裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第517號民事判決
裁判日期：民國103年04月22日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第517號上訴人 丁素萍 訴訟代理人 詹德柱 律師複代理人 林莅薰 律師被上訴人 吳宗育 訴訟代理人 吳錫欽 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國102年3月21日臺灣新北地方法院101年度訴字第309號第一審判決提起上訴，本院於103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆拾肆萬叁仟壹佰玖拾伍元，及自民國一○○年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之四；餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國100年3月2日以新臺幣（下同）1,780萬元，向被上訴人購買新北市○○區○○段000地號土地（所有權應有部分124/10000）及其上2485建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○號12樓房屋所有權全部（以下合稱系爭房地，或分稱系爭房屋、系爭土地），雙方訂有「房地產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），依系爭買賣契約第2條約定，買賣標的物包括系爭房地、地下室編號52號之平面車位、頂樓加蓋建物（下稱系爭頂樓加蓋）等，被上訴人並於系爭買賣契約第11條「其他約定」特別加註：「⒉賣方保證該屋無漏水，若交屋內1年內漏水，由賣方負責…⒊原頂樓加蓋一併移轉，賣方並應交付電路水管圖以利維修。…⒌本加蓋部分於交屋前並無遭舉報拆除。」等語，以為保證，被上訴人之代理人 吳家霖 於洽商買賣期間更強調其為系爭房地所屬社區之管理委員會（下稱管委會）前任主委，系爭頂樓加蓋部分之使用絕無問題，上訴人因信賴其保證，將頂樓使用價值一併考量而願以1,780萬元購買受系爭房地，並陸續於100年5月12日如數給付買賣價金。嗣被上訴人於100年5月12日將系爭房地點交予上訴人後，上訴人發現系爭房屋之前、後陽台及主臥房之天花板有三處滲漏水情形，欠缺所保證之品質，經委請管委會長期配合修繕之承安防水工程行評估修繕費用需4萬6,000元。又管委會於點交前一日即同年5月11日召開會議，要求被上訴人之代理人吳家霖應先告知新屋主有關頂樓係屬公共區域不得承接繼續使用，然被上訴人及其代理人於點交系爭房地時卻隱瞞並未告知，上訴人在交屋後始知悉上情，經向管委會查詢後，更發現管委會早於93年5月24日已通知被上訴人系爭頂樓加蓋不得使用而應拆除，且新北市政府違章建築拆除大隊亦早於93年間認定系爭頂樓加蓋為違章建築，並已按序將排定拆除，足見系爭頂樓加蓋欠缺所保證之品質、價值，參照系爭房地附近交易行情，頂樓加蓋約為每坪8至15萬元，系爭頂樓加蓋面積約17坪，如以最低之8萬元計算，其價值至少將減少136萬元。被上訴人就系爭房屋漏水以及系爭頂樓加蓋之瑕疵情形，應負出賣人物之瑕疵擔保責任。爰依民法第359條規定合併請求被上訴人減少買賣價金136萬元後（逾136萬元部分不另主張減價），被上訴人就所受領之買賣價金其中136萬元部分，即無受領之法律上原因，應返還予上訴人。爰依民法第179條規定，求為判決：被上訴人應給付上訴人136萬元，及自訴狀繕本送達翌日即100年12月28日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。（原審判命被上訴人應給付上訴人26萬5,297元，及自100年12月28日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；並駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。至於被上訴人敗訴部分，未據其提起上訴，已告確定。）並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人109萬4,703元，及自100年12月28日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭頂樓加蓋係被上訴人另外贈與上訴人，並非系爭買賣契約之標的。且縱認為兩造間買賣之標的包括系爭頂樓加蓋在內，然上訴人於購買系爭房地時，已知悉系爭頂樓加蓋屬於違章建築，隨時有遭共有人訴請拆除回復原狀之危險而仍願承買，應自行承擔此部分風險，且被上訴人之代理人吳家霖已告知上訴人及其代理人 丁筠蘇 關於系爭頂樓加蓋在93年間遭管委會通知自行拆除，依民法第355條第1項規定，被上訴人自無庸負系爭頂樓加蓋有被拆除危險之物的瑕疵擔保責任。又如認為被上訴人就系爭頂樓加蓋應負物之瑕疵擔保責任，則上訴人請求減少價金，應參照原審囑託鑑定結果以21萬9,297元為適當等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為裁判之基礎（見本院卷第35頁背面筆錄）：
㈠上訴人於100年3月2日與被上訴人就系爭房地（包括地下室
編號52號之平面車位）訂立系爭買賣契約（見原審卷第6-10頁）。
㈡上訴人於100年5月12日已如數給付被上訴人買賣價金1,780
萬元（見原審卷第9頁）；被上訴人則於100年5月12日將系爭房地（包括地下室編號52號之平面車位、樓頂平台加蓋建物之使用權）交付予上訴人。
㈢被上訴人出售予上訴人之系爭房屋，其前、後陽台及主臥室
天花板有必須進行止漏、防水工程之漏水情形，兩造同意參照建眾防水測漏工程有限公司評估該漏水情形之修繕費用46,000元（見原審卷第184-187頁），減少本件房地買賣價金。
㈣有關系爭頂樓加蓋部分，管委會曾於93年5月24日以（93）
管字第1001號函，通知被上訴人應在文到30日內將樓頂平台加蓋建物自行拆除回復原狀，如屆期未見處理，管委會將報請主管機關處理；另新北市政府亦曾於93年間以北工拆字第0000000000號違章建築認定通知書，就第一項買賣標的中之樓頂平台加蓋建物認定為Ｄ類7組之屋頂平台違章建築在案，並依新北市違章建築拆除優先次序表規定分類按序辦理排拆。
四、上訴人主張其依民法第359條規定減少系爭買賣契約之價金136萬元後，被上訴人就其受領之買賣價金其中136萬元部分已無受領之法律上原因，而依民法第179條規定請求被上訴人給付136萬元，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
是以，本件爭執要點厥在於：㈠系爭買賣契約標的是否包括系爭頂樓加蓋使用處分權在內？㈡被上訴人就系爭頂樓加蓋應否負物之瑕疵擔保責任？㈢被上訴人就系爭頂樓加蓋情形如應負物之瑕疵擔保責任，應減少價金如何？茲析述如下：
㈠系爭買賣契約標的是否包括系爭頂樓加蓋使用處分權在內？
⒈證人即上訴人之妹兼洽訂系爭買賣契約之代理人丁筠蘇證
述：「我們去看的時候是12樓、13樓一起去看的，買的時候也是12樓、13樓一起買的…」、「當初中人帶我們去看房子是給我們看十二樓及十三樓，所以使用面積是很大的，所以我們認為他的價錢是包括十二樓及頂樓的樓層，簽約的時候並沒有講那是送的，如果送的會寫很清楚，頂樓沒有單獨約定價格，但是我們是含著總價買的。」等語（見原審卷第78頁、第122頁背面），核與系爭買賣契約第2條「買賣標的」除於第1項載明系爭房地及地下平面式編號52號車位外，另於第3項約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物）亦包括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況自行確認之）…」等語（見原審卷第6頁正反面），亦即買賣標的如有未依法申請之增建部分，經買賣雙方按房屋現況確認後，亦屬系爭買賣契約之範圍，並於系爭買賣契約第11條「其他約定」項下另以手寫方式加註「⒊原頂樓加蓋一併移轉，賣方並應交付電路水管圖以利維修。」、「⒌本加蓋部分於交屋之前無遭舉報拆除」等語（見原審卷第8頁背面），以確認買賣標的包括系爭頂樓加蓋在內，大致相符，且遍閱系爭買賣契約查無贈與系爭頂樓加蓋或類似內容，足見，上訴人主張系爭買賣契約之標的包括系爭頂樓加蓋之使用處分權在內，應屬可採。
⒉證人即系爭買賣契約之介紹人 陳緞 證述：「因為簽約的時
候我不在…簽約的時候丁筠蘇有問我要不要去他們簽約現場，我說既然已經付100萬了，你們就自己談，所以我沒有去。」等語（見原審卷第76頁正反面），可見，陳緞並未參與兩造簽署系爭買賣契約過程，要難確切知悉兩造締結系爭買賣契約之真意如何，且陳緞並已說明其對兩造訂立系爭買賣契約內容並不清楚，有關「買12樓附送系爭頂樓加蓋、系爭頂樓加蓋沒有利益關係，頂樓送他的」等證述內容，並非在場親見親聞，而係轉述「另外壹個客戶來談的時候有講這個話。」等語（見原審卷第77頁背面至78頁）。是被上訴人援引陳緞上開證述內容，抗辯系爭頂樓加蓋係贈送而非系爭買賣契約之標的云云，並無可採。證人即被上訴人之父親兼洽訂系爭買賣契約之代理人吳家霖固證述：「頂樓是隨十二樓送他的，沒有約定送給他的價格」等語（見原審卷第122頁背面），惟兩造如真於系爭買賣契約外，另成立系爭頂樓加蓋之贈與契約，何以兩造並未另立贈與書據，且遍閱系爭買賣契約又查無被上訴人贈與系爭頂樓加蓋或類似內容，況且，系爭頂樓加蓋如確為被上訴人贈與而無任何對價關係，則被上訴人依民法第
411條本文規定，關於贈與之系爭頂樓加蓋有無遭舉報拆除，本無庸負物之瑕疵擔保責任，何以又慎重其事於系爭買賣契約第11條「其他約定」項下另以手寫方式加註保證「⒌本加蓋部分於交屋之前無遭舉報拆除」等語，隱瞞系爭頂樓加蓋早在93年間遭管委會通知拆除以及經新北市政府認定為違章建築並按序排定拆除之事實（見上開兩造不爭執事項㈣）。由此可見，吳家霖證述系爭頂樓加蓋係附隨於系爭買賣契約而為贈送云云，要與常情及系爭買賣契約所載內容不符，自不足採。
㈡被上訴人就系爭頂樓加蓋應否負物之瑕疵擔保責任？
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵…出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條亦定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。房地交易實務慣例有將頂樓房屋與頂樓增建物一併出售者，俗稱之為「頂加」，「頂加」屋可使用之面積較大，其成交價通常亦較高，但事涉他共有人之利益、公共安全及城市美觀而無法辦理所有權第一次登記，是買方對屋頂增建物僅能取得事實上處分權，有關「頂加」屋是否曾經拆除或接獲拆除通知、有無公告拆除等，涉及買受人得使用「頂加」屋時間久暫，影響其締約意願，賣方自負有向買方說明之義務。兩造締結之系爭買賣契約第11條「其他約定」既以手寫方式特別註明「⒌本加蓋部分於交屋之前無遭舉報拆除」等語（見原審卷第8頁背面），足見，系爭頂樓加蓋在交屋前有無遭舉報拆除，確屬影響上訴人議定買賣價金、是否締結系爭買賣契約之重要事項，被上訴人又已保證系爭頂樓加蓋「無遭舉報拆除」情形，若有欠缺，難謂非出賣標的欠缺所保證之品質或減少價值之瑕疵。而系爭頂樓加蓋早在93年間遭管委會通知拆除以及經新北市政府認定為違章建築並按序排定拆除（見上開兩造不爭執事項㈣），即與被上訴人所保證「無遭舉報拆除」情形不符，欠缺被上訴人所保證之品質及應有之價值。是以，上訴人主張被上訴人應就此負出賣人之物之瑕疵擔保責任，洵屬有據。被上訴人徒以上訴人知悉系爭頂樓加蓋為違章建築，本有被拆除風險，此項風險應由上訴人自行負擔，且系爭頂樓加蓋尚未遭拆除，而否認其應就所保證系爭頂樓加蓋「於交屋之前無遭舉報拆除」之欠缺負物之瑕疵擔保責任云云，並無可採。
⒉被上訴人雖抗辯其代理人吳家霖已告知上訴人關於管委會
在93年間通知拆除乙事，無庸再就所保證系爭頂樓加蓋「於交屋之前無遭舉報拆除」之欠缺負物之瑕疵擔保責任云云，惟已為上訴人所否認。經查：證人丁筠蘇證述：被上訴人於訂約時並無告知管委會曾於93年間通知拆除系爭頂樓加蓋，否則，會在系爭買賣契約內註明等語（見原審卷第123頁），核與證人陳緞證述：「（問：在93年5月24日系爭房子的大樓管委會是不是有通知被上訴人吳宗育的代理人吳家霖上面有違建，有被拆除的風險，但是並沒有採取法律訴訟的途徑，這件事在兩造就系爭房子簽約時被上訴人的代理人吳家霖有沒有告知上訴人的代理人丁筠蘇？）…因為第一次丁素萍他臨時從加拿大回來說要看房子，問我有沒有好一點的房子，因為他媽媽身體不好，要換個有電梯的，我就說有，我就帶丁素萍及丁筠蘇去看系爭房子，看一看丁素萍及丁筠蘇就回去了，因為丁素萍急著回加拿大，然後那天晚上丁素萍再度問我說明天可不可以再看一次，我說可以，然後那天中午，丁素萍再跟丁筠蘇來看房子，再看了一下，然後覺得不錯，就先付100萬訂金給吳家霖，吳家霖是吳宗育的爸爸，然後他們再約下次簽約，簽約的時候丁筠蘇有問我要不要去他們簽約現場，我說既然已經付100萬了，你們就自己談，所以我沒有去。
」、「（問：在看屋或是先付100萬元訂金給吳家霖的時候，這間房子曾經有管委會在93年5月24日通知吳家霖有違建，日後可能會被拆，但是管委會沒有採取行動的這件事情，上訴人或是丁筠蘇知道嗎？）沒有，這件事情沒有說，這兩次都沒有，因為很快，給訂金時也沒有說，因為買的很匆促。」、「我沒有看過（原證三管委會通知拆除函文），但是他們交屋後吳家霖有拿壹個信封袋，裝管委會以前給他們的這個房子違建的事給我，我沒有看，我只是大概看了一下，只是交屋了，他要付我貳拾萬，要去彰化銀行拿錢，就告訴我這件事，順便把信封袋拿給我」、「（問：你後來把信封袋及裡面的文件拿到哪裡？）吳家霖拿20萬服務費給我的第二天之後我就拿給丁筠蘇，因為我拿著沒有用。」、「（問：你剛剛說吳家霖拿20萬的服務費給你，可以確定日期嗎？）我沒有辦法確定日期，但是是交屋後。」等語（見原審卷第76-77頁），大致相符，洵堪採信。足見，代理被上訴人洽訂系爭買賣契約之吳家霖，在締約時並無告知管委會通知拆除系爭頂樓加蓋情形，而係在交屋後始經由陳緞轉交管委會通知拆除系爭頂樓加蓋信函。至於證人吳家霖證述：「…上訴人還有丁筠蘇及仲介陳緞，還有我太太也在頂樓十三樓的地方，我有告訴丁筠蘇及上訴人及陳緞，九年前管委會有通知我說是違建，說要拆除，結果都沒有行動，後來就不了了之，我講這些話給上訴人及丁筠蘇聽」、「我確實有講，管委會有說要拆，結果沒有拆…我還特別跟你（按：指丁筠蘇）交代，搬來你不要根鄰居吵架，有婚喪喜慶要去參加，社區的人就不會一天到晚拆你的房子…」等語（見原審卷第
123頁正反面），非但與證人丁筠蘇、陳緞上開證述不符，且被上訴人在締約時如確已告知管委會在93年間曾通知拆除系爭頂樓加蓋情事，衡情，兩造自無又於系爭買賣契約內特別註明「⒌本加蓋部分於交屋之前無遭舉報拆除」等語（見原審卷第8頁背面）之理，顯見吳家霖上開證述亦與常情有所違悖，自不足採。此外，被上訴人既未再舉何證據證明其於締約前確已告知上訴人有關管委會曾通知拆除系爭頂樓加蓋情形，其此部分抗辯，即不足採；被上訴人據以否認應就所保證系爭頂樓加蓋「於交屋之前無遭舉報拆除」之欠缺負物之瑕疵擔保責任云云，自更不足採。
㈢被上訴人就系爭頂樓加蓋情形如應負物之瑕疵擔保責任，應
減少價金如何？⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359條定有明文。系爭頂樓加蓋欠缺被上訴人所保證「於交屋之前無遭舉報拆除」之物之瑕疵情形，詳如前述，上訴人自得依上開民法規定請求減少系爭買賣契約之價金。新北市不動產估價師公會（101）估字第014號鑑定報告，就系爭頂樓加蓋評估價格為21萬9,297元，因係採成本法進行評估（見該鑑定報告第15頁），要難反應系爭頂樓加蓋欠缺保證品質所應減價之合理金額。而有關系爭頂樓加蓋之使用價值再委請新北市不動產估價師公會鑑定，經新北市不動產估價師公蒐集近鄰及類似地區之不動產租賃比較標的，採比較法與勘估標的予以比較、分析、調整，求取勘估標的之比較租金後，再採取差額租金還原法進行推算建物使用處分權之權利價值為66萬2,492元，有該公會103年1月14日（103）公字第00000000函檢附之
（102）估字第022號估價報告書在卷可稽（見本院卷第75頁函及外放之該估價報告書）。是以，系爭頂樓加蓋欠缺被上訴人保證「於交屋之前無遭舉報拆除」之瑕疵情形，應減少價金以66萬2,492元為合理。
⒉至於上訴人主張其以1,780萬元向被上訴人購買系爭房地
（包括地下室編號52號之平面車位及系爭頂樓加蓋），而依新北市不動產估價師公會（101）估字第14號之估價報告書，認為系爭房地不包括系爭頂樓加蓋部分僅有1,566萬6,611元，足見，系爭頂樓加蓋欠缺被上訴人保證「於交屋之前無遭舉報拆除」之瑕疵情形應減少價金213萬3,389元（計算式：17,800,000-15,666,611=2,133,389），上訴人只請求減少價金136萬元（含漏水減價4萬6,000元），尚屬合理云云。惟不動產交易價格，常繫於買賣雙方之供需彈性及主觀認知因素，上訴人願意以1,780萬元購買系爭房地，他人不必然願以同一價格購買系爭房地，上訴人在100年3月2日願意以1,780萬元購買系爭房地，他日不必然仍願以同一價格購買，是同一物件之交易價格具有相對性而非唯一或絕對。依新北市不動產估價師公會鑑定報告，系爭房地（包括地下室編號52號之平面車位）評估價值為1,566萬6,611元、系爭頂樓加蓋（依建造成本）評估價格為21萬9,297元、合計1,588萬5,908元，顯然低於上訴人購買系爭房地總價1,780萬元，然此只能證明上訴人當時係以高於新北市不動產估價師公會鑑定價格購買系爭房地而已，並無據以推論系爭頂樓加蓋欠缺被上訴人保證「於交屋之前無遭舉報拆除」之瑕疵所應減價金額，即為上訴人之買賣總價1,780萬元與鑑定報告就系爭房地（不含系爭頂樓加蓋）評估價值1,566萬6,611元之差額。是上訴人上開系爭頂樓加蓋之減價主張，並無可採。
五、綜上所述，被上訴人出售予上訴人之系爭房地（包括系爭頂樓加蓋），因前、後陽台及主臥室天花板有漏水情形，應減少價金4萬6,000元，又系爭頂樓加蓋欠缺所保證「於交屋之前無遭舉報拆除」之瑕疵，應減少價金66萬2,492元，合計70萬8,492元（計算式：46,000+662,492=708,492）。上訴人依民法第359條規定請求減少價金後，被上訴人就所受領之價金中之70萬8,492元即無受領之法律上原因。是以，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付70萬8,492元，以及自起訴狀繕本送達翌日即100年12月28日（見原審卷第31頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判命被上訴人給付26萬5,297元本息，自有未洽。上訴意旨就此部分聲明不服，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞求予廢棄改判決，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國103年4月22日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官黃豐澤法官王永春正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年4月22日
書記官莊昭樹