臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第1422號
原 告 黃明芳
訴訟代理人 高守正
被 告 廖信棱
訴訟代理人 石瑞美
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年4月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表所示之不動產應予原物分割，其分割方法：如附
表一之土地應有部分及附表二之建物，全部分歸被告取得。
被告應補償原告新臺幣柒拾伍萬元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示之不動產（下稱系爭房地）為兩造共
有，兩造就系爭房地未訂立不分割契約，且依系爭房地之使
用目的亦非不能分割，惟兩造始終無法達成分割系爭房地之
協議。又系爭不動產無法原物分割，倘變價分割由他人購買
，可將所有權合併，接手意願甚高，兩造同霑利益。爰依民
法第823條、第824條之規定提起本件訴訟，請求分割系爭
房地，並聲明：兩造共有之系爭房地應予變賣，所得價金按
兩造應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭房地原為被告之訴訟代理人石瑞美即被告之
妻、訴外人 石瑞娟 即被告之妻妹所共有，被告係因夫妻贈與
而取得，與石瑞美已長久居住於系爭房地，兩人皆有中度身
心障礙，且以低收入戶津貼為生。因系爭房地為被告夫妻二
人安身立命之處，若予以變價分割，被告取得之價金不可能
再購得房屋居住，恐只能租屋仰人鼻息，故不同意原告之分
割方案等語置辯，並聲明：系爭房地分配於被告，被告願以
新臺幣（下同）75萬元補償原告；或以塑膠版隔間，被告願
與原告共同居住於系爭房屋。
三、得心證之理由：
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在
此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭房地為
兩造共有，兩造就系爭房地未定有不分割契約，亦無不能分
割之限制，惟無法達成分割協議等節，業據其提出系爭房地
之不動產權利移轉證書、土地及建物第二類登記謄本、桃園
縣桃園地政事務所建物平面圖、地籍圖謄本等件為證（本院
卷第5至33頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。而兩造
既就分割方法無法達成協議，則原告依前開規定訴請裁判分
割共有物，即屬有據。
㈡至原告主張系爭房地應予變價分割；被告則願以75萬元補償
原告，請求將系爭房地分配於被告，或以塑膠版隔間，與原
告共同居住。是本件爭點厥為：系爭房地究竟採何種分割方
法為宜？茲審酌如下：
⒈分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下
列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原
物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原
物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人
；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金
分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第
824條第2項、第3項定有明文。分割共有物，究以原物分
割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人
主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關
係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益
等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有
利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以
價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能
按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅出於變
賣之一途。如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有
人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，
即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之
其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活
上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當
，有無符合公平原則，即值推求。（最高法院90年度台上字
第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號
判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房地係總樓層為3樓、公寓之第2層、屋齡38年
，僅有一大門可供出入，目前為被告夫妻居住使用，為兩造
所不爭執，且經本院依職權調取 賴伯男 不動產估價師事務所
出具之不動產鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）所附之「土地
使用分區與建物使用情形」及照片4張附卷可稽（102年司
執字第4833號卷，下稱執行卷，第114頁、第125至126頁
）。倘系爭房地以原物分割於兩造，就各共有人分得之部分
，均有出入系爭房屋之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳
或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他方式
之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。此舉不僅減
少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係
，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值。且
兩造亦不認同以原物分割於兩造之方式使用系爭房地，是本
院認應採其他分割之方式。至本件究以原物全部分配於被告
，被告再以金錢補償原告？抑或以變價分割更為妥適？揆諸
前開說明，共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如原物
分配顯有困難時，始為變價分割。參酌被告有意願受分配系
爭房地，並以金錢補償原告，是本件非屬原物分配顯有困難
之情形。復以分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之
利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經
濟效用及價值，而該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有
物得獲高價為唯一依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近
其使用狀態之方式利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割
方法之考量因素兩相呼應，故尚難以變賣系爭房地可獲高價
，而斷論變價分割為最適宜之分割方法。另衡酌系爭房地原
為被告之妻石瑞美與妻妹石瑞娟共有，石瑞美自76年5月即
入住該處，被告則係於96年婚後遷入，有渠等之個人戶籍資
料查詢結果為憑（本院卷第37頁、第52頁），足認被告夫妻
確有長期居住在系爭房地之事實，且目前仍為渠等居住、使
用中，兼衡原告取得系爭房地之應有部分係純基於投資獲利
目的，其於買受系爭房地前，得經由本院拍賣公告知悉使用
情形、評估獲利之可能性，綜合上開一切情狀，本院認系爭
房地以原物分配於被告，並由被告以金錢補償原告，最能兼
顧系爭房地之住家性質、使用現況、被告對系爭房地之情感
，及原告欲將系爭房地應有部分換價之投資獲利目的，而屬
最符合公平經濟原則之分割方式，是定分割方法如主文第1
項所示。
㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有
部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第3項定有
明文。上開分割方案原告未受分配，依前開規定被告自應以
金錢補償之。經查，系爭鑑定書認原告所有之系爭房地應有
部分（下稱系爭應有部分）鑑估價值為660,500元（執行卷
第112頁）。而原告就上開鑑定價格表示無意見，此有本院
103年4月24日言詞辯論筆錄可參。本院審酌102年6月間
即系爭應有部分第一次拍賣之價格為793,000元；同年8月
間第二次拍賣之價格為637,000元，皆無人應買；第三次拍
賣之價格為513,000元，原告於102年9月5日以606,000
元拍定取得系爭應有部分，此經本院依職權調閱執行卷核閱
無誤（執行卷第163至164頁、第189至190頁、第208至
209頁、第239至240頁），足見系爭應有部分於102年9
月間，在市場上之價值顯未逾637,000元。又原告純係基於
投資獲利目的，經由拍賣取得系爭應有部分，其於102年9
月5日買受前，已能經由拍賣公告知悉系爭房地之使用現況
，此觀前揭拍賣公告之使用情形均載明：「本件標的物建物
於查封時據第三人即債務人之姐（即石瑞美）在場陳稱為其
居住使用」等語，即可明悉。而原告於同年10月17日取得系
爭房地之不動產權利移轉證書後（執行卷第277頁），旋即
於同年10月18日請求本院以變價方式分割系爭房地。嗣因原
告尚未辦妥所有權移轉登記而撤回上開訴訟，然其於同年11
月1日辦妥過戶後，再於12月31日提起本件訴訟請求分割系
爭房地，此有本院102年度司桃調字第309號案卷可稽，亦
有原告起訴狀上本院收狀戳章、系爭房地登記謄本、系爭房
地之所有權狀等件在卷可參。復以被告與其妻石瑞美皆有中
度身心障礙，為低收入戶，有渠等之身心障礙手冊及桃園縣
桃園市公所低收入戶證明書影本為憑（本院卷第45至47頁）
，被告另陳稱需向其兄借貸方可支付補償金額等語。是本院
審酌上情，認被告以75萬元補償原告即屬相當，則以本院認
定之補償價格計算並以宣判時點觀之，原告僅費時8個月帳
面獲利約達24％，年化報酬率更達36％（計算式：000000-0
00000=144000，144000÷606000=23.7%，24%÷8×12＝36
%）。縱使原告因投資所衍生應負之稅賦（奢侈稅）、訴訟
費用等致其實際所得未如帳面獲利，本為其自行應承擔之成
本，尚難謂有轉嫁於其他共有人負擔，而請求將補償金額提
高之理。是本院認原告移轉系爭應有部分予被告之補償金額
為75萬元，應屬公平，逾此部分之請求，尚難准許。
四、綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人間亦
無不能分割之協議，原告依民法第823條、第824條第2項
規定，請求分割系爭房地，為有理由。本院斟酌共有人之意
願、共有物之性質、目前使用狀況、經濟效用及全體共有人
之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1項及第
2項所示。
五、分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能
達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分
割方法，僅供法院參考，法院依民法第824條命為適當之分
配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼
顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因
何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由
，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院
就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程
度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有
物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，
顯失公允；本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同
之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致
失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第3項所示
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中華民國103年5月16日
桃園簡易庭法官林姿秀
附表一：
┌─┬────────────────┬─┬────┬──────┐
│編│土地坐落│地│面積│權利│
│├───┬────┬──┬────┤├────┤│
│號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺│範圍│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│1│桃園縣│桃園市│延壽│681-1│建│3.21│兩造各6分之1│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│2│桃園縣│桃園市│延壽│685│建│0.61│兩造各6分之1│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│3│桃園縣│桃園市│延壽│685-1│建│12.02│兩造各6分之1│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│4│桃園縣│桃園市│延壽│681│建│23.36│兩造各6分之1│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│5│桃園縣│桃園市│延壽│682│水│2.79│兩造各6分之1│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│6│桃園縣│桃園市│延壽│682-1│水│17.73│兩造各6分之1│
├─┼───┼────┼──┼────┼─┼────┼──────┤
│7│桃園縣│桃園市│延壽│682-2│水│3.53│兩造各6分之1│
└─┴───┴────┴──┴────┴─┴────┴──────┘
附表二：
┌─┬───┬─────────┬───┬────────────┐
│編││基地坐落│建築式│建物面積（平方公尺）│
││││樣主要├──────┬─────┤
││建號├─────────┤建築材│樓層面積│權利範圍│
│││建物門牌│料及房│││
│號│││屋層數│合計││
├─┼───┼─────────┼───┼──────┼─────┤
│1│909│桃園縣桃園市○○段│3層加│2樓層：62.38│兩造各2分│
│││681、681-1、682、│強磚造│合計：62.38│之1│
│││682-1、683、684、│，住家│││
│││685、685-1│用│││
││├─────────┤│││
│││桃園縣桃園市○○街││││
│││44之1號││││
└─┴───┴─────────┴───┴──────┴─────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月16日
書記官邱志堅