裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第3657號民事判決
裁判日期：民國95年02月14日
裁判案由：履行契約等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第3657號原告甲○○訴訟代理人邱 昱宇 律師被告啟聖實業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 孫瑜凰 律師上列當事人間履行契約等事件，本院於民國94年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）116萬8千元及自變更起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
貳、陳述：
一、原告於民國88年7月22日起向被告公司購買坐落於台北縣板橋市○○○段第一坎小段105之31地號土地上之「民生捷座」F1棟15樓預售房地1戶（下稱系爭建物），其間原告均按約繳付價款，共計已付58萬4千元，惟工程興建期間適逢921地震，致系爭建物出現嚴重龜裂現象，整體工程因此而延宕停滯，被告遲至89年4月21日始另發函通知，告知承購戶有關其已進行安全鑑定情形，原告所承購之系爭建物仍有龜裂現象。
二、雙方就瑕疵修補問題持續進行研商，其間並曾協議改以補償折價方式將房屋瑕疵交由原告自行雇工處理，但雙方仍一再就協議書內容產生爭議，原告曾委請律師函被告公司，促其修繕或減少相當價金解決瑕疵修繕問題，被告因公司組織變動，公司地址變更原告等遲至93年12月30日始委請律師函覆，且催告原告繳清剩餘價金，雙方又再協商，嗣被告即以律師函通知解除契約並沒收已繳價金。但原告於被告律師催告後，即表示以減少相當於剩餘自備款14萬6,000元方式，請被告辦理房地交付等事，今被告既未修復瑕疵，原告自得主張同時履行抗辯權，原告已於前後2次委請律師表示願配合被告指定銀行辦理貸款，被告未予置理，被告解除契約沒收價金顯屬無理由。為此原告於起訴狀依民事訴訟法第247條規定，先位聲明請求確認兩造間系爭建物買賣契約關係存在；如先位聲明不成立，則因被告沒收價金作違約金顯屬過高，備位聲明請求被告將已交58萬4,000元價金返還原告。
三、原告於訴訟進行中知悉被告已將系爭建物出售予第三人，構戶一屋兩賣，被告履行契約已構成給付不能，原告以準備1狀提出代解除契約通知，依民法第256條、第226條第1項規定請求被告返還已繳價金58萬4,000元，並依買賣合第21條約定請求被告加倍給付已繳價金58萬4,000元，合計116萬8,000元及遲延利息。
參、證據：提出房地買賣契約書影本、被告通知函影本、律師函影本等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、系爭建物兩造於88年7月22日議定總價款為345萬元，並訂立「房地預定買賣合約書」。上開買賣合約第21條約定如買方違約，則賣方得沒收依房地總價款20%計算之金額、同合約第7條則約定，買方逾期未清清期款按逾期款部分每日萬分之5計算遲延利息、逾期15日以上未繳款經通知催繳7日內未繳付則應給付違約金等。
二、系爭建物，被告早已完工，遠超過上開合約第7條第2項所定15日期間，因此被告於93年12月31日委託律師發函原告代為請求繳付價金，但原告仍未如期繳納買賣價金，被告即請律師於94年1月25日通知原告解除買賣合約，是故原告先位請求並無理由。又系爭買賣合約已經合法解除，被告依據合約第21條約定沒收原告所繳價款，亦屬有據，其請求返還價金亦屬無理。
三、原告主張同時履行抗辯權而不給付買賣價金，然系爭建物經歷九二一大地震，被告已善盡起造人責任即辦理安全鑑定作業，確認系爭房屋安全無虞，但原告拒絕依雙方買賣契約所定期限給付價金，因此，原告與被告雙方自91年起即陸續分別委請律師代為發函予對方，希望就系爭房屋歧見達成共識，以維護雙方利益，迄雙方終於達成由被告減價7萬元之共識，在94年1月18日共同前往現場會勘，豈知原告到達現場後又對先前協議金額反悔，要求被告減價9萬元，終致雙方不能和諧解決。
參、證據：提出臺灣高等法院台中分院91年度上字第153號判決為證。
理由
一、本件原告原於起訴狀以先位請求確認兩造間買賣關係存在，備位請求被告返還其已付買賣價金，嗣於訴訟進行中，原告知悉被告已將系爭建物出售予第三人，乃變更訴之聲明請求被告返還價金並給付違約，核與民事訴訟法第255條2款請求之基礎事實同一即訴之變更例外規定相當，本件按原告變更後之聲明審理，合先敘明。
二、原告起訴主張：其於88年7月22日向被告公司買受系爭建物，並已支付價金58萬4,000元，惟因九二一大地震發生，致已完成之部分建物發生嚴重龜裂現象，原告即要求被告公司整修，但被告拒絕，反要求原告繼續付款，原告見被告未按出賣人義務履行，拒絕繼續付款，詎被告竟以未付款為由主張解除契約，並將已付價款沒收充作違約金，被告之解除契約不合法，而伊又將系爭建物出售予第三人，被告已不能履行契約,原告即以準備狀之送達代替解除意思表示之通知，依民法第第226條第1項規定與買賣合約第21條約定，求為命被告返還買賣價金及給付違約金合計116萬8,000元與遲延利息之判決。
被告則以：系爭建物雖發生九二一大地震而受有損損，但被告已完成修繕，原告要求修繕完成後才支付價款，然兩者並非同時履行關係，其應按約付款，然未付款，被告即對原告表示解除契約，被告將原告已繳付價金作為違約金，合於買賣契約約定等語，資為抗辯。
三、原告兩造成系爭建物之買賣契約，因九二一地震建物發生龜裂現象，雙方經交涉，被告未修復瑕疵，卻以原告未繼續交付買賣價金即解除買賣合約之事實，已據原告提出房地買賣契約書影本、被告通知函影本、律師函影本等件為證，被告對上開證據並不爭執，惟辯稱系爭買賣合約已經被告解除，並另以上開情詞置辯。因此，本件兩造所不爭者為：㈠兩造於88年7月22日訂立買賣合約，由原告向被告買受系爭建物，原告已按約繳付買賣價金58萬4,000元。㈡系爭建物因九二一地震發生龜裂現象，雙方曾就此協商，被告於93年12月30日始委請律師通知原告繼續繳付價金。㈢被告於94年1月25日以原告未繼續交付價金為由，通知原告解除買賣契約。
本件兩造所爭執者為：㈠系爭建物之瑕疵修補與原告繼續支付價金是否處於同時履行關係，原告得否據此行使同時履行抗辯權。㈡被告將原告交付之價金沒收作為違約金是否有據。
四、系爭建物之瑕疵修補與原告繼續支付價金是否處於同時履行關係，原告得否據此行使同時履行抗辯權：
（一）按同時履行之抗辯，係基於雙務契約而互負債務為要件，如雙方當事人所債務，並非因同一雙務契約所發生，或所負債務相互間無對價關係，即無從成立同時履行抗辯權，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務因同一之雙務契約而生，然其一方之給付與他方之給付，並立於互為對給付之關係者，並不能發生同時履行之抗辯。
（二）原告雖主張其於91年12月17日即請律師催告被告修復龜裂部分及辦理交屋（見原證3），另提出94年1月18日建物照片為證，然依照片所示，該龜裂現象並非建物結構部分，且該龜裂現象係在被告尚未交付系爭建物之前之事，被告未交付系爭建物前均可隨時修復，但此與原告應分次繳付買賣價金間並不處於同時履行關係，原告以被告不修復建物龜裂拒絕自己給付價金義務而行使同時履行抗辯權，並非有據。
五、被告將原告交付之價金沒收作為違約金是否有據：
（一）原告雖主張被告解除買賣契約及沒收原告交付之買賣價金不合法等情。惟被告因原告未繼續交付價金，於93年12月30日委託律師催告原告於收到催告函後7日內交付價金，有原告提出之律師函可證（見原證4），原告接到催告函後認該龜裂現象未修復仍不願交付價金，而委請律師回覆被告，有律師函可證（原證5），被告則另於94年1月25日通知原告解除契約並沒收價金，亦有原告提出之律師函可按（見原證6）。被告因原告未付價金而解除契約，並非無據。被告即已通知原告解除契約，則被告對原告即已無按約負出賣人之義務，被告另行將系爭建物出售予他人，即無違約，亦不構成民法第226條第1項給付不能情事。
（二）又查依兩造間所訂立之買賣合約第21條約定，如買方違反第7條第2項未繳清買賣價金期款，賣方即以書面解除契約，並沒收依房地總價款20%計算金額或以已繳價款為限等語（見原證1第8頁）。系爭建物總價345萬元，違約金上限依總價款20%計算為69萬元，被告按原告已交付價金即58萬4,000元作為違約金，符合前開契約約定。
（三）原告辯稱被告解除契約不合法云云。然如前所述，系爭建物建造中具有龜裂現象，並非建物結構受損至無法使用，且係因九二一大地震之天災所致，被告雖遲未修復，致94年1月18日原告進入現場仍發現有龜裂現象，但此均係被告交付建物前存在之事由，與原告交付價金間，並非處於對待給付關係，即無同時履行抗辯之適用，因此，被告解除契約，非不合法，原告所辯，尚不足採。
六、綜上所述，原告主張系爭建物未交付前因九二一大地震所生龜裂現象，被告未將之修復而可拒絕履行交付買賣價金，行使同時履行抗辯權等情，並不足取。被告抗辯原告未按買賣合約繼續交付價金，伊得解除契約並沒收原告已繳付價金作為違約金，應可採信。從而，原告本於民法第226條第1項給付不能損害賠償法律關係，請求被告賠償58萬4,000元及依買賣合約請求被告給付已繳價金同額之違約金58萬4,000元，合計116萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年7月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年2月14日
民事第三庭法官李維心以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年2月14日
書記官詹雪娥