裁判字號：臺灣彰化地方法院100年簡上字第18號民事判決
裁判日期：民國101年03月20日
裁判案由：返還保證金
臺灣彰化地方法院民事判決100年度簡上字第18號上訴人 江富智 訴訟代理人 江美珍 被上訴人 葉許秀雲 訴訟代理人 陳青來 律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於民國99年12月16日本院員 林簡易庭 第1審判決（99年度員簡字第241號），提起上訴，本院於民國101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣8,100元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審時請求上訴人返還兩造間所訂立，租期自民國89年3月1日起至90年2月28日止房屋租賃之保證金新台幣（下同）50萬元，嗣於本院以其在原審所提租賃契約書非伊簽訂，租期89年3月1日以後，與上訴人訂約者乃訴外人 黃景茂 為由，變更為請求上訴人返還兩造間租期自88年3月1日起至89年2月28日房屋租賃契約之保證金50萬元。惟上訴人已於言詞辯論時表示不同意訴之變更，本院並另以裁定駁回其變更之訴在案。本件仍應就被上訴人於原審所主張房屋租賃契約保證金之返還為裁判，先予說明。
二、被上訴人於原審主張：
㈠、伊自82年間起，向上訴人承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋之1樓一半及2樓全部（1樓約60坪、2樓約120坪），經營「 溫莎堡 美容指壓名店」，租期每次一年，每年續約一次。最後一次租期自89年3月1日起至90年2月28日止，每月租金90,000元，保證金50萬元，每月租金及保證金皆已如期交付上訴人。依雙方所簽訂之房屋租賃契約書第3條第2項之約定，上訴人應於租賃期滿交還房屋時，將前開保證金50萬元無息交還。詎伊於90年3月1日將房屋交還上訴人後，上訴人迄不返還保證金，迭經請求，亦均置之不理等情，依前開租賃契約第3條第2項保證金之約定，求為命上訴人應返還50萬元，及自90年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。
㈡、於本院補稱：
1.被上訴人經營之溫莎堡美容指壓名店，於88年間改名為「紫晶宮美容院」，最後一次與上訴人簽訂房屋租賃契約，其租賃期限係自88年3月1日起至89年2月28日止，有房屋租賃契約書可稽。原審起訴狀所附之房屋租賃契約書，經詳細檢視後，確認並非伊所簽訂，其上立契約人姓名、身份證號碼、住址皆非伊所寫，印文也非被上訴人所蓋，租金亦非其支付，而是由訴外人黃景茂交付訴外人 張文龍 在台北國際商業銀行員林分行（現為永豐商業銀行員林分行）00000－0號帳戶的支票支付，此有該房屋租賃契約書、房租收付明細欄及永豐商業銀行員林分行100年5月31日函可稽。
2.被上訴人在88年10月16日，將「紫晶宮美容院」以80萬元之價格，讓渡予訴外人黃景茂經營，當時有徵得上訴人同意，並在上訴人住宅簽訂讓渡書。而黃景茂所交付之訴外人張文龍前開銀行帳戶、面額合計60萬元之支票4張，及89年3月至90年2月用以支付上訴人房屋租金、每張面額90,000元之支票共12張，均有兌現，亦有永豐商業銀行員林分行前函所附帳戶往來交易明細表可按。被上訴人在讓與紫晶宮美容院股份二股後，尚有八股。嗣於88年11月16日，被上訴人向黃景茂要求分配紅利，為黃景茂所拒，當時因伊另有其他美容護膚店要經營，即當場向黃景茂表示將所餘八股股份無償讓與黃景茂，而退出紫晶宮美容院之經營。被上訴人並即於同日至上訴人住宅，向上訴人表示自88年11月16日起，紫晶宮美容院全部由黃景茂經營，被上訴人退出經營，並當面向上訴人要求退還保證金50萬元，上訴人雖口頭同意，但卻遲不退還。故於89年3月1日起至90年2月28日，該美容院之租金係由黃景茂支付，與被上訴人無涉。而自88年3月1日起至89年
2月28日止之房屋租金，係3個月1期，被上訴人於訂約時已預付現金27萬元，另每3個月為1期開立每張面額27萬元之支票三張，則係簽發彰化縣 田中 鎮農會信用部支票支付，此有該房屋租賃契約書第七條可稽。上訴人所辯及證人 張文彥 、 江富榮 所述，皆屬不實。
3.兩造於88年3月1日訂立之租約第7條第6款約定：「該房屋租約到期或不租時，承租人不得以任何理由要求出租人主張請求該室內各項裝潢及權利」，其原因係被上訴人於87年2月間，將承租建物之1、2樓舊地毯拆除全部鋪設防火地磚，牆壁全部加裝防火板，以符消防機關之要求，總共斥資約160萬元。上訴人恐被上訴人於租約到期或不租時，向其主張該室內各項裝潢及權利，故有此約定。至於該租約第7條第8款約定：「承租人支付出租人新台幣壹拾萬元正，補貼該裝潢前損失部分，租約到期或不租時，不得任何理由，要求退還該款。」係因在87年2月間，上訴人未經被上訴人同意，擅自將房屋再出租予訴外人「小娘娘美容院」，該美容院甫至該建物施工，即為被上訴人發現阻止。 嗣經 與上訴人理論，上訴人自知理虧，乃與該美容院解除租約，並賠償其解約金10萬元。上訴人於賠償之翌日要求此10萬元賠償轉嫁由被上訴人負擔，被上訴人因此支付上訴人10萬元，但該租約卻記載為「補貼該裝潢前損失」。
三、上訴人則以：
1.被上訴人在90年2月28日租約屆期後，並未回復原狀，且其欲將所經營之溫莎堡美容指壓名店頂讓他人，乃要求上訴人不要將房屋出租於他人，在此期間使用之代價即相當於每個月之租金，則從保證金中扣除。嗣被上訴人於90年10月間，始將上開美容指壓名店頂讓給訴外人張文彥，並收取頂讓金。故從90年3月至90年10月共8個月期間，以原約定每月租金90,000元計算，系爭50萬元保證金業已全數扣除，被上訴人自不得請求返還。
2.再者，被上訴人於租賃期滿後並未將房屋交還上訴人，依房屋租賃契約書第3條第2項、第6條第2項之約定，被上訴人不得請求返還保證金，且應支付上訴人違約金50萬元。上訴人在上訴後始知被上訴人所提將美容店頂讓給訴外人黃景茂之事，如果上訴人還欠被上訴人押租保證金，被上訴人當時就該請求返還，豈有超過10年才催討之理。
3.87年2月左右，因被上訴人拖延好幾個月沒有付租金，上訴人才將房屋出租給小娘娘美容院，被上訴人知道後出面阻止。由於被上訴人還想要找下一個讓渡人，因此才會在88年訂的租約內寫補貼裝潢費用10萬元。被上訴人87年2月前半年及後半年，都沒有付房租給上訴人，88年租約簽訂以後的租金，被上訴人都有給付，沒有付的是87年的租金，其將店讓給張文彥就是在88年租約期間。
4.被上訴人主張上訴人在87年2月租賃期間，擅自將房屋再出租給小娘娘美容院，與事實不符。真正原因係當時被上訴人已無營業，不但不放棄找人頂讓且不付房租，更不將房屋按照原狀遷空交還上訴人。因被上訴人違反契約，上訴人答應有意願承租的小娘娘美容院進行整修，但該美容院進行裝修時，被上訴人百般阻擾，導致小娘娘美容院不堪其擾，另覓其他租處。被上訴人因此一無理舉動，故賠償小娘娘美容院10萬元，以支付該美容院已動工裝潢的損失。上訴人因此在88年簽訂的房屋租賃契約書第7條第6款約定「該房屋租約到期或不租時，承租人不得以任何理由要求出租人主張該屋內各項裝潢及權利。」及第8條約定「承租人支出新台幣壹拾萬元，補貼該裝潢前損失部分，租約到期或不租時，不得任何理由要求退還該款。」。
5.88年3月被上訴人找到合夥人張文彥繼續營業，與上訴人簽訂88年3月1日至89年2月28日之租約。被上訴人主張於88年11月16日即退出與張文彥、黃景茂之合夥，且上訴人知情並口頭答應退還保證金，更為不實之指控。當時美容院還繼續承租營業中，不可能答應退還押金，且被上訴人如於11月已退出全部經營權，何以仍於88年12月1日開立3個月房租之支票。被上訴人後來與合夥人張文彥內部產生糾紛，同意收取張文彥80萬元（含設備與押金），退出美容院經營。故上訴人在後來張文彥結束營業時，已依約退還50萬元押金。該房屋後來歷經幾次與別人之租約，也都依約退還押金，從未有押金上的糾紛。被上訴人先以89年房屋租賃契約起訴，現在又要變更為以88年簽訂的租約進行求償，實屬無理要求，其二次對押金之陳述更有明顯不同等語，資為抗辯。
四、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第1、2審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明請求駁回上訴。
五、下列事實，為兩造不爭執，並有被上訴人所提房屋租賃契約書2份、支票存根4張及永豐商業銀行員林分行100年5月31日永豐銀員林分行(100)字第00005號函及所附之訴外人張文龍支票存款帳戶交易明細資料、訴外人張文龍與張文彥戶籍資料查詢結果在卷可參，堪信為真實。
1.被上訴人自82年間起向上訴人承租前揭房屋，經營美容護膚店（原名「溫莎堡美容指壓名店」，嗣於88年間更名為「紫晶宮美容院」），租期每次一年，每年續約一次，每月租金90,000元，保證金50萬元，於租賃期間屆滿交還房屋時無息交還。
2.兩造曾於88年3月1日續簽租賃契約（下稱88年租約），租期自88年3月1日起至89年2月28日止，每月租金90,000元，每3個月繳付一次。被上訴人於簽約時先預付27萬元，其餘另以每三個月為1期開立彰化縣田中鎮農會支票3張支付（支票發票日88年6月1日、88年9月1日、88年12月1日，票號AA00000
00、0000000、0000000號，金額均為每張27萬元）。保證金50萬元，其中30萬元由被上訴人以現金交付，其餘20萬元由被上訴人簽發票期88年5月1日、付款人彰化縣田中鎮農會、票號AA0000000號支票1紙交付上訴人。各該租金及保證金支票均有兌現付款。
3.被上訴人於原審提出兩造名義簽訂之租賃契約（下稱89年租約），租期自89年3月1日起至90年2月28日止，每月租金9萬元，於每月30日前繳付。各期租金並由出租人交付上訴人發票人張文龍（為張文彥之胞弟）、付款人台北國際商業銀行員林分行（因合併已更名為永豐商業銀行員林分行）之支票12張（票號QE0000000、0000000～0000000號，每張面額均為90,000元），皆已全部兌現付款。保證金50萬元。
4.上訴人在與被上訴人之租約屆滿後，並未將保證金50萬元返還被上訴人。
六、被上訴人起訴時主張兩造間訂立之最後一期租賃契約，為前開89年租約，並提出房屋租賃契約書為證，上訴人對於該租約為兩造最後一次訂立者，亦無異詞。上訴人聲請傳訊之證人江富榮於本院準備程序時並具結證稱：每次與被上訴人簽訂租賃契約都是伊去的，租約內上訴人的簽名都由伊代簽，89年租約是伊到被上訴人店裡跟被上訴人簽的，立契約人欄「葉許秀雲」的簽名是伊事先寫好，但印章是被上訴人蓋的，租金由被上訴人在簽約當場交付支票12張，支票發票人為何人，伊不清楚，也不認識訴外人黃景茂等詞。另經本院將該89年租約與被上訴人於本院時提出之88年租約，送請法務部調查局鑑定結果，亦認為兩者之「葉許秀雲」印文（前者編為甲類印文、後者編為乙類印文）經比對後，其形體大致相合，且有若干紋線特徵相符，惟由於缺乏蓋出88年租約印文之印章實物可供採樣參鑑，歉難認定該等印文是否出於同一印章等語，有該局100年7月25日調科貳字第10000431000號問題文書鑑識實驗室鑑定書暨所附鑑定分析表可參。由該二份租約被上訴人印文之形體大致相合，並有若干紋線特徵相符觀之，足見兩者出自同一顆印章蓋用的可能性極高，僅因被上訴人陳報已無法提出88年租約印文之印章實物，致鑑定機關歉難為兩者印文出於同一印章之結論。尤其，被上訴人亦執有89年租約之原本，並在起訴時據以主張，若謂其租約並非被上訴人所簽訂，或其內被上訴人之印文乃屬偽造，何以被上訴人竟執有該租賃契約？故被上訴人於本院改稱89年租約非其所訂，兩造間最後一次訂立者為88年之租約，與客觀事證不符，委無可採。是兩造間最後一次訂立之租約，即為89年間所訂立，租期89年3月1日起至90年2月28日之租約，洵堪認定。
七、兩造其餘有爭執者，為租期屆滿後，被上訴人是否因為欲將店面頂讓他人，致從90年3月起至90年10月止拖延8個月未回復原狀交還房屋？說明如下：
1.被上訴人曾於88年10月16日與訴外人黃景茂簽訂「讓渡書」，將被上訴人所經營之前開紫晶宮美容院股份中之兩股，以80萬元價格轉讓給黃景茂（嗣已於90年間更名為「 黃慶紳 」），並由黃景茂交付台北國際商業銀行員林分行（現為永豐商業銀行員林分行）帳號60279－1號（帳戶名義人為訴外人張文龍）、面額合計60萬元之支票四張之事實，有被上訴人所提讓渡書影本可按。證人張文彥亦於本院準備程序時具結證稱：約在10年前左右，伊朋友 張景茂 說莒光路那邊有作美容護膚的店要頂讓，伊與黃景茂到被上訴人田中家中商談，包括店內硬體設備在內，頂讓價格約一百萬元左右，談妥條件後，被上訴人帶伊去店裡看，才知道被上訴人的店已有一段時間沒有營業，頂下該店後股東是用黃景茂及綽號「 阿德 」二人名義，也是作美容護膚，店租約是跟房東江老先生（指上訴人之父）簽的，當時伊穿白色西裝，天氣應該是比較冷等語。雖證人張文彥因時隔多年，已不能明確陳述向被上訴人頂讓店面之日期等詳情，也無法提出相關書面資料佐證，但所證述其與訴外人黃景茂、綽號 阿德者 ，向被上訴人頂讓店面營業，之後由其與上訴人父親訂租約等基本事實，應堪採憑。另依前開89年租約之房租收付款明細欄記載及永豐商業銀行員林分行函附訴外人張文龍支票帳戶交易明細資料所示，租期89年3月1日起至90年2月28日止之租金，被上訴人係交付訴外人張文龍開立之支票繳付，並均已兌現付款等情，可見張文彥、黃景茂向被上訴人頂下店面營業之日期，乃在88年間或以前，並非在89年租約90年2月28日之租期屆滿之後無訛。
2.上訴人於本院時亦自陳：被上訴人於87年2月前後拖延幾個月沒有付租金，當時被上訴人已無營業，但仍不放棄找人頂讓，亦不將房屋按原狀遷空交還，上訴人才將房屋出租給「小娘娘美容院」，被上訴人知道後出面阻止小娘娘美容院進行整修，由於被上訴人還想要找下一個讓渡人，因此才會在88年租約內寫補貼裝潢10萬元，以支付小娘娘美容院已動工裝潢之損失，88年租約簽訂以後的租金，被上訴人都有支付，88年3月被上訴人找到合夥人張文彥繼續營業，故上訴人在後來張文彥結束營業時，已依約退還50萬元押金等情。被上訴人對於上訴人曾於87年2月間，未經其同意，再將房屋出租予小娘娘美容院，該美容院甫來施工，即為其發現阻止，亦陳述確有此情。綜此足證被上訴人暫停營業欲將店面頂讓他人，並拖欠租金未付，是在87年間的事，並非89年租約租期屆滿後，如果有以保證金抵租金，亦係87年間的租約，被上訴人已於88年租約重新交付保證金，其後被上訴人均有按期交付租金，斷無可能以保證金抵扣租金損害。至兩造在89年租約期滿後，前開房屋則由頂讓被上訴人店面營業的訴外人張文彥、黃景茂與上訴人繼續簽訂租約，嗣於張文彥、黃景茂結束營業後將房屋交還上訴人另出租他人。上訴人抗辯被上訴人在租期屆滿後，為將其營業頂讓第三人，未將承租房屋回復原狀交還達八個月，要與事實不符，所辯系爭保證金已全數抵扣八個月租金損害，即非可採。茲於兩造89年租約租期屆滿後，既逕由訴外人張文彥、黃景茂接續承租，自堪以認定被上訴人已將房屋交還上訴人。
八、按兩造租約第3條第2款約定：「保證金新台幣伍拾萬元整，於租賃期滿交還房（店）屋時甲方（即出租人）無息交還乙方（即承租人）」。此項房屋租賃保證金（即押租金），乃在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，其返還為租期屆滿時，出租人所負回復原狀之義務。即在租賃關係消滅前，出租人不負返還保證金之責，在租賃關係消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院48年台上字第1196號、83年台上字第2108號判例意旨參照）。故於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，而押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。本件兩造間89年租約屆滿，租賃關係消滅後，被上訴人已將房屋交還上訴人，而由上訴人接續出租予訴外人張文彥、黃景茂，並無上訴人所稱拖延不回復原狀返還房屋達八個月情事，依前開約定及說明，被上訴人自得請求上訴人返還所交付之保證金50萬元。惟上訴人迄今仍未返還，被上訴人依前開租約保證金之約定，請求上訴人如數返還並自租期屆滿翌日即90年3月1日起，至清償日止，按年息百分之五加給利息，即屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，洵無不合。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年3月20日
民事第一庭
審判長法官康弼周
法官黃楹榆法官陳瑞水以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年3月22日
書記官蕭美鈴