臺灣臺東地方法院95年度簡上字第19號民事判決

裁判字號：臺灣臺東地方法院95年簡上字第19號民事判決

裁判日期：民國96年12月20日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣臺東地方法院民事判決95年度簡上字第19號上訴人丁○○
41號13樓訴訟代理人 李泰宏 律師被上訴人甲○○○○○○訴訟代理人戊○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國95年
5月30日本院臺東簡易庭95年東簡字第19號第一審判決提起上訴，本院於96年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付違約金部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：上訴人於民國94年8月3日向被上訴人購買
座落臺東縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（以下稱系爭土地），並簽訂不動產買賣契約書，約定總價金新臺幣（下同）175萬元，分4期付款。被上訴人已完成履行契約，詎料上訴人經多次催討後仍不願支付尾款。為此爰依買賣契約，請求上訴人給付價金35萬元，並本於不動產買賣契約書第7條第1款、第3款規定，請求上訴人自94年11月19日起至清償日止，按日給付被上訴人未付金額千分之2計算之違約金等語。
上訴人則以：依照系爭土地買賣契約第6條約定，如土地遭他
人占用，賣方即被上訴人有負責釐清之義務，而系爭土地上設有灌溉溝渠，並且有部分遭他人占用作為農路、茶園及鳳梨園使用，被上訴人均未依約排除，且被上訴人亦未依約犁田2次以及完成鑑界，上訴人爰依系爭買賣契約第7條第2款及買賣法律關係，主張同時履行抗辯並拒絕給付尾款，並以上訴理由狀通知被上訴人限期10日履行上開義務，否則將解約求賠。又，退萬步言之，系爭土地既有上開瑕疵，上訴人自得請求減少價金，爰依民法第359條之規定，請求減少價金35萬元等語，資為抗辯。
原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明全部不服，提起
上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
本件經本院整理並簡化兩造不爭執事項如下：
㈠上訴人以總價175萬元向被上訴人購買系爭土地，兩造於94
年8月3日簽訂不動產買賣契約書。契約書第3條付款約定及移交不動產方法約定：「…尾款：新台幣參拾伍萬元整□無貸款者：於所有權移轉登記完竣後，由地政士通知日起三日內由買方交付之，並同時點交房地於買方管業。（並完成鑑界）…」；第6條擔保責任約定：「賣方保證本標的物產權清楚，並無一物數賣或來路不明、他人佔用、出租或因案被查封及其他產權任何糾紛，如有應由賣方負責即時釐清，若買方因此有損害時，賣方應負完全賠償責任。」；第7條違約罰則約定：「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行得解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償。賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行得解除契約，賣方應將所收價款於解約日起三日內退還外，並應同時給付與已繳價款同額之違約賠償。有第一款情形，經賣方催告而於催告期間履行者，應按日以未付價款千分之二支付遲延違約金。有第二款之情形，經買方催告而於催告期間履行者，應按已付價款每日千分之二支付遲延違約金。」；附註約定：「…㈡賣方應負擔之費用，土地鑑界、申請農業使用證明、簽約費用等規費及地政士代辦費，賣方並應將土地上之雜草清除，需犁田二次。㈢買方將第三、四款項開立支票交付巨峰房屋，巨峰房屋需依照本案約定交付賣方。」。
㈡系爭土地原為被上訴人所有，於94年9月8日以買賣為原因登
記為上訴人之子女 楊人叡 、 楊菱雅 、 楊忠祐 、 楊千凭 所有，其地目為旱，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，面積為10,565平方公尺。系爭土地之水利地使用面積如95年3月8日臺東縣關山地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖1）所示A段（橋之西方，面積125平方公尺）、B段（橋之東方，面積206平方公尺）、C段（自然溝渠，面積1,290平方公尺），該水利地目前供做臺灣省農田水利會鹿野大圳第4支線末段○○○鄉○○道路側溝排水使用，臺灣省臺東農田水利會以95年4月21日東農水管字第0950010939號函復本院：本案溝渠不應任意變更使用或予以填平剷除。系爭土地之使用情形如96年8月6日臺東縣關山地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖2）所示甲段（茶園，面積56平方公尺）、乙段（茶園，面積9平方公尺）、丙段（茶園，面積139平方公尺）、丁段（鳳梨園，面積703平方公尺）、戊段（現有農路，面積492平方公尺）。
㈢被上訴人於94年8月4日向臺東縣關山地政事務所申請鑑界系
爭984-1地號土地，因視界有障礙物致無法施測，需申請人排除，未能於94年8月22日鑑界。被上訴人於94年8月29日再申請鑑界，94年9月2日鑑界結果發覺系爭984-1地號土地面積減少，復於94年9月30日鑑界，因土地面積仍有爭議，臺東縣政府於94年11月18日召開「研商臺東縣○○鄉○○段○○○○○○號與同段2889、2890、2891、2893及2901地號土地地籍重疊協調會」，上訴人有出席該會，該會結論為：「○○○鄉○○段○○○○○○號1筆土地與同段2899、2890、2891、2893地號等4筆土地地籍重疊面積減少部分，地主同意以差額地價補償，其正確面積以關山地政事務所計算之成果為準。
本案俟成果送縣府後辦理誤謬更正及補差額地價，惟其補償事宜需另簽核准後同時辦理更正登記。㈡另同段984-1地號於46年登錄與同段2901-1地號73年登錄經關山地政事務所實地檢測發現有重覆登錄情形，雙方土地所有權人協商後，同意保留同段984-1地號，註銷2901-1地號，請關山地政事務所依規定程序辦理註銷登記。」嗣臺東縣關山地政事務所以95年3月10日東關第測字第0950000930號函覆本院：「…㈠前開土地經本所派員實地擴大檢測結果，與同段2889、2890、2891、2892等地號地籍重疊面積減少部分正依規定辦理面積更正中。㈡同段2901-1地號經實地檢測並無重覆登錄情形。
○○○鄉○○段○○○○○○號登記面積10565平方公尺。同段2901-1地號登記面積為1126平方公尺，無須辦理註銷，該筆土地未座落於984-1地號內。同段984-1地號內之水利地面積分別為A段125平方公尺、B段206平方公尺、C段1290平方公尺。」。
㈣被上訴人於94年11月21日以存證信函催告上訴人於函到5日內給付尾款，上訴人確有收到該存證信函。
得心證理由：
㈠被上訴人請求上訴人給付買賣尾款35萬元，有無理由？
⒈上訴人依買賣契約書第7條第2款約定，解除買賣契約，是
否已生解除契約之效力？⑴被上訴人主張兩造於94年8月3日訂立系爭土地買賣契約，
業據被上訴人提出雙方所是認之系爭土地買賣契約書在卷可證，自堪信為真實。被上訴人復主張其已於94年8月22日鑑界前1週犁田1次、同年8月25日又犁田1次，復於95年3月21日又再犁田1次等情，業據提出相片14幀可稽（見原審卷第146至150頁）外，並經證人己○○於原審證稱：94年8月22日鑑界前被上訴人有無犁田我不知道，但是94年9月2日鑑界前被上訴人已經犁過田，因為到現場看時，有犁過田的痕跡，95年3月21日即第3次鑑界後翌日，被上訴人有告訴我有去犁田，我請被上訴人趕快去拍照等語（見原審卷第114頁）、證人 孟小鶯 則於原審證稱：94年8月22日鑑界前被上訴人有犁田1次，同年9月2日我不清楚，95年3月21日我有看到照片有犁田的樣子等語無訛（見原審卷第115頁），足見被上訴人所稱已依買賣契約書附註㈡犁田2次堪信為真實。上訴人雖辯稱：被上訴人僅犁田1次，且系爭土地上之雜草沒有清除云云，並提出現場相片1幀為證，然上訴人自承上開相片拍攝之日期為95年8月16日，與被上訴人最後1次犁田已相隔近5月，系爭土地難免雜草蔓生，自無從執前開相片，茲為被上訴人為不利之認定。
⑵上訴人復以系爭土地上有第三人以水利地、茶園、鳳梨園
及農路等設施佔用，上訴人依買賣契約應負責即時釐清等語置辯，惟查：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按買受人於契約成立時知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦定有明文。且於買賣之法律關係中，買方如主張賣方未依債務本旨給付無瑕疵之物或其給付不完全者，債權人即買方應就債務人即賣方所為之給付具有瑕疵或給付不完全負舉證之責任。
②查系爭土地上確有A段（橋之西方，面積125平方公尺）
、B段（橋之東方，面積206平方公尺）、C段（自然溝渠，面積1,290平方公尺）之水利地，為兩造所不爭執，且經原審至現場履勘屬實，並囑託臺東縣關山地政事務所派員至現場測量，製有土地複丈成果圖（即附圖1）附卷可憑（見原審卷第81、89頁），並有現場相片為證（見原審卷第83至87頁）。而上開C段之自然溝渠，上訴人於原審已自認明知包括在系爭土地內（見原審卷第54頁），且證人庚○○於原審證稱：其第1次帶同上訴人至現場看土地時，是沿著上開B、C段之溝渠北方水泥路一路尋找，當時上訴人以為小橋西側之A段溝渠為土地界址，因此上訴人第1次看地時，已知小橋東側的B、C段溝渠在系爭土地上；於94年9月2日鑑界後，其又帶同上訴人到現場每個界椿看過，所以上訴人知道A、B、C段溝渠，都位於系爭土地範圍，且上訴人當場沒有任何異議，並於同日開立支票支付被上訴人第3期價款40萬元，該支票已於同年月5日兌現等語屬實（見原審卷第81頁反面、第112至113頁），證人孟小鶯於原審結稱：我是大約告知上訴人土地範圍，包括茶園及水溝，所以當時就知道有水溝，就是上開A、B、C3段溝渠等語綦詳（見原審卷第115頁），是系爭土地上有溝渠存在之情形既為上訴人所明知，一般人於此情形，應可預見如買受此種土地，將來現實點交之程序極可能有障礙。乃上訴人竟仍願買受，倘謂係因被上訴人承諾將來必定履行現實剷除溝渠之義務，則必定為契約履行之重要之點，衡諸常情，若非於契約上特別註記約明，亦應為特別之標示，以資明確。惟觀諸兩造系爭契約，就溝渠部分並無特別註記，甚且於94年9月2日鑑界後，上訴人對溝渠部分亦無任何異議，仍遵期給付第3期價款，況上訴人復未提出兩造有何對於被上訴人需負責填平剷除溝渠後，點交上訴人之證據存在，故上訴人以被上訴人未依買賣契約填平剷除溝渠為由解除契約，尚屬無據。
③次查，系爭土地上所示有甲段（茶園，面積56平方公尺
）、乙段（茶園，面積9平方公尺）、丙段（茶園，面積139平方公尺）、丁段（鳳梨園，面積703平方公尺）、戊段（現有農路，面積492平方公尺）之事實，為兩造所不爭執，且經本院至現場履勘屬實，並囑託臺東縣關山地政事務所派員至現場測量，製有土地複丈成果圖（即附圖2）附卷可憑（見本院審卷第161至163頁、第
169頁），並有現場相片為證（見本院卷第225至227頁）。上開甲段、乙段、丙段之茶園及丁段之鳳梨園雖分別為第三人乙○○、丙○○占有使用，然上訴人於鑑界後，已分別向乙○○、丙○○表示無權占有之情形，而乙○○同意願意隨時配合處理，丙○○則以鳳梨尚待採收，於鳳梨採受後隨即歸還，並經得上訴人之同意等情，業據證人乙○○、丙○○於本院證述屬實（見本院卷第208至209頁）；參以，上訴人明知第三人佔用上開土地後，未要求被上訴人排除侵害，反逕與占有人達成歸還合意，可知被上訴人主張兩造有約定茶園及鳳梨園部分係以遭他人佔用之現況交付予上訴人交付等語，自屬可採。
④又，上開戊段農路係在B段、C段溝渠上方，此有附圖2
可稽，而上訴人於訂約時已明知該部分為系爭土地之範圍，業經證人庚○○於本院證稱明確（見本院卷第211頁），上訴人於簽訂本件土地買賣契約時即已知系爭土地上有農路存在之事實，復未提出兩造有何被上訴人需廢除現有農路後，點交上訴人之證據存在，則依前揭民法第355條第1項規定，被上訴人依法不需負排除此部分之瑕疵擔保責任，從而，上訴人抗辯被上訴人有義務廢除現有農路，點交予上訴人云云，顯屬無稽，不足採信。
⑤再查，上訴人雖以：被上訴人對於被佔用的農路、茶園
、鳳梨園未犁田2次云云資為抗辯，然如前所述，系爭土地買賣關於農路、茶園及鳳梨園部分，依兩造契約之約定，被上訴人僅負現況點交之義務，是以被上訴人應犁田2次之範圍，自不包括被佔用之農路、茶園、鳳梨園，至為灼然，上訴人抗辯被上訴人就農路、茶園及鳳梨園部分，未依約履行犁田2次之義務，而主張解除雙方之買賣契約云云，自屬無據，不應准許。
⑥被上訴人於系爭買賣契約未負有剷平溝渠、農路，排除
第三人占用茶園、鳳梨園後，點交予上訴人之義務，且業已犁田2次，業如前述，是上訴人以經限期催告被上訴人履行，被上訴人逾期仍不履行為由，解除契約，顯無可取。
⒉上訴人依民法第359條規定，解除買賣契約，是否已生解
除契約之效力？承上說明，兩造並未以被上訴人負責剷平溝渠、農路，排除第三人占用茶園、鳳梨園後，點交予上訴人為契約內容，被上訴人已依約將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並已犁田2次，是被上訴人並無上訴人所指應負物之瑕疵擔保責任情事。從而，上訴人以被上訴人交付之物有瑕疵為由，解除系爭買賣契約，洵非可採。
㈡上訴人主張同時履行抗辯，有無理由？
查兩造並未以被上訴人負責剷平溝渠、農路，排除第三人占用茶園、鳳梨園後，點交予上訴人為契約內容，被上訴人已依約將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並已犁田2次，被上訴人所為給付並無瑕疵可言，是上訴人實無從以被上訴人未剷平溝渠、農路，排除第三人占用茶園、鳳梨園點交予上訴人及犁田2次為由主張同時履行抗辯權，職故，上訴人依民法第264條規定主張同時履行抗辯權，委無可取。
㈢被上訴人依不動產買賣契約書第7條第1款、第3款約定，請
求上訴人按日給付違約金，有無理由？⒈被上訴人主張：依兩造賣賣契約書第7條第1款、第3款約
定，上訴人如有違約不給付價金，經上訴人催告而不於催告期間履行者，應按每日以上訴人未給付價款千分之2支付違約金，上訴人尚有尾款35萬元未給付，被上訴人已於
94年11月21日以存證信函催告上訴人於函到5日內給付尾款，上訴人對於已收受上開存證信函亦不爭執，則自94年11月19日起算至清償日止，上訴人應按日上開違約金等語。查：系爭買賣契約書第7條明定：「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行得解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償。賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行得解除契約，賣方應將所收價款於解約日起三日內退還外，並應同時給付與已繳價款同額之違約賠償。有第一款情形，經賣方催告而於催告期間履行者，應按日以未付價款千分之二支付遲延違約金。有第二款之情形，經買方催告而於催告期間履行者，應按已付價款每日千分之二支付遲延違約金。」，足見上訴人不依約給付價金時，被上訴人得限期催告履行，上訴人於催告期間履行者，應支付被上訴人按日以未付價款千分之2計算之遲延違約金，上訴人逾期不履行時，被上訴人得解除契約，並沒收已支付之價款作為違約金。本件上訴人既明示拒絕給付價金35萬元予被上訴人，被上訴人僅得選擇解除買賣契約，並沒收已支付之價金，或不解除契約，而請求未支付之買賣價金。
被上訴人曲解買賣契約書第7條之內容，比照催告期間履行之情形，創設至清償未支付買賣價金時止，按未付價金千分之2計算之違約金，洵屬無據。
⒉被上訴人既不得依系爭買賣契約書第7條第1款、第3款向
上訴人請求給付違約金，則關於違約金應自何時起算、違約金之金額應如何計算、違約金是否過高等爭點，自無審酌之必要，附此敘明。
㈣被上訴人依民法第359條規定，請求減少價金35萬元，有無
理由？被上訴人已依據系爭買賣契約之約定，將買賣標的移轉登記予上訴人，且被上訴人所為給付並無瑕疵可言，業如前述，則上訴人以被上訴人給付有瑕疵為由，主張減少價金35萬元云云，於法無據，顯不足採。
綜上所述，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人給
付尾款35萬元，為有理由；請求上訴人按日以未付價款支付千分之2違約金則無理由。原審就前開被上訴人請求不應准許部分，所為被上訴人勝訴判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將判決上開部分予以廢棄，改判如主文第2、4項所示。至被上訴人請求應准許部分，原判決所為被上訴人勝訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，並無可採，應駁回之。
本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊
防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴
訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國96年12月20日
民事庭審判長法官楊智勝
法官黃珮茹法官陳君鳳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國96年12月21日
書記官莊永利