裁判字號： 臺灣 高等法院臺中分院104年重上字第58號民事判決
裁判日期：民國105年04月27日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度重上字第58號上訴人睦昇營造股份有限公司法定代理人 郭毓民 訴訟代理人 駱威文 律師
陳鴻謀 律師被上訴人中信房屋仲介股份有限公司法定代理人 鄭余正全 訴訟代理人 鍾運凱 被上訴人亦誠不動產經紀有限公司法定代理人 安得華 被上訴人 黃仁佑
詹德俊 上三人共同訴訟代理人 羅豐胤 律師
蘇仙宜 律師複代理人 蘇靜怡 律師被上訴人德億不動產經紀有限公司法定代理人 詹捷寧 被上訴人 葉中平
王詩嘉 上三人共同訴訟代理人 鐘為盛 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國103年10月31日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第558號第一審判決提起上訴，本院於105年4月6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張
一、上訴人主張：㈠關於本件事發經過：
⒈被上訴人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信公司）為
國內知名之房屋仲介業者，自74年成立迄今已近30年，甚得國內不動產買賣委託人雙方之信賴。被上訴人亦誠不動產經紀有限公司（下稱亦誠公司）為中信公司臺中七期加盟店；被上訴人黃仁佑及詹德俊（以下各稱黃仁佑、詹德俊）各為該店專案經理、不動產經紀人，其等均以中信公司名義對外經營不動產買賣仲介業務；被上訴人德億不動產經紀有限公司（下稱德億公司）為中信公司南屯黎明加盟店，被上訴人葉中平、王詩嘉（以下各稱葉中平、王詩嘉）各為該店店長、不動產經紀營業員，其等均以中信公司南屯黎明加盟店名義對外經營不動產買賣仲介業務。上訴人因欲購買土地，乃授權上訴人業務部經理高○耀探詢相關資訊，並於民國102年7月3日經由亦誠公司專案經理黃仁佑為仲介告以：某地主有筆約280坪土地委託同屬中信公司系統之德億公司出售，該土地可供建築使用，其可與德億公司仲介人員進一步洽詢等語；黃仁佑即出面邀約上訴人業務部經理高○耀及自稱受地主委託代理土地出售事宜之葉中平、王詩嘉2人於102年7月8日下午4時許，在臺中市○○路與大業路口之85度C咖啡店見面瞭解相關資訊。其間葉中平、王詩嘉先當面向高○耀誑稱：地主即出賣人賴○發【案發後經警查知係原審共同被告 江水麟 （下稱江水麟）所假冒】已正式與德億公司簽約以專案委託方式委託該店出售坐落臺中市○○區○○段○○○號、面積916平方公尺之土地（下稱系爭土地），因係專案委託方式，故地主僅能授權委託德億公司代為仲介買賣，不得再委託他人等語；又稱地主為王詩嘉前曾服務過之客戶，且該委託案先前已有2位買主支付斡旋金願以每坪單價新臺幣（下同）36萬元購買，惟因地主堅持須每坪單價37萬元且不肯降價，故尚未能成交等語，而以此方式催促上訴人考慮提高價格至地主所堅持之每坪單價37萬元並開具斡旋金，俾其等能據以與地主斡旋使買賣成交。葉中平、王詩嘉並出示地主簽具之專案委託銷售契約書（下稱系爭專案委託書）藉以取信高○耀，而高○耀因無權決定是否開具斡旋金，乃邀約黃仁佑、葉中平及王詩嘉等3人於同年月9日至上訴人處當面再向上訴人之董事長報告。
⒉102年7月9日下午2時許，黃仁佑、葉中平及王詩嘉等3人
即同至上訴人處向上訴人董事長郭毓民當面說明，其間，其等除再度向郭毓民為前開說詞，復稱：德億公司受地主委託之期限至102年7月10日截止，因地主前已展延委託1次，堅持不願降價，且該地主僅願出售系爭土地，相鄰之東新段48地號目前暫不出售，本件銷售案除上訴人有意購買外，仍另有意願之買主2組競價洽談中，為爭取有利時效並讓地主確信上訴人有誠意購買系爭土地，最好先開立定金支票，俾其等持向地主斡旋，以便在地主委託期間內能斡旋成功，使地主願意出售系爭土地等語。上訴人董事長郭毓民因深度信賴黃仁佑、葉中平及王詩嘉等3人之仲介專業能力及中信公司之品牌及業界信譽，又葉中平及王詩嘉復一再陳稱地主為王詩嘉前曾服務過之客戶等情，致不疑有詐，乃於102年7月9日下午3時許，在上訴人處與亦誠公司（載明該店經紀人為詹德俊）簽立印有中信公司服務標章之確認書及附停止條件定金委託書（下稱系爭確認書、系爭委託書），並開立發票人為上訴人、付款人為合作金庫北屯分行、票號MS0000000、發票日102年7月9日、面額300萬元之即期支票1紙，委託亦誠公司為仲介人，確認願以總價102,523,000元委託亦誠公司仲介購買系爭土地。詎亦誠公司接受上訴人委託後，竟未調查辨識委託出賣之地主究為何人即是否確為地主賴○發本人，而於翌日，黃仁佑即通知上訴人稱地主已答應依上訴人出價之條件出售系爭土地，並邀約上訴人於102年7月11日下午2時許至南屯黎明加盟店進行簽約手續，上訴人董事長及業務部經理即按時前往，而假冒地主賴○發之江水麟亦隨後抵達該店，其間江水麟堅稱因其姪子在大陸經商臨時向其調用資金週轉，故無法接受上訴人以支票付款方式簽約，要求訂約當日即須支付現金2,000萬元始同意正式簽約，隨即以其仍須前往戶政事務所申請印鑑證明書為由先行離去，並責由雙方之仲介人再行協助聯繫，同日稍晚上訴人即獲黃仁佑告知因地主 帕金森 症在高雄養病，為地主方便，已約定102年7月12日上午10時30分許，在高鐵左營站樓下咖啡廳簽約等語，上訴人董事長郭毓民遂應允之。
⒊迨至102年7月12日上午10時30分許，上訴人董事長郭毓民
、業務部經理高○耀及代書準時到達高鐵左營站樓下咖啡廳，黃仁佑、葉中平、王詩嘉、假冒地主賴○發之江水麟及另名假冒江水麟姪子之某不詳男子準時到達現場，其間假冒江水麟姪子之該不詳男子即誑稱：已有其他買主不知如何打聽到消息追到高雄，欲下定金向其叔叔購買系爭土地云云；而葉中平亦附和稱：系爭土地因有多組買方競逐十分搶手，簽約後馬上會有人願再加價300萬元購買系爭土地云云，致上訴人董事長郭毓民益信其言，復因有雙方所委託之專業仲介人員在場見證，遂與假冒地主賴○發之江水麟簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣總價款為102,520,000元，其中第1期簽約金（含定金300萬元）為1,800萬元，並由出賣人之受託人德億公司在系爭買賣契約書上見證。因系爭買賣契約書第14條特別約定項六、上訴人應於當日以匯款之方式將1,800萬元匯入賣方所指定之原審共同被告臺灣銀行股份有限公司大里分行（下稱臺灣銀行大里分行）、戶名賴○發之第000000000000帳號內（下稱系爭賴○發帳戶），故簽約完畢，江水麟即稱其因養病中無法久坐，促上訴人應儘速完成匯款以免違約等語，上訴人董事長郭毓民為信守系爭買賣契約書約定，遂先行返回臺中，並於當日下午囑配偶即訴外人 林香蘭 依約至合作金庫銀行北屯分行（下稱合庫銀行）將1,800萬元簽約款分成300萬元及1,500萬元2筆匯至系爭賴○發帳戶內，完成匯款後並依約將匯款單傳真至高鐵左營站附近之便利商店，由黃仁佑前往便利商店取得該匯款單傳真後，持交江水麟確認，江水麟確認匯款無誤後，方於高鐵左營站樓下咖啡廳將地主「賴○發」之國民身分證影本、駕駛執照影本、印鑑證明書及系爭土地所有權狀（均偽造或變造）交由留在現場等候之上訴人業務部經理高○耀，而結束當日之簽約手續。
⒋嗣因102年7月15日上訴人委由代書依假冒出賣人賴○發之
江水麟於系爭買賣契約書中所留存之0000000000行動電話聯繫擬辦理系爭土地鑑界事宜時，電話均無法接通，再委請黃仁佑、葉中平、王詩嘉代為聯繫多日亦無結果，因覺有異，乃於102年7月22日委由代書至臺中市大里區戶政事務所（下稱大里戶政事務所）查詢，竟得知江水麟所交付之印鑑證明書係屬偽造，再持江水麟所交付之系爭土地所有權狀向臺中市中正地政事務所（下稱中正地政事務所）查詢得知亦係偽造，始知受騙，當日即由上訴人董事長郭毓民向臺中市警察局第五分局文昌派出所報案，案經警追查後，查悉假冒出賣人賴○發之人為江水麟，葉中平始將江水麟所交付之50萬元贓款交由員警返還上訴人，故上訴人迄今仍受有1,750萬元之損害。而江水麟等人涉嫌詐欺等刑事犯罪部分，經臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）以102年度偵字第21828號偵查起訴後，由原法院刑事庭以103年度訴字第983號判決認江水麟共同犯行使偽造公文書罪，處有期徒刑5年在案。
㈡黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉等4名仲介人員（下稱黃
仁佑等4名仲介人員）應與已判決確定之江水麟依民法第民法第184條第1項前段、第2項及185條第1項規定負連帶損害賠償責任：
⒈江水麟假冒出賣人賴○發以偽造之身分證影本、駕駛執照
影本、印鑑證明書及系爭土地所有權狀詐騙上訴人簽訂系爭買賣契約書而詐得1,800萬元，致上訴人除由警方先行領回葉中平所收受之贓款50萬元外，尚受有1,750萬元之財產損害，核係故意以詐騙之手段侵害上訴人之財產權，致上訴人受有財產上之損害，自應依民法第184條第1項規定負損害賠償責任，且已經原審判決確定。
⒉而黃仁佑等4名仲介人員為專業之不動產買賣仲介人員，
分別受上訴人及假冒出賣人賴○發之江水麟委託仲介系爭土地之買賣，且受有報酬，本應盡善良管理人之注意義務，竟違反民法第544條、第567條之規定，連委託出賣人地主之真偽都未加調查辨識，即受理委託並仲介上訴人買受系爭土地，致上訴人現仍受有1,750萬元之財產損害，渠等4名仲介人員若非故意至少亦有過失。又王詩嘉明知自身不具不動產「經紀人」資格，卻仍在系爭專案委託書上簽名，違反不動產管理條例第22條第1項第1款規定。而黃仁佑等4名仲介人員於整個仲介交易過程中未依不動產經紀業管理條例23條、第24條規定提供不動產說明書向屬交易相對人之上訴人解說，亦未由上訴人在不動產說明書上簽章，因上述不動產經紀業管理條例23條、第24條規定核屬保護交易相對人之法律，故黃仁佑等4名仲介人員除顯有過失外，並已構成民法第184條第2項違反保護他人之法律，自應依民法第184條第1項前段及同法第2項規定負損害賠償責任。再者，江水麟假冒出賣人賴○發，與黃仁佑等4名仲介人員縱無意思聯絡，惟其4人至少有過失行為，且其4人之過失行為同為上訴人所生損害之共同原因，依最高法院67年台上字第1737號判例意旨，自應依民法第185條第1項前段規定對於上訴人負全部損害之連帶賠償責任。
⒊另江水麟持偽造之地主賴○發土地所有權狀及身分證透過
不詳之人向中信公司之加盟店德億公司之經紀人員葉中平、王詩嘉稱欲委託出售土地，而葉中平、王詩嘉竟以傳真之方式將「專任委託書」傳真至南投之某便利商店讓不詳真實姓名之人偽造簽名後回傳，並未查證該委託之真實性；其後就地主之真偽及產權歸屬亦未詳加查證，至多僅申請土地登記謄本及地籍圖，並未實地登門訪查。而亦誠公司之經紀人員黃仁佑、詹德俊受上訴人所委託，亦僅申請土地登記謄本及地籍圖，即引介上訴人購買土地，對地主之真偽亦無任何之查證，致被上訴人最終受騙損失1,750萬元。按黃仁佑等4名仲介人員均為專業之人士，苟如原審判決謂江水麟係持偽造之地主賴○發土地所有權狀及身分證，渠等無從辨識其真偽，且渠等已申請土地登記謄本及地籍圖即謂已盡善良管理人之注意義務，上訴人所受之損害和被上訴人之查證義務無因果關係云云，則豈不表示爾後不肖之歹徒皆可持偽造之地主土地所有權狀及身分證去委託從事不動產交易之經紀人員，亦可彼此相互勾結行騙，因為從事不動產交易之經紀人員只要於受託期間有申請或查閱土地登記謄本及地籍圖，即已盡善良管理人之注意義務，可不用對委託之買受人所受之損害負責。倘若如此，我國之不動產交易安全制度將面臨重大之衝擊，不動產經紀交易制度恐亦將自此崩解而無以維繫。
⒋又系爭確認書及系爭委託書上均有「詹德俊」（經紀人）
及「黃仁佑」（經紀營業員）之簽章，且黃仁佑、上訴人公司業務部經理高○耀、葉中平及王詩嘉等人確有於102年7月8日下午4時許，在上開85度C咖啡店會面商談本件買賣事宜。詹德俊及黃仁佑既受上訴人委託購買系爭土地，並約定得收取服務費用高達1,025,200元，其2人依法自應就本件「提供買賣消息來源是否真正？」、「賣方是否有履行能力？」及「是否有訂約能力？」等重要事項盡調查之能事，惟其等就系爭土地之調查，卻僅止於上網申請土地登記謄本，顯未盡調查之義務，致上訴人受有損害，依法自應負損害賠償之責。準此，詹德俊猶稱「於本件交易期間，未接觸任何系爭相關人事物」云云，與事實不符，顯係臨訟杜撰，卸責推託之詞，無足採信。
⒌再依個人資料保護法第19條第1項第2款（與當事人有契約
或類似契約之關係）、第20條第1項第4款（為防止他人權益之重大危害）規定，土地所有人委託居間業者仲介銷售土地，為保障交易安全，有關土地所有人地址等資料之蒐集、處理、利用、運用及查訪求證等行為，本係居間業者所應為，且為法所許。是被上訴人不得以個人資料保護法，作為卸責之依據。
㈢中信公司、亦誠公司、德億公司就黃仁佑等4名仲介人員上開所負債務，應依民法第188條第1項前段負連帶賠償責任：
按亦誠公司為中信房屋臺中七期加盟店，黃仁佑、詹德俊分別係該店專案經理及經紀人，其等均以中信房屋臺中七期加盟店之名義對外經營不動產買賣仲介業務；另德億公司則為中信房屋南屯黎明加盟店，葉中平、王詩嘉分別為該店店長及不動產經紀營業員，其等亦均以中信房屋南屯黎明加盟店之名義對外經營不動產買賣仲介業務；而本件黃仁佑等4名仲介人員至少有過失，已如前述。是依民法第188條第1項前段規定，亦誠公司應與黃仁佑、詹德俊，德億公司應與葉中平、王詩嘉分別連帶負損害賠償責任，當無疑義。又由中信公司與亦誠公司於103年6月5日簽訂之加盟契約書（下稱系爭加盟書）可知，中信公司對亦誠公司有選任監督之權，且中信公司亦明知須對亦誠公司所造成之損害對外負連帶損害賠償責任；另德億公司雖謂無簽立加盟契約，惟事實上，德億公司店長葉中平早於103年1月20日偵查中即提出中信房屋授權予德億公司之加盟店授權證書，且德億公司亦早以中信房屋南屯黎明加盟店對外營業。準此，中信公司自應依民法第188條第1項前段規定，與黃仁佑等4名仲介人員連帶負侵權行為損害賠償責任，始符公平原則。至亦誠公司、德億公司及中信公司相互間，因無應負連帶責任之明文規定，彼等間則為不真正連帶債務關係。
㈣中信公司、亦誠公司並應依民法第227條及類推適用民法第544條規定負連帶賠償責任：
查上訴人委託亦誠公司仲介購買系爭土地，該仲介法律關係兼具有民法上委任和居間性質之無名契約，自應類推適用民法委任和居間之相關規定。本件亦誠公司之代理人或使用人黃仁佑、詹德俊既係以外觀上明顯印有中信公司服務標章之加盟店即亦誠公司之「確認書」及「附停止條件定金委託書」為上訴人提供系爭土地仲介業務，其等非但對地主之真偽無任何之查證，僅憑申請土地登記謄本及地籍圖即引介上訴人購買土地，致上訴人最終受騙損失1,750萬元，顯有未盡善良管理人之注意義務而有過失等情，已如前述。此外，亦誠公司所仲介買賣之系爭土地已無從履行實現，自應依民法第227條、第544條之規定對上訴人負賠償責任。至中信公司依前揭民法第188條第1項前段僱用人責任及民法第224條規定，亦應同負賠償責任；其與亦誠公司相互間為不真正連帶債務關係。
㈤另中信公司、亦誠公司、德億公司就黃仁佑等4名仲介人員
上開所負債務，亦應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負連帶賠償責任：
本件亦誠公司之經紀人員黃仁佑、詹德俊，德億公司之經紀人員葉中平、王詩嘉於執行仲介業務過程中竟違反民法第544條、第567條之規定，非但連最基本之委託出賣人地主之真偽都未加調查辨識，即受理委託並仲介上訴人買受系爭土地；其中葉中平、王詩嘉更二度向上訴人誑稱地主為王詩嘉前曾服務過之客戶，致上訴人誤信其言而受有1,750萬元之財產損害，黃仁佑等4名仲介人員至少亦有過失。又黃仁佑等4名仲介人員於整個仲介交易過程中根本未依不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，提供不產說明書向屬交易相對人之上訴人解說，遑論由上訴人在不動產說明書上簽章，黃仁佑等4名仲介人員除顯有過失外，並已構成民法第184條第第2項違反保護他人之法律，及中信公司亦應對黃仁佑等4名仲介人員同負連帶責任等情，已如前述，則上訴人自亦得依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求上述被上訴人連帶賠償其損害。
㈥末查，上訴人係以經營大樓開發及營造為業，本身並未從事
不動產仲介之業務，就不動產仲介領域不具有專業性，上訴人委託代書僅係協助上訴人進行本件簽約手續，上訴人及其代書對於「提供買賣消息來源是否真正？」、「賣方是否有履行能力？」、「是否有訂約能力？」及「權狀及相關證件之真偽」等重要事項均不負有調查義務，是項調查義務應係接受上訴人委託並受有1,025,200元高額報酬之亦誠公司所應負擔。另德億公司也受江水麟委託，亦應有調查義務。再者，亦誠公司既以經營買賣不動產仲介為專業，其於履行本件系爭土地買賣交易過程中具有其高度專業性無疑，揆諸不動產經紀業管理條例第1條「保障交易者權益」之立法意旨，本件交易過程之風險自應由受有高額報酬之亦誠公司所承受，始為合理；如要已付出高額報酬之上訴人再額外負擔亦誠公司所造成之損害，絕非公允。參諸最高法院91年度台上字第2112號及90年度台上字第978號判決要旨，本件上訴人自無過失相抵法則之適用。
㈦綜上所述，爰於原審聲明：⒈黃仁佑、詹德俊、葉中平、王
詩嘉、江水麟、 梁淑綿 應連帶給付上訴人1,750萬元，及自102年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉中信公司、亦誠公司、德億公司、臺灣銀行大里分行就黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉、梁淑綿前項所負債務應負連帶給付責任。其等與前項所示之原審被告，如其中任一原審被告已為給付，其餘原審被告於該給付範圍內同免責任。⒊上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、中信公司則以：㈠上訴人為一知名建設營造企業集團，資本總額高達1億元，
所營事業包含綜合營造業、住宅及大樓開發租售業，得知系爭土地出售訊息後，即以伊專業自行評估判斷，進而決意購買，且上訴人簽定系爭買賣契約書並支付價金，係經上訴人業務部資深經理高○耀親自審核、檢驗相關文件，確認無誤，並由上訴人自行委任之資深地政士賴○環（兼有巢氏房屋臺中水湳經貿加盟店不動產經紀人資格）主持簽約、收受相關文件並辦理過戶手續，上訴人之董事長郭毓民亦親自出席簽約及支付價金。無論高○耀、郭毓民或賴○環等人於整個過程中亦未發現任何疑點，遂放心交易，且地政士賴○環因系爭土地買賣申請地政機關鑑界時，地政事務所人員於初審時亦未能察覺相關文件係偽造，可見除非上訴人主張上開高○耀、賴○環或地政事務所人員均有疏失，否則係本件詐騙手法之高明，遠超一般不動產專業人士注意能力之範圍。假冒地主賴○發之江水麟為受領系爭價金而向臺灣銀行大里分行以賴○發身分開立帳戶時，臺灣銀行亦未發覺其身分係假冒，而准許其以賴○發名義開戶，因而增加假冒者之可信度。本件詐騙手法既足以瞞過專業、嚴謹及審慎之公家機關及銀行，足證兩造受騙上當，實屬難以避免之犯罪陷阱，非被上訴人過失所致。
㈡上訴人固依民法第535條、第565條、第567條、不動產經紀
業管理條例第23條、第24條等規定，主張黃仁佑等4名仲介人員違反其調查義務，惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。又民法第567條第2項固規定以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，惟法律不強人所難，所謂當事人之履行能力或訂立該約之能力涉及當事人個人資料及隱私權，實務上多有無法查知之情形；倘謂無論何種情況均強令居間人必須查明，顯已超越不動產仲介人員之善良管理人注意義務，當非法規範之本旨。江水麟所提出之證明文件，即使銀行、專辦產權移轉登記作業之資深地政士及地政機關人員均無法辨別其真偽，依常理，被上訴人自亦無從發覺該等證件係偽造，是未能發覺，實不可歸責。
㈢上訴人僅以亦誠公司、德億公司及中信公司間有加盟關係載
明一方給付權利金、月費，他方授權使用商標、服務標章等事實，即論中信公司應負民法第188條僱用人責任，亦有誤會。亦誠公司及德億公司僅係加入中信公司之品牌聯盟，經營上係分別獨立、盈虧自負。系爭買賣實際執行業務之人即黃仁佑等4名仲介人員均分別受僱於亦誠公司或德億公司，非中信公司之受僱人，中信公司自無僱用人責任可言。況上訴人非如一般普通消費者，而係資本額上億之建設營造企業集團，其交易量之大、交易經驗之豐富及專業能力之精湛，殊難想像僅因品牌、標章而不加查證，輕易誤認委託交易之相對人主體為中信公司，是上訴人主張中信公司應負民法第188條僱用人責任而適用民法第224條、第227條、第544條負債務不履行責任，當屬無據。按上訴人為購買系爭土地而委託者僅係亦誠公司，應履行居間契約所生一切義務之受託人（債務人）亦屬亦誠公司，非中信公司，中信公司既非債務人，則無論亦誠公司或黃仁佑、詹德俊等人，均非中信公司履行債務之代理人或使用人，又縱認中信公司構成民法第188條之侵權責任，亦無當然成為居間或委任契約之當事人，應依民法第224條負同一責任之理。
㈣又倘認被上訴人對上訴人所受之損害有故意或過失，則上訴
人自身亦與有過失，依民法第217條規定自得減輕或免除被上訴人之賠償金額等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供現金或等值之有價證券，請准免為假執行。
三、亦誠公司、黃仁佑、詹德俊則以：㈠黃仁佑為亦誠公司（即中信公司臺中七期加盟店）專案經理
，與中信公司北屯松竹加盟店店長即訴外人黃○瑞為舊識，102年7月2日，黃仁佑至松竹加盟店與黃○瑞閒聊時，因黃○瑞提及德億公司有專任委託銷售系爭土地，並告知系爭土地可開發建築使用，另詢問黃仁佑有無客戶可介紹購買系爭土地，黃仁佑遂於同日下午5時21分許申領系爭土地電子謄本及地籍圖，並由前開書面資料發現系爭土地為單獨持有又無設定抵押權，產權清楚，鄰近文心國小，重劃後格局相當方正，且位於安順東五街與安順二街口，應屬值得開發之物件。102年7月3日下午，上訴人業務經理高○耀主動電話聯繫詢問黃仁佑有無可供上訴人開發之土地，因2人有多次合作經驗，黃仁佑乃告知高○耀關於系爭土地之訊息，稱委由同屬中信公司之德億公司出售，並提供系爭土地地號予高○耀，由伊自行進行開發前評估之業務審查。至102年7月8日上午，高○耀即以電話聯絡黃仁佑，表示上訴人有意願開發系爭土地，惟須進一步確認狀況，因黃仁佑與德億公司承辦人員互不相識，乃委請黃○瑞連絡德億公司承辦人員葉中平、王詩嘉見面洽談。102年7月8日下午4時許，在上開85度C店內，黃○瑞介紹德億公司店長葉中平、專員王詩嘉與黃仁佑及高○耀認識；洽談過程中，均由賣方仲介即葉中平、王詩嘉直接與高○耀接洽，告知系爭土地相關資訊，並將黃仁佑與高○耀帶至德億公司店內，出示系爭委託契約書、斡旋支票、系爭定金委託書予高○耀，黃仁佑於過程中未參與實質討論，是上訴人主張黃仁佑、詹德俊催促上訴人提高價錢至地主堅持之每坪單價37萬元且可開具斡旋金云云，並非實在。102年7月9日中午約12時許，高○耀以電話聯絡黃仁佑，表示上訴人有意購買系爭土地，邀集黃仁佑與賣方仲介葉中平、王詩嘉於當日下午3時許，至上訴人處洽談購地事宜，其間，亦由賣方仲介葉中平、王詩嘉向上訴人董事長郭毓民說明土地來源及價格，其等談妥後，才由黃仁佑出示系爭確認書及定金委託書，交由上訴人董事長郭毓民簽署，郭毓民表示願以102,523,000元承購系爭土地，並開立合作金庫北屯分行，票號MS0000000，金額300萬元之支票1紙予黃仁佑作為斡旋金。102年7月10日，德億公司人員葉中平來電告知黃仁佑，地主以傳真表示願以上訴人所出價之條件出售，黃仁佑乃連絡高○耀於翌日下午2時在德億公司店內簽約。102年7月11日上午即由高○耀與假冒地主之江水麟先行洽談，上訴人委任之代書賴○環於中午12點前亦趕來現場，其間江水麟要求上訴人須先將2,500萬元現金匯款至其帳戶後才肯簽約，然黃仁佑當場表示目前市場交易須以安全交易履約保證方式進行，高○耀亦表示開立支票只需3天交換時間，惟均遭江水麟所拒絕。102年7月12日上午10時30分許，上訴人董事長郭毓民、業務經理高○耀攜同上訴人所委任之代書賴○環，與黃仁佑、葉中平、王詩嘉均至高鐵左營站，遂與江水麟及另1名自稱地主姪子之男子在高鐵左營站1樓咖啡廳進行簽約事宜，席間由郭毓民直接與江水麟進行洽談，雙方自行決定不作履約保證，江水麟亦主動出示土地權狀、印鑑證明、身分證及駕照，並要求先匯款1,800萬元至其指定之系爭賴○發帳戶後再簽約，雙方遂在代書賴○環所攜帶之不動產買賣契約書上簽名用印，而假冒地主之江水麟出示之上開證件在過程中均由代書賴○環保管，郭毓民北上匯款前，有再詢問賴○環證件有無問題，賴○環亦告以沒有問題，其後待郭毓民北上將1筆300萬元、1筆1,500萬元之匯款單傳真至高鐵左營站外之便利商店，由黃仁佑接收傳真後交予江水麟確認匯款無誤後，賴○環欲將上開相關證件帶走前，高○耀復再次詢問賴○環有無問題，賴○環亦告知無問題，雙方至此完成簽約程序。102年7月15日，代書賴○環欲聯絡地主土地鑑界事宜，因聯絡不上乃通知黃仁佑，黃仁佑因無地主之聯絡方式，遂請賣方仲介王詩嘉聯絡，經多日聯絡不到後，賴○環察覺可疑，至大里戶政事務所查驗該印鑑證明真偽，經查證後方知偽造，進而報警。而上訴人告訴黃仁佑、葉中平、王詩嘉等人共犯偽造文書及詐欺罪嫌，經臺中地檢署偵查後，均為不起訴處分確定在案，江水麟部分則另行起訴，可見黃仁佑、詹德俊等人絕無共同對上訴人為侵權行為。㈡本件黃仁佑、詹德俊並非受賣方即地主所授權或委託之人，
亦未自出賣人處取得佣金，核與上訴人所引臺灣高等法院98年度重上字第459號另案判決基礎事實不同，自不得比附援引，驟為有利於上訴人之判定。又參諸上開中信公司所辯，上訴人不得以被上訴人未實地訪查即認其未盡調查義務。再本件江水麟提供之系爭土地所有權狀等資料真偽難辨，已達需送鑑定方能確認系爭土地所有權狀有無偽造之情，至少外觀並非能輕易以肉眼辨識，且資料內容若非經相關地政或戶政機關以內部資料查核比對鑑定，亦看不出有何記載錯誤之明顯瑕疵，加以從事不動產代書業務20年之證人賴○環亦未能即時以觸摸方式辨認土地所有權狀係偽造文件，足認黃仁佑、詹德俊等人顯已盡其等善良管理人之注意義務，仍未能審酌發現所有權狀及相關文件之真偽，則被上訴人縱未能察覺，亦難認有未盡善良管理人注意義務之過失，上訴人請求被上訴人負擔損害賠償責任云云，當屬無據。
㈢觀諸不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定內容，該等
條文所稱之經紀人員應指賣方即江水麟偽冒賴○發委託之經紀人員，尚非買方即上訴人之經紀人員即黃仁佑及詹德俊，是黃仁佑、詹德俊既未受賣方即江水麟之委託，自無不動產經紀業管理條例第23條、第24條之義務可言，故上訴人主張黃仁佑、詹德俊違反不動產經紀業管理條例第23條規定，應依民法第184條第2項負損害賠償責任云云，亦非可採。又承前所述，黃仁佑、詹德俊既無未盡善良管理人注意義務之過失情節，上訴人主張亦誠公司應依民法第188條第1項前段、第227條、類推適用民法第544條規定，以及依不動產經紀業管理條例第26條第2項負連帶賠償責任云云，亦無可採。㈣縱認被上訴人應負損害賠償之責，上訴人亦屬與有過失，應
得減輕賠償金額或免除之等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、德億公司、葉中平、王詩嘉等則以：㈠102年6月底王詩嘉接獲自稱賴○發姪子之0000000000電話，
表示賴○發有土地要賣。雙方約定日期後於臺中市○○區○○○○街與安順2街口見面，並查看現場。該自稱賴○發姪子之人於現場提出土地權狀正本及身分證、駕照等雙證件供王詩嘉核對，因現場無法影印上開證件，故王詩嘉即抄錄系爭土地之地號、所有權人姓名及住址等資料。嗣王詩嘉於同年6月26日調閱系爭土地之電子謄本，核與自稱賴○發姪子所提供之資料相符。經調查系爭土地附近行情後，王詩嘉於同年7月3日或4日以電話聯繫自稱賴○發姪子之男子，告知須有委託書始能接受委託，該男子以賴○發身體不適，無法到仲介公司簽委託書，而要求將委託書以傳真之方式為之。王詩嘉遂將空白委託書傳真至其指定之傳真地點，嗣於同年7月4日接獲已簽妥之委託書傳真。後經黃仁佑居間，上訴人同意以每坪37萬元購買系爭土地，王詩嘉與黃仁佑於同年7月9日至上訴人公司收受系爭土地之要約書及300萬元支票之斡旋金。經王詩嘉連繫後，買賣雙方同意於同年7月11日至德億公司簽訂買賣契約。至7月11日約定之時間，自稱賴○發之江水麟至德億公司，而上訴人則由公司經理高○耀與賴○環代書至德億公司，當場江水麟即提出偽造之身分證及駕照正本供高○耀與賴○環審查確定其為賴○發本人。嗣因上訴人公司負責人遲遲未到，江水麟後來即以其無法久候而先行離開。待上訴人公司負責人至德億公司時，知悉自稱賴○發之江水麟已離開德億公司，即要求被上訴人再聯繫簽約之時間地點，其可配合出賣人。王詩嘉即再連繫後，自稱賴○發姪子之男子告知王詩嘉說賴○發正在申請印鑑證明，雙方約定隔日即7月12日於高鐵左營站簽定買賣契約。7月12日至高鐵左營站，買賣雙方碰面後，自稱賴○發之江水麟除與上訴人公司負責人商討價金付款方式外，同時將土地所有權狀、印鑑證明、身分證及駕照等正本交付上訴人，該等文件自此即均由上訴人委託之賴○環代書保管。
㈡又有無至系爭土地現場查看，與確認地主資料之真偽間並無
因果關係，原審判決業已詳查；且王詩嘉於接受委託時業已到現場了解系爭土地之實際位置，否則如何告知上訴人系爭土地之實際位置所在。再查，仲介業者接受委託並無調查委託人實際住所之義務。況被上訴人受委託之標的係「土地」而非「房屋」，委託人並無居住在系爭土地上，被上訴人有無調查或實際到委託人之住所拜訪，亦無從調查、判斷委託人是否為真地主。復因江水麟所提出之上開證件幾可亂真，內容亦無任何記載錯誤之明顯瑕疵，葉中平及王詩嘉根本無法辨識；且上訴人及其聘任之代書賴○環對於江水麟所偽造之駕照、身分證及所有權狀亦均無法辨識其真偽，而無懷疑其將來履約能力，進而排除以「履約專戶」作為交易方式。再依現行銀行開戶程序，尚須提供雙證件，即江水麟必亦係提供偽造之前開駕照及身分證予臺灣銀行，始能開立上開帳戶，可見臺灣銀行職員對江水麟所提上開證件，亦無法判斷其為偽造，亦即本件所有曾接觸審視江水麟所提上開相關證件之人，實均無人足以判斷該等證件係偽造。嗣經上訴人委由代書賴○環至大里戶政事務所及中正地政事務所查詢後，始知該等文件係偽造，是上開證件因偽造技術精良，尚非依一般社會上之觀念，具有相當知識及經驗之人所能注意者。因此，葉中平及王詩嘉雖未能察覺上開證件均係偽造，惟既經核對土地登記謄本記載之資料確實無誤，自難認有未盡善良管理人注意義務之過失情事。況就當事人之履約能力或訂約能力究竟應如何調查？除法無規範之外，上訴人亦未說明被上訴人就該等能力有何得以調查而未調查之客觀事實，徒以事後之結果而論以被上訴人未就該等能力予以調查，實無理由。
㈢又不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款、第2款僅係規
定文件應由經紀業指派經紀人簽章以示負責，並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場，此觀不動產經紀業管理條例第4條第7款規定益可徵斯理，則不動產出售委託契約書、承購要約書本可由經紀營業員辦理，王詩嘉雖僅為不動產經紀營業員，依不動產經紀業管理條例，本應協助不動產經紀人執行職務，包括帶領客戶現場查看、於買賣雙方委由地政士簽訂買賣契約書時在場協助等，是王詩嘉在系爭專案委託書簽章，並未違反不動產經紀業管理條例第22條第1項規定。且縱認經紀人應於系爭專案委託書簽章，以免上開規定形同具文，然上開法令亦為取締規定，而非效力規定，且與上訴人是否購買系爭土地無涉，不能據此即認定與上訴人之損害間有何因果關係。
㈣再就本件系爭專案委託書中委託人「賴○發」非江水麟所親
簽乙事，係因江水麟與其同謀係以賴○發身體不適，於高雄看醫、養病，無法親自前來親歷系爭專案委託書，要求王詩嘉以傳真之方式為之，被上訴人不疑有他始以傳真方式替代。又簽訂系爭買賣契約前，江水麟亦親自前來德億公司，被上訴人見江水麟確與其所提供之身分證明文件中之照片為同一人，自無再質疑系爭專案委託書中賴○發之簽名是否為其本人親自簽名之必要。況江水麟於102年7月12日亦親自至高鐵左營站與上訴人簽約，並非委託他人簽約而以系爭專案委託書作為江水麟之授權書，是上訴人以系爭專案委託書非江水麟親簽為據，認定此致使上訴人誤信而簽訂系爭買賣契約書，實不足採，亦無法認定與上訴人之損害間，有何相當之因果關係。從而，本件尚難認葉中平及王詩嘉有未盡善良管理人注意義務之過失情事，自無民法第184條、第188條、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之適用。上訴人遽以請求葉中平、王詩嘉及德億公司應負連帶損害賠償責任，洵屬無據等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供現金或等值之有價證券，請准免為假執行。
貳、原審就被上訴人部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉應與江水麟連帶給付上訴人1,750萬元，及自102年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢中信公司、亦誠公司、德億公司就黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉前項所負債務應負連帶給付責任；前項所示之被上訴人，如其中任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內同免責任。㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。【至原審判決原審共同被告江水麟應給付上訴人1,750萬元本息部分，並未據江水麟聲明不服；另原審判決駁回上訴人請求江水麟給付其餘利息及請求原審共同被告臺灣銀行大里分行、梁淑綿連帶給付部分，亦未據上訴人聲明不服，故江水麟、臺灣銀行大里分行、梁淑綿部分均已告確定，不在本院審理範圍。亦即，本院審理範圍僅限於上訴人訴請黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉、中信公司、亦誠公司、德億公司應給付部分。】
參、本院得心證之理由
一、亦誠公司為中信公司台中七期加盟店；黃仁佑、詹德俊分別為該店專案經理、不動產經紀人，其等均以中信公司名義對外經營不動產買賣仲介業務。另德億公司為中信公司南屯黎明加盟店；葉中平、王詩嘉分別為該店之店長、不動產經紀營業員（並無不動產經紀人資格），其等均以中信公司南屯黎明加盟店之名義對外經營不動產買賣仲介業務。而中信公司為國內知名之房屋仲介業者，亦誠公司及德億公司及其等所聘雇之黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉等，均以中信公司名義對外仲介；上訴人因欲購買土地，乃授權上訴人公司業務部經理高○耀探詢相關資訊，上訴人乃委由亦誠公司仲介，另假冒地主賴○發之江水麟則委由德億公司仲介。上訴人乃於102年7月9日下午3時許，在上訴人處所與亦誠公司（載明該店之經紀人為詹德俊）簽立印有明顯中信公司服務標章之系爭確認書及定金委託書各1紙，並由上訴人開立發票人為上訴人、付款人為合庫、票號MS0000000、發票日102年7月9日、面額300萬元之即期支票1紙委託亦誠公司為仲介人，確認願以總價102,523,000元委託亦誠公司仲介購買系爭土地，復於102年7月11日下午2時許在南屯黎明加盟店進行簽約手續，並與假冒地主賴○發之江水麟見面，因江水麟要求須以現金支付，102年7月12日10時30分雙方遂在高鐵左營站樓下咖啡廳簽約，現場除上訴人公司董事長郭毓民、業務部經理高○耀及代書賴○環外，尚有黃仁佑、葉中平、王詩嘉、假冒地主賴○發之江水麟及另名假冒江水麟姪子之不知名人士等人；上訴人與假冒地主賴○發之江水麟簽定系爭買賣契約書，約定買賣總價款為102,520,000元，其中第1期簽約金（含定金300萬元）為1,800萬元，由出賣人之受託人德億公司在系爭買賣契約書上見證；系爭買賣契約書第14條特別約定項六、上訴人應於當日以匯款之方式將簽約款（含訂金300萬元）共1,800萬元匯入賣方所指定之系爭賴○發帳戶內，經上訴人囑他人匯款至前述帳戶後，假冒地主之江水麟方於高鐵左營站樓下咖啡廳將地主賴○發之身分證、駕駛執照、印鑑證明書及系爭土地所有權狀（以上均偽造或變造）交由留在現場等候之上訴人業務部經理高○耀、上訴人委託代書賴○環，並經上開假地主提供之身分資料影印後，結束當日之簽約手續；然102年7月15日上訴人委由代書依假冒地主賴○發之江水麟於系爭買賣契約書中所留存之行動電話聯繫擬辦理土地鑑界事宜時，電話均無法接通，再委請黃仁佑、葉中平、王詩嘉代為聯繫多日亦無結果，因覺有異，乃於102年7月22日委由代書至大里戶政事務所查詢，竟得知假冒地主賴○發之江水麟所交付印鑑證明書係偽造；再持假冒地主賴○發之江水麟所交付系爭土地所有權狀向中正地政事務所查詢，亦係偽造，上訴人遂於當日報案處理，其後方得悉假冒出賣人賴○發者為江水麟，葉中平始將江水麟所交付之50萬元贓款交由員警返還上訴人，故上訴人目前仍受有1,750萬元之損害。而江水麟涉嫌詐欺等刑事犯罪部分，已經台中地檢署檢察官以102年度偵字第21828號起訴書提起公訴後，業據原法院刑事庭以103年度訴字第983號判處江水麟共同犯行使偽造公文書罪，處有期徒刑5年，另黃仁佑、葉中平、王詩嘉則經檢察官為不起訴處分確定在案等情，業據上訴人提出系爭專案委託書（其上委託人為不知名者以地主賴○發名義簽名、受託人為王詩嘉，簽訂日期102年7月4日）、系爭定金委託書（其上買方為上訴人董事長郭毓民簽名、加盟店及公司名稱〔受託人〕為臺中七期加盟店即亦誠公司、經紀人為詹德俊、經紀營業員為黃仁佑，簽訂日期102年7月9日15時）、系爭買賣契約書（買方為上訴人、賣方為江水麟冒簽賴○發，簽訂日期102年7月12日）、合庫匯款收據（分為1,500萬元、300萬元）、偽造之賴○發身分證、駕照、印鑑證明、系爭土地所有權狀、派出所報案單及102年度偵字第21828號（103年度偵字第4709號）不起訴處分書等為證（見原審卷一第22至33頁、第226至231頁），並有上開刑事案件卷宗影本在卷足憑，復為兩造所不爭執，堪予認定。
二、上訴人主張江水麟假冒地主賴○發虛構出賣系爭土地一事，黃仁佑等4名仲介人員身為系爭土地仲介人員，於交易過程中未盡善良管理人注意義務以查明地主身分，而未發覺假冒地主賴○發之江水麟提出身分證、駕駛執照、印鑑證明及土地所有權狀均係偽造，亦未依不動產經紀業管理條例23條、第24條規定提供不動產說明書向交易相對人之上訴人解說，由上訴人在不動產說明書上簽章，違反不動產經紀業管理條例23條、第24條之保護交易相對人之法律，且彼此有因果關係，應依民法第184條、第185條第1項規定負連帶損害賠償責任。而中信公司、亦誠公司、德億公司分別為黃仁佑等4名仲介人員之僱用人，其等應依民法第188條第1項前段負連帶賠償責任。又因亦誠公司以中信公司為名義，對外經營仲介，享有連鎖品牌之效應，並與上訴人簽訂系爭確認書及定金委託書，約定系爭土地買賣由其等服務仲介，則因系爭買賣顯無法成立，故亦誠公司、中信公司應依民法第227條及類推適用民法第544條規定負連帶賠償責任。而中信公司、亦誠公司、德億公司既以仲介為業，係黃仁佑等4名仲介人員之僱用人，該等公司就前項所負債務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，當經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，與經紀人員負連帶賠償責任等語，則為被上訴人等人所爭執，並以前揭情詞置辯。是上訴人援引上開規定，主張黃仁佑等4名仲介人員及中信公司、亦誠公司、德億公司具有故意或過失，或違反保護他人之法律，而須與江水麟連帶賠償上訴人損失金額1,750萬元，究有無理由，爰說明如後。
三、又上訴人主張伊受亦誠公司專案經理黃仁佑、經紀人詹德俊之介紹，向受地主委託代理系爭土地出售事宜之德億公司店長葉中平、不動產經紀營業員王詩嘉瞭解相關購買系爭土地資訊，然葉中平、王詩嘉等2人於受理假冒出賣人賴○發之江水麟委託出售土地後，未調查辨識委託出賣人地主究為何人及是否確為地主賴○發本人欲出售？即將該不實資訊轉由黃仁佑後，由黃仁佑所任職之亦誠公司受理上訴人委託購買土地，導致上訴人受有上開損害，依民法第567條居間規定，顯然未盡善良管理人責任且違反不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1項之保護他人之法律，亦誠公司、黃仁佑、詹德俊、被上訴人德億公司、葉中平、王詩嘉等人應負連帶賠償責任等語，乃為被上訴人等所否認。而按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文；次按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1項、第2項分別定有明文；復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條亦有明定。準此，不動產經紀業者於執行仲介業務時，確實負有對訂約事項據實報告及調查之義務，所刊登之廣告及銷售內容亦應與事實相符，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。況細繹民法第567條及不動產經紀業管理條例第22至24條等上開規定，實就關於訂約事項及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍尚無詳定，亦即已礙難界定經紀人應盡查核業務之具體實踐內容及程序為何，則上訴人徒據黃仁佑等4名仲介人員未先行至系爭土地現場查訪等，即認屬未盡調查義務等情，已非無疑。次以，黃仁佑等4名仲介人員身為仲介人員，當負有應瞭解系爭土地及所有權人等相關資訊之義務甚明；而葉中平、王詩嘉僅係向黃仁佑、詹德俊通知訂約機會，黃仁佑、詹德俊方為與上訴人簽訂系爭確認書及定金委託書之人，而黃仁佑及詹德俊於102年7月12日上訴人簽訂系爭買賣契約前，既確曾於102年7月2日列印系爭土地登記謄本及地籍圖等查明系爭土地之所有權人確為假地主即江水麟冒名之賴○發名義（由亦誠公司名義為網路申領，見原審卷一第97至98頁），亦即葉中平及王詩嘉等人提供上開委任銷售契約書及系爭土地等資訊，由黃仁佑及詹德俊為上開查證後，既互核相符，已難認黃仁佑等4名仲介人員有何故意或過失提供不實資訊之情。況上訴人亦不否認上訴人營業部經理高○耀曾為系爭買賣調閱系爭土地登記簿謄本、地籍圖及使用分區等資料以確認所欲購買系爭土地相關資料之正確性等情，復經證人高○耀於原審103年2月27日言詞辯論期日具結證稱：「（問：是否認識被告黃仁佑？）認識好幾年。他已仲介過幾筆土地給我。大致上傳資料給我們，我們去評估」、「（問：102年7月3日當天你是否有主動打電話給黃仁佑，詢問有無可開發之土地？）有，我有問他手上有無土地可開發，他有跟我說系爭土地，他有報地號，後續的資料我自己查，我查了登記簿謄本及地籍圖、使用分區」、「（問：黃仁佑告訴你系爭土地的資訊後，公司如何進行評估？有沒有請黃仁佑約賣方仲介洽談？）我們除了這些資料，還請建築師做圖面規劃及法規檢討來做評估，請銷售評估該筆土地市場價值及定位適合做何產品。我請黃仁佑約對方見面，就是7月8日約在85度Ｃ見面。見面時有葉中平、王詩嘉、黃仁佑及在場證人（黃○瑞）去一下就走，談完後我想進一步瞭解地主那邊的資料，葉中平就帶我們去他們店內，除了黃○瑞早就離開沒有過去外，全部的人都有過去。在該店內，葉中平跟王詩嘉有將系爭土地地主的專任委託書給我看，說有其他買家出價的情況，及提出其他買家出價的斡旋金支票給我看」等語詳實（見原審卷一第119頁正反面），益見上訴人透過自行查得上開地籍圖等資料及黃仁佑、詹德俊等人查得資料後所為告知，已明確知悉系爭土地之相關資料，並與葉中平及王詩嘉等人提供之系爭專案委任書及系爭土地等資訊，其內容尚無不符之處至明。至上訴人雖主張黃仁佑等4名仲介人員應訪查地主真偽，竟未經查證即出示該等冒名偽造之委託銷售契約書予上訴人並仲介出售系爭土地，當係故意或過失提供不實資訊云云；惟查，觀諸江水麟所提系爭偽造賴○發名義之國民身分證等（見警卷第88頁），既可見其上登載賴○發之戶籍地址為台中市○里區○○路○段○○○巷○○號，核與亦誠公司於102年7月2日查得土地登記第二類謄本所載系爭土地之所有權人及其住址均相符（見原審卷一第97頁），又經檢察官傳訊系爭土地之所有權人賴○發本人，亦經證人賴○發本人證稱其已搬家10幾年，未居住於台中市○里區○○路○段○○○巷○○號，現身分證所示戶籍地為台中市○○區○○○○街○○號等語在卷（見上開警卷第91頁、102年度偵字第21828號偵查卷宗第97至98頁），則佐以大里戶政事務所函覆說明三載明：「賴○發已於93年7月19日遷出臺中市北屯區」等語，併此函後附經偽造之賴○發印鑑證明上亦載明當事人賴○發之戶籍地址仍為台中市○里區○○路○段○○○巷○○號等情（見上開警卷第94至95頁），為兩造所不爭執，可見因賴○發本人取得系爭土地登記日期為70年1月28日，然93年7月19日前之設址地均為台中市○里區○○路○段○○○巷○○號，其後方遷移設址至台中市○○區○○○○街○○號，亦即賴○發本人確非長期居住在系爭土地附近，是即便黃仁佑等4名仲介人員至系爭土地現場進行訪查，當仍難確認必有所獲及其查得結果之真實性為何；況黃仁佑等4名仲介人員，實無權向相關機關申領賴○發之實際身分資料以查核地主賴○發於該時之實際戶籍地址為何，則經黃仁佑等4名仲介人員於形式審查上開土地登記謄本等公文書內容確與委託人所提身分證、駕駛執照、印鑑證明等身分資料均相符之情形下，黃仁佑等4名仲介人員究否尚需逐一調查系爭土地所有權人是否仍居住在如上開土地登記謄本所示之戶籍地，其現住地為何，復一一進行查訪確認，亦非無疑，蓋因常理上，縱使仲介人員依土地登記謄本所載戶籍地訪查知悉土地地主實未居住於該處，然仲介人員既無法申領戶籍資料繼續查訪，且徒至系爭土地附近查訪亦非必然可得悉地主所在，自無從再行逐步確認地主資料之真偽，從而，當難認該等查訪方式為不動產經紀業管理條例第22至24條所規範調查義務之應踐行程序，倘有違反未為之即有疏失。況依江水麟所提系爭偽造賴○發名義之國民身分證、駕駛執照、土地所有權狀及印鑑證明等文件，均係幾可亂真（詳後說明），且形式上與黃仁佑等4名仲介人員所調閱土地登記第二類謄本內容均相符合，故黃仁佑等4名仲介人員據以認定江水麟就出售系爭土地乙節有訂約及履約之能力，自難認有違反上開調查義務及善良管理人之注意義務。基上，上訴人以黃仁佑等4名仲介人員因未至當地訪查地主真偽，或倘若曾循戶籍地址查證，即可得知賴○發本人早已未居住土地登記謄本、偽造國民身分證及偽造印鑑證明等所示之地址等情為據，主張黃仁佑等4名仲介人員顯有違反上開調查義務及善良管理人之注意義務，尚屬無據。
四、另上訴人雖主張亦誠公司以中信公司為名義對外經營仲介，享有連鎖品牌之效應，並與上訴人簽訂系爭確認書及定金委託書，約定系爭土地買賣由其服務仲介，因系爭買賣顯已無法成立，故亦誠公司及中信公司應依民法第227條及類推適用民法第544條規定負連帶賠償責任。且中信公司、亦誠公司及德億公司既均以仲介為業，係黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉之僱用人，該等公司就前項所負債務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，與經紀人員負連帶賠償責任等情，亦為亦誠公司等所否認。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第184條第1項前段、第544條分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明定。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。上開注意義務係指「善良管理人之注意義務」，亦即學者所謂「抽象的輕過失」，申言之，行為人注意之程度，依一般社會上之觀念，認為具有相當知識及經驗之人對於一定事件所能注意者，客觀的決定其標準，如行為人無未盡善良管理人注意義務之情形，自無民法第184條、第188條、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之適用。又按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決意旨參照）。查上訴人董事長郭毓民於102年7月12日至高鐵左營站簽訂系爭買賣契約時，係偕同上訴人營業經理高○耀、代書賴○環到場協助辦理簽約事宜，另除假冒地主賴○發之江水麟、自稱地主姪子之男子即前述「 詹仔 」陪同外，王詩嘉、葉中平及黃仁佑亦均到場，而江水麟則當場提出偽造之賴○發身分證、駕駛執照、印鑑證明及系爭土地所有權狀，經代書賴○環審核認定無誤，上訴人因而與假冒地主賴○發之江水麟簽訂系爭買賣契約，並立即依江水麟要求返回台中後匯款1,800萬元至系爭賴○發帳戶內，上訴人營業經理高○耀、代書賴○環則在場等待款項匯入帳戶後，其等方將江水麟所提出偽造之賴○發身分證、駕駛執照、印鑑證明及系爭土地所有權狀帶回保管等情，業據證人賴○環於原審103年4月17日言詞辯論期日中具結證述詳實，復為兩造所是認，堪認為真。而觀諸證人賴○環於原審亦證稱：「（問：被告江水麟在簽約當天出示了哪些證件？簽約時有無經手保管？）有。他拿身分證及駕照正本及系爭土地權狀及印鑑證明、印章。我到高雄左營站地主才拿給我，是簽約時當場拿出來，時間很匆促，過戶的證件是放在他的袋子內，是由我保管等臺中匯款，我有看剛才所述上開資料，匯完款後我們有把這些資料帶回來，我們有將身分證、駕照影印，並將其他正本資料帶回來」、「（問：請說明簽約當天有無發現證件係偽造？何時發現？）簽約當天沒有。是要申請鑑界時，我打電話通知地主何時到現場，但都聯絡不上，我有轉告高○耀去聯絡地主，但高○耀也稱會通知仲介聯絡，連仲介也聯絡不上，我覺得找不到人很奇怪，我才拿印鑑證明去戶政事務所問，希望查看是否能找到人，戶政說可能印鑑證明這個有問題，應該要去報案，我們才通知原告〔即上訴人，下同〕去報案」、「（問：江水麟給你的資料有送到戶政事務所？）沒有，只有給地政申請鑑界，我給身分證影本及申請書蓋章」、「（問：後來權狀等資料是偽造妳如何發現？）我發現印鑑證明怪怪的，由原告報案之後才知道，報案時我有去警察直接調賴○發的影像給我看，我們才發現不是地主」、「（問：有無將土地權狀拿到地政事務所詢問是否為真正？）報案之後我想權狀可能不是真的，就拿去中正地政詢問，櫃台無法辨證，所以請審查的人來，他說要送鑑才會去查，但從形式上看起來怪怪的」、「（問：去地政事務所詢問時，有無人明確告訴妳這些資料是偽造的？）公務員當然要送件去審查，才會確實的回答妳」、「（問：以妳20多年的土地代書經驗，可否判斷江水麟所提供的證件是假冒的？）看不出來」、「（問：戶政說印鑑證明有問題，有無說印鑑證明的問題出在那裡？）可能有調資料看。我本來問當天賴○發有無去申請印鑑證明，因為印鑑證明上有申請日期，戶政調資料，有翻當天的日期發現賴○發沒有申請紀錄，有跟我說賴○發當天沒有去申請。是調完資料之後，戶政人員說印鑑證明可能是假的，好像有告訴我印鑑也有不符，是有問題的。調資料之前從形式上看都沒有說什麼，因為戶政說我不是本人，不能講」、「（問：妳現在知道印鑑證明到底是那裡被偽造的？）應該整張都是假的，看起來符合印鑑證明的形式，但戶政有說當天賴○發沒有申請，要我們趕快去報案，就可以確定整張都是假的」、「（問：土地所有權狀妳知道何處是被偽造的嗎？）看起來跟一般的土地權狀相符，我無法辨別真偽」、「（問：地政事務所後來有無告知系爭土地權狀是何處被偽造？）我們還沒有送件，不知道。因為要送件才知道」、「（問：所以妳現在也不知道那份權狀是否被偽造？）是，因為還沒有送件，要送件才能確定」等語（見原審卷一第210至211頁）；佐以證人高○耀於原審103年2月27日言詞辯論期日中證稱：「（問：
當時被告江水麟有無出示相關的證件？）權狀、印鑑證明、身分證及駕照正本，用牛皮紙袋裝著，他是告訴我們牛皮紙袋裝著這些東西，我們也有看牛皮紙袋裝著確實有這些東西，但內容沒有詳細看。江水麟說錢確實有匯款看到匯款單這些東西就會給我們，合約簽妥，12點多只有原告負責人回到臺中匯款到他帳戶，其他人留在左營站等匯款單，江水麟確定匯完款，匯款單傳真到高鐵附近便利商店，我們拿給江水麟看，江水麟才將上開證件交給我」、「（問：7月12日簽完約後，匯完款後，拿到證件後，證件有沒有交給代書賴○環去檢視？）當天颱風警報，高鐵12點就要停開，我們想說簽完就要趕快回臺中，我們只是在那裡等拿東西，故拿到證件後，在高雄左營站看有沒有需要的這些東西，但內容沒有詳細看就直接搭高鐵回臺中，現場代書有看一下證件是否齊全」、「（問：原告〔即上訴人，下同〕與賴○環代書是何關係？賴○環代書經手過睦昇公司多少土地買賣案件？）是原告配合的代書，認識十幾年，公司的一部分買賣是交該代書賴○環處理」、「（問：簽約時是否都會由代書陪同檢視證件及契約內容？）一般買賣代書是買方指定，每次都會」、「（問：102年7月8日有無與葉中平等人回到中信房屋黎明南屯店去看委託書？有無核對該委託書上的地主資料與你事先所查證地主的資料有無相符？）是的。地主名字一樣，其他部分我們只是看有無委託書、基本資料都一樣」等語（見原審卷一第120頁正、反面），可見於102年7月12日簽約當日，江水麟所提供之系爭偽造賴○發身分證、駕駛執照、印鑑證明及土地所有權狀，乃經上訴人指定之代書賴○環當場檢視，亦未能立即發現上開文件有何明顯瑕疵而認屬偽造或變造，而上訴人之代書賴○環發現上開文件有異之起因，實係江水麟及其共犯蔡先生等人於詐欺得逞後，即未再接聽所留聯繫電話所致無訛，則長期與上訴人配合從事土地代書而審視土地所有權狀當不計其數之賴○環既亦無法發現假冒地主賴○發之江水麟所提出之系爭土地所有權狀等文書究有何等異狀，可見江水麟所提用以取信黃仁佑等4名仲介人員及上訴人等人之系爭偽造身分證等資料，確實仿真至一般人難辨真偽之程度，自亦難以苛責從事不動產仲介業之黃仁佑等4人應得以肉眼等方式先行檢視察覺上開文書及地主之真偽，復黃仁佑等4名仲介人員亦已盡其等說明及調查義務，並提供系爭土地正確資料等交予上訴人決定是否購買。而上訴人審認上開各項文件後判定其可信度，並決意購買系爭土地，本非黃仁佑等4名仲介人員可加以左右，自尚不得將上訴人遭假冒地主賴○發之江水麟施以上開手法詐騙一節，歸責於同遭江水麟詐騙之黃仁佑等4名仲介人員，而認黃仁佑等4名仲介人員有何故意隱匿或過失之行為。從而，上訴人徒據黃仁佑等4名仲介人員竟未能調查察覺上開文件係屬偽造及江水麟實為假地主一節，主張黃仁佑等4名仲介人員顯未盡調查真偽之責即提供該等不實資訊予上訴人，具有故意或過失等語，尚嫌無憑。再上開偽造土地所有權狀嗣經送請中正地政事務所鑑定之結果為：「經辨識來函所附權狀，該權狀無凸版印刷且權狀樣式、用字字樣、機關印信字樣及首長簽字章均有不符，顯係偽造之權狀」等情，有該所102年8月22日中正地所一字第0000000000號函可證（見前開警卷第92至93頁）。其中，所謂「無凸版印刷」係指所有權狀格式周邊裝飾性邊框以手碰觸有凸起感，但系爭偽造之所有權狀邊框並無凸起感，至「權狀樣式、用字樣式、機關印信字樣及首長簽字章均有不符」等語，則係經地政機關比對相同發狀時期之權狀後，方能辨識之結果，又該函所指系爭土地權狀其他偽造項目，事實上，若非特意向核發該公文書之地政機關查證，更顯屬無從輕易得知之部分，益徵江水麟提供上開偽造賴○發之證件，交由上訴人指定受過專業訓練、承辦土地案件20餘年之代書賴○環當場辨識所有權狀真偽時，並無法足使人有相當期待受過該類專業訓練之賴○環藉由以手指碰觸之方式確認系爭權狀並無凸版印刷，而辨認出真偽，則以從事土地代書之證人賴○環終非與地政人員所受訓練相同，既已未能及時發現該等瑕疵等情為觀，更遑論黃仁佑等4名仲介人員以從事房地買賣為主之仲介業者得以辨識察覺其真偽。基此，上情屬非常態事實，上訴人自應證明黃仁佑等4名仲介人員依善良管理人之注意義務，當應得以辨別出系爭所有權狀之真偽等情為真；惟上訴人就此既未提出相當證明以實其說，且前經檢察官傳訊真正地主賴○發到場說明時，經賴○發核閱系爭偽造之土地所有權狀，亦因看不出真偽，而表示偽造土地權狀之內容相符等語（見上開102年度偵字第21828號偵查卷第98頁），更徵未經長期專業或鑑定訓練之社會人士甚或仲介人員確實無法輕易分辨真假土地所有權狀有何不同，況本件已達需送鑑定方能確認系爭土地所有權狀有無偽造之情，已如前述，可見江水麟提供之系爭土地所有權狀等資料，至少外觀並非能輕易以肉眼辨識，且資料內容若非經相關地政或戶政機關以內部資料查核比對鑑定，亦看不出有何記載錯誤之明顯瑕疵，加以從事不動產代書業務20年之證人賴○環亦未能即時以觸摸方式辨認系爭土地所有權狀係偽造文件，足認黃仁佑等4名仲介人員顯已盡其等善良管理人之注意義務，仍未能審酌發現系爭土地所有權狀及相關文件之真偽，揆諸首揭說明，上訴人請求黃仁佑等4名仲介人員須就上訴人蒙受之上開損害擔負賠償責任云云，當屬無據。又戶政事務所人員乃專職承辦身分證及印鑑申請登記等業務，就證件真偽之辨識業經特別加強，又透過長期經驗累積，其等之辨別能力本當高於一般仲介業者；然據證人賴○環所述，其前提出江水麟所交付之偽造賴○發印鑑證明予戶政人員初為辨別時，亦尚非單憑肉眼即確認印鑑有問題，而係嗣後經檢調單位發函調閱賴○發之印鑑申請紀錄後方為確認，業如前述，益徵黃仁佑、葉中平、王詩嘉等人雖曾在場見識該等偽造文件，縱未能察覺上開證件均係偽造，亦難認有未盡善良管理人注意義務之過失情節。況且原審共同被告即臺灣銀行職員梁淑綿於前揭時點受理假冒出賣人賴○發之江水麟辦理開戶申請時，已依臺灣銀行存款業務總則-OCR開戶標準作業流程（SOP）1-4項開戶要件需提出包括第1身分證件國民身分證正本、第2身分證件如健保卡、駕駛執照等要求辦理，且依上開作業流程第2項規定核對雙證件上之照片與其本人長相相符，並使用銀行開戶系統所有之照相功能，將該人拍照留存，再依據同流程第4項規定，將該人所提出之國民身分證，分別將其上所載之「出生年、月、日」、「身分證字號」、「發證日期」及「身分證領取種類（即初領或換發）」等資料，輸入銀行所配備之電腦開戶系統（簡稱OCR）查核該身分證資料確屬無誤，並透過銀行所使用專門辨識身分證真偽之紫光燈查驗，親見該身分證於紫光燈照射下確有顯現相關圖案，例如真正之身分證在紫光燈照射下，其正面會出現1隻全彩螢光蝴蝶圖案、數條螢光纖維絲及1個橘紅色螢光之圓形標記圖案，背面則會出現2隻橘紅色螢光蝴蝶圖案及1個暗紅色螢光之臺灣圖案後，始正式受理開戶申請，梁淑綿亦遵照金管會依銀行法第45條之2第3項授權訂定之異常交易帳戶管理辦法第13條第1項「銀行受理客戶開立存款帳戶，應實施雙重身分證明文件查核，身分證及登記證照以外之第2身分證明文件，應具辨識力」等規定，復以臺灣銀行電腦系統與財團法人金融聯合徵信中心連線，輸入國民身分證6項驗證欄位，即「統一編號：Z000000
000、補換領日期：950526……」等資料查驗，其結果為自94年12月21日至102年7月9日止，上開資料驗證結果與檔存資料相符等情，此據原審共同被告臺灣銀行及其職員梁淑綿所提江水麟冒名賴○發開戶資料及開戶時所拍攝照片、上開作業流程、臺灣銀行上開電腦系統與財團法人金融聯合徵信中心連線資料、身分證列管資料查詢單及戶籍登錄單等為證（見原審卷一第100至第107頁及第178至193頁），復為上訴人所不爭執，堪認臺灣銀行職員梁淑綿辦理系爭賴○發帳戶之開戶業務時，業已依金管會及臺灣銀行內部規定，查核假冒出賣人賴○發之江水麟提出之雙重身分證明文件、身分證領補換資料及確認客戶身分後，仍未能辨識察覺其身分證及駕駛執照之真偽，顯難苛求黃仁佑等4名仲介人員單憑肉眼觀察即能察覺江水麟所提身分證及駕駛執照均屬偽造。準此，黃仁佑等4名仲介人員，及亦誠公司、德億公司及中信公司等，自無構成民法第227條及類推適用民法第544條或民法第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，應負連帶賠償責任之餘地。
五、上訴人再主張：黃仁佑等4名仲介人員均為專業之人士，苟如原審判決謂江水麟係持偽造之地主賴○發土地所有權狀及身分證，渠等無從辨識其真偽，且渠等已申請土地登記簿謄本及地籍圖即謂已盡善良管理人之注意義務，上訴人所受之損害和被上訴人之查證義務無因果關係云云，則豈不表示爾後不肖之歹徒皆可持偽造之地主土地所有權狀及身分證去委託從事不動產交易之經紀人員，亦可彼此相互勾結行騙，因為從事不動產交易之經紀人員只要於受託期間有申請或查閱土地登記簿謄本及地籍圖，即已盡善良管理人之注意義務，可不用對委託之買受人所受之損害負責。倘若如此，我國之不動產交易安全制度將面臨重大之衝擊，不動產經紀交易制度恐亦將自此崩解而無以維繫等語。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項定有明文。
因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任，但過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失（最高法院19年上字第2746號判例意旨參照）。所謂善良管理人之注意，係指依一般交易觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。再依民法第184條規定行使損害賠償之債，以有損害發生及責任原因之事實，並二者間有相當因果關係為成立要件，如不合此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。是侵權行為人的注意義務，應以善良管理人的注意為準。又所謂善良管理人之注意義務，係指依一般交易上之觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意，其已盡此注意與否？應依抽象之標準定之，亦即以客觀之注意能力而非以主觀之注意能力為斷。而相當因果關係，係指無此行為雖必不生此種損害，有此行為，通常即足生此種損害，為有相當因果關係；如無此行為，必不生此種損害，有此行為，通常亦不生此種損害，即無相當因果關係。上訴人雖主張黃仁佑等4名仲介人員應為本案與江水麟連帶負侵權行為責任云云；然而，黃仁佑、葉中平及王詩嘉等人前曾因上情，遭上訴人提出共同詐欺告訴，而觀諸江水麟於103年1月20日該案偵訊時供稱：「（問：你有無串通仲介公司的人要來騙郭毓民？）是『 大雄 』來載我，他叫我說要去做人頭，我之前跟在庭的其他被告（指黃仁佑、葉中平、王詩嘉）並不認識，我97年就得到 帕金森氏症 ，1天要吃3次藥，我還負債30幾萬元，我講給『大雄』聽，『大雄』跟我表示可擔任人頭，可分幾十萬元，我才答應，都是蔡先生跟仲介公司聯絡，我都沒有跟仲介公司聯絡」等語；及證人賴○發本人於103年1月20日該案偵訊時證述：「不認識被告黃仁佑、葉中平、王詩嘉、江水麟等人，不知道為何個人資料會流落在外，讓他人去製作偽造之系爭土地所有權狀」等語，已可見江水麟與黃仁佑等4名仲介人員原確互不相識，尚屬無證據足認其等間有何共犯詐欺等之意圖及行為。至葉中平曾於102年7月12日向江水麟拿取50萬元等情（其後發還上訴人部分），雖有所可疑；然審之系爭委託銷售契約書確有載明「賣方願給付實際成交價1％作為仲介報酬」乙節無訛，則葉中平抗辯該筆款項係賣方支付仲介報酬之一部分，非詐欺不法分贓所得等語，當非無據；又經檢察官函查葉中平在各家銀行所開立之帳戶資料（資料附於A3卷），亦未發現葉中平所開立之金融機構帳戶，於102年7月至8月間有何可疑贓款流入等情，均為兩造所不爭執；佐以一般詐騙者於行騙時，均會隱藏自己真實身分，避免檢警追查，而黃仁佑等4名仲介人員於本案中則均係以真實身分從事不動產仲介業務，在在足認黃仁佑等4名仲介人員與江水麟間尚無何詐欺等犯意聯絡之情。又上訴人主張王詩嘉於仲介系爭土地買賣之初，曾向上訴人表示賴○發曾為其所服務之客戶等情，固為王詩嘉所不爭執；惟觀諸王詩嘉前於上開刑事案件偵查中乃陳稱：「（問：你於102年7月26日在警局接受調查時，警方當時問你是否認識賴○發，你回答說大約10多年前，自稱賴○發之男子有來問我對房地產的參與，這次是自稱賴○發姪子的男子蔡先生打電話來跟我聯繫，這些內容是何意？）之前是蔡先生打給我的，我當時在警局說的是蔡先生，他有打電話過來，說是我10幾年的客戶，而我從事不動產經紀業務已經有15年之久，因為我的客戶很多，所以我並沒有求證，他說他親戚有1塊地要賣，警局筆錄上所記大約10多年前自稱賴○發男子就有來找我，是誤記或是警方誤解我的意思」、「（問：你是否曾在該次會談有對高○耀提到這位地主是你以前曾經服務過的客戶？）有這件事」、「（問：你既然在會同江水麟去現場看土地時，應該可發現這位自稱賴○發的江水麟之前並不是你的客戶，你為何又會在該次會談跟高○耀表示地主是你曾經服務過的客戶？）因蔡先生之前在電話中表示是我的客戶，所以就跟高○耀這樣帶過，我想說不用講那麼詳細」等語（見102年度偵字第21828號卷第85至86頁）。且參以房仲業者基於保護其服務客戶之個人私密資料不得外洩，蓋無提供其仲介人員查證10餘年前曾服務客戶為何等情，乃為業界常態，可見不論王詩嘉是否向上訴人表明曾服務過何客戶，此部分僅能認定係因王詩嘉從事仲介業15年之久，客戶人數之多已難查證，亦無法透過公司資料進行查證，且委託人是否為前客戶本與調查本件個案地主資料之真偽無涉，是其就曾服務過之客戶中有無賴○發之人遂未再予查證確認，復因無法詳記10餘年前服務過之客戶相貌而未察覺本件異狀，即誤信蔡先生之人所陳為真而告以上訴人上情，亦與常理無違，當難認有何過失可言，況此亦與上訴人決意購買系爭土地所考量之相關因素顯然無涉，則堪認王詩嘉辯稱此非施以共同詐術之行為，亦與上訴人所受上開損害無相當因果關係等語，當可採信。復以，上訴人告訴黃仁佑、葉中平及王詩嘉等人涉有與江水麟共同詐欺犯行部分，亦經台中地檢署檢察官以102年度偵字第21828號、103年度偵字第4709號處分不起訴確定在案，有上開不起訴處分書可查（見原審卷一第226至231頁），益徵黃仁佑等4名仲介人員並無與江水麟相互勾結行騙之情事。且上訴人亦迄未舉證證明黃仁佑等4名仲介人員有何與江水麟相互勾結行騙之情事，是上訴人依民法第184條、第185條主張其等應與江水麟連帶負賠償責任，而亦誠公司、德億公司、中信公司應依民法第188條規定，同負連帶損害賠償責任云云，洵屬無據。
六、上訴人主張：葉中平、王詩嘉於整個仲介交易過程中根本未依不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定提供不動產說明書向屬交易相對人之上訴人解說，遑論由上訴人在不動產說明書上簽章。上述規定核屬保護交易相對人之法律，故葉中平、王詩嘉除顯有過失外，並已構成民法第184條第2項違反保護他人之法律，且德億公司、中信公司亦應對葉中平、王詩嘉等仲介人員同負連帶責任。故上訴人自亦得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被上訴人連帶賠償損害；此亦為被上訴人所否認。經查：
㈠按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」；「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」；「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項分別定有明文。觀諸前揭不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，該二條所稱之經紀人員應指賣方即江水麟偽冒賴○發委託之經紀人員，尚非買方即上訴人之經紀人員即黃仁佑及詹德俊，是黃仁佑、詹德俊既未受賣方即江水麟偽冒賴○發之委託，自無不動產經紀業管理條例第23條所稱「以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」之義務可言，僅葉中平及王詩嘉應提出不動產說明書向上訴人解說，且於買賣雙方簽訂買賣契約書時，將該不動產說明書交付與上訴人，並由上訴人在該不動產說明書上簽章等義務。
㈡再依內政部91年3月19日台內中地字第0000000000號函修正
之「不動產說明書應記載及不得記載事項」記載：「壹、應記載事項：土地之應記載事項：㈠土地之標示及權利範圍……㈢所有權人及其地址。㈣目前管理與使用情況：⒈是否有依慣例使用之現況：共有土地有無分管協議及其協議內容。⒉有無出租或占用情形？……。」（見原審卷一第60頁及本院卷第261頁），可知賣方之國民身分證及駕駛執照等資料尚非不動產說明書上應附載供不特定人查知之事項，而江水麟與蔡先生等人既係冒充地主賴○發名義詐賣土地以獲取財物，故即便仲介人員調查地主名稱無誤後，據以製作不動產說明書供冒充賴○發之江水麟簽名，江水麟亦必於該不動產說明書上簽署「賴○發」，自仍無從由不動產說明書之製作及提出得知江水麟為冒名之地主。此外，縱使本件仲介人員於詳實調查系爭土地之產權及使用現況後製作不動產說明書，亦無從藉由調查系爭土地之產權及使用現況而察覺出賣人係假冒，此乃因本件江水麟等人詐騙手法相當高明縝密，以致連專業之營造公司、地政士、地政機關及銀行等均無法辨識察覺相關證件均屬偽造，亦未能從中發現有何破綻之處。是葉中平、王詩嘉等人縱未製作不動產說明書向與委託人交易之上訴人解說，而違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，亦非係造成上開損害之原因，其間無相當因果關係存在甚明。是以，上訴人主張黃仁佑等4名仲介人員違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，被上訴人應依民法第184條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，連帶負損害賠償責任云云，亦非可採。
七、上訴人復主張：王詩嘉僅係不動產經紀營業員，不具不動產「經紀人」資格，於受託代為銷售本件假地主江水麟所委託之案件時未向德億公司之經紀人報告，德億公司之店長葉中平亦未由具有不動產經紀人資格者出面協助輔導，任令未具不動產經紀人資格之王詩嘉受理委託並擅自在本件專任委託銷售契約書上代替經紀人簽章，致令不屑之歹徒有可乘之機，即屬違反不動產管理條例第22條第1項第1款所定應由經紀人簽章之規定，並因而造成上訴人之損害等語；此亦為被上訴人所否認。經查，觀諸本件「專任委託銷售契約書」，其上受託人欄確有「王詩嘉」之簽名（見原審卷㈠第22頁），此為兩造所不爭執，堪予採信。而按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書應由經紀業指派經紀人簽章。不動產管理條例第22條第1項第1款定有明文。其立法理由乃不動產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、定金之收取等事項，應由經紀業指派經紀人為之，係為保障交易當事人之權益而定，可知前開條款並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場。且同條例第4條第7款亦規定：「經紀人員係指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」，則不動產出售委託契約書、承購要約書本可由經紀營業員協助經紀人辦理。本件王詩嘉雖僅為不動產經紀營業員，然依不動產經紀業管理條例第4條第7款規定，本得協助不動產經紀人執行職務，包括帶領客戶現場查看、於買賣雙方委由地政士簽訂買賣契約書時在場協助等，是王詩嘉在系爭專案委託書簽章，並未違反不動產經紀業管理條例第22條第1項規定。何況縱認不動產經紀人應在系爭專案委託書上親自簽章，此亦非造成上開損害之原因，其間並無相當因果關係存在甚明。是以，上訴人主張德億公司、葉中平、王詩嘉違反不動產管理條例第22條第1項第1款規定，被上訴人應依民法第184條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，連帶負損害賠償責任云云，亦非可採。
八、末查，上訴人與假冒地主賴○發之江水麟於102年7月12日簽約前洽商簽約金給付方式時，黃仁佑當場表示目前市場交易須以安全交易履約保證方式進行，上訴人公司經理高○耀則表示要以簽發支票方式處理，但因江水麟堅持要以匯款方式給付簽約金，上訴人乃於與江水麟簽約後，隨即於當日以匯款方式將簽約金（含訂金300萬元）共1,800萬元匯入賣方所指定之系爭賴○發帳戶內，而遭江水麟提領一空等情，已為兩造所不爭執（見本院卷一第201頁），應可採信。上訴人雖主張：江水麟要求簽約金要付現金時，雙方仲介人員均未表示不可以等語。然衡諸上訴人為營造公司，於80年11月27日設立，資本總額高達1億元，所營事業為綜合營造業、住宅及大樓開發租售業等節，此有其公司登記資料查詢1紙在卷足憑，則上訴人購買土地之經驗應至少有一、二十年，理應知悉為不動產交易時，以履約保證方式，較能確保交易安全；而以匯款方式付款，勢必有其交易風險存在。又黃仁佑既已當場表示目前市場交易須以安全交易履約保證方式進行，而上訴人仍願意配合江水麟所要求以匯款方式支付訂金及簽約金，雙方仲介人員亦只能予以尊重。綜觀本件乃江水麟等人共謀設局詐騙，其等詐騙手法高明縝密，且所提出之相關證件皆幾可亂真，以致連專業之營造公司、地政士、地政機關及銀行等均無法辨識察覺相關證件均屬偽造，上訴人及黃仁佑等4名仲介人員亦未能從中發現有何破綻之處，前已敘明。惟倘若上訴人於本件土地買賣係選擇以履約保證方式支付訂金及簽約金共1,800萬元，當不致造成系爭訂金及簽約金之損失。而上訴人選擇以匯款方式支付訂金及簽約金所致之因素，雖不得謂有何過失，但該風險因素原存有之不利益，仍應由其自行承擔，以維當事人間之公平。
九、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第188條第1項前段、第227條、類推適用民法第544條、及依不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉應與江水麟連帶給付上訴人1,750萬元，及均自102年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；中信公司、亦誠公司、德億公司就黃仁佑、詹德俊、葉中平、王詩嘉前項所負債務應負連帶給付責任；前項所示之被上訴人，如其中任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內同免責任，皆為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項第78條，判決如主文。
中華民國105年4月27日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官朱樑法官許秀芬以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官吳姁穗中華民國105年4月28日