桃園簡易庭103年度桃小字第139號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　103年度桃小字第139號
原　　　告　青天花園大廈管理委員會
法定代理人　 何念遂
訴訟代理人　 張嘉德
被　　　告　 林武堅
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國103年4月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆仟捌佰元，及自民國一百零三年三月二
十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，原告原請求被告給付新臺
幣（下同)4,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5計算之利息。嗣變更聲明如主文第1項所示
。核其變更，係屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前揭規定
，應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:被告現為門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○號房屋
(下稱系爭房屋)所有權人，即青天花園大廈社區（下稱系
爭社區）之區分所有權人，系爭社區於民國102年4月21日
召開第18屆區分所有權人會議，該次會議決議修正系爭社區
規約第10條第2項關於管理費收取標準之約定，將店面之管
理費由每坪10元調整為20元。是依修正後之社區規約第10條
第2條約定，因被告應有部分面積共40坪，以每坪20元計算
，被告每月應繳納管理費新臺幣（下同）800元。詎被告自
102年8月起至103年1月止，均未繳納管理費，總計積欠
管理費4,800元（計算式：800元×6=4,800元），屢經催
討，被告仍拒不給付。為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭
社區規約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給
付原告4,800元，及自103年3月25日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。
二、被告則以:原告於102年4月21日召開之區分所有權人會議
僅於會議紀錄中記載出席人數，未記載區分所有權人區分所
有權比例總數及所占比例，違反公寓大廈管理條例第31條及
系爭社區規約第3條第12項第2款規定，該次會議決議無效
。又部分住戶之委託書非親自簽名，違反系爭社區規約約定
，該部分應不列入出席人數，故該次會議未達修改規約之門
檻。另依系爭社區規約第10條第2項約定可知，店面與一般
住家所繳之管理費有一定比例，故調整管理費亦應依該比例
調漲，僅調漲店面之管理費，違反平等原則，該決議應屬無
效。再者系爭社區基金金額已近8,000,000元，並無調漲管
理費之必要等語置辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、原告主張被告為門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○號房屋之區
分所有權人，系爭房屋係屬店面等情，業經原告提出與所述
相符之前開房屋登記謄本，且為被告所不爭執，自堪信為真
實。
四、原告另主張被告每月應繳納管理費800元，尚有4,800元未
繳納，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥
為:㈠系爭社區第18屆區分所有權人會議修改規約之決議是
否有效？㈡原告依據社區規約向被告收取管理費4,800元是
有理由?茲析述如下:
㈠系爭社區第18屆區分所有權人會議修改規約之決議是否有效
？
1.公寓大廈條例第1條第2項規定，本條例未規定者，適用其
他法令之規定。公寓大廈係由區分所有權人所組成之人的組
織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權
人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，得類推
適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權
人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院91年度
台上字第1848號判決參照）。又民法第56條第1項規定，
總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於
決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集
程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。是如區分
所有權人會議召集程序或決議方式違反此規約之規定，區分
所有權人得類推適用民法第56條第1項規定，於3個月內請
求法院撤銷區分所有權人會議之決議。該撤銷權須以裁判上
之方法行使之，即應以訴請求法院予以撤銷。
2.經查，系爭社區第18屆區分所有權人會議於102年4月21日
召開，共計157戶出席，決議將店面之管理費收費標準修正
調漲為每坪20元，此有第18屆區分所有權人會議記錄、簽到
表及委託書在卷足憑，為兩造所不爭執，業如前述，足認前
開區分所有權人會議確曾於102年4月21日召開之事實，縱
認前開區分所有權人會議未達出席及表決之法定人數門檻，
甚或未於會議紀錄記載區分所有權人之區分所有權比例總數
及所占比例，揆諸前揭說明，區分所有權人會議應於決議後
3月內向法院訴請撤銷該決議，惟前開區分所有權人決議未
遭區分所有權人訴請法院撤銷，況被告亦自承伊並未提起訴
訟撤銷該次決議等語(見本院103年3月25日言詞辯論筆錄
)，該決議之內容自為有效。是以，系爭社區第18屆區分所
有權人會議修改規約第10條第2項規定之決議，應屬有效。
3.至被告辯稱前開決議僅調整店面之管理費，並未按比例調漲
一般住戶之管理費，有違平等原則，故決議內容無效云云。
按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所
有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成
對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，基於公平法理
，法院固得加以審查（最高法院93年台上字第2218號判決意
旨參照）。惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取
得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使
所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈
住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會
所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。然
不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損
，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利
之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫
用，或係共同侵權行為。查，被告係店面所有權人，除樓梯
或電梯因區分所有房屋樓層高低利用機率、需求有所不同外
，其餘共用部分、設備或享有社區保全之服務咸不因區分所
有權人所有之房屋為店面或其他樓層住宅而有異，店面房屋
與二樓以上住宅房屋就共用部分、設備（除樓梯、電梯外）
之利用機率、需求應大致相同，是原告對於店面之管理費調
整增加50％，未逾合理範圍，尚難謂為平等原則之違反。況
店面之管理費經調整後，其計費標準，亦僅為一般住戶管理
費之半數，仍較其他一般住戶低，尚難謂有何違反平等原則
之處，是被告前開抗辯，即非可採。
㈡原告依據社區規約向被告收取管理費4,800元是有理由?
按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾2期或相當金額，經定相當期間催告仍
不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。
經查系爭社區規約第10條第2項原約定「管理費之繳納方式
，每坪四十元(店面每坪十元)；坪數以四捨五入計算:以
一個月為一期收繳」等語，惟系爭社區第18屆區分所有權會
議決議，業將店面管理費之收取修正為每坪收取20元，已如
前述，本件被告既為系爭社區之區分所有權人，且系爭房屋
係屬店面等情，為兩造所不爭執，又被告使用系爭房屋，積
欠之管理費，已逾2期未予繳納，復經原告通知催繳未果，
則依上揭說明，原告請求被告給付管理費即屬有據。又被告
應有部分面積為133平方公尺【計算式:111.53+(3265.88×
67/10000)=133平方公尺，平方公尺以下四捨五入】，核
算為40坪(計算式:133平方公尺×0.3025=40坪，坪以下四
捨五入)，此有建物登記謄本附卷可查，是被告每月應繳納
管理費800元(計算式：20元×40坪=800元)，又自102年
8月起至103年1月止，共計6個月，故被告應給付原告共
計4,800元(計算式：800元×6=4800元)，應堪認定。
五、另按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者
，清償人得將其給付物為債權人提存之，民法第326條定有
明文，所謂受領遲延，依民法第235條前段規定：「債務人
非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力」，即給付
之提出，凡給付之內容、給付之時期、給付之處所，提出給
付之人及相對人均應符合該債務本來之要求，如債務人提出
之給付與債務本旨並不相符，債權人雖拒絕受領，亦不負遲
延責任，查被告應給付原告之管理費為每月800元，共計4,
800元，已如前述，而被告僅向原告現實提出每月450元，
共計2,700元，揆諸前揭所述，被告顯未依債務本旨實行提
出給付，則原告拒絕受領，亦不負受領遲責任，是被告提存
2,700元，依提存法第22條之規定，其債之關係並不消滅，
亦即被告前揭提存並不生清償之效力，附此敘明。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前
段及第203條分別定有明文。又區分所有權人若在次月5日
以後未繳納應繳金額時，管理委員會應向該區分所有權人另
收取遲延利息，以未繳納金額之年息10%計算滯納金；以次
月1日為計算基準日，系爭規約第10條第6項亦定有明文。
經查，本件支付命令固於103年2月7日由原告代收，有送
達證書附卷可稽，惟被告於103年2月10日聲明異議，堪認
被告至遲已於103年2月10日收受該支付命令，並於該日即
生送達及催告之效力，又被告自102年8月起至103年1月
止之管理費共計4,800元尚未繳納，已認定如前，是本件原
告僅請求自第一次言詞辯論期日即103年3月25日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，乃屬有據。
七、從而，原告據而請求被告給付如主文第1項所示，為有理由
，應予准許。
八、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
條之20規定，應職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。並依同法第436
條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。
中華民國103年5月16日
桃園簡易庭法官徐雍甯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月16日
書記官陳智仁