臺灣臺中地方法院簡易民事判決 110年度中簡字第524號
原 告 文 賴雲嬌
被 告 唐瀚
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋騰空
遷讓並交還予原告。
被告應自民國109年5月1日起至遷讓交屋之日止，按月給付原告
新臺幣8,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：被告於民國96年8月24日與原告簽訂房屋租賃契
約書，約定由被告承租原告所有門牌號碼為臺中市○○區○
○路0段000巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋），租期自96年8
月24日至97年8月23日止，每月租金新臺幣（下同）6,000元
，嗣後雙方合意調整租金為8,000元，又系爭租期契約屆滿
後被告仍繼續使用，並定期給付租金，視為不定期租賃契約
（下稱系爭租賃契約）。詎料，被告自109年5月起之租金即
未為給付，原告前已多次催告被告應如數繳納所欠之租金並
要求被告搬遷，然被告均置之不理，迄今尚留物品於系爭房
屋內，是以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，且
被告仍應給付系爭租賃契約終止前所欠繳之租金，又兩造之
租賃契約既經終止，被告即屬無權占有系爭房屋，並受有相
當於每月租金8,000元之相當租金不當得利，則原告尚得依
民法不當得利之規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌
日起至搬遷完畢止，每月8,000元之不當得利。為此，爰依
租賃物返還請求權、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，
請求判決被告騰空交還系爭房屋、給付遲延之租金及相當租
金不當得利等語，並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或
陳述。
三、得心證之理由
(一)原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約在卷為證。而被
告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀
為聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項
準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告之上開主張為
真正。
(二)按租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）於
106年12月27日公布，107年6月27日施行，且該條例係為維
護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例第1
條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別
法，就107年6月27日後所生之住宅租賃法律關係，自應優先
民法適用。次按租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物，
租賃住宅條例第3條第1款有明文規定。另按不真正溯及既往
，係指事實跨越新舊法持續發生，新法縱然直接適用於法律
生效後繼續發生的事實，亦無法律效力溯及既往可言，僅止
於現在的事實與過去的事實連結而已，又稱為事實的回溯連
結，而非效力的溯及發生。查兩造間就系爭房屋成立系爭不
定期租賃契約，已如前述，系爭租約係專供被告居住使用，
而未用作商業用途或為其他經濟上利用，且系爭租約之存續
期間跨越租賃住宅條例之施行日期，是本件系爭租約之終止
應有租賃住宅條例之適用。
(三)次按租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達2個月之租額
，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約。但應於終
止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人，租賃住宅條
例第10條第1項第2款、第2項第1款定有明文。再按出租人非
因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，
不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文規定。查本件
被告自109年5月1日迄今未付租金，計至原告提起本件訴訟
之109年10月6日止，已積欠達5個月之租金，原告以起訴狀
繕本送達為終止系爭租賃契約之意思表示，被告本人業於
109年10月21日收受，準此，系爭租賃契約應於終止契約之
意思表示到達被告後滿30日之109年11月20日即合法終止，
系爭租賃契約既已合法終止，被告復無其他占有使用系爭房
屋之權利，依首開規定，原告自得請求被告騰空並返還系爭
房屋。
(四)末按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定
有明文；次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，
應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦
同。民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有
他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租
金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經
查，兩造曾約定系爭租賃契約之租金調漲為每月8,000元，
被告自109年5月1日起即欠繳租金，而系爭租賃契約業於109
年11月20日終止，已認定如前，則原告請求被告即應依系爭
租賃契約之約定給付自109年5月1日起至109年11月20日止之
租金，即屬合理，又系爭租賃契約於109年11月20日終止後
，被告既未返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系
爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使
用收益系爭房屋之損害，原告另請求被告自109年11月21日
起至遷讓交還系爭房屋為止，按月給付8,000元之不當得利
，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被
告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年4月29日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官謝長志
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月3日
書記官錢燕