裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第1132號民事判決
裁判日期：民國95年02月16日
裁判案由：返還土地
臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第1132號原告乙○○法定代理人丙○○訴訟代理人 張仁懷 律師被告甲○○
丁○○上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國九十五年一月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自座落臺南市○區○○段第二二一地號，如附圖所示Ａ部分之土地遷離，並將該筆土地返還原告乙○○、訴外人孫 吳罕 、 吳松木 、 吳松河 、 吳家安 及 吳袖慈 。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：座落臺南市○區○○段第二二一地號之土地，為原告及 孫吳罕 、吳松木、吳松河、吳家安、吳袖慈所共有，應有部分各為六分之一，於民國（下同）七十八年間，在該筆土地上即建有未保存登記之臺南市○區○○路一二七之五號之鐵皮屋建物一棟，詎前共有人之一即訴外人 吳芳 （其應有部分六分之一，已於九十四年六月六日贈與而移轉登記予訴外人吳袖慈），九十三年九月十日未經其餘共有人之同意，擅將上開建物及該建物所占有之土地，出租予被告甲○○，並由被告甲○○及丁○○共同居住，租期自九十三年九月十日起至九十八年九月十日止共五年，租金每年新臺幣（下同）二萬四千元。訴外人吳芳擅自出租全部土地之行為，因未經其他共有人之同意，對於其餘共有人應不生效力，惟被告均置之不理，爰基於民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告將共有物返還於孫吳罕、吳松木、吳松河、吳家安、乙○○、吳袖慈。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：本件租賃土地之法律關係有租賃契約一份可證，被告甲○○既與訴外人吳芳既已訂立租賃契約，租期尚未屆至，原告請求無理由。而被告與訴外人吳芳訂立契約時，並不知悉其未經過共有人之同意，即將土地出租，土地共有人均有人來收取租金，現在卻不同意出租土地，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）、本件原告起訴主張，系爭坐落臺南市○區○○段第二二
一地號之土地，為原告及訴外人孫吳罕、吳松木、吳松河、吳家安、吳袖慈等人所共有，應有部分各六分之一，為被告所不爭執，並有土地登記第二類謄本一份在卷可考，足證上開土地係由原告及訴外人孫吳罕、吳松木、吳松河、吳家安、吳袖慈等人所共有。
（二）、訴外人即共有人之一吳芳，其應有部分六分之一已於九
十四年六月六日贈與而移轉登記至訴外人 吳柚慈 之名下，為被告所不爭執，亦有土地登記第二類謄本附卷可考，而訴外人吳芳係於九十三年九月十日將系爭土地部分出租予被告甲○○、丁○○，租期自九十三年九月十日起至九十八年九月十日止共五年，租金每年二萬四千元，有訴外人吳芳與被告甲○○於九十三年九月十日所訂立之租賃合約書影本一紙在卷可參，而被告丁○○與被告甲○○現仍同住於系爭土地之房屋內，為兩造所不爭執，亦有照片二幀附卷足憑，各該事實均堪信為真實。
四、被告固另主張，其與訴外人吳芳既已訂立租賃契約，租期尚未屆至，有法律上之原因，故原告之請求無理由，並以前揭情詞抗辯，茲本件所應審究者，乃在於：（一）、訴外人吳芳於九十三年九月十日與被告訂立之租賃契約，是否取得全體共同人之同意？（二）、如未經全體共有人之同意，被告得否執其與訴外人吳芳所單獨訂立之租賃契約作為法律上之原因，以對抗全體共有人本於所有物返還請求權之主張？
五、經查：
（一）、訴外人吳芳在九十三年九月十日與被告訂立之租賃契約，未取得全體共有人之同意：
系爭土地僅訴外人即前共有人之一吳芳具名與被告訂立租賃契約，有兩造形式上不爭執之租賃契約影本一份在卷可參，而參酌該項租賃契約書內，訴外人吳芳並未受有其他共有人之委任或授權，亦無獲得其餘共有人之同意之書面可憑，足見訴外人吳芳於九十三年九月十日與被告甲○○訂立租賃契約時，並未經其他共有人之同意，甚為顯明。而依民法第八百二十條第一項之規定，共有物，除契約另有訂定外，應由共有人共同管理之。本件被告既未舉證證明訴外人吳芳於出租系爭土地時，與其他共有人有契約上之特別約定，復未就訴外人吳芳係基於其他共有人之同意或授權，而與其訂立租賃契約，依此情形詳加審究，可證訴外人吳芳並未取得其他共有人之同意，即將系爭土地出租予被告甲○○無訛。
（二）、訴外人吳芳未經全體共有人同意將系爭土地出租予被告
甲○○，該租賃契約對於其他共有人並不發生效力，亦不妨礙全體共有人本於物上請求權請求返還土地之權利：
１、按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力，最高法院九十二年度臺上字第一七三四號判決可資參照。次按民法第八百十八條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院八十六年度臺上字第三○二○號判決亦可資憑佐。
２、經查：訴外人吳芳未經全體共有人之同意，於九十三年九月十日擅將系爭土地出租予被告甲○○之行為，業經認定如前，而訴外人吳芳就前於出租系爭土地時，就該土地之應有部分僅有六分之一，其所為上開出租行為，顯然對於其他共有人之權利有所侵害，因此，揆諸上開判決意旨相互斟酌，被告甲○○與訴外人吳芳所訂立之租賃契約，對於其餘共有人應不生效力。而被告甲○○、丁○○現係居住於系爭土地上之房屋，業據本院於九十四年十二月二十三日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷足參，從而，佐以系爭坐落臺南市○區○○段第二二一地號之土地，既為原告及訴外人孫吳罕、吳松木、吳松河、吳家安、吳袖慈等人所共有，應有部分各六分之一，有土地登記第二類謄本一份在卷可考，被告甲○○、丁○○占有系爭土地，既不得援引被告甲○○與訴外人吳芳所訂立之租賃契約作為有權占有之法律上依據，因此，在法律規範之評價上，渠等所為，即屬無權占有，故原告基於民法第七百六十七條之物上請求權，請求被告二人將系爭土地交還於全體共有人，並遷離該處，即難資為有利於被告之認定。
六、綜上各情相互參酌，原告基於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告二人應自系爭土地遷離，並將臺南市○區○○段第二二一地號之土地返還原告及訴外人孫吳罕、吳松木、吳松河、吳家安、吳袖慈等人，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均無庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國95年2月16日
民事第三庭法官黃翰義以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年2月20日
書記官黃鋕偉