臺灣高雄地方法院92年度重訴字第399號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院92年重訴字第399號民事判決

裁判日期：民國92年11月11日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度重訴字第三九九號
原告己○○
乙○○壬○○甲○丁○○庚○○○兼右七人訴訟代理人丙○○住被告財政部國有財產局台灣南區辦事處
設法定代理人戊○○住訴訟代理人辛○○住右當事人間租佃爭議事件，經本院於民國九十二年十月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告先父 王連和 早年向第三人陸軍總司令部（下稱陸總部）承租坐落高雄縣鳳山市○○○段二八三之一七地號如附圖所示Ａ部分土地面積一七七平方公尺、Ｂ部分土地一五二平方公尺（下稱爭執土地）、二九二之一地號、二九四之二三地號及二九八之一二地號土地（上開四筆土地合稱系爭土地），以供耕作（下稱系爭租約）。民國五十五年間之後，陸總部未與王連和續訂租賃契約，惟王連和仍繼續繳納租金，而陸總部亦持續收取租金。迄至六十四年以後，陸總部拒絕收受王連和繼續繳納之租金，然王連和仍持續耕作。嗣王連和於七十五年一月十八日死亡，由原告共同繼承，並繼續於系爭土地上耕作迄今。詎被告竟於九十一年九月二十四以台財南管字第０九一００三０九四一號函（下稱系爭函文）指稱原告未於爭執土地上自任耕作，係違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十六條規定，故原訂租賃契約全部無效，並原告之前申請繼承換約案，亦同時註銷，否認兩造間耕地租賃關係存在，且拒絕辦理耕地租約登記。原告乃申請高雄縣鳳山市公所耕地租佃委員會（下稱市公所耕委會）調解，因調解不成立，復經高雄縣政府耕地租佃委員會（下稱縣府耕委會）調處不成立，移送鈞院審理等情，爰本於系爭耕地租賃關係，於本件訴訟中，聲明：確認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在；被告應協同原告辦理系爭土地耕地租約登記。
二、被告則以：被告分別於六十六年、六十七年及八十九年間陸續從陸總部接管系爭土地，並承受系爭土地上權利義務關係，而為系爭土地之出租人。被告於管理系爭土地期間多次前往土地現場查勘，除其中二九二之一地號、二九四之二三地號及二九八之一二地號土地（下合稱續耕土地）確由原告耕作外，另爭執土地於七十八年間勘查時，係供作魚池及空地使用；八十六年及八十七年勘查時，則搭建鐵皮屋、庭院、磚造房屋、倉庫、水泥地及鴿舍等，供作非耕地使用；迄至九十年勘查時，該地僅餘貨櫃屋，並遭棄置建築物及水泥地，顯見原告未於爭執土地自任耕作。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為減租條例第十六條第一項及第二項所明定。本件未於爭執土地上繼續自任耕作，自屬違反上開規定，為系爭租約應全部無效，被告遂以系爭函文將系爭租約無效之事實通知原告，故兩造間自不存在耕地租賃關係等語置辯。爰聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：王連和早年向陸總部承租系爭土地，以供耕作。五十五年間之後，陸總部未與王連和續訂租約，而王連和仍繼續繳納租金，陸總部亦持續收取租金。
迄至六十四年以後，陸總部拒絕收受王連和繼續繳納之租金，然王連和仍持續耕作。嗣王連和於七十五年一月十八日死亡，由原告共同繼承，並繼續於續耕土地上耕作。而被告則於九十一年九月二十四以系爭函文指稱原告未於爭執土地上自任耕作，屬違反減租條例第十六條規定，故原訂租賃契約全部無效，並拒絕原告申請繼承換約案，否認兩造間耕地租賃關係存在。原告乃申請市公所耕委會調解，因調解不成立，復經縣府耕委會調處不成立等情，為被告所不爭執，並據原告提出繼承系爭表、申請書、系爭函文、五十五年耕地租賃契約、申訴書、地籍圖（以上均影本）各一件、土地登記謄本四件、戶籍謄本八件及照片四幀為證，且有調解不成立筆錄及調處不成立筆錄二件附卷可稽。此外，原告承租爭執土地面積及範圍包括如附圖所示Ａ部分土地面積一七七平方公尺、Ｂ部分土地一五二平方公尺乙節，復據本院會同高雄縣鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）地政人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及該所九十二年十月七日鳳地所二字第０九二００一二二七七號函暨土地複丈成果圖附卷可稽，固堪認原告主張此部分事實為真實。惟被告則否認原告主張兩造間耕地租賃關係事實，並以前揭情詞置辯。
四、茲本件兩造爭執點，厥為原告於爭執土地上，有無未自任耕作之情事？又系爭耕地租賃契約是否因為爭執土地未自任耕作，而全部歸於無效？爰分述如下：
（一）原告於爭執土地上，有無未自任耕作之情事：
１、按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年度台上字第四六三七號判例要旨參照）；又按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租土地之全部或一部供非耕作之用或轉租或借與他人使用，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。上訴人同意被上訴人於承租土地上搭建寮舍、停車場及水泥道，倘係為便利耕作而設，被上訴人將之提供作教會活動場所，而非供耕作之用，能否謂無不自任耕作之情事，尚非無疑。原審徒以被上訴人依約有權在系爭土地上搭建建物及其有於部分土地上從事耕作，即認其無不自任耕作之情事，非無可議（最高法院九十一年度台上字第二五五二號裁判要旨參照）。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。而承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途或無正當理由不自耕致任令荒蕪者，均不在自任耕作之列。又原訂租約無效，係指承租人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。
２、經查，被告抗辯主張自八十六年間至九十年間陸續勘查爭執土地，其中八十六年十一月十三日勘查土地現場，發現土地上建有鐵皮屋平房一棟及庭院等地上物；八十七年間勘查土地現場，發現土地上建有鐵棚屋、鐵皮棚架及舖上水泥地，供作倉庫使用；九十年三月十二日勘查土地現場，發現土地上建有貨櫃屋、廢棄建築物，舖上水泥地堆放雜物等情，有被告提出原告不爭執真正之國有土地勘查表四張及附圖一張（均影本）附卷可稽，堪可認定。足徵爭執土地至少從八十六年十一月十三日起，即供作建築鐵皮屋、棚架等建物使用，且原告係於土地上舖設水泥地，以堆放廢棄物或雜物無訛。揆諸前揭說明，堪認原告自八十六年間起，即未於爭執土地上自任耕作。
３、次查，本件爭執土地現場目視可見部分舖設水泥地，其上放置盆栽，並設置鋼製水塔，合計一百七十七平方公尺，業據本院勘驗屬實，有本院依職權製作勘驗筆錄、照片附卷可稽，並經鳳山地政履勘屬實，有複丈成果圖在卷可憑，堪可認定。又查，爭執土地現場外觀目視泥土地部分，合計一百五十二平方公尺，有本院勘驗筆錄、照片及鳳山地政複丈成果圖在卷可稽，固亦堪認定。惟按上開外觀目視泥土地部分，其中部分土地荒廢且佈滿乾草；另原告指稱種植花生部分，依現場來看，數量不多，且伴隨雜草茲生，致無法判斷何者為花生？何者為雜草？而依種植花生現況來看，亦看不出是一個經過用心整理的土地等情，亦有勘驗筆錄及照片附卷可稽，洵堪認定。顯見原告並未使用泥土地部分，而是任令其荒蕪。抑有進者，上開所謂泥土地部分，事實上底部全是水泥地，原告是在水泥地上舖設約十五公分厚之泥土，以供花生及雜草生長乙節，亦據本院現場勘驗屬實，且為原告所自承，有勘驗筆錄及現場照片附卷可憑，堪予認定。足徵爭執土地泥土地部分，事實上全屬水泥地。綜上所述，堪認本件爭執土地均屬水泥地，且原告於所謂泥土地上舖設十五公分厚之泥土，亦任其荒蕪無訛。揆諸前揭說明，足認迄至本院勘驗時，原告亦未於爭執土地上自任耕作。從而，被告抗辯主張：原告未於爭執土地上自任耕作乙節，洵堪採認。
（二）系爭耕地賃契約是否因為爭執土地未自任耕作，而全部歸於無效：
１、按上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院八十四年度台上字第二五八四號裁判要旨參照）；又按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條規定自明。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，此參諸最高法院六十六年台上字第七六一號判例要旨益明。
２、經查，原告先父王連和以系爭契約向陸總部承租坐落高雄縣鳳山市○○○段竹子腳小段，面積二四七五平方公尺，以供耕作乙節，為兩造所不爭執，復有原告提出陸軍營地運用（耕地）合約坪埔字第一七二號及附圖各一件附卷可稽，堪可認定。次查，上開高雄縣鳳山市○○○段竹子腳小段，面積二四七五平方公尺土地，後因總登記及分割轉載為高雄縣鳳山市○○○段二八三之一七地號如附圖所示Ａ部分土地面積一七七平方公尺、Ｂ部分土地一五二平方公尺、二九二之一地號（面積二九０平方公尺）、二九四之二三地號（面積三七五平方公尺）及二九八之一二地號（面積一九０平方公尺）等四筆土地，亦為兩造所不爭執，復有土地登記謄本四件及鳳山地政複丈成果圖附卷可憑，堪認系爭土地即係王連和原向陸總部承租之耕地無訛。而按原告係王連和合法繼承人，業如上述，堪可認定。又被告分別於六十六年、六十七年及八十九年間陸續從陸總部接管系爭土地，並承受系爭土地上權利義務關係，而為系爭土地之出租人乙節，亦據被告陳述在卷，且為原告所不爭執，復有系爭土地登記謄本、函及申請書在卷可稽，同堪認定。綜上，足徵原告係以系爭契約一次向被告承租系爭土地無訛。
３、末查，本件原告既以單一契約約定承租系爭多筆土地，而原告於其中爭執土地部分，復未自任耕作，則揆諸前揭說明，依減租條例第十六條第二項規定，系爭契約自屬全部無效。而按系爭契約既屬無效，自無待於被告另為終止意思表示，當然向後失其效力，本件耕地租賃關係因而歸於消滅。從而，被告抗辯：系爭契約因無效而歸於消滅，兩造間耕地租賃關係不存在乙節，即堪採認。
五、綜上所述，本件兩造間就系爭土地所訂立之耕地租賃契約關係，既因契約無效而歸於消滅，則原告訴請確認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在；被告應協同原告辦理系爭土地耕地租約登記，均無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十二年十一月十一日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官李昭彥右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年十一月十一日~B法院書記官鄭翠蘭