裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第4562號民事判決
裁判日期：民國106年01月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第4562號原告 林憶華 訴訟代理人 梁文龍 被告 程中柱 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落門牌號碼為新北市○○區○○路○巷○號十一樓之七房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬柒仟柒佰玖拾捌元，及自民國一０五年四月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1、2項分別定有明文。查，本件原告係依民法第767條之規定請求被告遷讓返還坐落門牌號碼為新北市○○區○○路○巷○號十一樓之七房屋（下稱系爭房屋），以及依租賃契約、民法第439條、第179條規定，請求被告給付積欠之租金、水電瓦斯費用等，及相當於租金之不當得利，其中依所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋部分，係因不動產物權涉訟，至其餘請求部分，為其他因不動產涉訟，而因系爭房屋位於本院轄區，依上開說明，本院就本事件自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時之聲明原為：㈠被告應將原告所有系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）37,798元；㈢被告自民國105年4月起應按月給付原告1,2000元至搬遷日為止」（見本院卷第2頁）。嗣於106年1月12日言詞辯論期日將第2、3項聲明合併並變更訴之聲明第2項為：「被告應給付原告37,798元，及自105年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500元」（見本院卷第35頁反面）。
核原告所為前開訴之聲明變更，符合請求基礎事實同一、減縮應受判決事項聲明之要件，與上開法律規定相符，自應准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造於96年4月23日簽立租賃契約（下稱系爭契約），約定被告以每月9,500元向原告承租系爭房屋，租賃期間自96年4月23日起至97年4月22日止。兩造於系爭契約期限屆滿後，未再續約，惟因被告仍繼續使用系爭房屋，原告未即表示反對之意思，而視為以不定期限繼續系爭契約。嗣因被告於104年10月間告知要終止租約搬遷，僅租到104年年底，然迄金仍未搬離系爭房屋，且自104年11月起即未再依約繳納租金。經原告於105年3月13日寄發存證信函對被告為催告支付租金、水電瓦斯費用，並同時終止系爭契約之意思表示。惟被告置之不理，繼續占有系爭房屋，爰依民法第767條、第455條，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告積欠自104年11月起至105年3月之租金，共計5個月之租金；經扣除被告前已繳納之押租金18,000元，來抵扣104年度之2個月欠租，尚有28,500元之租金未給付；另外管理費、水、電及瓦斯費尚有9,298元亦未繳納。系爭契約經終止後，被告自105年4月1日起，屬無法律上權源繼續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害。是依系爭契約、民法第439條、第179條規定，請求被告給付積欠之租金、水電瓦斯費用共計37,798元，及自105年4月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月應給付原告相當於租金之9,500元損害賠償金等語，並聲明如主文第一、二項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、關於原告訴請遷讓返還系爭房屋部分：⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第451條、第440條第1、2項分別定有明文。經查：
⑴系爭契約約定兩造租賃期間自96年4月23日起至97年4月22日
止，被告於系爭契約期限屆滿後仍繼續使用系爭房屋，繳納部分租金，原告未即表示反對之意等情，業據原告提出系爭契約為憑（本院臺北簡易庭卷第9至12頁），堪信為真，揆諸上開法律規定，兩造視為以不定期限繼續系爭契約。
⑵又被告自104年11月起即未再依約繳納租金，經計算至105年
3月，合計共積欠原告5個月之租金；經原告以被告預繳之押租金18,000扣抵被告積欠之104年之欠租後，尚有105年1月至3月共計3個月之欠租，足見被告已遲延給付租金逾2個月；另被告尚積欠原告水電瓦斯費用9298元等情，業經原告於105年3月13日寄發存證信函對被告為催告支付租金、水電瓦斯費用之意思表示，並同時終止系爭契約之意思表示，揆諸上開說明，原告對被告終止系爭契約，自屬合法。
⒉再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段亦有規範。復按，租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。經查，兩造間之未定期限之租賃契約業經原告對被告合法終止，已如前述，被告於契約終止後繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，則原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈡、關於原告請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利部分：
次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。末查，兩造間之系爭契約業經原告合法終止，已如前述，則被告自收受前開終止系爭契約之意思表示翌日起，已無占有使用系爭房屋之正當權源，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，而被告前依系爭契約承租系爭房屋之每月租金為9,500元，故揆諸上開說明，原告依系爭契約、民法第179條規定，請求被告給付積欠之租金、水電瓦斯費用共計37,798元，以及請求被告自105年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500元相當於租金之不當得利損害賠償金，洵屬有據。
四、綜上所述，系爭契約既經原告合法終止，從而，原告依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，以及依系爭契約、民法第179條規定，請求被告給付租金、水電瓦斯費用37,798元，及自105年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500元，為有理由，應予准許。
五、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年1月26日
民事第三庭法官洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月26日
書記官范國豪