員林簡易庭109年度員簡字第128號民事判決

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　109年度員簡字第128號
原　　　告　 陳樵模
訴訟代理人　 林溢根 律師
被　　　告　 陳明泉
　　　　　　 林姿 宜
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國109年5月4日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一
者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；被告於訴之變
更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或
追加。民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文
。又依同法第436條第2項規定，上開規定於簡易訴訟程序仍
有適用。本件原告起訴時，原請求被告陳明泉給付自民國
106年7月23日起至108年12月25日止，按每月10,000元計算
之租金，暨請求被告 林姿宜 給付自108年8月1日起，迄至同
年12月25日止之租金計48,000元。嗣於起訴狀繕本送達被告
後，以109年3月5日民事補正狀（見本院卷第89頁）更正為
請求被告陳明泉給付至108年12月22日止之租金155,100元、
被告林姿宜應給付至108年12月31日止積欠未付之租金共
91,580元等語，對被告陳明泉部分為事實上陳述之更正，對
被告林姿宜部分為聲明之擴張及事實之更正，被告於訴之變
更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，原告所為上開變更
，合於首揭規定，均應准許。又原告原本於租賃之法律關係
為請求，嗣於起訴狀繕本送達被告後，另以109年4月29日民
事陳述書狀（3）追加以民法物權、戶主身份請求被告給付
租金，因基礎事實同一，被告於訴之追加無異議，而為本案
之言詞辯論，亦應准許。
貳、原告主張：
一、被告陳明泉前於95年11月23日與原告之父 陳輝煌 就門牌號碼
彰化縣 ○○鎮○○路○○○號（下稱系爭221號建物）定有租約
，約定租期至96年11月22日止，每月租金10,000元，詎陳輝
煌於95年12月20亡故，原告即於翌日辦竣戶籍繼承登記繼為
戶長，而繼受該租約之權利義務，96年11月22日租期屆滿後
，因陳明泉繼續用益系爭221號建物並給付租金，伊亦未表
示反對，雙方之間已成立不定期限租賃關係；被告陳明泉按
月給付租金10,000元予原告，惟自106年7月23日起至今迄未
支付，計算106年7月23日起至108年12月22日止共30個月，
積欠租金合計300,000元，惟因上開期間，法務部行政執行
署彰化分署（下稱彰化執行分署）曾以107年8月17日彰執平
104年牌稅執字第00000000號執行命令，發函予被告陳明泉
，查扣伊對被告陳明泉上開租金債權中144,900元，並由陳
明泉交付彰化執行分署，扣抵後，被告陳明泉上開期間之租
金尚積欠155,100元未付（計算式：300,000元－144,900元
＝155,100元）。
二、被告林姿宜前於107年7月10日與伊就門牌號碼彰化縣○○鎮
○○里○○路○○○號建物（下稱系爭233號建物），訂立房屋
建物付費使用契約書，約定每月租金12,000元，租期由107
年9月1日起至108年8月31日止，嗣屆期，林姿宜仍續用益該
建物，原告亦未表示反對，已視為不定期限租賃。惟林姿宜
自107年9月1日起迄至同年12月31日止，已積欠未付租金計
91,580元（計算式：租期自107年9月1日起，截至108年12月
31日止，共計16個月，每月租金12,000元，應給付租金總額
為192,000元，扣除其存匯入戶之租金96,500元及原告同意
折抵租金之開幕日、跨年日鴨品飲料共3,920元，林姿宜尚
短付租金91,580元）。
三、伊於父歿次日即辦竣戶籍繼承登記而繼為戶長，因戶籍房屋
繼承關係，於95年12月20日繼受陳輝煌與被告陳明泉間關於
戶籍房間租賃契約上之權利義務關係；又伊係系爭233號建
物之戶主權人，對該建物有占有、使用之權，訴外人 陳甘霖
、 陳維隆 、 陳惠端 等3人（下合稱陳甘霖等3人）並無戶主權
，無權依土地法第34條之1規定，將包括系爭221號、233號
建物在內之不動產出售並轉讓物權予被告林姿宜；被告林姿
宜與陳甘霖等3人間就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○
○號土地及未辦保存登記建物221、223、225、227、229、
231、233、235號房屋（下合稱系爭建物），所為土地建物
買賣契約，侵害原告之戶主權、原告配偶之預告登記請求權
權益，亦未依民法第166條之1之意旨，作成公證書，買賣無
效；又該土地建物買賣契約上陳甘霖等人之簽名蓋章非本人
所為，被告林姿宜並未取得系爭建物之所有權。
四、爰本於民法物權、租賃、戶主權之法律關係，請求被告2人
如數給付租金等語。並聲明：被告陳明泉應給付原告
155,100元。被告林姿宜應給付原告91,580元。
參、被告方面
一、被告陳明泉辯以：（一）伊前於95年間向原告之父陳輝煌承
租系爭221號建物，每月租金10,000元，陳輝煌去世後，伊
仍按原租約用益系爭221號建物，並與原告口頭約定，由伊
將月租分成3份，每月給付3,333元予原告，餘款平均匯予陳
輝煌所育另2名兒子。（二） 伊尚 積欠原告106年10月至108
年9月共24個月之租金，扣除陳輝煌生前向伊收取押租金12,
000的3分之1，積欠原告之租金僅有75,992元（計算式：3,
333元/月×24個月－12,000元÷3＝75,992元）。因系爭
221號建物已換主，故伊僅承租至108年9月底止，之後即未
再續約等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
二、被告林姿宜辯以：（一）伊前於107年7月10日與原告簽訂房
屋建物付費使用契約書，承租系爭233號建物，因當時系爭
233號建物店面仍出租予第三人懸掛廣告看板，原告同意俟
伊正式營業再給付租金即可，且明確告知第一年每月租金均
打7折， 嗣伊 告知原告，伊將於同年10月6日開張營業，原告
已算好10月份房租為6,700元，11月份房租為8,400元，扣抵
原告訂購烤鴨、飲料費用1,960元，實付13,200元。後續月
份伊亦如期繳付租金，其中108年1月匯款6500元（月租
8,400元扣抵原告訂購烤鴨、飲料費用1,960元後之數額）、
108年2、3月各付8,400元，108年4至7月各付12000元，原告
表示溢付14400元，指示由同年8、9月份應付租金中扣除，
另原告尚欠伊押租金12,000元，從而，伊並未積欠原告任何
租金。（二）公同共有人陳甘霖等3人已依土地法第34條之1
規定，將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地及系
爭建物出賣予伊，當時亦合法通知原告行使優先承買權，惟
原告未表示意見，伊已支付買賣價金，並先後於108年9月17
、23日辦畢過戶登記，為何還需支付租金予原告等語。並聲
明：請求駁回原告之訴。如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
肆、本院得心證之理由：
一、被告陳明泉部分
（一）原告主張其父陳輝煌生前與被告陳明泉就系爭221號建物
訂立租約，租期自95年11月23日起至96年11月22日止，每
月租金12,000元，其父陳輝煌嗣於95年12月20日死亡，前
開租約租期屆滿後，被告陳明泉仍續用益系爭221號建物
等情，為被告陳明泉所不爭，並有原告提出房（店）屋租
賃契約書影本附卷可稽（見本院109年度補字第105號卷第
15-23頁），堪信為真實。
（二）原告另主張被告陳明泉積欠租金未付，計自106年7月23日
起至108年12月22日止，共欠租金300,000元，扣除彰化執
行分署向被告陳明泉扣押交付之租金債權144,900元，其
尚積欠上開期間租金155,100元云云，被告陳明泉則辯稱
：原房東陳輝煌於95年12月20日死亡後，伊即與原告約定
將應付租金分成3份，分別支付予原告及其另2名兄弟，且
因系爭221號建物已易主，伊承租系爭221號建物至108年9
月底止，總計欠租期間係自106年10月至108年9月止等語
，則二造間之爭執首須審究者厥為：出租人陳輝煌死亡後
，其繼承人與被告陳明泉間就系爭221號建物之租賃契約
上法律關係為何？原告請求被告陳明泉給付租金是否有理
由？茲說明如下。
（三）按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承
人本身者，不在此限；繼承人有數人時，在分割遺產前，
各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有人之權利義
務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之
；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定
外，應得公同共有人全體之同意。民法第1148條第1項、
第1151條、第828條第1、3項分別定有明文。又各共有人
對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為
民法第821條所明定。該規定依同法828條第2項規定於公
同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權
以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故
公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三
人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共
有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或
為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請
求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為
請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體
起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院100年度台上字
第1723號判決意旨參照）；另按公同共有債權人起訴請求
債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復
公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而
應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規
定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人
全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年
度第3次民事庭會議決議、106年度台上字第139號判決、
106年度台上字第1680號判決參照）。
（四）經查：
1、原告之父陳輝煌於95年12月20日死亡，其繼承人除原告外
，尚包括其手足陳甘霖等3人乙節，為原告自承在卷（見
本院卷第406頁）；又包括系爭221、233建號建物均為陳
輝煌之遺產，陳甘霖於108年4月26日申請變更門牌號碼彰
化縣○○鎮○○路221、223、225、227、229、231、233
、235號○○鎮○○里○○路○號（均係未辦保存登記建物
）之房屋納稅義務人名義為上開4名繼承人公同共有，及
被告林姿宜於108年9月19日以買賣為原因，申請變更其為
上開東環路221、223、225、227、229、231、233、235號
房屋之納稅義務人等情，並有彰化縣地方稅務局員林分局
109年3月11日彰稅員分一字第0000000000函檢送房屋納稅
義務人名義變更申請書、財政臺灣省中區國稅局遺產稅繳
清證明書、繼承系統表、被繼承人之除戶戶籍謄本、繼承
人之戶籍謄本、房屋稅申請書、彰化縣地方稅務局108年
契稅繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書附卷足稽
（均影本，見本院卷第159頁、第181、185-207頁），是
陳輝煌與被告陳明泉訂立前開租約後死亡，出租人本於系
爭租約之權利義務關係自由繼承人即原告與訴人陳甘霖等
3人繼受，且繼承人間就遺產既未分割，仍保持公同共有
，則彼等對被告陳明泉之租金債權成立公同共有關係，堪
以認定。
2、原告就此全體繼承人對被告陳明泉所公同共有之租金債權
，不僅否認其餘繼承人陳甘霖等3人之權利（其主張其係
系爭221號、233號建物之戶主權人，對該等建物有占有、
使用之權，陳甘霖等3人並無戶主權等語），尤未舉證已
得其他公同共有人陳甘霖等3人之同意而起訴，或由公同
共有人全體為原告，依前開說明，其當事人之適格自有欠
缺，是其依租賃之法律關係，起訴請求被告陳明泉向其個
人給付租金，依前開說明，於法尚有未合，自屬無據。
3、原告另主張其於父陳輝煌去世後翌日即辦竣戶籍繼承登記
而繼為戶長，因戶籍房屋繼承關係，而繼受陳輝煌與被告
陳明泉間關於戶籍房間租賃契約上之權利義務關係云云。
然陳輝煌死亡後，其繼承人為其子女即原告與陳甘霖等3
人，已如前述，依民法第1141條、第1148條第1項本文規
定，繼承人自繼承開始時平均繼承被繼承人陳輝煌財產上
之一切權利義務，原告徒以戶籍戶長登記即欲排除陳甘霖
等3人之繼承權，與前開法律規定不符，殊難憑採，其進
而主張依所謂戶主權或空泛物權之說，而請求被告陳明泉
給付租金，亦屬無據。
二、被告林姿宜部分
（一）查原告與被告林姿宜前於107年7月10日就系爭233號建物
，訂立房屋建物付費使用契約書，約定租期由107年9月1
日起至108年8月31日止，嗣屆期被告林姿宜仍續用益該建
物，原告亦未表示反對，已視為不定期限租賃等情，為兩
造一致是認，並有原告提出107年7月10日房屋建物付費使
用契約書影本1份為證（見本院109年度補字第105號卷第
25-27頁），固堪信為真正。
（二）原告主張系爭租約約定每月租金12,000元，及被告林姿宜
自107年9月1日起迄至同年12月31日止，已積欠未付租金
計91,580元等情，則為被告林姿宜所否認，並辯稱：訂約
當時因系爭233號建物店面仍出租予第三人懸掛廣告看板
，原告同意俟伊正式營業再給付租金即可，且明確告知第
一年每月租金均打7折，伊均依原告指示如數交付租金，
且伊於108年4至7月各付12000元，原告表示溢付14400元
，指示由同年8、9月份應付租金中扣除，另原告尚欠伊押
租金12,000元，從而，伊並未積欠原告任何租金；另伊已
依土地法第34條之1規定，向共有人陳甘霖等3人購買包括
系爭233號建物在內等不動產，並在108年9月23日依法辦
畢過戶登記，自是日起應無需繼續支付租金予原告等語，
是就兩造間之爭端自需審究彼等間就系爭233號建物租金
數額之約定為何？及被告林姿宜嗣後是否取得系爭233號
建物之事實上處分權，而毋庸續予給付租金予原告？茲分
別敘明如下。
（三）有關被告林姿宜於108年9月23日取得系爭233號建物之事
實上處分權（見下述）前，是否尚積欠原告租金未付：
按依民法第439條規定意旨，承租人有依約定支付租金之
義務，茲被告林姿宜於107年7月10日與原告就系爭233號
建物訂立房屋建物付費使用契約書，雖訂約時系爭233號
建物為原告與陳甘霖等3人公同共有，然在被告林姿宜取
得系爭233號建物之事實上處分權前，原告本於租賃契約
係債權性質之相對性，仍得向被告林姿宜收取租金，至於
原告對於系爭233號建物公同共有人陳甘霖等3人是否應返
還不當得利，則屬另一問題，合先敘明。經查：
1、觀諸被告林姿宜所提、原告亦不爭執其形式上真正之電子
郵件、營業店面使用位置圖示、存款憑條（均影本，見本
院卷第285-325頁）所示：原告原於107年7月10日以電子
郵件計算並通知被告林姿宜給付租約首月107年9月份之租
金為8,400元【計算式：12,000×（1－30%）＝8,400】，
因系爭233號建物仍置有第三人第壹房地產商家之廣告看
板，原告嗣於同年月13日通知被告林姿宜略以請容第壹房
地產從容清理廣告物件，如若107年9月1日來不及正式開
張營業，順延推遲亦無妨等語；嗣經被告林姿宜通知將於
107年10月中左右營業，原告即計算該年10月、11月份租
金數額【107年10月份租金計算式：12,000×（1－30%）
×營業啟用比例日數即25-31＝6,774，計至百元為6,700
元；同年11月租金計算式：12,000×（1－30%）＝8,400
】，並通知被告林姿宜於11月一併給付；被告林姿宜則依
原告之前所囑，於開幕日代送烤鴨及飲料予4承租戶，所
需費用由租金內扣抵，而匯付107年10月及11月份之租金
計13,200元；被告林姿宜繼依原告計算匯付108年1月份租
金6,500元（計算式：原約定租金8,400元－訂購烤鴨、飲
料費用1,900元＝6,500元）、2月及3月各付8,400元，另
於108年4至7月各月匯款12,000元；原告則計算被告林姿
宜匯款108年4至7月之租金計溢繳14,400元（計算式：【
12,000－8,400】×4＝14,400），通知其於後續月份租金
扣抵，即扣抵108年8月份之租金8,400元、同年9月份之租
金6,000元等情，關於原告計算被告林姿宜應付租金，均
係以每月12,000元之7折為基準，且107年10月亦係以被告
林姿宜正式營業日數比例計算，與原告所製作之【營業店
面房屋修繕補助】記載略以第1、2、3年按月租金補助營
業房屋修繕費用依序為30%、20%、10%，補助之房屋修繕
費用按月於月租金中扣抵等語（見本院卷第291頁），若
合符節。是被告林姿宜辯稱：原告已同意自其正式營業再
給付租金，第一年租金以每個月12,000元打7折計算等語
，信屬真實。原告主張每月租金12,000元，所謂第1年補
助修繕費30%，必須有實際支出單據，在1年租期屆滿時彙
算扣除，歷次電子郵件減收月租30%，是暫緩收取，待年
度結算時再計算云云，與事實不符，不足採認。基上，堪
認原告與被告林姿宜所訂系爭租約，係以107年10月6日起
開始計算租金、第一年租金每月租金以12,000元打7折即
8,400元計算，被告林姿宜於108年9月23日取得系爭233號
建物事實上處分權前短付之租金僅107年12月份之租金8,
400元及108年9月1日至22日之租金1,040元（計算式：
12,000元/月×80%×22/30－6,000＝1,040），合計9,440
元。
2、又被告林姿宜已於107年7月9日交付押租金12,000元予原
告乙節，為兩造一致是認，並有被告林姿宜提出、為原告
所不爭執之電子郵件影本附卷可憑（見本院卷第283頁）
，堪信為真。則以該12,000元押租金扣抵被告林姿宜短付
之租金9,440元，尚有餘款2,560元，被告林姿宜辯稱其於
108年9月23日取得系爭233號建物之事實上處分權前，已
無積欠原告租金未付等語，亦可採信。
（四）有關被告林姿宜是否取得系爭233號建物之事實上處分權
而毋庸續予給付租金予原告？
1、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有
部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之
二者，其人數不予計算；前四項規定，於公同共有準用之
。土地法第34條之1第1、5項定有明文。又依土地法第三
十四條之一執行要點第6點第1、2項規定，本法條第一項
所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數
及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，
指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數
及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應
有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應
繼分計入計算；前項共有人數及應有部分之計算，於公同
共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均
過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數
不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係
之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率
視為不明，推定為均等。
2、經查：原告與陳甘霖等3人均為被繼承人陳輝煌之子女，
陳輝煌於95年12月20日死亡，坐落彰化縣○○鎮○○段
○○○○○○○○○○號土地及系爭建物，均屬陳輝煌之遺產，繼
承人尚未為分割而保持公同共有，均如前述，則依民法第
1141條規定，原告及陳甘霖等3人之應繼分各為4分之1，
堪以認定。又公同共有人陳甘霖等3人依土地法第34條之1
規定，於108年5月10日將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○
○○○○○號土地及系爭建物出賣予被告林姿宜，建物部分，
因係未辦保存登記建物，故除辦畢稅籍變更事宜，且已依
現況點交被告林姿宜乙節，此有被告林姿宜提出建築改良
物所有權移轉契約書、土地買賣契約書、不動產買賣價金
履約保證申請書（含其他約定事項）、買賣雙方確認依現
況交屋簽認單、面額1,550,000元、100,000元之本票各1
張、個人資料保護聲明書、彰化縣地方稅務局108年契稅
繳款書、土地增值稅繳款書、彰化縣溪湖地政事務所地政
規費徵收聯單、彰化縣地方稅務局員林分局108年9月24日
彰稅員分一字第1080218177號函（通知准變更系爭建物之
納稅義務人為被告林姿宜）、房屋稅籍證明書附卷可憑（
均影本，見本院卷第207頁、第327-366頁），並經原告自
承有收到通知其行使優先承買權之存證信函在卷（見本院
109年5月4日言詞辯論筆錄），是被告林姿宜辯稱其已於
108年9月23日取得系爭233號建物之事實上處分權等語，
自屬可信。
3、復按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法
律、法律行為或習慣定之；公同共有物之處分及其他之權
利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意
。民法第828條第1、3項固有明文。惟依土地法第34條之
1第5項準用同條第1項之規定，只須公同共有人應有部分
合計逾3分之2，即可不問其人數多寡，得處分公同共有土
地，毋庸經其他公同共有人之同意，此項規定為民法第
828條第3項之特別規定，應予優先適用。又依前揭土地法
第三十四條之一執行要點第6點第1、2項規定，公同共有
，各公同共有人僅有潛在的應有部分，因繼承而公同共有
之土地、建物，各繼承人有其應繼分，有關共有人數及應
有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及
其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾3
分之2者，其共有人數不予計算。準此，因繼承而公同共
有之土地、建物，如已過半數及其應繼分之數額合計過半
數或其應繼分之數額逾3分之2之繼承人同意，即得為處分
。原告與陳甘霖等3人因繼承而公同共有系爭不動產，雖
僅有潛在之應有部分，然依上說明，其等應有部分之計算
，得以應繼分代之，按其每人應繼分各4分之1，陳甘霖等
3人應繼分及人數均超過2分之1，所為處分自屬合法。原
告主張其基於戶主權，對於系爭233號房屋戶主權人之身
份，對該房屋有占有、使用之權，陳甘霖等3人無權依土
地法第34條之1之規定，將房屋出售並轉讓物權予被告林
姿宜，被告林姿宜亦無取得系爭房屋之物權，故二造間之
不定期租賃尚在繼續中云云，尚非可採。是被告林姿宜已
於108年9月23日取得系爭233號建物之事實上處分權，堪
以認定。
4、原告雖主張被告林姿宜與陳甘霖等3人間所訂土地、建築
改良物買賣契約，非經陳甘霖等3人之簽名蓋章云云，然
原告並非上開契約之當事人，臆指一方當事人之簽名蓋章
非真正，未據原告舉證以明其事；且被告林姿宜與被告陳
甘霖等3人間有關上開不動產之買賣，另訂有不動產買賣
價金履約保證契約，被告林姿宜且已依約交付價金，有關
產權之移轉、稅捐之繳納，相關文件均經主管機關審核批
認，原告主張被告林姿宜與陳甘霖等3人間所訂土地、建
築改良物買賣契約為無效云云，實不足採。再者，民法第
166條之1第1、2項雖規定：契約以負擔不動產物權之移轉
、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書；
未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權
之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。然揆之該
法條之立法理由略以：訂立契約約定負擔移轉、設定或變
更不動產物權之義務者，不宜輕率，應由公證人作成公證
書，以杜事後之爭議，而達成保障私權及預防訴訟之目的
，增訂第一項。當事人間合意訂立之債權契約，雖未經公
證，若當事人間已有變動物權之合意，並已向地政機關完
成變動之登記者，則已生效力，自不宜因其債權契約未具
第一項之公證要件，而否認其效力等語。本件，被告林姿
宜與陳甘霖等3人間買賣坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○
○○○○○號土地及系爭建物，就系爭建物而言，雙方不僅有
變動物權（事實上處分權）之合意，並就現況為點交，且
辦竣稅籍變更，自符民法第166條之1之法意。原告主張被
告林姿宜與陳甘霖等3人所為土地建物買賣契約，未依民
法第166條之1之意旨，作成公證書，買賣無效云云，尚有
誤解，併此敘明。
5、另按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、
處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條定有明
文。又按未辦保存登記建物即違章建築之讓與，雖因不能
移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與
人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事
實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2次民事庭庭
長會議決定(一)參照)，又未辦登記建物因無法辦理所有
權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得
之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異（最高
法院99年度台上字第1723號裁判要旨參照），買受人對其
買受而占有之未辦保存登記建物自有使用、收益之權。查
：被告林姿宜前就系爭233號建物雖與原告訂有建物付費
使用契約書，而依約負有交付租金之義務，惟其嗣於108
年9月23日因依土地法第34條之1規定向共有人陳甘霖等3
人買受，並已取得該建物之事實上處分權，揆諸上述事實
上處分權之權能，自得不受原告干涉，自由用益系爭233
號建物，原告再持前開契約要求被告林姿宜給付108年9月
23日以後之租金，殊嫌無稽。其復主張依戶主權、物權之
法律關係請求給付租金，尤屬無據。
三、綜上所述，原告本於民法物權、租賃、戶主權之法律關係，
請求被告陳明泉應給付原告155,100元，被告林姿宜應給付
原告91,580元，均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年5月18日
員林簡易庭法官簡燕子
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年5月18日
書記官彭月美