臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
109年度南簡字第1596號
原告 施鈴音
訴訟代理人 許光承 律師
被告 陳錦源
特別代理人 陳月斐
訴訟代理人 吳孟桓 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺南市○○區○○段000000000○號建物（重測前為臺南市○○區○○段000000000○號建物，即門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋）遷讓返還原告及其他共有人全體。
被告自民國一百零九年八月七日起至遷讓返還臺南市○○區○○段000000000○號建物（重測前為臺南市○○區○○段000000000○號建物，即門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋）之日止，應按月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、 蔡瑞哲 起訴請求被告遷讓返還系爭房屋（即門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋），因系爭房屋於起訴前已信託登記為施鈴音所有，遂具狀變更原告為施鈴音（見本院卷第14頁至第17頁、第38頁至第41頁），核與民事訴訟法第255條第2項及第1項但書第1款之規定相符。
二、原告對被告陳錦源及 陳幸霖 與 陳冠霖 提起訴訟後，因陳幸霖及陳冠霖不再居住於系爭房屋，撤回對陳幸霖及陳冠霖之起訴（見本院卷第14頁至第17頁、第27頁至第28頁、第36頁至第37頁），陳幸霖及陳冠霖經送達撤回狀（見本院卷第31頁至第33頁），未於10日內提出異議，視為同意撤回，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告先位主張：㈠被告無權占用系爭房屋，其於民國109年8月6日登記為系爭房屋所有權人後，多次請求遷讓系爭房屋未果，爰依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房屋，再依民法第179條請求被告償還自109年8月7日（即原告登記為系爭房屋所有權人翌日）起占用系爭房屋所受利益，每月償還金額應以新臺幣（下同）6,000元計算；㈡系爭房屋本登記為 陳芝 亘及 楊美蓮 分別共有，訴外人蔡瑞哲經 仲介 公司居間斡旋，評估售價及確認登記公示狀態後，始向 陳芝亘 及楊美蓮購買，縱被告於89年間經判決確認為系爭房屋共有人，被告既未訴請變更或塗銷相關登記，蔡瑞哲復無從得知該判決內容，依民法第759條之1規定，已合法取得系爭房屋所有權，嗣蔡瑞哲將系爭房屋信託登記給原告，原告當為系爭房屋適法所有權人，被告指摘原告利用多次交易規避其為惡意第三人之事實，僅係被告片面臆測且毫無事證可佐，委無可採；㈢縱認被告為系爭房屋共有人（應有部分4分之1），陳芝亘及楊美蓮將系爭房屋賣給蔡瑞哲時，得依土地法第34條之1第1項規定以多數決方式處分系爭房屋，仍足使蔡瑞哲取得系爭房屋全部所有權等語。並先位聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告；⒉被告自109年8月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告6,000元。
二、原告備位主張：若認其僅取得系爭房屋應有部分4分之3所有權，被告仍須徵得其他共有人全體同意，始能對共有物特定部分為使用收益；被告占有使用系爭房屋全部，依然屬於無權占有，原告應得依民法第767條及第821條規定，請求被告將系爭房屋返還全體共有人；原告亦應得依民法第179條規定，請求被告償還無權占用逾其應有部分比例所受利益，每月償還金額應以4,500元計算等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告及其他共有人全體（筆錄僅記載原告而漏載其他共有人）；⒉被告自109年8月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告4,500元。
三、被告則以：被告為系爭房屋共有人（應有部分4分之1；下稱系爭應有部分），於93年間遭訴外人 陳河發 盜用印鑑，無權處分系爭應有部分，惟被告實質上仍是系爭房屋共有人，對系爭房屋有使用收益之權；依前案（本院89年度訴字第1186號）民事判決可知，被告當時與其他共有人共同居住於系爭房屋，判決雖未詳細說明共同居住事實與合法占有權源間關聯，但可看出各共有人對於系爭房屋用途達成合意，已就系爭房屋使用收益形成默示分管契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠被告於89年以前即占有使用系爭房屋迄今。
㈡訴外人 陳國祥 、 陳澤峰 、 陳堪浡 、 劉雅芬 、 陳宏典 曾於89年間訴請被告遷讓返還系爭房屋及其基地，經本院認定被告實際上未將系爭應有部分所有權出售陳河發，仍為系爭房屋共有人而有使用收益之權，遂為該案原告敗訴之判決（參照本院89年度訴字第1186號民事判決）。
㈢陳國祥死亡後由陳芝亘繼承取得系爭房屋應有部分3分之2所有權。陳河發死亡後由陳宏典分割繼承取得系爭房屋應有部分3分之1所有權，嗣陳宏典將該應有部分所有權轉贈其兄弟即 陳昭寶 （在此僅指系爭房屋應有部分3分之1所有權形式上由陳宏典分割繼承取得，再由陳宏典將該應有部分3分之1所有權轉贈陳昭寶，其中應有部分4分之1所有權實質上法律關係，為兩造間爭點而由本院論述認定如下）。
㈣陳昭寶於108年11月28日以買賣為原因，將系爭房屋及其基地應有部分3分之1移轉登記給楊美蓮；陳昭寶出售系爭房屋及其基地應有部分3分之1所得價金為2,000,000元。
㈤陳芝亘於109年7月20日以買賣為原因，將系爭房屋及其基地應有部分3分之2移轉登記給蔡瑞哲；陳芝亘出售系爭房屋及其基地應有部分3分之2所得價金為4,000,000元。
㈥楊美蓮亦於109年7月20日以買賣為原因，將系爭房屋及其基地應有部分3分之1移轉登記給蔡瑞哲；楊美蓮出售系爭房屋及其基地應有部分3分之1所得價金為2,000,000元。
㈦蔡瑞哲於109年8月6日以信託為原因，將系爭房屋全部所有權移轉登記給原告。
㈧占有使用系爭房屋所受利益價額為每月6,000元。
五、兩造間爭執事項
㈠原告是否取得或善意取得系爭房屋所有權？
㈡原告依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？如無理由，原告依民法第767條及第821條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還共有人全體，有無理由？
㈢原告依民法第179條請求被告償還自109年8月7日起占用系爭房屋所受利益（即先位請求按月給付6,000元與備位請求按月給付4,500元），有無理由？
六、法院的判斷
㈠原告未經有權處分或善意取得系爭應有部分所有權，僅取得系爭房屋其餘應有部分所有權。
⒈無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；民法第118條第1項、第759條之1第2項定有明文。然所謂登記有絕對效力，係指登記名義人與真正權利人不同，為保護信賴登記而取得權利之第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，使第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪，惟此規定非於保護交易安全必要限度以外剝奪真正之權利（參照最高法院91年度台上字第2369號民事判決），先予敘明。
⒉陳國祥、陳澤峰、陳堪浡、劉雅芬、陳河發繼承人即陳宏典曾於89年間訴請被告遷讓返還系爭房屋及其基地，經本院認定被告未將系爭應有部分所有權出售陳河發，被告仍為系爭房屋共有人等情，為兩造所不爭執，當堪認定。陳宏典固於107年間將系爭房屋應有部分3分之1所有權，以贈與為原因移轉登記給陳昭寶，惟就系爭應有部分所有權而言，陳宏典無權利處分該應有部分所有權，被告於本件訴訟中已否認該處分行為，自不生效力。陳宏典等人於89年間訴請被告遷讓返還系爭房屋為家族重大糾紛，陳昭寶與陳宏典為兄弟關係而同屬家族成員，衡情對此應有相當認識；陳宏典亦無寧願對被告自負損害賠償責任，蓄意隱匿無權處分事實，也要使陳昭寶受贈與取得系爭應有部分所有權之理；參以陳昭寶經本院多次合法通知，均未依通知到庭作證或具狀敘明不到場源由，顯不願陳述其取得及出售詳情，本院當難率認陳昭寶善意取得系爭應有部分所有權。
⒊承上，陳昭寶未合法取得系爭應有部分所有權，則陳昭寶將系爭應有部分所有權移轉登記給楊美蓮，即屬無權處分；楊美蓮將系爭應有部分所有權移轉登記給蔡瑞哲，蔡瑞哲將系爭應有部分所有權信託登記給原告，亦屬無權處分，經被告否認後均已確定不生效力。被告於89年以前即占有使用系爭房屋迄今，從系爭房屋居住使用外觀予以觀察，應可輕易得知被告與系爭房屋有相當關聯存在。原告雖係輾轉經楊美蓮及蔡瑞哲移轉登記為系爭應有部分所有權人，惟系爭應有部分所有權轉移過程有諸多蹊蹺，本院實難率認原告經有權處分或善意取得系爭應有部分所有權。悉述如下：
⑴陳昭寶未合法取得系爭應有部分所有權，陳昭寶將系爭應有部分所有權移轉登記給楊美蓮，自屬無權處分。依據楊美蓮證稱：「我只是掛名登記為所有權人，從頭到尾都是我先生 蔡慶霖 處理，我不了解始末」（見本院卷第258頁）等語，可知該買賣實際上係由蔡慶霖全權處理。
⑵蔡慶霖雖到庭證稱：「(如何向陳昭寶購買系爭不動產？)透過朋友 洪肇龍 介紹，我不清楚他的職業，他跟我說有這個案子，問我要不要買……我們有先訂立合約，價金200萬元透過代書以現金轉交。（轉賣給蔡瑞哲多少錢？）200萬元……我本來有找陳昭寶的姐妹想要買其他的3分之2，但陳昭寶的姐妹沒有說要賣，後來經過大約半年，陳昭寶的姐妹透過永慶房屋想要賣系爭不動產3分之2，永慶房屋想要整合，所以詢問我要不要一起賣，剛好我缺錢……就以200萬元售出。（既然一開始就想整合全部不動產，為何一開始不先向陳昭寶的姊妹確認以後才購買系爭不動產？）因為洪肇龍建議我先買，所以我才先向陳昭寶購買系爭不動產，買完之後再找陳昭寶的姊妹購買其他部分……（有無實際去看屋內的狀況？）沒有，因為當時屋內有住人……成立買賣以前，陳昭寶說不能看房子，我有去系爭不動產附近觀察，覺得地點不錯，所以才願意購買。成立買賣以後，我要去看房子，但裡面有人在住……陳昭寶表示裡面是親戚在住……（正常來說，買房應該會確定屋內狀況，你為何不仔細詢問？）當時我對於買賣房子沒有什麼經驗，陳昭寶跟我說房子裡面的人會搬走，所以我才會買房子的3分之1……（向陳昭寶購買系爭不動產3分之1的動機？）我是想要購買整棟房子自住……（為何不要等確定整合之後再買賣？為何要冒著無法居住使用的風險……？）當時對於買房子沒經驗，當時陳昭寶也缺錢來找我，我當時是信任洪肇龍。（為何你這麼信任洪肇龍，卻不知道他的職業？）因為他是我媽媽的朋友。(買賣系爭不動產當時，有無評估系爭不動產市價是多少？)我當時對房地產還不是很瞭解……買賣當時，我的收入不高，名下有一棟自住的房子，是自地自建的房子……當時我的存款約4、5百萬元，從存款領出200萬元支付價金」（見本院卷第258頁至第264頁）云云。
⑶然蔡慶霖於買賣時已有自地自建的房子可供居住，於通常情況下應無再買房屋供己居住之需求，故蔡慶霖稱其係為自住而簽訂買賣契約，已非無疑；縱使假設確有再另購屋自住需求，在簽訂買賣契約前，亦應先確保得達其目的，始能避免受損，蔡慶霖卻稱係因陳昭寶表示房子裡面的人會搬走，即率然花費2,000,000元（約蔡慶霖所述存款總額半數）購買該屋應有部分3分之1，顯不合常情。蔡慶霖為解釋此不合理情形，固另證稱係因洪肇龍建議而購買，惟此買賣風險甚高，洪肇龍依蔡慶霖所述只是其母親朋友，蔡慶霖連洪肇龍的職業也不清楚，彼此顯然不甚熟悉，蔡慶霖實無理由僅因洪肇龍建議而貿然購買。參以陳芝亘證述否認曾受楊美蓮或蔡慶霖詢問購買其餘應有部分（見本院卷第318頁），應可推知，蔡慶霖代理楊美蓮向陳昭寶購買系爭房屋應有部分3分之1，雖稱係為單純購屋自住，但實際上應係為隱藏某法律關係或事實而為。本院當難率認楊美蓮善意取得系爭應有部分所有權。
⑷楊美蓮未合法取得系爭應有部分所有權，楊美蓮將系爭應有部分所有權移轉登記給蔡瑞哲，即屬無權處分，經被告否認後不生效力。依陳芝亘證稱：「當時我們委託仲介時就有告知仲介，仲介就幫我們找適合的買家，所以我們有將這件事情(被告說偽造文書過戶四分之一)告知買家即蔡瑞哲」（見本院卷第318頁）等語，可知蔡瑞哲於購買系爭房屋時已知悉此事（即系爭應有部分所有權實為被告所有），蔡瑞哲當無從善意取得系爭應有部分所有權。陳芝亘後來雖翻異前詞而稱：「（你要賣大勇街155號時，你有無先找陳昭寶的母親去拜訪陳錦源家，說買賣價金要分四分之一給被告陳錦源？）我們只是過去告知被告說我們要賣房子……拜訪當天，陳月斐有說過這件事……（所以你只是從陳月斐那邊聽到有被偽造文書偷過戶的事情，但沒有把這件事情告知蔡瑞哲？）因為我不知道有被偽造文書偷過戶的事情」（見本院卷第320頁）云云，惟陳芝亘最遲於出售系爭房屋前已知悉有偽造文書過戶事實，陳芝亘卻以出售系爭房屋時尚不知此事為由，改稱未將此事告知蔡瑞哲，顯有矛盾。參以本件買賣成交總價高達6,000,000元（見本院卷第295頁），被告持續居住使用系爭房屋乃係外觀可輕易觀察判斷之事實，蔡瑞哲應會就此詢問賣方，以免因買賣系爭房屋而發生鉅額損害。本院認蔡瑞哲於買賣系爭應有部分所有權時，應已知悉系爭應有部分真正所有權人非楊美蓮，故未善意取得系爭應有部分所有權。
⑸稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係；信託法第1條定有明文。準此，受託人雖依信託契約取得管理或處分信託財產之權限，惟就委託人與受託人間內部法律關係而言，受託人仍非真正所有權人，故委託人與受託人間基於信託契約所為財產移轉，應不在善意受讓所要保護的交易安全範圍內，否則委託人可能會藉由濫用信託制度，侵害真正權利人行使權利。信託法僅於第33條就占有為特別規定，漏未對登記為類似規定，故本件應有類推適用信託法第33條規定之必要，以符合公平正義原則。蔡瑞哲未合法取得系爭應有部分所有權，卻將系爭應有部分所有權以信託為原因移轉登記給原告，自屬無權處分，經被告否認後不生效力。依前揭法律規定及說明，蔡瑞哲非系爭應有部分真正所有權人，不論受託人即原告是否知悉此事，原告均不得主張善意取得或信賴登記，故原告亦無法善意取得系爭應有部分所有權。
㈡原告依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由。原告依民法第767條及第821條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還共有人全體，為有理由。
⒈原告經蔡瑞哲以信託為原因移轉登記為系爭房屋所有權人，有建物登記第一類謄本1份在卷可稽（見補卷第27頁至第29頁），足堪認定。惟原告未經有權處分或善意取得系爭應有部分所有權，業經本院論述認定如前，故系爭房屋實際上為原告及被告共有(應有部分比例分別為4分之3及4分之1），原告先位主張自己為系爭房屋全部所有權人，依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房屋，自非有據。
⒉原告雖稱：縱認被告為系爭房屋共有人，陳芝亘及楊美蓮將系爭房屋賣給蔡瑞哲時，得依土地法第34條之1第1項規定以多數決方式處分系爭房屋，仍足使蔡瑞哲取得系爭房屋全部所有權等語。惟陳芝亘及楊美蓮當時所為意思表示內容已經確定，原告無權亦不能臨訟恣意變更他人（陳芝亘及楊美蓮）所為意思表示內容，陳芝亘及楊美蓮當時非以多數決方式行使權利，原告當不得以不存在之事實為基礎，主張蔡瑞哲取得系爭房屋全部所有權。
⒊所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條第1項及第821條定有明文。如共有人僅係請求排除侵害而回復原狀，尚不必為共有人全體利益為之，無庸由全體共有人提起訴訟；如係回復共有物之請求，亦非應由全體共有人共同行使，無庸由全體共有人提起訴訟，但應請求被告向共有人全體返還共有物，才能認係為共有人全體利益為之（參照最高法院71台上字第1661號民事判決、90年度台上字第188號民事裁定）。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（參照最高法院62年度台上字第1803號民事判決）。共有物未經共有人協議分管，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意；如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（參照最高法院74年度第2次民事庭會議決定㈢決議要旨）。
⒋被告雖辯稱：依前案判決可知，被告當時與其他共有人共同居住於系爭房屋，判決雖未詳細說明共同居住事實與合法占有權源間之關聯，但可看出各共有人對於系爭房屋用途達成合意，當時已就系爭房屋使用收益形成默示分管契約（見本院卷第359頁）等語。惟姑且不論該判決法律見解是否歧異，若各共有人於當時已經有默示分管契約，該判決應可直接據此認被告有權占有系爭房屋，而非依共有人對系爭房屋有使用收益之權，進而判決被告有權占用系爭房屋。若各共有人於當時已經有默示分管契約，被告於該案訴訟進行中亦可提出答辯，而非遲至約20年後才於本件訴訟中提出。依通常普通經驗判斷，當時共同居住事實較可能係延續先前狀態（即被告父親於系爭房屋養育子女，部分子孫長大後依需求陸續搬出居住，部分子孫則繼續居住於系爭房屋），被告就此未能提出任何客觀證據佐證，僅以曾經共同居住事實為據，即謂當時已就系爭房屋使用收益形成默示分管契約，顯非可採。況若共有人間確有默示分管契約存在，被告亦不應獨自占有使用系爭房屋，故被告此部分所辯應係臨訟杜撰，委無足採。
⒌被告於89年以前即占有使用系爭房屋迄今，為兩造所不爭執之事實，當堪認定。被告未經其他共有人同意，任意占有使用系爭房屋，已妨害其他共有人即原告對系爭房屋之所有權，依前揭法律規定及說明，原告自得本於所有權請求被告將系爭房屋返還全體共有人。
㈢被告自109年8月7日起占用系爭房屋至遷讓返還之日所受利益部分。原告先位依民法第179條請求被告按月給付6,000元，為無理由。原告備位依民法第179條請求被告按月給付4,500元，為有理由。
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段及第181條定有明文。所謂依其利益之性質不能返還者，係指原物之用益（參照最高法院85年度台上字第2970號民事判決）。例如：占有土地而享有管理使用之利益等，均屬之。該價額之計算，並應以其價額償還義務成立時之客觀交易價值定之（參照最高法院105年度台上字第32號民事判決）。各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權；共有人倘逾越其應有部分之範圍使用收益，致其所受利益超過其應有部分比例，即難謂不應對他共有人負返還不當得利之責（參照最高法院97年度台上字第1790號民事判決）。其他共有人自得依其應有部分比例計算其所失利益而為不當得利返還之請求。
⒉被告於原告取得系爭房屋應有部分4分之3所有權以前，即無權占有使用系爭房屋至今，被告因此受有利益並致原告受有損害。依前揭法律規定及說明，原告當得依其應有部分比例計算其所失利益，請求被告返還因此所受利益。惟該利益依其性質不能返還，故被告應償還其價額。兩造既均同意占有使用系爭房屋所受利益價額以每月6,000元估算，自堪作為認定該利益客觀價值之標準。從而，原告依民法第179條之法律規定，請求被告自109年8月7日（即原告登記為系爭房屋所有權人翌日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付4,500元（計算式：每月占有使用系爭房屋所受利益價額×原告對系爭房屋之應有部分比例＝6,000×3/4＝4,500），為有理由。原告逾此範圍所為請求，則因超過其應有部分比例，難認原告受有損害，故非有據。
七、綜上所述，原告依民法第767條及第821條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告及其他共有人全體，復依民法第179條規定，請求被告自109年8月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告4,500元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍所為請求，則非有據，應予駁回。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後認為均不足以影響本判決結果，爰不逐項論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官 陳谷鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官呂伊謦