柳營簡易庭110年度營簡字第74號民事判決

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決

110年度營簡字第74號

原告 王健雲

被告 王柚荃

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年3月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號之房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬陸仟元。

被告應自民國一百一十年一月十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬貳仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決第一項於被告以新臺幣肆拾玖萬肆仟叁佰元、第二項於被告以新臺幣壹拾玖萬陸仟元、第三項於被告每月以新臺幣叁萬貳仟元為原告預供擔保後，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠兩造前於民國107年6月23日（本院按：原告起訴狀誤為107年6月28日）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租其所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自107年10月10日至117年10月9日止，租金為每月新臺幣（下同）32,000元，於每月10日繳納當日起計至次月9日止之租金。依系爭租約第14條約定，承租人如有違背任何條件時，出租人得隨時解約收回房屋。詎被告自108年9月僅繳納30,000元，其後即未再依約繳納足額租金，原告多次以通訊軟體LINE催告被告繳納欠租，復於109年12月2日寄發新營郵局存證號碼212號存證信函（下稱系爭存證信函）限被告於收受送達翌日起5日內給付積欠租金，如逾期未給付則終止租約，並要求被告騰空遷離系爭房屋，迄今仍未獲置理。系爭租約終止後，被告即無再使用系爭房屋之權源，原告為系爭房屋之所有人，自得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋返還原告。且被告無再使用系爭房屋之權源，就該屋即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金32,000元計算之利益。為此，依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，給付計至109年12月10日（本院按：當期租金應計至110年1月9日）為止扣除押租金32,000元後之欠租合計196,000元，及自109年12月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算相當租金之不當得利等語。

　㈡並聲明：

　⒈如主文第1、2項所示。

⒉被告應自109年12月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告32,000元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。另按，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約；又土地法第100第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院42年台上字第1186號、44年台上字第516號判例意旨參照）。

㈡經查，原告主張兩造簽訂系爭租約，由被告承租其所有之系爭房屋，且被告於108年9月起即積欠部分租金，其後亦未再依約繳納足額租金，原告多次以通訊軟體LINE催告被告繳納欠租，復於109年12月2日寄發系爭存證信函予被告限被告於收受送達翌日起5日內給付積欠租金等情，業據其提出系爭租約、系爭存證信函暨投遞狀態查詢等影本各1份、108年9月至109年12月之房租繳費紀錄1份、存摺內頁翻拍照片3張、現金收款紀錄翻拍照片1張、通訊軟體LINE對話紀錄列印2份為證（見本院卷第19頁至第47頁）。本院核閱上開證物均與原告所述相符，自堪信其主張為真實。而原告於簽立系爭租約時收取押金32,000元（見本院卷第15頁、第23頁），可抵租金1個月，故類推適用土地法第100條第3款之規定，至少須3個月未繳租金，積欠租金達2個月以上始得催告【計算式：32,000元×3月－32,000元＝64,000元；32,000元×2月＝64,000元】。被告自108年9月起未繳納足額租金，至原告於109年12月2日寄發系爭存證信函時欠租已達164,000元，有原告提出系爭存證信函及隨函檢附之房租繳費收款紀錄各1份在卷可參（見本院卷第33頁至第37頁），與民法及土地法前開規定尚無不合，所定履行期間亦屬相當。原告定相當期間催告被告給付租金，復以同一存證信函為附條件終止系爭租約之意思表示，於催告期滿翌日（本院按：催告自送達後計5日即109年12月7日至109年12月11日，期滿之翌日為109年12月12日）終止系爭租約，終止應屬合法。系爭租約既經原告合法終止，依前開說明，即應由被告就是否有使用系爭房屋之正當權源負舉證責任，然被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，既未到庭陳明有何使用系爭房屋之合法權源，且未提出任何證據供本院調查，應認其舉證尚有未盡，原告主張被告無權占用，自屬可採。從而，原告本於民法第767條第1項所有物之物上請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告給付自108年9月起至110年1月9日（本院按：雖原告已於109年12月12日終止契約，惟被告109年12月當月租金之給付義務於109年12月10日即已屆期）扣除押租金後之欠租196,000元，均屬有據。

　㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）；租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條定有明文。系爭租約於109年12月12日終止，已如前述，被告於租賃關係消滅後，即無再行占有使用系爭房屋之合法權源，惟被告繼續占有系爭房屋，未返還予出租人即原告，即屬無權占有。被告無權占有原告所有之系爭房屋，為無法律上原因，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得依民法第179條前段之規定請求被告返還。而被告承租系爭房屋經營玩具販售，應屬城市地方供營業用之房屋，參以租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明文排除供居住使用之租賃住宅對土地法第97條之適用，且城市地方供營業用之房屋，承租人營商所獲特殊利益，衡情應較單純居住使用者猶有過之，業如前述，是基於舉輕以明重之法理，其租金不受土地法第97條規定之限制，亦為當然之解釋，即仍有最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨之適用。據此，系爭租約約定之每月租金為32,000元，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告所受之損害。又原告雖請求被告返還自109年12月31日起算之不當得利，惟因原告請求109年12月10日到期之當月租金已計至110年1月9日（見本院卷第141頁），此前兩造間固無租賃關係，但原告亦無損害可言，故本件相當租金之不當得利，應自110年1月10日起算。準此，原告請求被告自110年1月10日起至將系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告32,000元，應屬有據。逾此部分之請求，則無足採。　　　

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、系爭租約第14條約定及民法第179條前段規定，請求被告於系爭租約終止後，將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告自108年9月起至110年1月9日間之欠租196,000元；及自110年1月10日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告32,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院審酌原告敗訴部分係因駁回部分不當得利請求所致，請求被告將系爭房屋遷讓返還及給付租金部分全部勝訴，故認訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第5項所示。

七、原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定職權宣告假執行，併依職權命被告為原告預供一定之擔保金後，各得免為假執行如主文第6項所示。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請業因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110　年　　3　　月　　24　　日

柳營簡易庭法官徐安傑

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　3　　月　　24　　日

書記官吳昕儒