裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年簡字第1號民事判決
裁判日期：民國101年04月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度簡字第1號原告 許秀美 訴訟代理人 羅寶琛
羅天佑 被告 羅寶琦 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國101年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾柒萬元，及自民國一百零一年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。查本件原告於民國100年6月21日起訴時其訴之聲明第1項為：「被告應將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地，面積89平方公尺應有部分2分之1，地上建物建號同段同小段01155建號，建物門牌號碼嘉義市○區○○里○鄰○○街○○○號所有權全部返還原告。」訴之聲明第3項為：「前兩項之判決請准原告供若干擔保金後准予假執行。」而原告於101年3月6日言詞辯論期日當庭以言詞撤回上開訴之聲明第1項及第3項，並經被告當庭同意（見本院卷第123頁、第124頁），揆諸首揭規定，並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告於100年6月21日起訴時訴之聲明第2項係：「被告應給付原告新臺幣（下同）420,000元，並自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。」嗣於訴訟進行中之101年4月10日當庭將其上開聲明變更為：「被告應給付原告420,000元整及自101年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，亦應准許，均先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）嘉義市○區○○里○鄰○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）本為原告訴訟代理人羅寶琛所有，羅寶琛因久居高雄，70年至79年間同意將系爭房屋由訴外人 羅秋蟾 無償居住。嗣於79年間羅秋蟾因新居落成而遷出系爭房屋後，被告表示願意承租系爭房屋，羅寶琛便以羅秋蟾遷出時曾租予別人之月租金7,000元將系爭房屋出租予被告，雙方言明羅寶琛有辦貸款時，以租金抵付貸款利息。87年3月間羅寶琛將系爭房屋贈與配偶即原告，原告亦要求被告需依79年度時價月租金7,000元給付租金。詎被告並未支付貸款利息，亦不給付租金，損及所有權人之權益。
（二）羅寶琛於100年2月26日在嘉義市○○街○○○號堂弟 羅銘恭 面前親口告知被告將自行使用系爭房屋，然被告推三阻四。後於100年3月31日以存證信函要求被告遷出系爭房屋並支付法定租金。爰依法擇一請求被告自100年5月回推5年內之租金或相當於租金之不當得利420,000元（每月7,000元×12月×5年）。
（三）對被告抗辯之陳述：
1.雙方租賃關係並未簽定書面，從79年6月開始，當時約定以79年時曾出租給他人之月租金7,000元作為租金計價，並未約定何時結束。當時原告訴訟代理人羅寶琛在華南銀行嘉義分行有申辦貸款，因被告在華南銀行上班，所以雙方約定以租金抵貸款利息，由被告替羅寶琛繳納利息，但被告從未替羅寶琛繳納利息。
2.被告所居住嘉義市○區○○里○鄰○○街○○○號房屋（下稱
502號房屋）與系爭房屋是木造共同壁，82年間羅寶琛回嘉義時居住在被告家裡，當時被告所居住502號房屋與系爭房屋為打通狀態，且被告配偶於99年去世前均住在系爭房屋。被告確有實際使用系爭房屋，自應給付租金。
3.原告同意扣除被告安裝鋁門窗4,500元及裝潢系爭房屋31,
900元費用。但系爭房屋基地之地價稅均是由公積金所支出並非被告個人繳納，惟原告同意包含上開安裝鋁門窗、裝潢費用及地價稅以總金額50,000元為上限扣除。
（四）聲明：1.被告應給付原告420,000元整及自101年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則抗辯以：
（一）系爭房屋先前為被告姑姑即訴外人羅秋蟾居住，羅寶琛未向訴外人羅秋蟾收租金，自22年前訴外人羅秋蟾搬走後，因伊就住在系爭房屋隔壁，故系爭房屋就由伊就近代管，但伊並未居住在系爭房屋。且雙方亦未簽訂租賃契約，原告突然要收租金，伊不能接受，也不清楚原告所主張7,00
0元租金之基礎為何。伊替原告管理系爭房屋也未向原告收取管理費，伊只有過去看看和放一些雜物，沒有占用系爭房屋；縱使被告於多年前曾有使用情形，被告使用當時，原告從未表明過要收取租金或相關費用，衡諸當事人真意應屬無償使用借貸而非租賃。至於貸款部分，伊沒有同意幫羅寶琛處理銀行貸款，羅寶琛從未說過貸款利息要由伊繳納。
（二）系爭房屋為50幾年間建造，已經很破舊，連住都有危險性，且光彩街比較沒落，都無法租出去，也沒有人來詢問，故無租金收入。
（三）被告歷年為原告支付地價稅共計55,066元、在系爭房屋安裝鋁門窗花費4,500元及裝潢系爭房屋花費31,900元之費用，共計91,466元，被告主張與原告上開請求金額抵銷。
（四）聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋為其所有乙節，並提出系爭房屋之建物登記謄本及基地之土地謄本（見本院卷第32頁、第34頁）為佐，並為被告所不爭執，自堪信屬實。至原告主張被告占用系爭房屋，應給付自100年5月回推5年內之租金或相當於租金之不當得利420,000元等情，均為被告所否認，並以上開情詞置辯。故本件之爭點在於：1.兩造間就系爭房屋有無租賃關係？2.被告應否給付原告相當於租金之不當得利？若應給付，扣除被告所得主張抵銷部分後金額為若干？
（二）經查：
1.原告依租賃關係請求判命被告給付租金部分：⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例闡述甚明。
⑵本件原告固主張兩造間就系爭房屋存有租賃關係云云，
然為被告所否認；參以原告自認兩造間並未就系爭房屋簽訂書面租賃契約之事實（見本院卷第64頁），且原告就其所主張兩造間就系爭房屋存有租賃關係乙節，始終未能舉證證明兩造間有何一方以系爭房屋租與他方使用收益，他方支付租金之合意，揆諸上開說明，其上開主張即無由採信。從而，原告基於租賃關係請求被告給付自100年5月回推5年內之租金，即乏其據，不能准許。
2.原告請求判命被告給付相當於租金之不當得利部分：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件原告另主張被告無權占用系爭房屋，自應給付遷出日回溯5年內相當於租金之不當得利等語。被告則抗辯自22年前訴外人羅秋蟾搬走後，因伊住在系爭房屋隔壁，故系爭房屋就由伊代管，伊只有過去看看和放一些雜物，沒有占用系爭房屋，且系爭房屋老舊，均未出租，故無租金收入等詞。而被告並不爭執系爭房屋為原告所有之事實，僅就其是否無權占有系爭房屋乙節有所抗辯，揆諸上開說明，自應由原告就被告占有系爭房屋之事實負舉證責任後，再由被告對其占有係有正當權源之事實負舉證責任。
⑵原告主張被告占用系爭房屋，並曾將系爭房屋與502號
房屋一、二樓共壁均打通等情，據其提出存證信函影本、協議書影本各乙份（見本院卷第13頁至第22頁）及系爭房屋右視圖及被告打通共壁處之照片（見本院卷第89頁、第92頁、第93頁）為佐。而系爭房屋與被告所有之
502號房屋為緊鄰、共壁等情，為兩造所不爭執，復據本院到場勘驗屬實，並有現場照片在卷可憑（見本院卷第133頁背面、第136頁），亦為證人羅銘恭於本院審理時結證明確（見本院卷第78頁）。又被告曾將系爭房屋與502號房屋一、二樓共壁均打通，迄100年9月因原告提起本件訴訟始將打通部分以木板封閉隔開等情，業為被告所自認（見本院卷第83頁、第97頁）；參以上開一、二樓共壁打通處及嗣後封閉之情形，亦據本院到場勘驗屬實，並有現場照片在卷可憑（見本院卷第92頁、第93頁、第134頁、第138頁、第144頁）。且被告曾在系爭房屋內堆置雜物、停放車輛，以及在其配偶重病期間曾居住在系爭房屋一樓等事實，亦為被告所自認（見本院卷第43頁、第64頁、第81頁、第83頁、第97頁）；參以被告自20年前即在系爭房屋一樓停放車輛等情，復據證人羅銘恭於本院審理時結證屬實（見本院卷第79頁、第80頁），足徵原告主張被告占用系爭房屋，並非憑空杜撰。至被告固抗辯伊僅自22年前訴外人羅秋蟾搬走後，因伊就住在隔壁就近代管系爭房屋，僅有過去看看和放一些雜物並未占用系爭房屋云云。然系爭房屋之大門為鐵捲門；主建物一樓南側（前半段）、北側（後半段）中間僅設有喇叭鎖、玻璃木門及木板隔間；主建物一樓與增建部分一樓並未設有隔間，增建部分另設有磚牆、百葉木門，將增建部分北側區隔作為浴廁及堆置雜物使用等情，此據本院到場勘驗屬實，並有現場照片在卷可憑（見本院卷133頁背面、第134頁、第135-1頁、137頁、第144頁、第145頁），足見系爭房屋一樓包含主建物、增建部分實為相連之結構，內部僅以簡易木門作為隔間，顯難分離出特定部分占用；對照被告既自認上開曾在系爭房屋內堆置雜物、停放車輛，以及在其配偶重病期間曾居住在系爭房屋一樓等事實，復自認其曾在系爭房屋二樓晾衣服、棉被之事實（見本院卷第98頁）；再參以被告自認其曾連同系爭房屋及502號房屋一起安裝鋁門窗及裝潢地板、壁版等情，有其提出之估價單2紙在卷可佐（見本院卷第129頁、第130頁），均足認被告確因居住在系爭房屋隔壁，利用其所有門牌號碼光彩街502號房屋與系爭房屋共壁之便，分別於一、二樓共壁處開設通道，實際占用系爭房屋一、二樓全部無訛，否則，被告豈有無端在共壁處開設通道並裝修系爭房屋之理？是被告抗辯其並未占用系爭房屋云云，顯與事實相違，並不足採。而由被告所提出之安裝鋁門窗及室內裝潢估價單日期均為95年1月間等情以觀，亦堪認被告至少回溯至95年1月間仍有占用系爭房屋居住使用之事實。
⑶被告另抗辯伊就近看管系爭房屋，堆放物品均為原告所
同意；縱使被告於多年前曾有使用情形，被告使用當時，原告從未表明過要收取租金或相關費用，衡諸當事人真意應屬無償使用借貸而非租賃云云，然此為原告所否認。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，業如上述，被告就其所抗辯原告曾同意其無償使用系爭房屋之對己有利事實，始終未能舉證以實其說，揆諸上開規定，即難遽採。況按 沈默 與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力；默示之同意，必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其有同意之意思者，始得認之，若單純之沈默，則除有特別之情事足認為同意外，不得認係默示之同意（最高法院86年度台上字第3609號判決、90年度台上字第902號判決參照）。縱使原告並未明示反對被告在系爭房屋內堆置雜物，或未積極索討租金，亦僅屬單純之沈默，揆諸上開說明，被告自難以兩造具有親屬關係即謂原告已默示同意其無償占用系爭房屋。故被告上開抗辯，亦不足採。基於首揭舉證責任分配，被告既無法證明其占用系爭房屋之正當權源，故原告主張被告無權占有系爭房屋，即非無據。
⑷按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查系爭房屋為原告所有，被告既無占有系爭房屋之正當權源，其無權占用系爭房屋即屬無法律上之原因享有利益，致原告受有損害，符合不當得利之構成要件，原告依不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
⑸原告主張請求被告應給付自95年6月起至100年5月止相
當於租金之不當得利，且亦以每月7,000元計算（見本院卷第67頁、第97頁）等語。而由被告所提出之安裝鋁門窗及室內裝潢估價單日期均為95年1月間等情以觀，堪認被告至少回溯至95年1月間仍有占用系爭房屋居住使用之事實，業如上述；對照被告自認其於原告提起本件訴訟後即將放置雜物搬離系爭房屋，復於於100年9月間封閉共壁通道等事實（見本院卷第64頁、第97頁），堪認原告主張請求被告應給付自95年6月起至100年5月止相當於租金之不當得利，未逾上開範圍，應屬可採。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。查系爭房屋位在嘉義市○○街北側，大門朝南，周遭均為住家、商家，位在嘉義市區內，系爭房屋與門牌號碼嘉義市○○街○○○號、504號、506號房屋相毗連，外觀為鐵皮木造老舊房屋等情，業據本院到場勘驗明確，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第133頁至第147頁）。而系爭房屋係於56年7月12日建築完成等情，亦有系爭房屋建物登記謄本可佐（見本院卷第32頁、第33頁），其屋齡已達44年。參以系爭房屋坐落在嘉義市○○段○○段○○○號土地上，該土地99年1月間之申報地價為每平方公尺29,568元等情，有該土地登記謄本在卷可考（見本院卷第34頁）。而系爭房屋所占基地面積共計42.29平方公尺（登記主建物部分地面層23.29平方公尺+增建部分地面層19平方公尺＝42.29平方公尺）等情，有該建物登記謄本及嘉義市地政事務所建物測量成果圖（見100年度司執字第25092號執行影卷第8頁）在卷可憑。又系爭房屋課稅現值為22,900元等情，有嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書乙紙（見本院卷第36頁）在卷可稽。故系爭房屋之基地及其建築物申報總價合計為1,273,330.72元，據此依上開土地法第97條第1項計算其年息百分之10為127,333.072元，故系爭房屋平均每月租金應以10,611.089元為上限。而本院審酌系爭房屋所在位置固位處市區、鄰近商業繁榮、生活機能良好，然建物已屬老舊、屋況不佳，自難逕以上開計算所得上限計算其每月相當於租金之不當得利數額。本院另衡酌與系爭房屋相鄰之光彩街504號、506號房屋於83年、84年曾出租他人時，其每月租金均為7,000元，此有帳冊乙份在卷可稽（見本院卷第72頁、第73頁）；而系爭房屋與上開房屋不但緊鄰且格局相近等情，為證人羅銘恭於本院審理時證述明確（見本院卷第81頁），故原告主張以每月7,000元計算相當於租金之不當得利，符合格局相近房屋出租之租金數額，且未逾上開依土地法第97條第1項計算之城市地方房屋租金上限標準，尚屬可採。準此，被告自95年6月起至100年5月止所受相當於租金之不當得利為420,000元（7,000×12×5＝420,000）。
3.被告抵銷抗辯部分：⑴被告主張其歷年為原告支付地價稅共計55,066元、在系
爭房屋安裝鋁門窗花費4,500元及裝潢系爭房屋花費31,
900元之費用，應與原告上開請求金額抵銷等語，並據被告提出支出明細表、歷年地價稅繳款書及估價單等在卷可稽（見本院卷第175頁至第180頁）。原告就此陳稱：伊同意扣除被告安裝鋁門窗4,500元及裝潢系爭房屋31,900元費用，但地價稅均是由公積金所支出並非被告個人繳納，惟其同意包含上開安裝鋁門窗、裝潢費用及地價稅以總金額50,000元為上限扣除（見本院卷第164頁）等詞。
⑵查原告既同意扣除被告在系爭房屋安裝鋁門窗花費4,50
0元及裝潢系爭房屋花費31,900元之費用，且此被告此部分支出確有被告所提出之估價單可佐，該部分自堪採憑。又原告對歷年地價稅金額固不爭執（見本院卷第16
4頁），然爭執歷年地價稅是否為被告個人所支出抑或由公積金支出乙節。而由兩造親屬之公積金帳目以觀，系爭房屋基地之地價稅確曾由公積金支出，此有被告所製作之公積金帳冊在卷可佐（見本院卷第158頁至第161頁），且被告亦自認其為公積金管理人並負責記帳之事實（見本院卷第164頁），故原告主張系爭房屋基地之地價稅是由公積金所支出並非被告個人繳納，並非毫無所據。況系爭房屋含其基地於86年以前之土地所有權人並非原告，是先前地價稅之納稅義務人並非原告，此觀被告所提出之地價稅繳款書即明，故該部分亦無從對原告主張抵銷。此外，被告對於系爭房屋基地之地價稅係由其個人所繳納而非由公積金支出乙節，並未舉證以實其說，故被告就代墊歷年地價稅部分之抵銷抗辯，尚難僅以其上開舉證即全部採憑；惟原告既同意包含上開安裝鋁門窗、裝潢費用及地價稅於50,000元額度內被告主張抵銷，是在50,000元扣除上開安裝鋁門窗花費4,500元及裝潢系爭房屋花費31,900元後之餘額13,600元範圍內，被告就地價稅代墊之抵銷抗辯仍屬可採。準此，被告抵銷抗辯自應於原告所同意包含上開安裝鋁門窗、裝潢費用及地價稅總金額50,000元範圍內為有理由，逾此部分，則乏其據。
（三）綜上計算，原告所得主張相當於租金之不當得利420,000扣除被告所得抵銷之金額50,000元後，得請求被告給付之金額為370,000元。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告上開所得請求被告給付者為不當得利之債，屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，原告就被告應給付上開金額，請求自101年3月7日起至清償日止（見本院卷第163頁），按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，該利息起算日乃為原告提起本件訴訟向被告請求給付之後，並未逾上開法定範圍，自應予准許。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係訴請被告給付370,000元及自101年3月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。
六、本判決係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與本判決結果為無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年4月24日
民事第三庭法官曾宏揚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月24日
書記官陳見明