裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第1300號民事判決
裁判日期：民國97年11月12日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第1300號原告己○○
戊○○乙○○丙○○丁○○兼上五人共同訴訟代理人庚○○被告甲○○訴訟代理人 王有民 律師複代理人 陳瑾瑜 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國97年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告庚○○及訴外人 賴樹南 （於民國（下同）95年6月13日死亡，由其配偶即原告己○○及其子女即原告戊○○、乙○○、丙○○及丁○○依法繼承）於83年9月16日與被告就坐落臺中市○區○○○段地號175-3（面積500平方公尺，下以地號稱之）、175-7（面積24平方公尺，於83年12月22日合併於175-3地號土地，97年8月27日再自175-3地號土地分割並改為同段175-13地號土地，以下以舊有之175-7地號土地稱之）、175-11（面積61平方公尺，下以地號稱之）、地目皆為田之三筆土地，按建地以每坪新臺幣（下同）315,000元計算價額，路地及截角則依83年政府公告現值加四成計算價額，總價額為55,743,188元訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。本件依兩造系爭契約中第5條及第6條約定，出賣人即被告即負有排除不動產上所有障礙，及將契約標的之不動產點交於買受人即原告庚○○及賴樹南之義務。被告雖於83年10月13日將系爭三筆土地所有權移轉登記於原告庚○○及賴樹南名下，惟現實上被告僅交付175-3、175-11地號二筆土地，而175-7地號土地，因可歸責於被告之事由而未依債之本旨交付與原告。
（二）兩造訂立系爭契約後，雙方即互負給付價金及交付並移轉不動產之義務，本件原告已依約交付價金，然被告雖將系爭契約買賣標的物所有權移轉登記與原告，但卻僅為一部交付，因被告未依債之本旨交付，故原告依民法第227條之規定，請求被告交付175-7地號土地之買賣價金差額，即有理由。此外，依誠信原則被告於系爭契約磋商階段即應將與契約標的有關之資訊告知原告，然於契約磋商時及83年9月雙方訂立不動產買賣契約時，就契約標的之一，即175-7地號之土地，其地目雖為田，但是實際上卻供道路使用等事實，被告於訂約時卻未為告知，致原告誤認情事，而以高於一般交易價格之建地，計算該筆土地價格，而非以其實際使用情形計算其價格。因被告違反契約附隨義務中之告知義務，已該當債務不履行之不完全給付情狀，故原告依此亦得依民法227條之規定，請求賠償因此所受2,286,900元之價差金額損害。故原告庚○○以該金額2分之1計算，而其他原告以另2分之1均分計算，請求被告為上述金額之賠償。並聲明：求為判決，1.被告應給付原告庚○○1,143,450元及原告己○○、戊○○、乙○○、丙○○、丁○○各228,690元，及均自83年9月16日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）兩造確係於83年9月17日簽訂系爭契約，而本買賣事件，被告早於83年間即已依約履行所有出賣人之義務，包括土地所有權移轉登記、點交不動產、不動產占有之交付等。換言之，系爭土地已由被告交付原告等人使用占有長達14年之久，此段期間雙方均無任何爭議，更未見原告曾經主張本件買賣有何瑕疵或不足之處。由此足徵，本件買賣根本無任何不完全給付之情事，否則原告豈有可能安然占有系爭土地長達14年之久均無異議，遲至今日始發現不完全給付之情事？
（二）查系爭175-7地號土地，自83年買賣之初迄合併為止，其地目均為田，而非道路；另關於系爭土地之實際使用情形，無論係買賣之際，抑或係現今，均亦一直為所有權人所自行占有，未曾供他人為道路之使用；足見，原告主張系爭175-7地號土地為道路用地，根本與事實不符。
（三）本件被告僅係依當時向前手購買土地之現狀，出售並點交予原告，並無任何不完全給付之情事。經查：
1.系爭土地於被告向前手買受時即已係現況；與原告簽訂契約時，亦為現況；被告僅是以此未曾改變之現況交付原告，則被告等既已以現況交付原告，被告已屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，原告本於不完全給付之債務不履行法律關係向被告請求賠償，於法自屬無據。
2.原告所提出之「臺中市政府都市發展局簡便行文表」內所載，似指系爭土地上之都市計畫係於「45/11/01府金建字義25591號公告」，對此，被告除不知情外，由此紀錄更可證悉該都市計畫早在契約成立前即已存在，則被告依照土地當時之現況交付原告，被告並無任何不完全給付之問題。
3.上開所述臺中市政府都市發展局之簡便行文表中所載，系爭175-3地號土地之使用分區，載有「第二○住○區○○○道路用地」等二種，則究何範圍○住○區○○○○○道路用地，面積究竟為何，亦非無疑，此部分應由原告負舉證之責。
（四）本件買賣完全係原告等人主動以其「在地鄰人」之身分，積極向原告爭取購買而來，根本無由被告對其隱瞞系爭土地實況之可能。
1.本件被告約於83年8、9月間，與系爭三筆土地之原地主 洪遠 相洽談關於此三筆土地之買賣事宜，協商之際， 洪遠相 即對被告表示，其鄰地所有權人即原告庚○○等，業已在該地居住數十年，十分知悉該地之周圍狀況、並且看好該地之價值，故一直想要向伊購買，且已託人對其說項數次，然洪遠相不願賣給原告，而希望賣給被告。
2.被告與洪遠相簽完買賣契約後、尚未辦理土地所有權移轉登記之前，原告即自行主動且積極地主動向被告表示，希望被告能將系爭土地轉賣給渠等，因渠等土地即在系爭土地之旁邊而已，如此始能方便渠等將全部土地合併使用。
3.被告成全原告之請求，兩造相約在83年9月17日簽訂系爭契約，並將系爭土地，直接由洪遠相之名義過戶至原告等人之名下，且完成點交之程序，由原告等取得系爭土地之占有，並使用迄今。
4.綜上可知，以原告等人係在系爭土地生長長達數十年之在地人，更係系爭175-7地號土地之鄰地所有權人之地位觀之，渠等對於系爭175-7地號土地之情形，自然遠較被告為瞭解，根本無由被告隱瞞土地使用情形之可能。再者，原告等人原本即一直希望能向原地主購買土地，則渠等對於系爭土地之使用情形，更是知之甚詳，豈有可能遭到買受系爭土地短短不到一個月之被告隱瞞該土地使用狀況之可能？
（四）綜據上述，本件原告主張其向被告買受之系爭175-7地號土地，因被未告知其為道路用地，致令原告誤認該情事，而以價格較高之建地計算價金，而受有損害云云，根本非事實，原告提起本件訴訟，並無理由。並聲明：求為判決如主文所示。
三、法院之判斷：
（一）查本件原告主張，原告庚○○及賴樹南（已死亡，繼承人即原告己○○、戊○○、乙○○、丙○○及丁○○）與被告就系爭三筆土地，以建地以每坪315,000元計算之價額，路地及截角則依83年政府公告現值加四成計算之價額，訂立買賣契約，原告等已給付價金55,743,188元，該三筆土地所有權並已移轉登記與原告庚○○及賴樹南等事實，為被告所不爭執，且有原告提出之不動產買賣契約書（參支付命令卷及本院卷第99頁）、土地登記謄本（參支付命令卷）、給付價金支票影本（本院卷第52至59頁）在卷足稽，另經本院向國泰世華商業銀行五權分行查詢結果，上開原告等所交付之支票確經存入被告之銀行帳戶內兌領無訛，此亦有該分行97年10月26日國世五權字第0970000134號函附卷可憑。從而，原告此部分之主張自堪信為真實。
（二）查系爭買賣契約之標的物即系爭三筆土地，除175-7地號土地外，其餘二筆土地已由被告交付原告占有中之事實，為兩造所不爭執。而原告起訴主張其中之175-7地號土地，因屬道路預定地，為屬可歸責於被告之事由，被告迄未依債之本旨交付於原告，已該當不完全給付，故原告得依民法227條之規定，請求被告賠償因此所受2,286,900元之價金差額損害等節，為被告所否認，並辯稱如上。經查：
1.系爭175-7地號土地屬預定道路用地之事實，有原告提出之臺中市政府都市發展處97年9月5日玖拾柒中都速字第09709050113號簡便行文表乙份在卷可稽（參本院卷第128頁），自堪信為真實。
2.關於系爭175-7地號土地被告是否業已交付原告部分：⑴原告主張系爭175-7地號土地為如現場照片（參本院卷
第43、44頁）所示鐵皮圍○○○區○○鄰○道路有車輛停放之部分，被告不表爭執（參本院卷第32頁，97年6月11日言詞辯論筆錄），堪信為真實。
⑵就系爭土地雙方當事人是否曾到現場點交乙節，被告抗
辯稱係依現況點交，而原告初稱，太久了已忘記了（參同上筆錄，本院卷第31頁背面），嗣改稱「不動產的點交，我當時有要求要將房子拆掉，當時的點交，並沒有界釘，也沒有柱子，他只跟我說，就是以圍籬內為準，沒有點交路地，當時他也沒有講說那是路地。」（參97年7月16日言詞辯論，本院卷第61頁背面）；其後復稱「當時被告點交是鐵皮圍牆內部的土地，鐵皮圍牆外面的道路部份並沒有點交，我與被告在點交時，他也沒有找地政來做指界，也沒有定界釘。當時他點交給我時，只有點交到鐵皮為止，沒有告知我系爭土地的一部份。
鐵皮是何人所作，我不清楚，在被告交給我系爭土地時，就有了，到現在也沒有移動位置。」（參97年9月10日言詞辯論，本院卷第97頁背面）。
⑶據上，本件依兩造所不爭執之鐵皮圍牆內土地已經交付
原告等人占有使用，而鐵皮圍牆亦自簽定買賣契約迄今，未曾更動位置等情形觀之，本院認被告抗辯稱系爭175-7地號土地與其他二筆土地，已於83年間依土地現況交付與原告占有使用等節，核與一般土地買賣契約出賣人交付契約標的物必然按現況數筆土地一併交付與買受人之經驗法則相符，應屬可採。
3.系爭175-7地號土地雖經臺中市政府於45年11月1日依府金建字義25591號公告之臺中市都市計畫（舊市區）所為公告，嗣於92年12月30日再度以府工都字第0920204751號公告劃定為道路用地（參本院卷第71頁，臺中市政府97年8月4日府都計字第0970184303號函；第115頁，臺中市政府97年9月16日府都計字第0970217585號函），惟其於地政機關所保存之土地登記簿上記載之地目則始終記載為「田」（參本院卷第39-42頁、126-127頁所附之新、舊土地登記謄本）。是一般民眾依其等向地政機關申請調閱所得之土地登記謄本，並無從查知系爭175-7地號土地經編定為道路用地之事實，而須另向都市計劃主管機關即臺中市政府查詢後方能得知此一公告內容。而依系爭契約第13條約定，兩造僅就買賣土地之截角部分，如有路地，其價金應以83年政府公告現值加四成計算價款有所約定，其餘如，系爭土地是否尚有道路預定用地，或其他經政府機關依都市計劃編定之其他土地使用分區限制等，均未見系爭契約內再有所記載或約明，足見兩造於系爭契約簽訂之際，均未能詳細瞭解系爭土地之使用分區究屬如何。次查，系爭契約第13條約定所稱之截角，依原告所稱，乃係指位於梅亭街與健行路664巷之直角交接位置呈三角形狀之土地，顯非指系爭175-7地號土地（參本院卷第35頁，原告繪製之土地略圖及第123頁地籍圖謄本），故本件依原告所提出之各項資料，並無法判定被告於簽約之際即明確知悉系爭175-7地號土地經臺中市○○○○○道路預定用地之事實。再原告所提出之其他各項證據，亦無從證明被告於簽訂系爭契約時即得知系爭175-7地號土地經編定為道路用地之事實，故被告抗辯稱其並不知悉系爭175-7地號土地為道路用地乙節，堪信為真實。
4.綜據上述，系爭175-7地號土地經臺中市○○○○○道路地，固致其使用目的上受限制而屬存有瑕疵，然其瑕疵之用地之瑕疵，並無可歸責於被告之事由。
（三）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。次物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第
373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，始應負不完全給付之債務不履行責任。查，系爭175-7地號土地經編定為道路用地之瑕疵，係存在於系爭契約訂定之前，而本件亦無證據顯示被告於締約之時，因有故意或過失而不告知原告該瑕疵存在之事實，致原告等不知該瑕疵而仍為購買之情事存在；揆諸前開法律規定及說明，本件被告所為自與民法第227條規定不完全給付損害賠償之要件不合；從而，原告遽而請求被告賠償其等因此所受2,286,900元土地價金差額之損害，尚屬無據，不應准許。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年11月12日
民事第四庭法官王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年11月12日
書記官