丙○○應將坐落系爭169地號土地如附圖所示標示紫色部分面積131平方公尺之二層鋼筋混凝土造建物、標示紅色部分面積34平方公尺之一層鐵皮造建物、標示綠色部分面積92平方公尺之污水處理設施及坐落系爭169、170地號土地如附圖所示標示橘色部分面積共1,060平方公尺之一層鋼骨造建物均拆除，並將上開土地返還原告；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
乙、備位之訴部分：查被告耐吉公司於90年間已有支票跳票積欠租金情事，自90年9月起至91年5月止，積欠租金96萬元；自91年6月1日起至97年6月1日止，積欠租金864萬元，總計積欠租金960萬元。若如被告丙○○所主張，被告耐吉公司才係系爭租約之當事人、系爭建物及其附屬設備之所有權人，則被告耐吉公司積欠租金總額顯逾2年總額，原告為維權益，依民法第440條，以97年7月21日民事追加起訴狀請求被告耐吉公司於文到10日內清償租金，否則逕為終止租約；並依民法第767條、第455條，訴請被告耐吉公司拆除系爭土地上之地上物及其他物品，並返還占用之系爭土地等語。並聲明：被告耐吉公司應將坐落系爭169地號土地如附圖所示標示紫色部分面積131平方公尺之二層鋼筋混凝土造建物、標示紅色部分面積34平方公尺之一層鐵皮造建物、標示綠色部分面積92平方公尺之污水處理設施及坐落系爭16
9、170地號土地如附圖所示標示橘色部分面積共1,060平方公尺之一層鋼骨造建物均拆除，並將上開土地返還原告；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
丙、對被告所為抗辯之陳述：㈠系爭附買回契約確係附買回契約，並非讓與擔保契約：
⑴按民事訴訟法第277條規定當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。又民法第474條規定稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。蓋消費借貸係要物契約，被告丙○○既未舉證證明確有交付6,600萬元予耐吉公司，即難謂其與耐吉公司間有成立消費借貸契約；而買賣契約取得標的物則不以交付買賣價金為前提，縱有買賣價金未支付之情事，僅係債務不履行與否，故系爭契約應係附買回之買賣契約，而非讓與擔保。
⑵查系爭附買回契約第5條約定應於90日內行使買回權，
無異謂6,600萬元之借款，清償期僅為90日，如此巨額之借款，清償期卻如此短暫，顯違常情。又系爭附買回契約同條第2款復約定買回價格為7,050萬元，而其買賣價金為6,600萬元，亦即90天利息為450萬元，折合年利率約為百分之27.27，顯逾民法規定之利率上限。
系爭附買回契約之交易條件有違常情，不僅還款期限過短，利率約定亦過高，被告丙○○辯稱係讓與擔保顯不可採。
⑶被告丙○○主張不得90日滿即當然取得讓與擔保標的物
之所有權，足徵被告丙○○知悉取得讓與擔保標的物之所有權應經變賣程序。惟被告丙○○自91年間受讓系爭建物及其附屬設備迄今已長達5年，卻未執行變賣程序，放任巨額之損失長達5年，卻未收取擔保物之價額，顯不合常情。
㈡被告丙○○取得系爭建物及其附屬設備所有權，並依民法
第426條之1繼受系爭土地租賃契約，縱認系爭附買回契約係讓與擔保，惟此僅係被告丙○○與被告耐吉公司間之內部關係，不得據以對抗第三人即原告；且被告耐吉公司既未提第三人異議之訴，亦足認系爭建物所有權人係被告丙○○：
⑴按信託的讓與擔保，係將供擔保之財產移轉登記為受託
人指定人名義，在信託人（債務人）未依約清償債務及終止信託契約前，法律上該登記名義人仍為所有權人；最高法院85台上字第2947號民事判決著有明文。讓與擔保契約，係以移轉標的物所有權之方式為特徵，而被告丙○○主張未取得所有權，卻又主張係讓與擔保契約，豈不矛盾，縱被告丙○○行使所有權因內部關係受有限制（如不得逾越債權範圍），惟此仍無礙於其取得所有權之事實。
⑵再者，讓與擔保係被告丙○○與被告耐吉公司間之內部
關係，不得據以對抗第三人（即原告），被告耐吉公司既未提起第三人異議之訴，被告丙○○亦未提起債務人異議之訴，足認被告丙○○取得系爭建物及附屬設備之所有權。
⑶學者 謝在全 就讓與擔保對外效力中亦認為「讓與擔保之
標的物係由擔保權人處分時，擔保權人在法律上因係所有人，故無論第三人是善意或惡意，第三人均取得標的物之所有權，擔保權人在法律上就該標的物設定物權之情形亦同。讓與擔保成立後，標的物所有權已移轉於擔保債權人，設定人已無處分權，尤其是標的物為不動產時，因登記上之所有人為擔保債權人，故事實上不可能發生由設定人處分，而由第三人取得所有權或其他物權之問題」。
⑷若被告丙○○與被告耐吉公司之內部關係，得以對抗原
告，則土地登記之公示效力將形同具文。更遑論擔保債權人將標的物變賣時，係以「擔保債權人」為出賣人，如擔保債權人（即被告丙○○）未依民法第426條之1繼受系爭租約，則買受擔保標的物之第三人，顯無法繼受系爭租約，顯違反民法第426條之1之立法目的，亦有礙於經濟發展。
⑸被告丙○○主張本件不適用民法第426條之1，固以系
爭租約有禁止轉租之約定，係最高法院52年台上字第2047號所示對（土地）出租人不生效之情形。惟民法第42
6條之1並未將禁止轉租條款置於條文中，足徵該條文立法意旨係不論有無禁止轉租約定，房屋受讓人均繼受土地租賃契約，屬法定契約承擔之規定。是被告丙○○既取得系爭建物及附屬設備之所有權，則依民法第426條之1，系爭租約對於受讓人即被告丙○○仍繼續存在，被告丙○○所辯系爭土地租賃契約有禁止轉租約定，僅係違反此約定者，應負債務不履行之損害賠償責任，並無礙於民法第426條之1之適用。
㈢系爭建物縱被查封，亦無礙於原告所有物返還請求權之行使：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之；實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；民法第767條前段、強制執行法第51條第2項分別定有明文。次按債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人之應有部分，經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假處分亦無影響；最高法院72台上字第2642號判例著有明文。
⑵原告行使民法第767條所有物返還請求權，僅需原告為
所有權人、被告丙○○為無權占有人，被告丙○○即應負所有物返還之義務，蓋民法第767條並未有無權占有人須具處分權之要件，即被告丙○○對於系爭建物是否有處分權，與無權占有系爭土地係屬二事。
⑶又強制執行法第51條第2項查封之效力，僅為相對效力
，僅係不對債權人發生效力，債務人處分行為並不當然無效，自無所謂處分權絕對喪失之情形。退而言之，縱債務人處分權受有限制，亦不應此可妨礙第三人行使權利，甚至排除法院之強制執行。故系爭建物是否已為查封，皆無礙於原告行使所有物返還請求權。基於查封相對效力，原告所有物返還請求權，不應受第三人查封行為效力所影響。
⑷被告援引之69年台上字第2467號判決與本案情形不同，
簡言之，不動產所有權讓與行為，與所有物返還（妨害排除）請求權之行使，兩者顯不相同：
①標的物流動方向不同：不動產之出賣行為，係將自己
所有權讓與他人，站在所有權之角度而言，標的物之流動方向係「由自己向他人」讓與他人。反之，所有物返還（妨害排除）請求權，係所有權人，請求他人將標的物返還自己，標的物之流動方向，係「由他人向自己」。
②被扣押人有無權利不同：不動產所有權人被查封後，
因其權利受有限制，不得處分，固不得讓與他人。惟無權占有人，本質上並無權利可供查封，無權占有人本來就對標的物無法律上或事實上處分權，因此縱系爭建物遭查封，亦不影響原告權利行使。
㈣系爭建物之機器設備雖設有動產抵押，並已為本院91執民
字第1351號查封，惟此仍無礙於原告行使所有物返還請求權：
⑴被告丙○○是否具處分權，本非原告行使所有物返還請
求權之要件，被告丙○○處分抵押物係其與抵押權人間之內部關係，不得據此對抗原告，原告仍有起訴請求保護之必要。
⑵另按債務人不履行契約或抵押物被遷移、出賣、移轉或
受其他處分，致有害於抵押權之行使者，抵押權人得占有抵押物。前項之債務人或第三人拒絕交付抵押物時，抵押權人得聲請法院假扣押，如經登記之契約載明應逕受強制執行者，得依該契約聲請法院強制執行之。第三人善意有償取得抵押物者，經抵押權人追蹤占有後，得向債務人或受款人請求損害賠償，動產擔保交易法第17條定有明文。系爭建物之附屬設備設定動產抵押並不影響原告行使系爭土地之所有物返還請求權，蓋動產擔保交易法第17條並非絕對禁止抵押物之遷移，其係賦予抵押權人得占有抵押物之權利，與原告行使所有物返還請求並不衝突，動產抵押權人仍可占有抵押物，或被告丙○○可另覓場所安置機器設備，並通知抵押權人，皆不生「致有害於抵押權之行使」；甚至被告通知抵押權人後，抵押權人亦有可能放棄行使權利，故不得因有設定動產抵押即可排除法院之強制執行。
⑶縱動產抵押物因此受有損害，也僅係設定權人與設定人
內部間之損害賠償關係，或遷移後抵押權人取回之問題，不應據此限制原告行使所有物返還請求權，而可排除法院之強制執行。所有人得依其自由意思對於標的物為全面之支配，國家並給予最高度之保障與尊重，此為所有權之絕對性，動產擔保交易法既未限制原告行使所有物返還請求權，則原告行使所有物返還請求權自不應受限制。
㈤又被告丙○○雖辯稱其並非系爭建物及附屬設備之所有權
人，惟本院96年執字第13622號執行案件中，被告丙○○不僅收受送達通知，更對原告參與分配聲明異議，且系爭附屬設備均已解封，益徵被告丙○○本於所有權人之地位行使權利，其辯稱非系爭建物及附屬設備所有權人，顯屬矛盾，不足採信。
二、被告丙○○則以：㈠系爭附買回契約雖名為買賣附買回契約，然實係讓與擔保契約之性質：
⑴按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，
而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清償為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清償所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第873條第2項禁止之規定。債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。
縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力，最高法院著有96年台上字第2559號民事判決參照。
⑵被告耐吉公司於91年2月間因需款孔急，遂向被告丙○○
借款6,600萬元週轉，並以系爭建物及其附屬設備作為信託讓與擔保，雙方於同年2月26日簽訂系爭附買回契約。
嗣被告耐吉公司於91年3月4日申請辦理系爭建物所有權移轉登記，同年3月8日登記完竣，作為債權之信託讓與擔保後，被告丙○○隨於同年3月5日借貸6,600萬元予被告耐吉公司。該6,600萬元之借款，係被告丙○○自彰化銀行信義分行填寫取款條6,600萬元，並由被告耐吉公司填寫存款憑條將上開款項存入其帳戶中，而非如原告所稱係以支票一張交付予被告耐吉公司。
⑶由於當時雙方言明係短期週轉，故約定買回期訂為90日；
又民間貸款年利率3成乃屬一般常情，故雙方約定買回價格為7,050萬元，即90天利息為450萬元，折合年利率為百分之27.27。是系爭附買回契約，其契約雖名為買賣，實係就原有債務以系爭建物及其附屬設備設定抵押權，而以回贖期為其清償期間，並有借貸利息之約定；再者，系爭建物於移轉不動產登記後，仍為耐吉公司占有，其為債權之讓與擔保至為灼然。原告質疑其非讓與擔保云云，洵屬無據。
⑷被告耐吉公司之法定代理人乙○○當初請求借款時表示系
爭建物均為新建，一定要買回，惟當時乙○○並未告知被告丙○○系爭建物坐落之土地與原告訂有土地租賃契約。
詎被告耐吉公司向被告丙○○借款後，其法定代理人乙○○就避不見面，被告丙○○因有系爭建物作為債務擔保，故僅尋求乙○○出面解決債務問題，直至本件訴訟發生，被告丙○○始知系爭租約存在。若本件系爭附買回契約係買賣契約而非讓與擔保契約，則買賣後系爭建物所有權於91年3月8日已登記給被告丙○○完竣，其豈有6年來未曾占有、使用、收益系爭建物，任憑荒廢之理，實係當時雙方已約定是債務擔保，由此益證系爭建物係債務之信託讓與擔保。
㈡本件被告丙○○非實質系爭建物所有權人，從未占有、使用
、收益系爭建物，僅為債權信託讓與擔保而登記之形式上所有權人，自無民法第426條之1之適用：
⑴讓與擔保之移轉標的物所有權，係以擔保債務之清償為目
的。讓與擔保之成立係為擔保債務人之債務，此即為讓與擔保成立之經濟目的。準此，擔保權人雖取得標的物所有權，然擔保權人僅得於此經濟目的範圍內行使其所有權，是以，於債務清償時，標的物所有權應返還於讓與擔保債務人，於債務不履行時，擔保權人始得就標的物受償，故擔保權人取得標的物所有權係暫時性，並非實質永久取得系爭建物及附屬設備之所有權。
⑵原告所引謝在全民法物權論，其中關於擔保對外效力，雖
認「讓與擔保之標的物係由擔保權人處分時，擔保權人在法律上是所有人，故無論第三人是善意或惡意，第三人均取得標的物所有權…。」惟本院96年度執字第13622號對系爭建物之強制執行，並非係由擔保權人所為之處分行為，且擔保權人僅在法律上是所有權人，事實上並非所有權人，僅得於擔保債務之經濟目的範內行使其所有權。
⑶又依系爭租約第7條後段約定「甲方（即原告，以下同）
於契約期間如有讓與本土地建物或設定物權於其上，應先通知乙方（即被告耐吉電子，以下同）。」；第8條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃土地權利或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用土地。」堪認系爭土地租賃關係之當事人間，已有明文禁止轉讓系爭建物之特約存在，並足證租地當事人間已有特約土地租賃權不隨建物而移轉於他人，何況被告丙○○根本不知被告耐吉公司與原告間有土地租賃關係存在，自不受該土地租賃契約之拘束。
⑷再參酌民法第426條之1之立法理由，乃在促進土地利用
，安定社會經濟，使實質上房屋受讓人與基地所有權人間有租賃關係存在，避免基地出租人請求拆屋還地，有害社會經濟。又參諸民法第425條，承租人必須占有租賃物，為實質之使用收益，始為適用之對象。足見民法第426條之1之立法精神乃在保護實質上之房屋受讓人，且該房屋受讓人必須為實質上所有權人，及對房屋有實質上占有、使用、收益權者，始適用該條規定，並符合其立法本意。
本件被告丙○○既非實質房屋所有權人，從未占有使用收益該屋，僅為債權信託讓與擔保而登記之形式上所有權人，自無民法第426條之1之適用。
㈢被告丙○○非系爭建物及其附屬設備之所有權人，縱認被告
丙○○為所有權人，惟系爭建物現由本院查封拍賣、系爭附屬設備亦經本院查封中，並已為動產擔保登記，是被告丙○○就系爭建物及其附屬設備已無處分權能，原告訴請被告丙○○拆除系爭土地上之地上物及其附屬設備，顯有給付不能之情形：
⑴按「法院命被告為給付之判決，必須在事實審言詞辯論結
時，依客觀狀態可能履行為必要。本件系爭房地，至原審言詞辯論終結時止，尚在他債權人聲請法院假扣押查封中，有執行命令及執行法院復函可按，並為上訴人所不爭，在該查封撤銷前，被上訴人喪失處分之權能，已屬給付不能。」，最高法院69年度台上字第2467號判決要旨參照。
⑵系爭建物受鈞院96年度執字第13622號查封時，耐吉公司
未提出第三人異議之訴，與被告無涉，而查封當時被告丙○○亦外出不知此事，而未及異議。
⑶本件原告之請求權基礎為民法第767條之物上請求權，故
原告應先舉證證明其為物之所有權人，及該物在被告丙○○之占有中，惟被告丙○○並非系爭建物實質所有權人，已如前述，被告丙○○亦未曾占有過系爭土地，是原告以民法第767條請求被告丙○○拆屋還地，實無理由；況且系爭建物業經本院96年度執字地13622號查封強制執行中，被告丙○○縱為實質所有權人亦失對系爭建物之處分權能，原告請求被告丙○○拆屋還地，自有給付不能之情形。
⑷又系爭建物內被告耐吉公司所有之附屬機器設備，亦業於
91年5月間經本院91年度執民字第1351號查封登記中，是以，縱任被告丙○○為上開附屬設備之所有權人，惟該附屬設備均為本院查封中，參照前揭最高法院69年度台上字第2467號判決要旨，該附屬設備之所有權人亦失去處分權能，並無處分權能，則原告請求被告丙○○拆除系爭土地上之地上物即系爭建物及其附屬設備，返還土地，顯無理由。
㈣並聲明：原告之訴駁回；並陳明如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、被告耐吉公司則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件被告耐吉公司與原告於89年5月29日簽訂系爭租約（詳卷第10至15頁），約定由被告耐吉公司向原告承租原告所有之系爭土地，供被告耐吉公司建廠、生產之用，租賃期間自89年6月1日至98年5月31日，租金每月12萬元，系爭租約並經本院公證處公證，被告耐吉公司嗣於系爭土地上興建系爭建物，並於90年11月15日登記為耐吉公司所有。嗣被告丙○○與耐吉公司於91年2月26日就系爭建物及耐吉公司所有之機器設備等簽訂系爭附買回契約（詳卷第45至52頁），系爭建物並於91年3月8日以買賣為登記原因，移轉登記為被告丙○○所有，系爭建物前經本院96年度執字地13622號強制執行事件執行終結後，現經本院98年度執字第5530號強制執行事件查封登記強制執行中。依系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣12萬元正（收款付據）乙方（即耐吉公司）不得藉任何理由拖延或拒納（電費及自來水費除外）。」，第4條約定：「租金應於每年分4次以支票繳納（分為6月1日、9月1日、12月1日、3月1日），每次應繳3個月份，乙方不得藉詞拖延。」。被告耐吉公司於將系爭建物所有權移轉登記予被告丙○○前，已積欠原告租金96萬元迄未給付，並曾經原告以本院89年公字第235號公證書聲請對被告耐吉公司強制執行，經本院91年度執字第1351號強制執行事件核發債權憑證。另自系爭建物所有權於91年3月8日移轉登記予被告丙○○迄今，耐吉公司或被告丙○○均未曾給付系爭租約之租金予原告。原告曾於96年12月13日委託元貞聯合法律事務所以96年貞律字第123001號函，催告被告丙○○於文到15日內依系爭租約之約定給付積欠之租金828萬元，逾期未給付，即終止租約，被告丙○○已收受上開催告函，惟迄未給付。另原告於本件曾以起訴狀為終止系爭租約之意思表示，通知被告丙○○終止系爭租約，被告丙○○亦已於97年1月25日收受起訴狀繕本之送達。系爭土地上現有被告耐吉公司所建如附圖所示標示紫色部分面積131平方公尺之二層鋼筋混凝土造建物、標示紅色部分面積34平方公尺之一層鐵皮造建物、標示綠色部分面積92平方公尺之污水處理設施及標示橘色部分面積共1,060平方公尺之一層鋼骨造建物等情，為原告及被告丙○○於言詞辯論中所不爭執（詳本院卷第198至200頁），且經本院履勘現場及囑託苗栗縣銅鑼地政事務所派員繪測，製有勘驗筆錄、照片及如附圖所示之土地複丈成果圖附卷可稽（詳本院卷第67至74頁、第10
6、107頁），自堪信為真實。
五、原告主張被告丙○○與被告耐吉公司於91年2月26日就系爭建物及被告耐吉公司所有之機器設備等簽訂系爭附買回契約（詳卷第45至52頁），系爭建物於91年3月8日以買賣為登記原因移轉登記為被告丙○○所有，系爭建物現為被告丙○○所有之事實，則為被告丙○○所否認，並以系爭附買回契約雖名為買賣附買回契約，然實係讓與擔保契約之性質，被告丙○○非實質系爭建物所有權人，從未占有、使用、收益系爭建物，僅為債權信託讓與擔保而登記之形式上所有權人而已等語置辯。是本件首應審究者為系爭建物是否為被告丙○○所有？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院亦著有18年上字第1679號判例可資參照。本件被告丙○○雖以其與被告耐吉公司於91年2月26日所簽訂之系爭附買回契約係讓與擔保契約之性質等情既為原告所否認，而被告丙○○就其所辯系爭附買回契約係讓與擔保契約之事實，又迄未能舉證證明，參以系爭附買回契約之約定，僅就買賣標的、買賣價金、現存抵押權之處理、標的物之過戶、交付及占有、買回權之行使等事項約定，並無一語提及系爭買賣附買回契約係供借款之擔保，足徵被告丙○○前開所辯，顯無足採。
㈡系爭建物已於91年3月8日由被告耐吉公司辦理所有權移轉
登記與被告丙○○，有兩造所不爭執之建物登記謄本（詳卷第17、18頁）附卷可憑。又依被告丙○○所提原告所不爭執其真正之系爭附買回契約第5條之約定，被告耐吉公司買回權之行使應於簽約後90日內行使，逾期則其買回權喪失，不得以任何理由再行主張買回權，而被告耐吉公司自91年2月26日與被告丙○○簽訂系爭附買回契約後，既迄未行使買回權，則依系爭附買回契約之約定，被告耐吉公司依約已不得再行使買回權。是被告丙○○依系爭附買回契約之約定，自應認已終局的取得系爭建物之所有權。原告主張系爭建物為被告丙○○所有，應屬可採。
㈢綜上，原告主張被告丙○○已因買賣而取得系爭建物所有權
等情，應堪採信。被告丙○○所辯其非系爭建物所有權人云云，為無足採。
六、次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第426條之1及同法第440條第1項、第3項分別定有明文。本件系爭建物為被告耐吉公司向原告租用系爭169、170地號土地所興建，被告丙○○因買賣而自被告耐吉公司取得系爭建物之所有權，有如前述，則依前開民法第426條之1之規定，原告與被告耐吉公司間之系爭租約，應認對於被告丙○○繼續存在，被告丙○○自應依系爭租約之約定支付租金予原告。另本件自系爭建物所有權於91年3月8日移轉登記予被告丙○○迄今，被告耐吉公司或被告丙○○均未曾給付系爭租約之租金予原告。原告曾於96年12月13日委託元貞聯合法律事務所以96年貞律字第123001號函，催告被告丙○○於文到15日內依系爭租約之約定給付積欠之租金828萬元，逾期未給付，即終止租約，被告丙○○已收受上開催告函，惟迄未給付。另原告於本件曾以起訴狀為終止系爭租約之意思表示，通知被告丙○○終止系爭租約，被告丙○○亦已於97年1月25日收受起訴狀繕本之送達等情，既為兩造所不爭執，有如前述，則依上開民法第440條第1項、第3項之規定，原告對被告丙○○終止系爭租約，於法自屬有據。
七、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。本件系爭租約既經原告合法終止，已如上述，則原告主張被告丙○○所有系爭建物占用系爭169、170地號土地已無正當權源，自屬可採。是原告依上開規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用之土地返還原告，於法自屬有據。被告丙○○雖以系爭建物現由本院查封、系爭附屬設備亦經本院查封中，並已為動產擔保登記，被告丙○○就系爭建物及其附屬設備已無處分權能，原告訴請被告丙○○拆除系爭土地上之地上物及其附屬設備，顯有給付不能之情形等語置辯。經查，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項固定有明文。惟查債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效。是查封之效力，應僅係在禁止禁止債務人就特定財產自由處分，並不能排除法院之強制執行，亦不能因此而阻礙所有權人本於所有權之作用而為之請求，此觀最高法院72台上字第2642號、69年台上字第2403號判例意旨自明。是被告丙○○前開所辯，為無足採。
八、從而，原告依民法第767條規定，請求被告丙○○應將坐落系爭169地號土地如附圖所示標示紫色部分面積131平方公尺之二層鋼筋混凝土造建物、標示紅色部分面積34平方公尺之一層鐵皮造建物、標示綠色部分面積92平方公尺之污水處理設施及坐落系爭169、170地號土地如附圖所示標示橘色部分面積共1,060平方公尺之一層鋼骨造建物均拆除，並將上開土地返還原告，為有理由，應予准許。另原告與被告丙○○分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、本件原告與被告丙○○其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰不再予逐一論述。另原告先位之訴為有理由，已如前述，則其備位之訴自毋庸再予審究，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年5月12日
民事庭法官王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官劉碧雯中華民國98年5月12日