裁判字號：臺灣高雄地方法院101年重訴字第294號民事判決
裁判日期：民國101年12月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決101年度重訴字第294號原告 朱金火 訴訟代理人 吳麗珠 律師被告 劉玉生 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號十四樓之
五、十四樓之六房屋騰空，遷讓返還原告及全體共有人。被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟叁佰陸拾壹元，及自民國一百零一年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零一年三月十五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰壹拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告為被告供擔保新臺幣陸萬伍仟元後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原訴之聲明第二項為請求被告應給付新臺幣（下同）137,892元，及自民國100年8月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,982元，嗣於本院審理中變更第二項聲明為請求被告應給付146,88
5元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自101年3月15日起至返還房屋之日止，按月給付原告22,982元，核其變更符合前開規定，應予准許。
二、原告主張：原告及共有人 陳敏讓 、 黃明吉 、 蘇義雄 等人前以日中地產企業行名義，經本院98年度司執字第43553號強制執行程序，買受取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地，及其同段2928、2934建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號14樓之5、14樓之6房屋（下稱系爭房屋），原告及共有人陳敏讓、黃明吉、蘇義雄等人嗣於同年8月30日收受本院核發之不動產權利移轉證書後，於同年9月8日辦理系爭房屋之所有權移轉登記完畢。詎被告無權占用系爭房屋，經原告請求遷讓卻拒絕遷移，原告自得基於所有權人之身分，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金之不當得利，以系爭房屋租金行情每坪440元計算，每月租金為17,586元，被告即受有自10
0年9月1日起至101年3月14日止，共6.5個月占有期間之不當得利114,309元（17,586×6.5＝114,309）。另系爭房屋管理費每月為5,396元，被告自100年9月起至101年2月止共計6個月未繳納管理費，原告代繳管理費共計32,376元（5,396×6＝32,376），被告亦應賠償之。為此，爰依民法第767條、第821條、第179條、第184條第1項規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空，遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告146,685元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自101年3月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告22,982元。㈢第二項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊前於83年間向訴外人台鳳股份有限公司（下稱台鳳公司）買受系爭房屋，並已繳付價金，惟因交屋後發現坪數短少，乃於同年5月13日向高雄市政府地政處新興地政事務所提出異議，遂未完成系爭房屋之所有權移轉登記。然伊與台鳳公司之爭議，業經臺灣高等法院87年度重上更㈡字第185號民事確定判決認定伊係有權占有，且系爭房屋之拍賣公告亦已載明該屋目前由伊居住使用，此部分不點交，伊係本於買賣關係而占有不動產，詳細情形請投標人自行查明等語，原告為拍定人應受拍賣公告所載內容拘束。故伊並非無權占有系爭房屋，原告訴請遷讓房屋，並要求給付租金或損害金，均無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造之不爭執事項：㈠被告前於83年間與台鳳公司就系爭房屋簽訂買賣契約，惟並未辦理所有權移轉登記。
㈡系爭房屋目前仍由被告占用。
五、本件爭點為：㈠被告有無占用系爭房屋之權源？原告請求被告遷讓系爭房屋有無理由？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？若有，其數額約為若干？㈢原告請求被告給付管理費有無理由？茲分述如下：
㈠被告有無占用系爭房屋之權源？原告請求被告遷讓系爭房屋
有無理由？⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」、「第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。」，民法第767條第1項、第821條、第828條第2項分別定有明文。是公同共有人於共有物遭第三人無權占有或侵奪時，對於第三人得請求回復共有物與全體公同共有人。又「系爭房屋既經法院拍賣，由被上訴人標得，並辦畢所有權移轉登記，上訴人自不得以其與原所有人 呂廖蕊 間之買賣權利義務關係，對抗被上訴人。上訴人繼續占用系爭房屋，對於被上訴人而言，不能認有合法之權源。至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓。」，最高法院70年台上字第19號亦著有裁判要旨可參。
⒉被告固以前揭情詞辯稱其為有權占用系爭房屋云云，惟此為原告所否認。查：
⑴系爭房屋由台鳳公司於82年6月9日為建物所有權第一次登
記，嗣於98年5月間台鳳公司之債權人即合作金庫商業銀行聲請本院對台鳳公司名下資產進行強制執行程序（本院98年度司執字第43553號），由原告與陳敏讓、黃明吉、蘇義雄等人合夥之日中地產企業行於100年7月13日得標買受系爭房屋，本院於100年8月23日核發系爭房屋之不動產權利移轉證書，經原告及其他共有人於100年8月30日收受後，原告及其他共有人於100年9月8日辦理所有權移轉登記完畢等情，此經本院依職權調閱本院98年度司執字第43553號、98年度雄金職字第59號案卷核閱無訛，並有土地及建物登記謄本在卷可稽。是原告既於100年8月30日取得不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權（強制執行法第98條第
1項），並經依法登記後取得處分權（民法第759條），其自得依第828條第2項準用第821條之規定，以所有權人之身份為全體共有人之利益，主張民法第767條第1項之權利。
⑵被告前於83年間即向台鳳公司購得系爭房屋，惟於交屋後因
發現坪數短少，而未辦理所有權移轉登記，且經台鳳公司對被告提起返還無權占有系爭房屋訴訟事件，經臺灣高等法院87年重上更㈡字第185號民事確定判決認定被告乃屬有權占有等情，此經本院依職權調閱前開民事卷宗核閱無訛。惟上開民事確定判決係針對被告與台鳳公司間之債之關係所為之判決，對原告並無拘束力，且基於債之相對性，原告既未繼受台鳳公司與被告間之買賣契約關係，被告自不得據其與台鳳公司間之買賣關係對抗原告，且被告亦自承其與原告就系爭房屋並無買賣、使用借貸等關係（本院卷第112頁），是被告辯稱其乃有權占用云云，要屬無據。又依前揭說明，系爭房屋之拍賣公告僅係說明執行法院不負點交之責，原告仍得依所有權人之身分依法請求被告遷讓，被告辯稱拍賣公告已載明不點交，原告應受拘束云云，亦非可採。而被告既無合法占用權源，原告依民法第767條第1項、第821條、第
828條第2項規定，請求被告騰空、遷讓返還系爭房屋予原告及共有人全體，即屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？若有，
其數額約為若干？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院61年台上字第1695號著有判例要旨可資參照。又土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。亦有最高法院93年度台上字第1718號裁判要旨可參。
⒉經查，系爭房屋所在之全棟建築物為商業辦公大樓，係非供
居住之營業用房屋，有不動產估價報告書附於本院98年度司執字第43553號卷可參（該卷卷二），依上開說明，自不受土地法第97條第1項所規定房屋租金之限制。本院審酌系爭房屋附近具有三多商圈旁之星光園道、捷運紅線三多商圈站、高雄女中、苓洲國小等公共設施，周邊公共設施及生活機能完整，交通上以成功一路、青年二路、四維四路、三多三路等為主要聯絡幹道，交通便利，金融辦公等商業條件尚可，如按法定用途出租，每坪月租金收入為340元，有上開不動產估價報告書在卷可憑，原告於本院審理中主張每坪以34
0元計算租金（本院卷第112頁），應屬可採。而系爭房屋面積共為36.814坪（14樓之5房屋總面積含陽台為64.18平方公尺，14樓之6房屋總面積為57.52平方公尺，共121.7平方公尺即36.814坪），每月租金應為12,517元（36.814×
340＝12516.76，元以下四捨五入）。是原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利即為每月12,517元，自100年9月1日至101年3月14日止共計6.5個月，為81,361元（12,517×6.5＝81,360.5，元以下四捨五入）。故原告請求被告給付81,361元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自101年3月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付12,517元，為有理由，逾此範圍之請求，則為無理由。
㈢原告請求被告給付管理費有無理由？⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」民法第179條、第184條第1項分別定有明文。又「不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因。在給付之不當得利，係以給付之人為債權人，受領給付之人為債務人，而由為給付之人向受領給付之人請求返還利益。所謂給付係指有意識地，基於一定目的而增加他人之財產，給付者與受領給付者因而構成給付行為之當事人，此目的乃針對所存在或所約定之法律關係而為之。因此，不當得利之債權債務關係存在於給付者與受領給付者間，基於債之相對性，給付者不得對受領給付者以外之人請求返還利益。」、「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。」，最高法院100年台上第990號、48年台上字第481號分別著有裁判及判例要旨可參。故倘當事人間未有財產損益變動或未有實際損害，自不該當不當得利或侵權行為之要件。
⒉原告固主張被告無權占用期間未繳納管理費，由原告繳納系
爭房屋之管理費，而受有損害云云。惟原告於100年8月30日取得本院核發之不動產權利移轉證書後，即為系爭房屋所屬大樓之區分所有權人，依法即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為所屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，原告繳納管理費係為己本於區分所有權人身分繳納，並非代被告繳納管理費，縱被告無權占用期間未繳納管理費，亦未因此造成原告財產損益變動或使原告受有損害，依前開說明，顯與不當得利及侵權行為之要件有所未合，故原告主張代被告支付管理費而受有損害，被告應予賠償云云，即屬無據。
六、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告並無合法占用之權源，故原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告騰空、遷讓返還系爭房屋，並給付自100年9月
1日起至101年3月14日止，共計81,361元之補償金，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨101年3月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,517元之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍外，則無依據，應予駁回。
七、本件原告陳明願供擔保請准就第二項聲明為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之（第二項聲明所命給付雖未逾50萬元，然本件第一、二項聲明合計價額已逾50萬元，且經合併裁判，故仍不依職權宣告假執行）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第392條第1項，判決如主文。
中華民國101年12月14日
民事第五庭法官郭宜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月14日
書記官何秀玲