裁判字號：最高法院86年台上字第2902號民事判決
裁判日期：民國86年09月18日
裁判案由：損害賠償等
最高法院民事判決八十六年度台上字第二九○二號
上訴人高泰建設事業股份有限公司法定代理人 曾照詠 被上訴人甲○
乙○ 郭春田 李鐵軍 陳天民 趙家順 共同訴訟代理人 鄭峻明 律師
陳魁元 律師右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十四年度上字第三八八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由被上訴人主張：兩造於民國八十年九月十二日，就伊所有坐落高雄市○○區○○○路○○號六樓之三房屋訂定不動產租賃契約，約定租期自民國八十年十月十二日起至八十三年十月十一日止，為期三年，租金自八十年十二月九日起至八十一年十月十一日止，每月新台幣（下同）十一萬四千七百五十元，自八十一年十月十二日起至八十二年十月十一日止，每月十二萬六千二百二十五元，自八十二年十月十二日起至八十三年十月十一日止，每月十三萬八千八百四十七元。上訴人僅付租至八十二年十一月十一日，伊乃於八十三年五月九日以上訴人積欠租金達四個月以上，通知上訴人自八十三年三月十二日起終止租約，上訴人每月應給付租金十三萬八千八百四十七元，四個月共五十五萬五千三百八十八元，扣除押租金三十四萬四千二百五十元，上訴人尚欠二十一萬一千一百三十八元之租金未付。又上訴人承租系爭房屋期間，伊支出冷氣空調故障之修理費用一萬五千元，係因上訴人未盡善良管理人之注意所致，伊自得請求上訴人賠償該修理費用。再系爭租約既經合法終止，依約上訴人應立即搬遷，並將承租之房屋回復原狀返還予伊，詎上訴人搬遷後，任置不理，伊已定相當期限催告上訴人回復原狀，上訴人逾期不為回復原狀，伊自得請求上訴人賠償回復原狀所需之費用四十三萬五千元等情，求為命上訴人給付伊六十六萬一千一百三十八元，並加付法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人給付被上訴人二十一萬八千三百八十三元本息，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分，未聲明上訴）。
上訴人則以：伊承租系爭房屋後，因冷氣空調設備發生滴水及二片玻璃帷幕外牆破裂，安全堪虞，經通知被上訴人修理，被上訴人任置不理，伊先後於八十二年九月十七日及同年九月二十五日向被上訴人終止租約，被上訴人自知理虧，兩造乃於同年十月十三日合意自同年十一月十二日起終止租約，伊已付清至同年十一月十一日止之租金，自無積欠租金情事。又伊於租約終止後，已將系爭房屋回復原狀交還被上訴人，縱認尚有部分設備未回復原狀，經鑑定結果，僅地坪地毯修補費四千八百二十元、輕鋼架修復費一千二百二十五元及天花板部分修復費一千二百元，合計七千二百四十五元，伊主張以押租金抵銷後，被上訴人對伊已無任何請求權可言。至於冷氣空調修理費一萬五千元，被上訴人迄未能證明該冷氣空調之故障係可歸責於上訴人，依兩造所訂租約第六項之約定，仍應由被上訴人負責修理等語，資為抗辯。並以：伊於兩造合意終止租約後，已依約搬遷，並恢復原狀交還系爭房屋於被上訴人，被上訴人拒不返還押租金三十四萬四千二百五十元等情，提起反訴，求為命被上訴人如數給付上開金額並加付法定遲延利息之判決。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張兩造訂有上開租約之事實，為上訴人所不爭，且有租賃契約書可稽，堪信為真實。上訴人抗辯兩造已於八十二年十一月十二日起合意終止租約一節，雖據提出其職員 戴國卿 八十二年十月十二日信函為證，惟其內容並未敍及兩造有合意終止租約之情事，難為上訴人有利之證明。被上訴人固主張：上訴人自八十二年十一月十二日起即未付租，依系爭租約第十一項之約定，其積欠租金已達兩期以上，伊得於八十三年三月十二日終止租約云云。惟上訴人訂約時曾交付押租金三十四萬四千二百五十元予被上訴人，為兩造所不爭，應先以之抵充積欠租金後，仍有逾兩期租金未繳時，始達於可終止租約之程度。上開押租金計可扣抵租金二個月又二十八日，上訴人積欠之租金以押租金抵充後，應至八十三年四月九日租約始經合法終止。故上訴人應給付被上訴人之租金為自八十一年十一月十二日起至八十二年四月九日止計四個月又二十八日共五十八萬零二百九十元，扣抵押租金後為二十三萬六千零四十元，被上訴人僅請求二十一萬一千一百三十八元，自無不合。又系爭房屋內之地毯因上訴人隔間所造成之損害，經修補後即可回復原狀，其費用為四千八百二十元，另屋頂輕鋼架及天花板修復費用分別為一千二百二十五元及一千二百元等情，均經財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑定無訛。被上訴人依系爭租約第十三項之約定，於上開七千二百四十五元之範圍內，請求上訴人如數賠償，亦非無據。綜上所述，被上訴人得請求上訴人給付之租金及回復原狀之費用合計為二十一萬八千三百八十元，被上訴人之請求在此範圍內連同其法定利息，為有理由，應予准許。至上訴人交付之押租金三十四萬四千二百五十元，業經全數抵充積欠之租金，已如前述，上訴人反訴請求被上訴人返還上開押租金，並加付法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未主張之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。查被上訴人於原審係主張，上訴人自八十一年十一月十二日起積欠租金，伊乃通知上訴人自八十二年三月十二日起終止租約，請求上訴人給付上開期間即自八十一年十一月十二日起至八十二年三月十二日止，扣抵押租金後，尚積欠之租金計二十一萬一千一百三十八元；並未主張兩造所訂租約，係於八十二年四月九日始終止，並請求上訴人給付計算至八十二年四月二十九日之租金，乃原審竟逕認系爭租約係於八十二年四月九日始合法終止，並命上訴人給付被上訴人計算至八十二年四月九日止之租金，依上說明，顯難謂合。次查上訴人於事實審主張：兩造係於八十二年十一月十二日合意終止租約，伊旋即搬遷，有同年十一月及十二月份大樓管理員紀錄可稽云云（一審卷一四○頁反面、原審卷四二頁反面），並提出首席王座大樓管理員紀錄為證（一審卷一四三至一五○頁、原審卷五五至六三頁），係屬重要之防禦方法，原審恝置不論，遽為上訴人不利之判決，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項判決如主文。
中華民國八十六年九月十八日
最高法院民事第四庭
審判長法官林奇福
法官許朝雄法官曾煌圳法官陳國禎法官李彥文右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年十月六日