臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2917號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 蔡允文
被 告 邱政和
邱精商
兼 上二人
訴訟代理人 邱政平
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國103年2月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告邱政和應給付原告新臺幣參拾陸萬元，及自民國一百零二年
九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由被告邱政和負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告邱政平及 邱經商 （下稱邱政平2人）於民國
100年4月15日授與代理權予被告邱政和，由邱政和代理與
原告簽訂專任委託契約書（下稱系爭委託契約），將如附表
所示之基地及其上房屋（下稱系爭不動產）委託原告居間出
售，委託期間自100年4月15日起至同年10月31日止，委託
出售價格為新臺幣（下同）1100萬元，嗣於同年10月21日將
委託期限延長至101年4月30日，於委託期限到期後，被告
仍同意由原告續行銷售，然為求明確，兩造再於102年1月
6日以委託內容變更合意書延長委託期限至102年1月31日
止，委託銷售價格降低為900萬元。復於同年4月19日再次
延長委託期限至同年5月30日止，委託價格仍為900萬元。
訴外人 陳宥瑋 於同年4月26日向原告表示願以900萬元購買
系爭不動產，除訂立不動產買賣意願書外，並給付面額50萬
元之支票1紙，詎原告通知邱政和出面訂立買賣契約時，邱
政和竟反悔不賣，依兩造契約被告仍有按成交價900萬元之
4%即36萬元給付報酬予原告之義務，爰依法提起本件訴訟等
語，並聲明：被告應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達
被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭委託契約僅延長至101年4月30日即已到期
失效，係原告之業務員即訴外人 黃世芳 以專業詐騙伎倆才重
新訂立102年1月6日及同年4月19日之契約內容變更合意
書（下稱系爭變更合意書），且該合意書僅傳真給被告邱政
和，並未知會邱政平2人，未盡系爭契約第7條第2項約定
擅自變更售價，當然無效，更偽造不動產購買意願書，違反
系爭契約第7條第5項約定，妄圖詐取被告3人之財物等語
，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院102年11月21日言詞辯論筆錄）
：
（一）被告邱政平2人於100年4月15日簽署授權書，委託被告
邱政和處理有關系爭不動產之委託仲介、買賣、收受或給
付價金、期限逾2年之租賃、購屋、貸款或設定負擔、申
請印鑑證明及其他處分等一切事務之委任代理。邱政和於
同日與原告簽訂專任委託契約書，委託原告出售系爭房地
，其契約書記載
1.第2條：委託銷售價格為1100萬元整。
2.第3條：委託銷售期間自100年4月15日至同年10月31日
。委託期間得經雙方以書面延長之。
3.第5條：太平洋於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之
服務報酬，其內容如下：一、以成交價之4%計算之，如成
交價250萬元以下（含250萬元），服務費一律以5%計算
之。三、賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上
述第一款所約定之服務報酬：……（四）委託期限內賣方
拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣
契約時。本款之情形如買方使用意願書並另須賠償買方與
其所支付出價金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠
償買方依委託價3%計算之違約金。
4.第7條：…二、太平洋於簽約前，應據實提供近3個月之
成交行情，供賣方訂定售價之參考。…五、如買方支付定
金時，太平洋應於24小時內通知買方，不得隱瞞或扣留。
但如因賣方之事由致無法送達者，不在此限。太平洋並應
隨時依賣方之查詢，向賣方報告銷售狀況。
（二）邱政和於100年10月21日與原告簽署契約內容變更合意書
，將委託期限延長至101年4月30日止。
（三）邱政和於102年1月6日與原告簽署契約內容變更合意書
，將委託期限延長至102年1月31日止，委託總價降為
900萬元，並記載備註：「此為底價、底價不公開，內含
佣金4%，賣方負責地上雜物清除」。
（四）邱政和於102年4月19日與原告簽署契約內容變更合意書
，將委託期限延長至102年5月30日止，委託總價仍為
900萬元，並記載備註：「此為底價、底價不公開，內含
佣金4%，增值稅賣方自行負擔；鑑價土地不足部分以每坪
6萬元再折減價金於買方。」
四、得心證之理由：
（一）系爭不動產購買意願書是否出於偽造而成：
1.被告辯稱系爭不動產購買意願書係出於偽造而成云云，然
為原告所否認。經查，證人即簽署該購買意願書之買家陳
宥瑋於本院具結證稱：當初係原告業務人員即訴外人陳麗
枝來找伊買地，伊出價800多萬要買地蓋屋，並交付50萬
元之支票給 陳麗枝 ，後來陳麗枝跟伊說要加高價額到900
萬元才賣，伊同意後即在該不動產購買意願書上蓋章，當
時陳麗枝向伊表示出賣人說因土地一部分遭人占用，要將
被占用部分分割後再訂立買賣合約書，過一陣子陳麗枝又
跟伊說出賣人表示價格太低，要伊加到980萬元，伊不同
意，請陳麗枝約出賣人當面談，陳麗枝向伊表示對方不賣
土地等語（見本院102年12月19日言詞辯論筆錄），證人
陳麗枝於本院亦具結證稱：當初被告委託訴外人黃世芳銷
售系爭不動產，伊是買方陳宥瑋之經紀人，原本即認識陳
宥瑋，伊當時問陳宥瑋有無意願出價，陳宥瑋表示有考慮
，伊就102年4月20日去向陳宥瑋收50萬元之斡旋金，當
初陳宥瑋出850萬元，黃世芳向伊表示賣方已經降價過，
這個價額沒辦法，最低價要900萬元才可以賣，伊以電話
與陳宥瑋聯繫，陳宥瑋願意照賣方的意思提高價錢，所以
伊將買賣意願書上之850萬元改為900萬元後，再拿給陳
宥瑋蓋章，至於合約第11條有關特別事項之約定，是更改
價金時同時增加的，後來伊聽黃世芳說隔壁地主要買其占
用部分，伊等了1個多月，黃世芳又說被告覺得賣太便宜
，希望提高價格至980萬元，伊告訴陳宥瑋後，陳宥瑋覺
得太高，如果地主覺得太低他可以加一點，但被告不願來
簽約，陳宥瑋出價時，伊有聽到黃世芳打電話給被授權人
等語（見本院103年2月25日言詞辯論筆錄）。衡諸證人
張宥瑋 及陳麗枝與被告素不相識，應無甘冒偽證罪責為虛
偽不實證詞之可能或必要，故其證述應堪採信，是系爭不
動產購買意願書確係張宥瑋欲購買系爭不動產而與原告所
訂立，被告辯稱系爭不動產購買意願書係出於偽造云云，
實無所據。
2.被告就證人陳宥瑋所證述，僅略稱：沒見過陳麗枝、陳宥
瑋，也不知道陳宥瑋為何交支票給陳麗枝，其亦未同意陳
麗枝以900萬元將系爭不動產賣掉等語，惟目前不動產仲
介交易，買賣雙方委由不同之業務員處理，所在多有，被
告縱未見過陳麗枝或陳宥瑋，亦不代表系爭不動產買賣意
願書係出於偽造，故被告所辯顯無足採。
（二）系爭專任委託契約效力及於何人：
1.按系爭專任委託契約第5條約定：太平洋於買賣契約成立
時，得向賣方請求約定之服務報酬，其內容如下：一、以
成交價之4%計算之，如成交價250萬元以下（含250萬元
），服務費一律以5%計算之。三、賣方有下列情形之一者
，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：…
（四）委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋所仲介
之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形如買方使用意
願書並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金，如
買方使用要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金。
經查，邱政和既與原告訂立系爭專任委託契約，復於102
年1月6日及同年4月19日訂立系爭變更合意書，同意以
900萬元出售系爭不動產，而陳宥瑋既已出價900萬元表
示欲購買系爭不動產，邱政和竟拒絕以該條件出售系爭不
動產，原告自得依系爭專任委託契約書第5條第3項第4
款規定，請求邱政和給付價金之4%即36萬元之報酬。
2.被告雖辯稱系爭專任委託契約書於屆期後即已當然消滅而
無效云云，惟邱政和已重新與原告簽訂契約內容變更合意
書，業如前述，自應受其拘束而不得否認其效力，被告所
辯即無所憑。
3.至原告另主張邱政平2人亦應與邱政和共同給付前開報酬
等語，惟查，邱政平2人雖委任並授權邱政和處理系爭不
動產之事宜，惟委託他人處理不動產之方式眾多，有以受
託人名義自行與他人締結契約者，亦有受託人以委託人名
義代理締結契約者，尚需視個案情形而定。經查，邱政和
實際僅以其自己之名義與原告訂立系爭委託契約，而未一
併以邱政平2人之代理人名義與原告訂立契約，有系爭專
任委託契約書可憑，堪認邱政和係以自己之名義與原告訂
立契約，是系爭委託契約之效力應僅及於邱政和個人，而
不及於邱政平2人，原告訴請邱政平2人一併負責，洵非
可採。
4.又原告主張系爭委託契約於102年1月6日及同年4月19
日2度經被告延長委託期限，固提出系爭變更合意書2紙
為證，此為被告所否認。經查，系爭授權書與專任委託契
約書均為原告公司之制式文件，復均為100年4月15日所
簽訂，堪認邱政平2人於授權當時僅同意簽訂系爭專任委
託契約書，又系爭變更合意書僅為邱政和1人所簽，且原
告未能舉證邱政平2人授權邱政和簽署系爭變更合意書，
尚難認邱政平2人應受系爭變更合意書拘束，原告主張該
2人應受契約拘束，顯無所據。
（三）被告邱政和訂立系爭變更合意書，是否出於原告或其所屬
人員之詐欺：
1.按當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被
詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號
判例同此意旨）。本件被告辯稱系爭變更合意書係遭原告
所屬之業務員黃世芳詐欺始簽立等語，既為原告所否認，
揆諸前揭說明，自應由被告就此舉證以實其說。經查，證
人黃世芳於本院具結證稱：被告邱政平2人授權被告邱政
和處理系爭不動產之買賣，當初101年4月30日到期後，
邱政和表示繼續委託銷售，如有買家出現，再簽契約內容
變更合意書等語（見本院102年12月19日言詞辯論筆錄）
。被告雖質疑當初簽約委任僅有1年，黃世芳僅將系爭變
更合意書傳真給邱政和，而未傳真與邱政平2人，惟未就
此等行為何以屬詐欺行為舉證以實其說，本院即無從以此
即認黃世芳有何施用詐術之行為可言。
2.邱政和另辯稱：當初黃世芳用其專業詐騙伎倆，向其表示
為了做業績，請其在系爭變更合意書上簽名、蓋指印云云
，惟並未舉證以實其說，且邱政和既為成年人，且具相當
之智識程度，縱係為黃世芳做業績，亦無由同意調降底價
達200萬元，復同意負擔清除地上雜物、負擔增值稅等義
務，並就遭占有土地折價計算價金之必要，是其所辯自無
所憑。
3.又被告經本院闡明舉證責任分配後，迄本院言詞辯論終結
前，皆未提出其他證據以證明黃世芳或原告有何施用詐術
行為使邱政和陷於錯誤而訂立系爭變更合意書，其所辯即
無可採。
（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為
其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利
息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第
203條分別定有明文。本件原告對邱政和之居間報酬債權
，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付
，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告自起訴狀繕本
送達之翌日即102年9月19日起，按年息5%計付遲延利息
，核無不合。
四、綜上所述，原告訴請被告邱政和給付36萬元，及自102年9
月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應
予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件為依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款，就原告勝
訴部分應職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年3月11日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官施懷閔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年3月11日
書記官
附表：
┌─┬────────────────┬─────┬──┐
│編│土地坐落│面積│權利│
│號├───┬────┬───┬───┼─────┤範圍│
││縣市○鄉鎮市區○段│地號│平方公尺││
├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┤
│１│彰化縣○○○鄉○○○段│654│289.13│全部│
├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┤
│２│彰化縣○○○鄉○○○段│653│4.03│全部│
└─┴───┴────┴───┴───┴─────┴──┘
┌─┬───────┬─────────┬────┬──┐
│編│建號│建物門牌│建物面積│權利│
│││├────┤範圍│
│號│││平方公尺││
├─┼───────┼─────────┼────┼──┤
│３│彰化縣永靖鄉永│彰化縣○○鄉○○路│30.73│全部│
││安段165建號│98號│││
└─┴───────┴─────────┴────┴──┘