宣 示 判 決 筆 錄 102年度板簡字第218號
原 告 謝承業
訴訟代理人 周福珊 律師
賴玉梅 律師
王嘉斌 律師
被 告 稚傑實業有限公司
法定代理人 黃世豪
上列當事人間102年度板簡字第218號請求損害賠償事件於中華民
國102年4月26日言詞辯論終結，於中華民國102年5月7日上午10
時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
通 譯 陳彥良
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）查原告於民國（下同）99年10月間，欲購買位於新北市台
北大學附近之房屋居住，故透過「21世紀不動產三峽學成
加盟店」即被告公司代為尋找適合之房屋及仲介，嗣經被
告公司覓得門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之獨棟透
天厝，即由被告公司亦居住於該社區之人員 林義雄 帶原告
至該屋觀看，而該獨棟透天厝為「名人 尊品 二期」社區之
房屋，該屋緊鄰社區警衛室，24小時有保全員在旁，安全
較之該社區其餘之獨棟透天厝或大樓住戶較有保障，且屋
前仍有小塊空地並緊鄰屋前之公園，該空地與公園間尚有
圍籬欄杆予以區隔，則該屋既可享受前方公園之綠地，亦
不失其隱私性，而於看屋時發現屋前之庭園磁磚有破損，
被告公司之業務員林義雄亦告知此建設公司會修復乙節，
前揭之需求原告均有向被告公司之業務員林義雄表示，林
義雄亦屬知悉，況被告公司為「21世紀不動產」係具有品
牌之房屋仲介公司，應可妥善處理原告購屋之需求，故原
告特委託被告公司向屋主仲介購買坐落於門牌號：新北市
○○區○○段○○段○○○號土地及坐落其上門牌號碼新北
市○○區○○路○○○號之建物，雙方並簽有「不動產買賣
議價委託書及要約書」，嗣在被告公司仲介下，原告即以
其妻 陳靜怡 之名義與屋主 周貴珍 簽署「不動產買賣契約書
」，以新台幣（下同）2460萬元買受前揭房屋。
（二）渠料，於原告一家人入住後，「名人尊品第工期管理委員
會」公告新北市政府工務局北工使字第0000000000號函，
新北市政府工務局認定社區管理中心即前揭所指之警衛室
為原「基地內通路」，不得擅自變更，亦即該警衛室係屬
違建，嗣經管理委員會欲辦理變更使用執照，然經新北市
政府工務局審核並不符合規定，且於101年5月20日召開之
區分所有權人會議，管理委員會亦報告建設公司欲將管理
中心恢復原狀（即恢復為通路）並改設於B1，從而原告據
以購買系爭房屋所憑之安全保障顯已坦蕩無存，且前揭庭
院前與公園區隔之鐵欄杆亦屬違建，又前揭門前庭園磁磚
破損之事宜，迄今將近二年卻未修繕，導致位於該庭院下
方之系爭房屋地下室漏水，則被告公司身為專業之房屋仲
介公司，對於仲介之房屋實際情形應誠實告知、然被告公
司負責處理本件仲介之人員林義雄不僅住在本社區，其妻
黃勤珍 更是「名人尊品」建案販售時之代銷人員，對於「
名人尊品」建案是否有違建等情應知之甚詳，何以於原告
請其仲介購買系爭房屋時對於此些公共設施存在之瑕疵均
隻字不提，導致原告前揭購屋所憑之需求有毀於一旦之虞
，為此原告曾於100年10月18日以樹林育英街郵局第342號
存證信函通知被告公司，請求被告公司出面處理，然卻未
獲被告公司置理，原告不得不提出本事件，請求被告公司
負責。
（三）按民法第544條規定：「受任人因處理委任事務有過失，
或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之
責。」、次按不動產仲介經紀倫理規範第10條規定：「經
紀業應依法令規定對消費者揭露不動產說明書應記載之內
容，不得蓄意矇蔽欺罔之行為。」，查依據不動產買賣契
約書最後一頁「不動產標的現況說明書」第7項「共同使
用部分是否被非法使用」欄，出售人即周貴珍所勾選者為
「否」，此而部分之說明為被告公司本件仲介之代理人即
承辦人林義雄所明知與現場實際情形不符，但卻未告知原
告，顯有蓄意矇蔽欺罔之行為，則按民法第103條規定：
「以代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力。」，故林義雄所為之前揭蓄意矇蔽
欺罔之行為應視為被告公司所為，而因前揭管理中心即警
衛室、房屋外之庭園欄杆屬違建，且庭園之磁磚遲未修繕
導致系爭房屋地下室漏水等情，致造成該屋房價下跌40萬
元之損失，自應由被告賠償。為此爰依損害賠償之法律關
係提起本訴，求為判決：被告應給付原告40萬元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則辯稱：「（不動產標的現況說明書項第7項記載「共
同使用部分是否被非法使用：否」）是出賣人蓋的」、「（
是否明知系爭警衛室係違章建築？）不知道，賣方沒有說。
」、「林義雄是我們公司受僱人，他是否明知警衛室為違章
建築我不知道，公共設施部分建商尚未點○○○區○○○道
林義雄是否為第三屆委員。」等語，請求判決如主文。
三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。又
認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證
據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他
項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事
實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實
為推定之判斷（最高法院18年上字第209號判例、96年度台
上字第1131號判決參照）。
四、原告主張之事實，雖據提出不動產買賣議價委託及要約書、
不動產買賣契約書、新北市政府工務局函、名人尊品第二期
社區第六屆第一次區分所有權人會議記錄、存證信函等件影
本及照片14張為證，並聲請請人林義雄作證，被告否認原告
主張之事實，並以前詞置辯，經查：證人 張義雄 證稱：「（
不動產標的現況說明書項第7項記載「共同使用部分是否被
非法使用：否」是證人要求第三人 張富雄 打勾的？）不可能
，是張富雄自己打的。」、「（是否明知系爭警衛室係違章
建築而未告知原告？本身我也是住戶，我也是二手買的，我
進去就是這樣，屋主這樣跟我講，屋主不是張富雄。那時周
貴珍委託張富雄處理這件事情，所以是張富雄打的勾。」、
「我真的不知道，我這件仲介與我太太沒有關係。這是我第
一個做仲介的，我太太沒有介入。」等語，原告雖主張：「
證人與他太太住在該社區，他太太是本社區一開始出售的代
銷人員，所以我們認為證人應該知道警衛室是違章建築。」
云云，惟被告辯稱：「證人不知道。如果知道我們一定會講
。如有問題我們一定會講。」等語（以下均見本院102年4月
26日言詞辯論筆錄），足認原告係以臆測之詞，推論被告受
僱人明知仲介之不動產有瑕疵而不告知原告，揆諸前開說明
，並無充分事證足認原告之主張為真實。
五、從而，原告依仲介契約之法律關係，請求被告給付40萬元及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年5月7日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0
段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月7日
書記官吳祉瑩