臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第191號
原 告 王桂雲
訴訟代理人 鄧湘全 律師
陳虹均 律師
被 告 楊碧玲
總瑩建設股份有限公司
上 一 人
法定代理人 張廖貴裕 住同上
共 同
訴訟代理人 楊劍合 住同上
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國107年4月24
日辯論終結，判決如下：
主文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾壹萬參仟陸佰
肆拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆拾壹萬參仟陸佰肆拾元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍
內，免除給付責任。
訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新
臺幣肆拾壹萬參仟陸佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行
。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國102年2月27日與被告總瑩建設股份有限公司（
下稱總瑩公司）、楊碧玲分別簽定湯城世紀透天房屋預定買
賣合約書（下稱系爭房屋契約）及湯城世紀透天土地預定買
賣合約書（下稱系爭土地契約），購買坐落桃園市○○區○
○段○○號上之湯城世紀建案（下稱系爭建案）戊區編號F
棟18號之房屋及坐落基地應有部分，房地總價為新臺幣（下
同）7,200,000元。而依系爭房屋契約第10條第1項、第14
條第2項約定，被告總瑩公司應於102年12月15日前完成系
爭房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得
使用執照，且應於領取使用執照後6個月內交屋。
㈡然被告總瑩公司遲至103年10月22日始取得系爭房屋使用執
照，遲至104年10月16日始交屋，已違反上開契約約定。為
此，爰依系爭房屋契約第10條第2項、第14條第2項、第22
條、系爭土地契約第12條第1項約定、內政部預售屋買賣定
型化契約應記載及不得記載事項第12條第2項、第15條第1
項第4款規定，請求被告間負不真正連帶債務責任，給付原
告遲延取得使用執照之罰款256,995元【計算式：1,530,00
0元（原告至102年12月15日止給付之房地價款）×0.0005
單利×311日（自102年12月15日至103年10月22日逾期天
數）＋180,000元（原告於103年3月24日給付之房地價款
）×0.0005單利×212日（自103年3月24日至同年10月22
日逾期天數）＝256,995元】、及遲延交屋之罰款156,645
元【計算式：1,770,000元（原告至103年10月22日止給付
之房地價款）×0.0005單利×177日（自104年4月22日至
同年10月16日逾期天數）＝156,645元】，共計413,640元
等語。
㈢並聲明：⒈被告總瑩公司應給付原告413,640元。⒉被告楊
碧玲應給付原告413,640元。⒊前二項聲明，如任一被告已
為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。⒋請
准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告二人間非不真正連帶債務關係：系爭土地、房屋契約為
個別不同之獨立契約，約定一同履行或解除，僅強調其一不
存在，另一契約無存在價值，非謂其一違約，另一亦應受罰
，被告間之權利義務各自獨立，無不真正連帶賠償責任。
㈡遲延取得使用執照之違約金：
本件約定之違約金，屬損害賠償總額預定性質，而原告購買
系爭房地預售屋，較現價為低，且日後附近生活機能將會完
善，明顯獲利，並無損失利益，故應酌減違約金，或以年息
百分之五計算利息，給付原告72,850元（計算式：1,710,00
0元×5%×311日/365天＝72,850元），較為適當。
㈢遲延交屋之違約金：
被告已於104年3月13日將系爭房地所有權移轉登記予原告
，然原告卻未交付房貸5,040,000元，被告自無法進行交屋
，嗣原告於104年10月16日撥付房貸予被告，被告即進行交
屋，並無遲延。
㈣抵銷抗辯：
原告遲延217日始撥付被告貸款，應給付被告218,736元違
約金（計算式：5,040,000元×0.0002單利×217日＝218,
736元），與原告主張之256,995元之遲延利息相抵銷後，
被告僅需再給付38,259元等語，以資抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、被告二人應就系爭房屋契約、土地契約之履行及不履行負不
真正連帶責任：
㈠按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照）
，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全
部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情
事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，
一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其
個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中
之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦
應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查系爭房屋契
約第22條（系爭房屋契約編碼重複，實係為第23條）前段約
定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力
，並與『土地預定買賣合約書（即系爭土地契約）』具連帶
不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份
不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除…」等語
、系爭土地契約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約
之一部份，與本約具有同等效力，並與本約座（按應為「坐
」之誤）落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書（即系爭
房屋買賣契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日
起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約
時視為全部解除」等語，可見兩造於締約時已約定系爭房屋
契約與系爭土地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共
同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，
且任一部分不履約時，即視為全部違約，足認系爭房屋契約
、土地契約性質上屬聯立契約，具有連帶不可分性。
㈡按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之
發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人
為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年
度台上字第367號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務，
係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的
所致，各債務人間並無主觀之關聯。查原告與被告總瑩公司
、楊碧玲分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，該等契約
之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依系爭房屋契
約第22條前段、系爭土地契約第12條第1項約定，此二份契
約已載明「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同
時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」等字句，
足徵該二份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取
得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約
時，該二份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約
，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告二
人對原告應負系爭房屋、土地買賣契約所約定之全部給付義
務，被告中一人之違約，均可視為另一被告違約，被告二人
間就系爭房屋、土地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任
，未履約時之違約責任亦然。
四、遲延取得使用執照之違約金：
㈠按依民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為
標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金
錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之
利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息
原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務
人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自
應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43
年台上字第576號判例參照）。經查，系爭房屋契約第10條
第1項、第2項約定：「一、本預售屋之建築工程，自101
年10月30日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬
建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。二、
賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬
分之五計算遲延利息予買方。」，惟被告總瑩公司此部分所
負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金
錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約
定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。
㈡按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約
條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管
機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之
公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得
記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告
之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關
公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之
內容」，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17
條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。次按「定型
化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法
關於定型化契約規定之適用」，消費者保護法施行細則第15
條定有明文。本件前述系爭房屋合約第10條第1項、第2項
約定之內容，與100年3月24日修正之內政部「預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條第
1、2項規定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國年__
月日之前開工，民國年月日之前完成主建物、附屬建物及使
用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之
一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致
賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非
可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。（二）賣方如逾
前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳「
房地價款」依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三
個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意
依違約之處罰規定處理。」等語對照之結果，足見系爭房屋
合約第10條第2項約定賣方「逾期完工」之遲延利息，每逾
一日應按「已繳房屋價款」萬分之五計算遲延利息，顯然違
反100年3月24日修正內政部「預售屋買賣定型化契約應記
載及不得記載事項」第12條第2項規定，每逾一日應按「已
繳房地價款」依萬分之五單利計算遲延利息。又衡諸常情，
不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併
訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影
響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入
土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款
分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅
法第4條第1項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業
稅（參財政部台財稅字第841601122號函），待推案時再分
別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達
節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，
主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房
地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必
要。再佐以原告給付買賣價款之情形，固均記載於系爭土地
合約後附之明細表中，然該明細表之名稱為「房屋付款明細
表」，倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而
非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細表之名稱又為「房
屋」付款明細表？甚且，於各期款名稱欄內，均為基礎開挖
、地樑、牆版或頂版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室內粉
刷、申請使照完成等階段之付款，亦顯與土地價款無涉。循
此，在在足見被告係基於業界陋習，將原告本為一體之給付
巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其係意圖規避消費
者保護法之適用及脫免分散責任，是系爭房屋合約第10條第
2項雖與100年3月24日修正內政部「預售屋買賣定型化契
約應記載及不得記載事項」第12條第2項不符，惟仍應一體
適用預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第
2項規定，即關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍
應以「已繳房地價款」計算。
㈢按「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品
或提供服務為營業者。」，消費者保護法第2條第2款定有
明文。是「企業經營者」解釋得為公司、合夥或其他型態之
團體組織，亦得為獨資企業或個人，並非專指企業、公司而
已。由本案系爭房地合約可知，被告楊碧玲顯然係經常與被
告總瑩公司合作推出建案之土地銷售者，自仍屬「企業經營
者」，附此敘明。
㈣從而，原告因被告未於期限前取得使用執照，所得請求之逾
期罰款違約金數額，茲依系爭房屋契約第10條第2項前段規
定加以計算結果，應為256,995元【計算式：1,530,000元
（原告至102年12月15日止給付之房地價款）×0.0005單利
×311日（自102年12月15日至103年10月22日逾期天數）
＋180,000元（原告於103年3月24日給付之房地價款）×
0.0005單利×212日（自103年3月24日至同年10月22日逾
期天數）＝256,995元】。
㈤被告雖辯稱違約金過高應酌減云云，然上開違約金之計算基
準既為主管機關所定之應記載事項，要屬主管機關依法律授
權制定之命令，本院原則上應尊重主管機關專業之判斷餘地
，況系爭預售不動產合約係由被告總瑩公司、楊碧玲所單方
擬定，就該違約金之約定，不但合於應記載事項之標準，且
僅達應記載事項之「最低下限」，是被告所負之違約金責任
，已屬最低程度，依消費者保護法第11條第2項規定，自應
為有利於消費者即原告之解釋；況兩造於簽訂系爭房屋合約
時，就違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體
現，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既
已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自
由意識及平等地位自主決定，被告自應受該違約金約定之拘
束（最高法院92年度台上字第2747號民事裁判參照）。況依
被告之答辯，亦未提出任何證據可得佐證被告無法如期取得
使用執照，有何不可歸責於己之事由，且其情形特別值得減
輕責任之情狀，本院即無從酌減違約金。
五、遲延交屋之違約金：
㈠依系爭房屋契約第10條第2項約定：「賣方如逾前款期間未
完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息
予買方。若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙
方同意依第25條第1款違約之規定辦理。」、第14條第2項
約定：「賣方（即被告總瑩公司）應於領得使用執照6個月
內，通知買方（即原告）進行交屋；於交屋時雙方應履行下
列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息
予買方。（二）賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於
交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合約所有之應付未付款
（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語，雖系爭房
屋契約就遲延通知交屋乙節，並無違約金之約定，惟「預售
屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1項第4款規定：
「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於
交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執
照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款
依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，而依消保法第17
條第5項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項
第15條第1項第4款規定內容，亦應構成系爭房屋買賣契約
之內容。又被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定通知買
方進行房屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認「
預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1項第4款規
定「遲延利息」之約定，亦係指違約金而言。查系爭房屋係
於103年10月22日始取得使用執照，於104年10月16日始交
屋等情，為兩造所不爭執，依上開約定，被告總瑩公司至遲
應於104年4月22日通知原告交屋，然被告已逾上開約定之
期限，被告總瑩公司就此即應負遲延責任，原告自得請求總
瑩公司給付104年4月22日起至104年10月16日止，計遲延
177日之遲延違約金156,645元【計算式：1,770,000元（
原告至103年10月22日止給付之房地價款）×0.0005單利×
177日（自104年4月22日至同年10月16日逾期天數）＝15
6,645元】。
㈡被告雖以前詞置辯，然依民法第229條第2項前段規定：「
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。」既銀行貸款
金額之撥付予被告係屬不確定期限之債務，自須於原告接獲
被告催告後未予履行者，始屬遲延，而依前引系爭房屋契約
第14條第2項並參同條第3項約定：「買方應於收到交屋通
知日起七日內配合辦理交屋手續……」可知，被告總瑩公司
於領得使用執照後，即有於6個月內通知原告交屋之義務，
經通知而實際辦理交屋手續時，方有結算原告應付未付款項
之問題，亦即被告總瑩公司有先為通知之義務，至原告結算
未付款之義務，則為被告通知交屋後之實際交屋手續，通知
交屋與實際交屋間，顯有區別，縱原告有買賣期款未付之情
，亦應先由被告總瑩公司通知原告交屋，方有後續結算款項
之問題，被告執此抗辯，自有誤會。
六、抵銷抗辯：
被告雖主張因原告遲延給付價金所生應按日計付萬分之2之
遲延利息主張抵銷等語，為原告所否認，是被告應就原告有
遲延給付之情形，負舉證責任。惟查，系爭房屋契約第8條
約定：「一、買方（即原告）應依附件（一）付款明細表之
規定，於接獲賣方（即被告總瑩公司）書面繳款通知單七日
內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次
繳清。二、依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或
已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬
分之二單利計算之遲延利息…」，及系爭土地契約第3條第
3行起：「…於接獲賣方（即被告楊碧玲）書面繳款通知單
七日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數
壹次繳清。」之約定，係就系爭房地之付款條件及方式為總
則性規定，堪認原告付款之期限，係由被告以書面通知原告
繳款，原告於收受繳款單後7日內須為繳款，否則將陷於遲
延給付之責。而被告未提出書面通知後原告逾期繳款之證明
，本院自難憑被告片面所述，即認原告有何遲延繳款之情。
職是，被告空言主張原告應負遲延責任云云，殊乏所據，自
難憑採。
七、綜上所述，原告求為判決如主文第1項至第3項所示，為有
理由，應予准許。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
九、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假
執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供
擔保，得免為假執行。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年5月22日
中壢簡易庭法官游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月22日
書記官蔡紫凌