臺灣臺中地方法院民事簡易判決 104年度中簡字第762號
原 告 林庚頡
訴訟代理人 廖偉辰 律師
被 告 陳迎
訴訟代理人 林義專
訴訟代理人 游雅鈴 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年4月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣臺中市○區○○段○○段○0000○號（即門牌號碼臺中市
○區○○街○○號房屋，下稱系爭房屋），原為訴外人 林耿鑾
所有，該房屋合法建物為一至二樓，正上方三樓則有頂樓加
蓋違建。林耿鑾於102年10月16日去世後，由林耿鑾之子林
茂全（原告之父）、 林茂興 、 林戊莊 三人共同繼承， 林茂全
復將其應有部分贈與原告。訴外人林耿鑾於93年7月16日尚
在世時，已高齡81歲，身體狀況時好時壞，被告知悉此情後
，時常前往照顧、陪伴，林耿鑾性格敦厚感念在心，認為系
爭房屋二樓空著也是沒人用，遂書立同意書，允諾將系爭房
屋二樓提供被告無償使用三十年，且免付一切租金及稅金。
詎被告取得同意書入住系爭房屋二樓後，即與林耿鑾漸行漸
遠，不久後並擅自霸占系爭房屋三樓（即頂樓之違建），且
被告於94年7月1日自行將系爭房屋之屋外一樓通往二樓之樓
梯口鐵門換鎖。而林耿鑾自98年6月起即入住臺中醫院護理
之家，直到去世為止，均由原告的父親林茂全獨力照顧，被
告卻自認不甘己事，毫無慰問或援助，令原告全家甚感氣憤
。林耿鑾於102年10月16日去世後，原告的父親林茂全將繼
承應有部分贈與原告，因原告及林茂興、林戊莊均工作繁忙
，不克處理頂樓遭被告霸占之事，遂書面授權原告的父親林
茂全來全權處理此事，原告的父親林茂全遂以臺中雙十路郵
局第138號存證信函，通知被告交出樓梯門鎖，惟並未獲被
告善意回應。嗣原告的父親林茂全復於103年12月24日以臺
中雙十路郵局第352號存證信函，通知被告依民法第472條第
2款規定終止契約，限被告於104年1月31日前搬離，惟被告
於103年12月29日收受存函至今，置之不理。
㈡林耿鑾與被告約定於「系爭房屋之第二層」之範圍無償使用
，然一、二樓間除該樓梯外，別無其他通道，為唯一路徑，
故依社會通念，同意書無償使用範圍，應包含一樓至二樓的
樓梯在內。而因樓梯尚通往三樓，依其性質應無使被告單獨
、排他使用之餘地，詎被告於一樓通往二樓之樓梯口安裝鐵
門上鎖，已違反民法第472條第2款「依物之性質而定之方法
」使用借用物，而構成終止契約之事由。又被告擅自擴張約
定範圍，霸占三樓頂樓加蓋之行為，與同意書約定不符，亦
屬違反民法第472條第2款之「違反約定使用借用物」。再頂
樓加蓋建物缺乏獨立之入出口，顯難與原有之系爭房屋分離
使用，頂樓加蓋為系爭房屋之附屬物，原有建築物所有權範
圍因而擴張，原告等人為所有權人。
㈢原告爰依民法第767、821條之規定，請求被告應自系爭房屋
二樓及頂樓加蓋遷出，返還系爭房屋於全體共有人。並聲明
：被告應將座落門牌編號臺中市○區○○街○○號二樓及頂樓
加蓋之房屋騰空遷出，返還於原告及全體共有人。原告願供
擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯以：系爭房屋一樓部分由林耿鑾生前出租第三人經
營富士卡拉ok，一樓旁另有外梯可自一樓通行至二樓，該外
樓梯鐵門及門鎖均係林耿鑾所安裝，並於93年間同意被告使
用二樓時交付鎖匙。原告主張被告自行將一樓通往二樓鐵門
換鎖，並非事實，被告否認之。又二樓至三樓頂樓加蓋違建
部分並無外梯，需通行二樓室內樓梯至三樓，三樓房間與樓
梯間並無木門或鐵門相隔，僅通往陽臺部分有安裝木門，推
開木門可出入陽臺並以鐵梯通往頂樓維修水塔。又林耿鑾於
93年間當時亦同意讓被告使用系爭房屋三樓，但因二樓先整
理好，且合法建物僅有二樓，但增建之三樓因未另設樓梯及
出入門，故認為於同意書上不用寫；因被告獨自居住，故不
用使用到三樓之房間，但三樓的電視、音響設備是被告的，
另被告確實有使用三樓曬衣場，再三樓空間長年來均作為堆
置林耿鑾日常用品或被告偶爾暫放物品之處。被告於接到10
3年7月間存證信函後，即向林茂全表示並未占據使用三樓，
但因三樓並無外梯可達，而需經由二樓始可進出，希望兩造
協商於二樓架設木牆阻隔，避免影響被告使用二樓之隱私及
安全，然均未遭林茂全置理，即提出刑事告訴。林耿鑾於90
年間居住於北屯區，林耿鑾因對被告對其照顧陪伴之情，感
念在心，故書立同意書允諾將系爭房屋二樓提供被告無償使
用，並由 陳勇仁 公證人公證。被告入住系爭房屋二樓後仍時
常探望照顧林耿鑾，並帶林耿鑾四處遊玩、釣魚等，並無棄
之不顧。甚至林耿鑾於98年6月起入住臺中醫院護理之家後
，被告仍每日前往探望林耿鑾，並帶林耿鑾外出曬太陽，直
到林耿鑾去世為止。至於林茂全則從未曾探望其父，醫療費
用亦係由林耿鑾大兒子林戊莊所支付。詎料林茂全於林耿鑾
過世後，即對被告提出妨害自由之刑事告訴，經不起訴後，
復將繼承系爭房屋之應有部分贈與原告，繼續提出遷讓房屋
之訴訟。經查被告業已高齡66歲，尚需每日四處打零工以維
持生活，從而，林耿鑾當時出借系爭房屋二樓供被告居住三
十年，實有希望被告安享晚年不致流離失所之用意。故原告
上揭請求，應無足採等語。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費
用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、得心證之理由：
㈠系爭房屋原係被繼承人林耿鑾所有，林耿鑾於102年10月16
日死亡後，由林耿鑾之繼承人林茂全、林茂興及林戊莊三人
繼承後，林茂全再將其系爭房屋所有權之應有部分於102年
12月27日贈與原告，故原告與其他共有人就系爭房屋具有所
有權；又系爭房屋之三樓頂樓加蓋，係林耿鑾約於70幾年間
所出資興建，林耿鑾曾於93年7月16日與被告訂立同意書，
同意被告得無償使用系爭房屋二樓30年，且免付一切租金及
稅金；系爭房屋一樓之樓梯間鐵門係林耿鑾出借系爭房屋予
被告前，林耿鑾即已安裝鐵門；再林耿鑾生前同意被告使用
系爭房屋二樓，即與被告間已成立使用借貸契約，而原告之
父林茂全為林耿鑾之繼承人，該使用借貸契約所生之權利義
務，原告之父林茂全亦自須繼承，林茂全復將其應有部分贈
與原告，且該使用借貸契約之存在為原告所知悉等情，為兩
造所不爭執，並有原告提出之同意書、系爭房屋之第一類登
記謄本可佐，合先敘明。原告再主張被告在系爭房屋一樓之
樓梯間安裝鐵門上鎖，係違反物之性質而定方法，又霸占三
樓頂樓加蓋，擅自擴張約定範圍，係違反約定使用借用物乙
節，並提出系爭房屋第一類建物謄本、林耿鑾書立之同意書
、系爭房屋一至三樓平面圖及照片、臺中醫院醫療費用證明
書、授權書、存證信函、不起訴處分書、系爭房屋103年度
房屋稅繳款書為證，惟為被告所否認，並以前情置辯。是本
院應審酌者厥為：被告如有原告所稱之於一樓之樓梯間安裝
鐵門上鎖，是否屬違反物之性質而定之方法使用借貸物；又
被告是否霸占三樓頂樓加蓋，該行為是否屬違反約定使用借
貸物；再本件林耿鑾之繼承人曾就系爭使用借貸契約所為終
止意思表示，是否屬合法終止，故系爭房屋之共有人得否依
民法767條之所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋之二
樓及頂樓加蓋。
㈡按借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，貸
與人得終止契約，民法第472條第2項定有明文；次按權利之
行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使
權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有
明文。查系爭房屋之全部共有人取得系爭房屋之應有部分，
係自林耿鑾之繼承人處受讓系爭房屋所有權之所有權，係自
繼承林耿鑾財產而來，自應繼受林耿鑾與被告間之使用借貸
契約；而原告所持系爭房屋之應有部分係受贈自其父林茂全
，故其對林耿鑾與被告間之使用借貸契約知之甚詳，依誠信
原則，自亦受該林耿鑾與被告間使用借貸契約之拘束；再依
訴外人林耿鑾與被告間之使用借貸契約即同意書之約定內容
觀之，林耿鑾係同意借貸系爭房屋二樓予被告使用，有經公
證人公證之同意書在卷可佐（本院卷第6頁），亦為兩造所
不爭執。次查，原告主張被告將一樓之樓梯間安裝鐵門上鎖
部分，則據被告否認。經查：
⒈系爭房屋一、二樓有各自出入口，二出入口各自獨立，由出
入口進入系爭房屋之一樓室內後，自該一樓室內並無樓梯可
至系爭房屋二樓；系爭房屋之二樓須自系爭房屋之左側之另
一個獨立樓梯間出入，該獨立樓梯間與系爭房屋一樓室內空
間全然不相通。由系爭房屋一樓左側之樓梯口處鐵門進入樓
梯後，即可達系爭房屋之二樓，二樓與該樓梯之間，並無設
置任何鐵門、木門或足以區隔空間之大門，進入二樓後，經
過二樓之餐廳位置至系爭房屋二樓之最裡側，則有樓梯可通
往三樓，而三樓樓梯盡處，左側係一儲物室，內有一樓梯可
通往水塔，右側則有客廳、交誼廳、廁所、房間及曬衣場等
情，為兩造所不爭執，並有二樓、三樓平面圖及現場照片可
佐，則由系爭房屋二、三樓之平面圖及現場照片可知，二樓
之對外防閑之出入門口係設置於樓梯間一樓，於二樓並無設
置任何對外防閑之門口。
⒉次查，依系爭使用借貸契約之內容觀之，訴外人林耿鑾與被
告係約定「林耿鑾先生因感念陳迎女士之照顧年老生活及伴
侶生活之寂莫，同意自立同意書日起，該房屋之第二層提供
陳迎女士居住，期間到民國壹佰貳拾肆年七月一日共計叁拾
年。且免付一切稅金及房屋租金。特立切結書為證」等情，
有同意書可佐（本院卷第6頁），則林耿鑾同意被告使用系
爭房屋二樓居住，由該二樓與樓梯並無任何防閑門口可知，
該二樓之居住安全係依仗系爭房屋左側一樓樓梯口之鐵門，
再林耿鑾同意被告得使用借貸系爭房屋二樓之本意既係提供
被告居住使用，復係出於「感念被告照顧林耿鑾生活及伴侶
生活之寂寞（同意書誤載為「莫」）」，衡情該二樓之使用
權，自應有包含管理使用系爭房屋左側一樓之出入口、樓梯
及對外防閑之鐵門。
⒊再參以林耿鑾簽立同意書係93年7月16日，其於簽立同意書
前系爭房屋一樓左側通往二樓之獨立樓梯之門口，已有設置
隔絕內外之鐵門，亦為兩造所不爭執，復被告取得使用借貸
系爭房屋二樓後，亦取得管理、使用包含於系爭房屋二樓所
有獨立空間之權利，且林耿鑾於102年10月16日死亡前，縱
被告於該期間有更換鐵門及門鎖，林耿鑾對此從未對被告表
示任何異議，則林耿鑾應係同意被告管理供其使用之系爭房
屋之二樓空間，包括對外防閑所用之鐵門及僅通往二樓空間
之樓梯，應堪認定。
⒋從而，縱然被告曾於林耿鑾於102年10月16日死亡前之94年7
月1日或林耿鑾死亡前或死亡後某日將系爭房屋左側一樓樓
梯間之鐵門更換及上鎖，難認被告有何違反使用借貸約定或
依物之性質而定之方法使用系爭房屋二樓，是原告主張被告
將系爭房屋一樓之樓梯間安裝鐵門上鎖係違反物之性質而定
之方法使用借貸物，顯非可採，故使用借貸契約之繼受人林
茂興等人縱曾通知被告表示終止使用借貸契約，該終止使用
借貸契約亦不具合法終止事由而不生終止效力，原告請求被
告應返還系爭房屋二樓，即屬無據；遑論，系爭使用借貸契
約之當事人為林耿鑾，於被繼承人林耿鑾死亡後，其繼承人
有即訴外人林茂全、林茂興及林戊莊三人，林茂全於102年
12月27日將系爭房屋之應有部分贈與原告後，林茂全於系爭
房屋已無任何權源，而林茂全於103年12月24日既未向被告
表明有受任其他繼承人委託之代理意旨，亦無權以自己個人
名義對被告為終止使用借貸契約。
㈢原告再主張被告霸占三樓頂樓加蓋，係擅自擴張約定範圍，
與同意書之約定不符，係違反約定使用借貸物等語，則為被
告所否認，並以林耿鑾亦有口頭同意被告亦可以使用三樓，
惟因合法建物僅有二樓，故未於同意書內將三樓部分載明於
同意書內等語置辯（本院卷第69頁反面）。本院按所謂建築
物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已
具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物作一體
利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性建築，而從屬於
獨立之原建築物者而言，增建之附屬物，因不符建築物獨立
性之要求，不得為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而
擴張，最高法院92年台上字第998號判決可資參照。查系爭
房屋之合法建物部分僅有一、二樓；三樓並非合法建物，而
係頂樓加蓋，三樓對外出入口並無獨立之出入路徑，須自系
爭房屋一樓左側樓梯（該樓梯與系爭房屋一樓室內全然不相
通），先行通往二樓後，經通過二樓由被告全權使用之區域
範圍，始可依位於系爭房屋二樓最裡側之樓梯通往三樓等情
，已如前述，該增建之三樓頂樓加蓋部分既未有獨立出入口
，應可視為系爭房屋二樓之增建部分；本院再參以系爭使用
借貸契約之內容，係記載「該房屋之第二層提供陳迎女士居
住」，並未明文約定或有隻字片語提及被告不得使用系爭房
屋屬二樓增建之三樓頂樓加蓋部分，或該三樓頂樓加蓋部分
如何使用，則本院綜合考量上情，足認被告所稱林耿鑾亦有
口頭同意被告亦可使用三樓，即被告對屬於系爭房屋二樓增
建部分之三樓頂樓加蓋亦有使用權，應可採信（至林耿鑾是
否保留亦對系爭房屋三樓有共同使用權，乃別一問題），被
告縱有占有使用三樓頂樓加蓋空間之增建部分，亦難認係違
反約定使用借貸物或無權占有三樓頂樓加蓋部分。是原告請
求被告應返還系爭房屋頂樓加蓋部分，亦屬無據。
四、綜上所述，本件訴外人林茂全縱曾終止本件使用借貸契約，
其既未表明代理之旨，復委任之系爭房屋共有人因不具合法
終止事由，其等片面終止使用借貸契約亦不生效力。再原告
對林耿鑾與被告間存有使用借貸契約知之甚詳，依行使權利
應依誠信原則，被告主張其非無權占有，並以與訴外人林耿
鑾間之使用借貸契約為抗辯，即非無據，故被告占有系爭房
屋二樓及頂樓加蓋之三樓既非屬無權占有，則原告以民法第
767、821條請求被告返還系爭房屋二樓及頂樓加蓋部分予共
有人，為無理由，應予駁回。
五、原告聲請調閱臺灣臺中地方法院檢察署103年度偵字第25252
號卷宗，以證明被告於偵訊曾自白有更換系爭房屋一樓鐵門
門鎖之事，惟本件縱被告有更換系爭房屋一樓鐵門門鎖，仍
屬被告使用權之範圍，於本案結果不生影響，已如前述；是
此部分核無必要，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方
法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰
不一一論述，附此敘明。
六、再原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，僅係促本院於判
決原告勝訴時，依職權宣告假執行，惟本案既係為原告敗訴
之判決，自無宣告假執行之必要，就原告此部分聲請，亦不
另為准駁之諭知，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟
費用應由敗訴之原告負擔。
中華民國104年5月27日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國104年5月27日
書記官