宣 示 判 決 筆 錄
原 告 北大房屋仲介有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 乙○○
上列當事人間97年度店簡字第470號給付服務報酬事件，於中華
民國97年3月28日言詞辯論終結，同年4月11日下午4時在本院新
店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後︰
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
原告主張：被告於民國96年11月27日與原告簽訂專任委託銷售
契約書，將其所有座落於台北縣新店市○○街○○○號11樓之房
地(下稱係爭房地)委託原告仲介銷售，委託期限自96年12月1
日起至96年12月30日止，委託銷售價格為新台幣(下同)802
萬元，並於契約審閱欄上簽名。原告於受委託期間善盡受託人
義務，進行刊登廣告、帶看客戶、製作銷售報表、網站登錄
...等事務，惟被告於96年12月10日私自將系爭房地出賣與訴
外人 林瑜歆 。被告於委託期限內，自行將房地產標的物出售，
依專委託銷售契約第11條第1項第1款約定，被告仍應支付原告
以委託銷售總價6%計算之服務報酬481,200元(8,020,000×6%
=481,200)，爰依專任委託銷售契約書第11條第1項第1款請求
被告給付。並聲明：㈠被告應給付原告481,200元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供
擔保，請准宣告假執行。
被告辯以：被告與原告之營業員丁○○於96年11月27日簽訂專
任委託銷售契約書時，原告並未給被告審閱期間，被告主張專
任委託銷售契約書不成立。被告與原告於96年11月27日簽訂委
託銷售契約書後，於96年11月29日22時18分27秒打電話給原告
之業務員丁○○表示欲解除委託銷售契約，尚在審閱期限內，
且被告向丁○○表示要解除契約時，丁○○僅表示同意，並未
告知被告應寄發書面通知，當時訴外人丙○○在被告家中，可
證明被告致電原告表達解除契約事宜。並聲明：請求駁回原告
之訴及假執行之聲請。
兩造不爭執事項：
㈠被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂「專任委託
銷售契約書」，將系爭房地委託原告仲介銷售，委託期間自
96年12月1日起至96年12月30日止。雙方約定之銷售金額為
802萬元。被告知道一般委託是其他公司或屋主自己可以銷
售、專任委託是專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷
售之區別。
㈡被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂「專任委託
銷售契約書」時，原告之前未曾將專任委託銷售契約書讓被
告攜回審閱。
㈢被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約
。被告於96年12月4日發簡訊給丁○○表示系爭房屋已經賣
掉了。
㈣被告於96年12月10日自行將系爭房地出賣與林瑜歆。
本件爭點及本院之判斷：
㈠原告未於簽專任委託銷售契約書前提供被告事先審閱全部條
款，系爭專任委託銷售契約書除委託銷售期間專由原告銷售
不得由其他公司或屋主本人銷售之條款仍構成契約內容外，
其餘條款不構成契約之內容。
⒈被告抗辯：被告於96年11月27日簽約當天才拿到契約，原
告並未給被告審閱期間，系爭專任委託銷售契約書不成立
等語。
⒉消保法第11條之1第1項規定：「企業經營者與消費者訂立
定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱
全部條款內容。」本件專任委託銷售契約書，應至少有3
日之審閱期間。消保法第11條之1目的在於使消費者充分
了解契約內容，避免消費者不及了解其依契約所得主張之
權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。
依不動產經紀業管理條例第4條第4款之規定，不動產經紀
業者係指不動產之經營仲介或代銷業務之公司或商號，而
所謂仲介業務，則指從事不動產買賣、互易、租賃之居間
或代理業務，屬消費者保護法第2條第2款之企業經營者。
企業經營者未主動提供契約審閱期，為違反消保法第11條
之規定，其以定型化契約與消費者進行交易，依消保法第
11條之1第1項規定，負有於簽訂前提供消費者事先審閱全
部條款之義務。企業經營者違反定型化契約審閱期間規定
，依消保法第11條之1規定，原則上不構成契約之內容，
惟消費者如認合理，依同條第2項但書規定尚得主張該條
款仍構成契約內容。
⒊丁○○到場證稱：「11月27日被告有拿到1份契約，之前
空白契約我有當場給他看，但沒有讓被告拿回去。被告知
道一般委託或專任委託的情形。」(見本院97年3月28日
言詞辯論筆錄)被告於96年11月27日與原告之營業員丁○
○簽訂專任委託銷售契約書時，原告之前既未曾將專任委
託銷售契約書讓被告攜回審閱，應認原告違反消保法第11
條之1第1項之規定，由於被告已知一般委託是其他公司或
屋主自己可以銷售、專任委託是專由原告銷售不得由其他
公司或屋主本人銷售之區別，故除委託銷售期間專由原告
銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款構成契約之內
容外，其餘條款不構成契約之內容。
⒋縱使丁○○之前曾當場給被告看空白契約、被告知道一般
委託及專任委託的區別，然被告僅知一般委託是其他公司
或屋主自己可以銷售、專任委託是專由原告銷售不得由其
他公司或屋主本人銷售之區別而已，並不知其他權利義務
，違反消保法第11條之1第1項「應有合理期間供消費者審
閱全部條款內容」之規定。又系爭「專任委託銷售契約書
」以定型化契約條款之方式記載「契約審閱權⒈委託人簽
訂本契約前，已確實攜回詳閱3天(含)以上並充分瞭解本
契約之內容無誤。⒉...」被告並於「委託人簽認欄」簽
名，惟被告實際上並未攜回詳閱，為兩造所不爭執，故不
得以該定型化契約條款記載認為被告拋棄審閱期間。至原
告主張林瑜歆與其夫 鍾海騰 曾於96年11月28日到原告公司
看系爭房屋之狀況並在看屋紀錄表簽名等情，被告則否認
知情，且原告表示不清楚被告是否知道林瑜歆是原告公司
客戶，則尚難認為林瑜歆是原告覓得之買方，均併予敘明
。
㈡被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約
，兩造間之專任銷售委託契約已終止。
⒈被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契
約，為兩造所不爭執，並經丁○○、丙○○到場證述(見
本院97年3月28日言詞辯論筆錄)，應認兩造間之專任銷售
委託契約已終止。
⒉系爭專任委託銷售契約第4條第1項雖規定：「委託銷售期
間自96年12月1日起至96年12月30日止，未記載委託銷售
期間者，委託人得隨時以書面終止，本委託期間得經雙方
書面同意延長之。」然原告未於簽訂專任委託銷售契約書
前提供被告事先審閱全部條款，系爭專任委託銷售契約書
除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人
銷售之條款構成契約內容外，其餘條款不構成契約之內容
，已如前述，系爭專任委託銷售契約書第4條第1項不構成
契約內容，故原告主張被告未以書面終止契約、契約未經
合法終止云云，並無足採。
㈢縱認被告之終止不合法，系爭專任委託銷售契約書第11條第
1項第1款不構成契約內容，原告不得依該條款請求被告給付
相當於服務報酬之違約金。
⒈系爭專任委託銷售契約書第11條第1項規定：「委託人有
下列情形之一者，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍
應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全
額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產
標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行
為者。．．．」
⒉原告未於簽訂專任委託銷售契約書前供被告事先審閱全部
條款，系爭專任委託銷售契約書除委託銷售期間專由原告
銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款構成契約內容
外，其餘條款不構成契約之內容，已如前述，縱認被告之
終止不合法，然系爭專任委託銷售契約第11條第1項第1款
不構成契約內容，故原告依該條款請求被告給付相當於服
務報酬之違約金，為無理由。
綜上所述，被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂專
任委託銷售契約書，將系爭房地委託原告仲介銷售，原告之前
未曾將專任委託銷售契約書讓被告攜回審閱，系爭專任委託銷
售契約除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本
人銷售之條款構成契約內容外，其餘條款不構成契約之內容。
被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約，
兩造間之專任銷售委託契約已終止。縱認被告之終止不合法，
然系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第1款不構成契約內容
，原告不得依該條款請求被告給付相當於服務報酬之違約金。
從而，原告請求被告給付481,200元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回，
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回
。
本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費5,290元。
中 華 民 國 97 年 4 月 11 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官吳建元
法官周美雲
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 4 月 11 日
法院書記官吳建元