裁判字號：臺灣臺中地方法院106年重訴字第664號民事判決
裁判日期：民國107年04月30日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第664號原告即反訴被告 朱益成 訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 吳建寰 律師被告即反訴原告采庭建設有限公司法定代理人 林春雄 訴訟代理人 蔡坤旺 律師
黃書妤 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國107年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌佰萬元及自民國一百零六年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決第一項原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本訴之訴訟費用由被告負擔。
反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。經查，原告主張其於民國102年3月26日向被告購買「雲上太陽」電梯別墅編號G、H預售屋，兩造並於103年11月4日簽訂折價協議書，依約被告應給付未施工工程全部折價房地總價新臺幣（下同）800萬元予原告，被告則於106年12月21日以依兩造間不動產買賣關係約定，扣除原告已給付價金及被告依折價協議書同意之折價款後，原告尚積欠800萬元之價金未清償為由，提起反訴（見本院卷第66頁）。是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間前開房地買賣契約關係所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程式，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：原告起訴主張：原告於102年3月26日向被告購買「雲上太
陽」電梯別墅編號G、H預售屋（下稱系爭房屋），其中房屋價款為725萬元、土地價款為2,975萬元，房地總價款為3,700萬元，雙方並於103年11月4日達成協議（下稱系爭折價協議書），被告就系爭房屋不施作室內隔間、室內樓梯、油漆工程、泥作工程、衛浴設備、廚具設備等工程項目，即以毛胚屋作為交屋標準，被告就系爭房地總價需折價800萬元，並於交屋時辦理結算退還原告。嗣原告就房屋總價款3,700萬元均已給付，系爭房屋亦已完工，兩造於106年2月8日前往系爭房屋辦理交屋，原告與被告法定代理人林春雄當場確認系爭房屋屬毛胚屋狀態，原告並要求被告依協議內容退還買賣價款800萬元，惟被告竟置之不理。爰依系爭折價協議書約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告
800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被告則答辯以：原告提出之不動產買賣契約業經兩造同意廢
棄銷毀，自始歸於無效。兩造就系爭房屋另簽立房屋、土地買賣契約書，約定房屋價款為725萬元、土地價款為4,575萬元，房地總價款為5,300萬元。嗣系爭房屋於103年3月完工，並以總價5,300萬元據實登錄於內政部不動產交易實價查詢服務網，備註資料亦詳載「建商於登記完畢後另提供折讓新台幣八百萬元之協定書予地政士」等語，是系爭不動產總價為5,300萬元，堪以認定。而原告迄今僅給付3,700萬元予被告，扣除被告同意之折價款800萬元後，原告尚積欠800萬元未給付（計算式：5,300萬元─3,700萬元－80
0萬元＝800萬元），是原告起訴請求被告給付800萬元，應無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：反訴原告起訴主張：系爭房屋之房地總價共計5,300萬元，
然反訴被告迄今僅給付反訴原告3,700萬元房地價款，扣除被告同意之折價款800萬元後，原告尚積欠800萬元未給付。爰依兩造間契約書及民法第367條規定，請求反訴被告應給付反訴原告至今遲延未給付之房屋價款800萬元。退步言之，縱認兩造約定之房地總價為4,900萬元，扣除反訴被告支付之3,700萬元及反訴原告同意之折價款800萬元後，反訴被告亦積欠400萬元房屋價款未償還。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告800萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請求准為假執行之宣告。
反訴被告則答辯以：
㈠反訴原告公司法定代理人林春雄前於104年4月8日，持
反訴被告於103年10月2日所簽發950萬元本票，就其中
826萬元向本院聲請本票裁定，經本院於104年4月14日核發104年度司票字第1814號裁定准許強制執行，嗣反訴被告於104年4月23日對林春雄提出確認本票債權不存在之訴，於本院臺中簡易庭104年度中簡字第1118號事件（下稱前案）104年6月4日審理中，反訴原告及其法定代理人林春雄於前案均係主張系爭房地尾款950萬元扣除反訴被告於104年2月4日所給付150萬元，僅餘800萬元及外水外電26萬元。
㈡嗣反訴被告與林春雄及參加調解人即反訴原告於104年10
月22日以7,974,250元達成調解，由反訴被告於104年10月26日交付臺灣銀行本行支票15紙、金額合計7,974,250元（計算式：房地價金尾款950萬元+＋代書費用268,00
0元＋執行費5萬元－反訴被告104年2月4日所給付15
0萬元－林春雄聲請本票裁定強制執行已受償金額343,75
0元），反訴原告均提示兌現後，始於106年2月8日交房。
㈢綜上，反訴原告前案主張系爭房地尾款950萬元，業經反
訴被告清償完畢，反訴原告突於本件審理時翻異前詞改稱反訴被告仍積欠房地價金1,600萬元，無非係臨訟編纂意圖脫免債務，更與誠信原則及禁反言原則有違。並聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項（見本院卷第202頁反面至第203頁，本院依判決格式修正或刪減文句）：
原告提出之本院卷第137頁至第193頁房屋、土地預定買賣
契約書；被告提出之本院卷第69頁至第95頁房屋、土地買賣預定契約書；及本院104年度中簡字第1118號卷第8頁至第33頁房屋、土地預定買賣契約書形式上均為真正（兩造對於前開契約各份是否嗣經銷毀廢棄有爭執）。
兩造於103年10月1日簽立協議書（本院卷第119頁）。
兩造於103年11月4日簽立協議書（本院卷第33頁），被告同意折價房地總價款800萬元。
兩造於本院前案成立調解（見本院卷第117頁至第118頁），原告業依調解條件給付完畢。
原告已支付之系爭房地價款共計3,700萬元。
肆、本院得心證之理由：本訴部分：
㈠查兩造間於102年3月26日，就系爭房屋共簽署3份房屋
、土地預定買賣契約書，約定之房地總價各為3,700萬元、4,900萬元及5,300萬元，為兩造所不爭執（見不爭執事項）。然兩造就前開3份房屋、土地買賣契約書何者為兩造最終約定版本，何者業經合意廢棄，各執一詞，則本件首應審究者，即為兩造就系爭房屋之房地價款約定，應以何份契約書為準？經查：
⒈於買方交付現金或支票與賣方支付價金時，為避免日後
爭議，衡諸常情，當由賣方於買賣契約書上註明收受款項及收受時間，此由兩造提出之前開3份房屋、土地買賣契約書上，均附有「房屋付款明細表」、「土地付款分配明細表」，並各列明「期別」、「應繳金額（新台幣）」及「收款紀錄」等，即可得證。而對照原告本案提出之房屋、土地預定買賣契約書（見本院卷第137頁至第193頁，下稱原告版）、被告本案提出之房屋、土地買賣契約書（見本院卷第69頁至第95頁，下稱被告版）及前案提出之房屋、土地買賣契約書（見本院前案卷第8頁至第33頁，下稱前案版），其中原告版土地買賣契約書中「土地付款分配明細表」內，於「簽約金壹佰萬」、「四樓頂板完成壹佰萬」、「內部隔間完成壹佰萬」、「應架拆除完成壹佰萬」及「使用執照取得壹佰萬」欄位下方，分別載有「收訖102.2.23」字樣，並蓋有「林春雄」印文各1枚（見本院卷第185頁至第187頁），共計收受500萬元，核與兩造不爭執原告以支票
5紙支付500萬元之情節相符（見本院卷第202頁反面）。至被告版房屋、土地買賣契約書中「土地付款分配明細表」內，記載收訖訂金、簽約金、開工款支票3張共300萬元（見本院卷第75頁），此外即無其他收款紀錄（見本院卷第75頁至第76頁、第89頁至第90頁）；另前案版房屋、土地買賣契約書則無任何收款紀錄（見前案卷第14頁至第15頁、第27頁反面至第28頁反面），足見被告版及前案版房屋、土地買賣契約書所載收款情形，則均與原告實已支付500萬元之情節相異。
⒉再者，依兩造均不爭執真正之103年10月1日協議書記
載（見不爭執事項）：「茲因甲方（即原告）預購乙方（即被告）興建之『雲上太陽』電梯別墅編號G+H房屋乙戶，經雙方協議，針對本戶銀行貸款不足部分協議如下：本戶銀行核貸金款為新台幣：貳仟貳佰伍拾萬元整……甲方應給付乙方銀行貸款（房地價款）不足部分為新台幣：玖佰伍拾萬元。……」（見本院卷第11
9頁正反面），堪認兩造就系爭房屋約定之銀行貸款金額為3,200萬元（計算式：已核貸金額2,250萬元＋不足部分950萬元＝3,200萬元）。而原告版房屋買賣契約書上「房屋付款分配明細表」，約定自備款0元、銀行貸款725萬元，總價725萬元（見本院卷第156頁）；另土地買賣契約書上「土地付款分配明細表」，約定自備款500萬元、銀行貸款2,475萬元，總價2,975萬元（見本院卷第187頁），合計房地自備款500萬元、銀行貸款3,200萬元，此與兩造不爭執被告已收受原告交付之500萬元，及前開103年10月1日協議書所載銀行貸款為3,200萬元，均無二致。至被告版房屋、土地買賣契約書約定房地共計自備款1,590萬元、銀行貸款3,710萬元（見本院卷第90頁、第76頁），及前案版房屋、土地買賣契約書約定房地共計自備款900萬元、銀行貸款4,000萬元（見前案卷第28頁反面、第15頁），就銀行貸款金額均與兩造嗣於103年10月1日協議書所約定之3,200萬元不符，自難認為係兩造於102年3月26日簽約時最終採擇之版本。
⒊從而，堪認原告主張兩造就系爭房屋之房地價款約定，
最終係以原告版房屋、土地買賣契約書為依歸，確屬可採。被告雖辯稱原告於前案係提出前案版房屋、土地買賣契約書，前後供述不符云云。惟查被告於前案亦未爭執適用前案版房屋、土地買賣契約書，且前案係就原告簽發之本票債權為訴訟標的，並非就房屋、土地買賣契約書為攻防，堪認兩造或因同時簽立多份契約，而於前案訴訟時有記憶混淆、誤認之情形，尚不因此影響原告於本案之主張。
⒋至被告另主張系爭房地實價登錄價格為5,300萬元，並
聲調閱系爭房地第一類土地、建物謄本及函詢第一商業銀行租賃股份有限公司系爭房地設定抵押權之資料，用以佐證系爭房屋實際價值。然不論系爭房屋實際市價如何，均無礙兩造間就系爭房屋之契約約定，是此部分調查結果尚不足為對被告有利或不利之認定，自無調查之必要，僅此敘明。
㈡依原告版房屋、土地買賣契約書，原告應支付被告之系爭
房屋價款為自備款500萬元、銀行貸款3,200萬元，共計3,700萬元，有如前述。再查兩造係於102年3月26日簽訂原告版房屋、土地買賣契約書（見本院卷第137頁至第
193頁），嗣於103年11月4日復簽訂折價協議書，被告並同意折價房地總價款800萬元（見不爭執事項），則以時序觀之，堪認原告主張兩造係約定就系爭房屋總價款3,700萬元折價800萬元，應屬實情。又原告業已支付被告3,700萬元，為被告所不爭執（見不爭執事項），足認原告就系爭房屋價款均支付完畢。而被告迄未提出任何證據佐證確有將800萬元折價款交付原告，則原告起訴請求被告給付800萬元，自屬有理由，應予准許。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之800萬元債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事起訴而送達訴狀，應負遲延責任。是原告請求被告支付自起訴狀送達翌日即106年11月28日（見本院卷第64頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由。
反訴部分：兩造就系爭房屋之房地價款約定，應以反訴被告
版房屋、土地買賣契約書為據，且反訴被告業已全數支付系爭房屋總價款3,700萬元，業經本院認定如上。從而，反訴原告以反訴原告版房屋、土地買賣契約書為據，主張反訴被告應支付之系爭房屋總價款為5,300萬元，扣除反訴被告已支付之3,700萬元及折價款800萬後，仍積欠反訴原告800萬元等語，自無理由，應駁回其反訴。
伍、綜上所述，原告請求被告支付800萬元，及自106年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至反訴原告請求反訴被告給付800萬元及遲延利息部分，則屬無據，應予駁回。
陸、兩造就本訴、反訴均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行。就本訴原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
柒、兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年4月30日
民事第一庭法官段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月30日
書記官葉燕蓉