裁判字號：臺灣 屏東 地方法院89年訴字第941號民事判決
裁判日期：民國89年12月18日
裁判案由：塗銷所有權登記等
臺灣屏東地方法院民事判決八十九年度訴字第九四一號
原告甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○訴訟代理人 湯瑞科 律師右當事人間塗銷所有權登記等事件，本院判決如左：
主文被告應將屏東縣○○鄉○街段六七、六九、七○之一地號全部、同段六八地號應有部分三分之一及同段六九之一地號應有部分二分之一所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十九年五月二十六日於訴外人即代書 蘇喬英 （即 蘇秀春 ）處就原告所有之屏東縣○○鄉○街段六七、六九、七○之一地號全部、同段六八地號土地應有部分三分之一及同段六九之一地號土地應有部分二分之一簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約），將之出賣與被告，被告已如期交付第一、二期價款，原告亦於八十九年七月二十日將上開土地所有權移轉登記與被告。詎被告未於八十九年七月三十日交付第三期款三百萬元，已違反買賣契約，原告於八十九年八月二十五日催告被告給付價款，惟被告迄未履行，故原告依系爭買賣契約第十二條解除系爭買賣契約。
（二）系爭買賣契約既經解除，被告自應回復原狀，而將原告所移轉登記與被告之上開土地所有權移轉登記與原告，爰訴請如訴之聲明。
三、證據：提出買賣契約書、其他約定事項、存證信函回執各一份、存證信函二份、土地登記謄本五份。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造於八十九年五月二十六日就原告所有之屏東縣○○鄉○街段六七、六九、七○之一地號全部、同段六八地號土地應有部分三分之一及同段六九之一地號土地應有部分二分之一簽定系爭買賣契約，被告已如期交付第一、二期價款，原告亦於八十九年七月二十日將上開土地所有權移轉登記與被告，被告並未於八十九年七月三十日前交付第三期款三百萬元。
（二）兩造於簽定系爭買賣契約時，原告明知被告無力支付全部價款，表示願意配合被告以上開土地貸款，待獲得貸款後再付第三期款。故系爭買賣契約第二條第三期約定「賣方配合買方貸款，最遲民國八十九年七月三十日付清價款」，係指配合與貸款有關之任何事項，而非只有將上開土地移轉登記與被告，包括屏東縣○○鄉○街段六八、六九之一地號土地之分割，以利於上開土地辦理貸款，均應配合，以及如果獲得貸款，最遲於八十九年七月三十日前付款。但因未獲貸款，致無法如期交付第三期價款，並不可歸責於被告。
（三）原告尚未通知解除系爭買賣契約，不應請求被告將上開土地移轉登記與原告。
三、證據：聲請訊問證人蘇秀春、 張銘和 、 賴坤德 。
丙、本院依職權訊問證人 張金榮 。理由
一、原告起訴主張：兩造於八十九年五月二十六日就原告所有之屏東縣○○鄉○街段
六七、六九、七○之一地號全部、同段六八地號應有部分三分之一及同段六九之一地號應有部分二分之一簽定系爭買賣契約，被告如期交付第一、二期價款，原告亦於八十九年七月二十日將上開土地所有權移轉登記與被告，但被告未於八十九年七月三十日交付第三期款三百萬元，嗣原告於八十九年八月二十五日催告被告給付價款，惟被告迄未履行，是原告依系爭買賣契約第十二條解除系爭買賣契約，訴請被告回復原狀，而將原告所移轉登記與被告之上開土地所有權移轉登記與原告即如訴之聲明等語。
二、被告則以：兩造於八十九年五月二十六日就上開土地簽定系爭買賣契約，被告已如期交付第一、二期價款，原告亦於八十九年七月二十日將上開土地所有權移轉登記與被告，被告並未於八十九年七月三十日前交付第三期款三百萬元。系爭買賣契約第二條第三期款約定「賣方配合買方貸款，最遲民國八十九年七月三十日付清價款」，係指原告應配合與貸款有關之任何事項，包括將上開土地移轉登記與被告及土地之分割，以及如果獲得貸款，最遲於八十九年七月三十日前付款。
但因未獲貸款，致無法如期交付第三期價款，並不可歸責於被告。且原告尚未通知解除系爭買賣契約，不應請求被告將上開土地移轉登記與原告等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於八十九年五月二十六日就原告所有之屏東縣○○鄉○街段六七、
六九、七○之一地號全部、同段六八地號應有部分三分之一及同段六九之一地號應有部分二分之一簽定系爭買賣契約，被告如期交付第一、二期價款，原告亦於八十九年七月二十日將上開土地所有權移轉登記與被告，但被告未於八十九年七月三十日交付第三期款三百萬元，嗣原告於八十九年八月二十五日催告被告給付價款，惟被告迄未給付之事實，業據原告提出買賣契約書、其他約定事項、存證信函回執各一份、存證信函二份、土地登記謄本五份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張系爭買賣契約第二條第三期款約定「賣方配合買方貸款，最遲民國八十九年七月三十日付清價款」，其已依約配合將上開土地移轉登記與被告，使被告得辦理貸款，但被告未於八十九年七月三十日前付清價款，經催告亦未履行，爰依系爭買賣契約第十二條解除系爭買賣契約，訴請被告將上開土地所有權移轉登記返還原告等情。被告則否認上情，且以前揭情詞置辯。本院審酌如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。亦即解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷（最高法院六十五年度台上字第二一三五號判決意旨參照）。觀諸系爭買賣契約第二條第三期款明文「賣方配合買方貸款，最遲民國八十九年七月三十日付清價款」之文義，被告即買方最遲應於八十九年七月三十日前付清價款，至於被告所辯：上開條款係指如果獲得貸款，最遲於八十九年七月三十日前付款一節，既無明文，且自條款文義解釋尚無以獲致此意旨，是被告自應就其此節所辯舉證以明之。職是，被告聲請訊問證人即被告簽訂系爭買賣契約之代理人張銘和證稱：原告保證上開土地可以辦理貸款，且表示願意配合被告辦理貸款，待貸款後再付尾款，故約定八十九年七月三十日付清尾款，但未料其後無法貸款等語（參見本院八十九年十一月六日及八十九年十二月四日言詞辯論筆錄），及證人即受被告之託向原告接洽買賣上開土地之 賴坤德證 稱：系爭買賣契約簽訂時其未在場，但簽約前商談時原告保證上開土地得貸款，並表示願意配合分割土地及貸款，且貸款後再付尾款，預計約二、三個月即可辦妥，故約定付款期限為八十九年七月三十日，但因其後辦理貸款時，銀行表示共有土地必須分割後始能貸款，故無法獲得貸款（參見本院八十九年十一月二十日及八十九年十二月四日言詞辯論筆錄）。惟查，上開證人之證言已為原告所否認，且衡諸證人張銘和為被告簽訂系爭買賣契約之代理人，另證人賴坤德則受被告之託向原告接洽買賣上開土地，是其證言得否遽信，並非無疑。況且，證人即辦理上開土地移轉登記事宜之代書蘇秀春證稱：簽訂系爭買賣契約時，原告知道被告價款不足，表示願意配合被告辦理貸款，並約定八十九年七月三十日付清價款，但事後辦理貸款時，因五筆土地中僅其中二筆臨道路，但為共有土地，但因未辦理分割，銀行不願意貸款，必須臨道路之共有土地分割後，且與其他未臨道路土地一併辦理，銀行始願意貸款，兩造簽約當時並不知道因此無法貸款，兩造原本約定尾款交付是八十九年七月，知道無法辦理貸款後曾有協調改變付款日期，但未談妥等語（參見本院八十九年十一月二十日言詞辯論筆錄）。準此，綜衡證人張銘和、賴坤德及蘇秀春之證言，足資顯示簽約當時兩造均未預料及上開土地嗣後無法辦理貸款，故於簽定系爭買賣契約第二條第三期款「賣方配合買方貸款，最遲民國八十九年七月三十日付清價款」時，僅約定付款期限為八十九年七月三十日，並無就八十九年七月三十日之付款期限附加條件之意；再由證人蘇秀春證言：兩造得知無法辦理貸款後曾協調變更付款期限，但未談妥等語，足證兩造簽約時均知八十九年七月三十日為最後付款期限，故始有於得知無法如期付款後協商變更付款期限之舉。是故，實難謂系爭買賣契約第二條第三期款約定之真意係指如果獲得貸款，最遲於八十九年七月三十日前付款云云。此外，被告對於此節所辯，迄未能舉證以實其說，故而，被告此節所辯，不足採信。
（二）次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。被告抗辯：系爭買賣契約第二條第三期款約定賣方配合買方貸款，係指原告應配合與貸款有關之任何事項，包括將上開土地移轉登記與被告及土地之分割，原告未配合為上開土地之分割致無法貸款云云。細繹被告所辯，應係指原告未配合辦理貸款，故拒絕給付價金之同時履行抗辯之意。徵諸系爭買賣契約第二條第三期款僅明文「賣方配合買方貸款，最遲民國八十九年七月三十日付清價款」，則賣方配合買方貸款是否即為給付價金之停止條件，尚屬有疑。再者，即便賣方配合買方貸款是為給付價金之停止條件，然所謂「賣方配合買方貸款」是否即如被告所稱包括將上開土地移轉登記與被告及土地之分割等一切情事，亦非無疑。況查，由證人張銘和、賴坤德及蘇秀春上開證言，足證簽約當時兩造均未預料及上開土地中共有土地未分割將無法辦理貸款，則兩造於系爭買賣契約簽定時所謂「賣方配合買方貸款」恐並未及於原告應配合辦理共有土地分割乙情。甚且，原告既將上開土地所有權移轉登記與被告，被告為土地所有權人，已足使被告得以上開土地辦理貸款；反之，原告已非土地所有權人，何以能配合辦理土地分割事宜，亦堪質疑，是故，誠難想像原告除移轉土地所有權與被告之外尚有諸如配合土地分割等其他應配合貸款之義務。從而，即使「賣方配合買方貸款」是為給付價金之停止條件，然原告既已將上開土地所有權移轉登記與被告，而被告又未能證明原告尚有其他應配合貸款之義務未履行，故其執此拒絕價金之給付，委無足取。
（三）再按甲方（即被告）若違反本約各條之一者，乙方（即原告）得沒收已收之全部金額，並得不經催告解除本契約，雙方絕無異議」，系爭買賣契約第十二條中段定有明文。經查，原告已將上開土地移轉登記與被告，被告並未於八十九年七月三十日前付清價款，自已違反系爭買賣契約第二條之規定，原告亦已於八十九年八月二十五日催告被告履行給付價金之義務，惟被告迄未給付，其後原告又於本院言詞辯論期日向被告為解除系爭買賣契約之意思表示（參見本院八十九年十一月六日言詞辯論筆錄），則被告辯稱：原告未通知解除系爭買賣契約云云，洵非可信。是原告主張依系爭買賣契約第十二條中段解除系爭買賣契約，自屬有據。
（四）又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一款定有明文。審諸系爭買買契約並無關於解除契約後，被告由原告所受領之給付物應如何處理之約定，自應依右揭規定為之甚明。職此，原告已將上開土地移轉登記與被告，然其後因被告違反契約約定而發生契約解除事由，且原告亦已解除系爭買賣契約，則依上開條文規定，被告自應將上開土地所有權移轉登記與原告。從而，原告訴請被告將屏東縣○○鄉○街段六七、六九、七○之一地號全部、同段六八地號應有部分三分之一及同段六九之一地號應有部分二分之一所有權移轉登記與原告，於法有據，應予准許。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十二月十八日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法官洪乙心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官蘇聰藝中華民國八十九年十二月十八日