臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第84號
原 告 建發國際有限公司
法定代理人 陳建發
訴訟代理人 盧震遠
被 告 蔡承劭
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國100年3月3日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣兩造於民國99年6月5日簽定不動產一般委託銷售契約書
（下稱系爭委託契約），由 伊仲介 銷售被告所有門牌號碼
臺北市○○○路○段○○○號11之16之房屋、基地及車位（下
稱系爭房地），委託出售價格為新臺幣（下同）一千四百
萬元，委託期間自99年6月5日起至同年9月4日止，如被告
與買方簽定買賣契約時，應一次支付服務報酬予伊。 嗣伊
尋得買主即訴外人 柯麗淑 願以一千一百五十萬元購買系爭
房地，被告亦於99年6月30日與柯麗淑簽訂不動產買賣契
約書（系爭買賣契約），兩造遂約定被告應給付伊仲介費
五十萬元。詎被告竟一再藉故推拖，拒不給付仲介費，為
此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告五十萬元
及自99年6月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
（二）對被告抗辯之陳述：被告辯稱簽訂系爭委託契約時，已向
訴外人即伊業務員 黃庭翊 說明其與訴外人即其前男友蕭華
鋒（原名 蕭文祥 ）間，就系爭房地有民事糾紛乙節，並不
實在。蓋依系爭委託契約書所附之房地產標的現況說明書
第二十一條重要事項欄之約定，被告係勾選「否」，然被
告所辯上情，關係重大，其為何未在該欄說明，足見其所
辯不實。
（三）在被告與柯麗淑簽訂系爭買賣契約時，伊無從得知被告與
蕭華鋒 間之債權糾紛，導致所有權移轉過程中，柯麗淑因
無法由請貸款，而與被告合意解除契約，此係不可歸責於
伊，被告以此拒付仲介服務費，顯無理由等語。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）伊於99年6月初在網路上刊登自售系爭房地之廣告後，黃
庭翊以電話與伊聯絡，希望伊能將系爭房地委託原告出售
，伊在電話中已向黃庭翊說明與蕭華鋒就系爭房地存有民
事糾紛，蕭華鋒委任之律師已寄發存證信函予伊，向伊索
討系爭房地，法院亦將蕭華鋒對伊起訴之資料寄予伊，故
伊要黃庭翊先與原告確認能出售系爭房地後，兩造再行簽
約。黃庭翊於翌日以電話向伊表示，只要伊為系爭房地之
所有權人，即可出售，黃庭翊並要伊提供權狀及蕭華鋒之
律師所寄之前開料供原告參考，經原告確認後，兩造始簽
訂系爭委託契約。其後，於99年6月30日訴外人即原告公
司店長 洪紹鈞 以電話向伊表示有人要以一千萬元購買系爭
房地，但需伊先辦理過戶再收取價金，並要伊即時至原告
公司旁之咖啡店簽約，但伊以價格不符兩造先前約定，且
伊希望交付價金之過程能符合履約保證之程序，故而拒絕
。約一小時後，洪紹鈞或原告訴訟代理人盧震遠又以電話
向伊表示已覓得另一買主即柯麗淑，伊即到原告指定地點
與柯麗淑簽訂系爭買賣契約。在伊與柯麗淑簽約時，伊詢
問訴外人即原告公司指定之代書 謝旭榮 是否知悉蕭華鋒將
會干涉此事，謝旭榮表示知情，故將會為伊在系爭買賣契
約書加註不可抗力等字，以防止在辦理系爭房地過戶期間
，蕭華鋒若聲請假扣押或其他法律程序，致使系爭買賣契
約無法繼續進行時，三方得無條件解除合約。嗣因系爭房
地果遭蕭華鋒向地政機關申請註記「現為臺灣臺北地方法
院九十九年度移調字第一四○號案件訴訟中」，致柯麗淑
向銀行申請之貸款未能獲准。
（二）因兩造簽訂系爭委託契約時，伊已清楚告知原告關於蕭華
鋒可能會介入干涉，且原告在找到賣方前，已收到蕭華鋒
之傳真、電話，知悉蕭華鋒就系爭房地對伊提起民事訴訟
，是依系爭買賣契約第五條其他約定事項所加註之約定，
本件買賣未完成，雙方亦已終止合約，則原告要求伊給付
五十萬元並無理由等語。
三、原告主張兩造間曾簽訂系爭委託契約，被告亦與其所仲介之
柯麗淑就系爭房地簽訂系爭買賣契約，惟嗣後因柯麗淑無法
申請貸款而合意解除，及兩造約定仲介費五十萬元應於被告
與買方簽定買賣契約時，一次支付等情，業據提出系爭委託
契約、不動產買賣價金履約保證申辦單、系爭買賣契約等資
料為證，且為被告所不爭執，固堪信其為真。
四、然被告以上開情詞置辯，是本件應先審究者，為兩造簽訂系
爭委託契約前，被告是否已告知黃庭翊關於其與蕭華鋒間就
系爭房地所存在之民事糾紛。經查，依原告訴訟代理人於本
院審理時陳稱：在簽訂系爭買賣契約前，我沒有見過被告或
與其聯絡，於99年6月30日簽訂系爭買賣契約當日為兩人第
一次見面及聯絡。我在簽訂系爭買賣契約前，曾主動向被告
詢問其與蕭華鋒之糾紛等語，則原告訴訟代理人在簽訂系爭
買賣契約前，既未曾與被告見面或聯絡，竟會在其等初見面
時，即主動詢問被告關於其與蕭華鋒間就系爭房地所生之民
事糾紛，足見原告公司必有人已先向原告訴訟代理人說明上
情。 佐以 系爭委託契約之原告公司承辦人為黃庭翊，則向原
告訴訟代理人轉述前情之人，為被告所指之黃庭翊，即非無
據。準此，被告所辯於兩造簽約前已告知原告關於其與蕭華
鋒間就系爭房地存在民事糾紛等語，顯較原告主張被告未曾
主動告知上情云云，較可採信。至原告主張被告未於房地產
標的現況說明書第二十一條重要事項欄，記載其與蕭華鋒之
糾紛事宜，固據提出房地產標的現況說明書為證，然由前開
說明書前言為「請委託人（即被告）就持有房地時間內，所
瞭解之屋況確實填寫」，可知被告需填載前開說明書之目的
，旨在使原告了解系爭房地之現況，並俾利兩造舉證之便，
則被告既曾以言詞向黃庭翊詳為說明與蕭華鋒之糾紛，縱其
未於前開說明書再為文字之記載，亦不足以否認被告曾經告
知與蕭華鋒之糾紛之事實。
五、按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同
（最高法院二十三年上字第三九六八號判例要旨二參照，同
院四十九年台上字第一五九七號、四十年台上字第一○二○
號判例亦同此旨）。另依原告訴訟代理人於本院審理時陳稱
：被告在簽訂系爭買賣契約前，有親口向伊說明蕭華鋒之事
情；而柯麗淑在簽約前因見其與被告商談關於蕭華鋒之糾紛
，遂要求在系爭買賣契約加註第五條之約定等語，對照兩造
俱不爭執之系爭買賣契約第五條其他約定事項欄，確有加註
「⒈如因不可抗力之因素，造成其中一方無法履約，雙方同
意無條件解除契約。」等字，足見被告另辯稱：在簽訂系爭
買賣契約前，為防止在辦理系爭房地過戶期間，蕭華鋒若聲
請假扣押或其他法律程序，致使系爭買賣契約無法繼續進行
時，得無條件解除合約，故由代書於系爭買賣契約第五條加
註因不可抗力得解約等字乙情，尚非無據。則被告與柯麗淑
嗣後果因蕭華鋒與被告間之紛爭，致系爭買賣契約無法繼續
履行而合意解除，揆諸上開判例要旨，系爭買賣契約即溯及
於訂約時失其效力，且與自始未訂契約同。
六、次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第九十八條定有明文。查系爭委託契約第四條
第二項固約定：受託人（即原告）之服務報酬，委託人（即
被告）於與買方簽定買賣契約時一次支付之。然由被告於兩
造簽訂系爭委託契約前，已主動向黃庭翊說明其與蕭華鋒間
就系爭房地所存在之民事糾紛，且與柯麗淑簽訂系爭買賣契
約時，仍在第五條加註如因不可抗力，同意無條件解除契約
等文字，足見被告簽訂系爭委託契約時，就約定中所指「與
買方簽定買賣契約」，其真意為希望原告所仲介者，乃一合
法且有效成立之買賣契約。則系爭買賣契約嗣後既因蕭華鋒
與被告之糾紛而無法繼續履行，並由被告與柯麗淑合意解除
，使之溯及於訂約時失其效力，且與自始未訂契約同，足認
系爭委託契約第四條第二項所約定「與買方簽定買賣契約」
之條件並未成就，則原告主張被告應依前開約定，一次給付
仲介費五十萬元及自99年6月30日起按年息百分之五計算之
利息，即難認為有理由。
七、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付仲介費及其遲
延利息，為無理由，不應准許。
八、訴訟費用五千四百元由原告負擔。
中華民國100年3月31日
桃園簡易庭法官李文娟
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月31日
書記官郭美儀