臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第1235號
原 告 劉融諦
被 告 大學湖畔管理委員會
法定代理人 錢家華
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年10月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬零柒仟元，及自民國一○五年十月
二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰肆拾元，由被告負擔新臺幣叁仟伍佰肆
拾柒元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬零柒仟元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原
告起訴時請求被告給付新臺幣（下同）300,000及至案發日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，請求範圍包含
頂樓破損修繕費用、漏水導致屋內受損修繕費用及精神損害
，並欲分別向被告及訴外人 邱明禮 求償；嗣於民國106年3
月27日提出民事陳報狀，更正訴之聲明為被告應給付原告30
0,000元及利息，刪除分別向被告及訴外人邱明禮求償之請
求（見本院卷第166頁），此係屬不變更訴訟標的而更正法
律上之陳述，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為大學湖畔社區之住戶即桃園市○○區○○
路○○號7樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於104年初
，曾向被告反應系爭房屋之頂樓破損應予維修，被告雖於10
4年7月22日、同年12月18日召開住戶大會討論頂樓破損維
修問題，惟被告於開會後仍一再拖延不處理修繕，至於105
年初，系爭房屋之頂樓破損滲水，造成系爭房屋牆面脫漆孳
生壁癌，而主要樑柱鋼筋亦因漏水致腐蝕生鏽，造成牆壁龜
裂，並損壞天花板之裝潢。迄料，原告向被告反應要盡速維
修後，被告仍置之不理。原告嗣於105年6月8日寄發存證
信函予被告，並於105年6月底申報桃園市政府建管處公寓
大廈管理科請被告處理，被告方於同年8月28日開臨時委員
會議，並派委員4、5人前來系爭房屋查看， 惟渠 等委員經
查看後認無滲水之情事，竟逕自張貼「系爭房屋並無滲水，
應屬室內濕氣返潮造成油漆剝落」之不實公告。此外，被告
社區於100年間，曾有住戶因頂樓破損致所住房屋滲水，經
法院判決被告應賠償修繕後，於101年4月間，被告竟修改
住戶規約第2條第5款約定：「本公寓大廈外牆（包含頂頂
樓平台、外牆面及其構造）之管理維護，由管理委員會依相
關法令規定為之，其修繕所需之費用，各棟頂樓平台，由頂
樓住戶優先使用，但不得違反法令加蓋固定建築物，其滲水
維修費用，由頂樓住戶自費維修，各戶外牆滲水，亦由各住
戶自費維修。」，顯係被告蓄意規避責任不負維修之責，此
舉顯然違反公寓大廈管理條例之規定。而自105年6月28日
寄發存證信函迄今，不知經過多少個下雨天、梅雨季、颱風
天等，持續造成系爭房屋損害，而為處理本件漏水之情事，
亦耗費原告之精神、錢財、時間並致原告之名譽、家人生活
起居及身心健康受損，爰依公寓大廈管理條例之規定，提起
本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告300,000元及自案
發日至清償日，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告委員現場查看系爭房屋之狀況，研判應屬室
內濕氣返潮所致，建議先剷除壁癌，重新批土油漆即可，或
聘請土木專業廠廠商檢驗確定原因，若屬被告責任，自當負
責修復，惟仍認原告請求之修繕費過高。另原告自105年9
月起至106年9月止，合計13期管理費13,000元，被告主張
抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭房屋於105年初因頂樓破損滲水，造成系爭
房屋牆面脫漆孳生壁癌，主要樑柱鋼筋腐蝕生鏽造成牆壁
龜裂，及損壞天花板之裝潢，並造成原告精神受損，而被
告期間皆未修復系爭房屋之頂樓等事實，除滲水事實、滲
水責任及請求金額外，業據原告提出系爭房屋頂樓破損、
下雨積水室內滲水、脫漆、壁癌及樑柱鋼筋腐蝕生鏽造成
牆壁龜裂等照片、大學湖畔社區住戶規約、原告與被告前
主委之line對話截圖、被告社區105年8月份臨時委員會
議紀錄、悅德工程行之修繕估價單及衛生福利部桃園療養
院醫療費用收據及系爭房屋之室內損害圖及頂樓破損與積
水圖等件為證（見本院卷第50頁至第61頁、第67頁至第82
頁、第167頁至第169頁及第230頁至第247頁），且為
被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真實。
（二）至原告主張系爭房屋之屋頂漏水，導致系爭房屋室內漏水
，因而致生上開損害，應由被告負損害賠償責任等情，則
為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：系爭
房屋漏水造成之損害，是否應由被告負責？茲析述如下：
1、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用
。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定。而本條例未規定者，適用其他法
令之規定。公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項及第
1條第2項分別定有明文。又權利之行使，不得違反公共
利益，或以損害他人為主要目的。總會決議之內容違反法
令或章程者，無效。民法第148條、第56條第2項亦有明
定。則依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定，公寓大
廈管理條例未規定之事項，亦應適用民法之相關規定。查
公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，
由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、
管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定
，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原
則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費
用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式
，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔之原則
以符合公平原則。是以，社區區分所有權人會議決議或以
規約約定共用部份之修繕費用之分配，如無充分之理由足
以支持得使頂樓住戶自行修繕共用部分之漏水問題，且其
約定方式如亦悖離法定按應有部分比例分擔之原則，即有
藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決
議之權利濫用情事，則依民法第148條之規定，該規約應
屬無效。
2、經查，雖被告社區住戶規約第2條第5項約定：「本公寓
大廈外牆（包含頂樓平台、外牆面及其構造）之管理維護
，由管理委員會依相關法令規定為之，其修繕所需之費用
，各棟頂樓平台，由頂樓住戶優先使用，但不得違反法令
加蓋固定建築物，其滲水維修費用，由頂樓住戶自費維修
，各戶外牆滲水，亦由各住戶自費維修。」（下稱系爭規
約），然觀之系爭規約，並未說明何以被告社區頂樓住戶
有需自費維修頂樓漏水之原因或理由，蓋系爭規約雖約定
頂樓住戶得以優先使用頂樓，然並未排除其他住戶使用頂
樓之權利，則頂樓屋頂或因年久失修，或因建築瑕疵，或
因一般住戶使用，導致頂樓屋頂防水層遭破壞之不利益，
全由頂樓住戶負擔，顯與公寓大廈管理條例第10條第2項
規定之意旨相違，且與公平原則有間，系爭規約當有權利
濫用之情事，自難認合法，應屬無效。是倘系爭房屋專有
部分漏水之原因，係因屬共有部分之屋頂平台破損所致，
則依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，系爭房屋之
頂樓屋頂屬大樓之共用部分，其之修繕、管理、維護，本
應由被告管理委員會為之，若被告怠於修繕致生損害於原
告，原告當非不得請求賠償，合先敘明。
3、再查，依證人 陳貴民 到庭具結證稱：「（法官問：有無看
過本院卷第167頁之估價單？提示）有。估價單是我出具
的。（法官問：是否係於106年1月20日到桃園市○○區
○○路○○號7樓現場？）是的。（法官問：當時為何會到
該處？地點為7樓屋內還是頂樓？）因為原告通知我，說
他房子漏水要做防水處理。屋頂及室內都有看過。（法官
問：現場看完後結果為何？）頂樓本來有防水，可能年份
比較久，有破損。7樓裡面有水漬、壁癌，面積很大，幾
乎每個房間、客廳、走道都可以看到。室內面積大約20來
坪，分散各個角落，不能說每一個面積都有。（法官問：
（提示原告今日庭呈之損害照片）是否漏水情況就是如照
片所示？是的。（法官問：依你判斷系爭房屋為何會漏水
？）就是屋頂積水，久了以後，屋頂水泥層吸水性變很強
，如果遇到地震或熱脹冷縮，會造成裂縫，導致系爭房屋
的屋頂有漏水情況。」等語（見本院卷第223頁反面至第
224頁），佐以原告提出之頂樓屋頂破損與積水圖照片所
示，系爭房屋之頂樓地面確實已經嚴重龜裂並有破損情形
（見本院卷第240頁至第247頁）；另稽之證人 謝在韋 到
庭證稱：「（法官問：錢先生（按：即被告法定代理人）
住那裡？）住7樓，也是頂樓，因為錢先生家有漏水狀況
。（法官問：為何會漏水？）因為之前頂樓隔熱磚長草，
草生長時有分泌酸性物質，會破壞防水，所以導致漏水至
7樓錢先生家。」等語（見本院卷第211頁反面至第212
頁），益證被告社區大樓頂樓地面之防水層確實因年久失
修，導致防水層破損，因而至頂樓住戶之家中有滲漏水之
情事，顯見證人陳貴民證稱系爭房屋漏水原因，係因系爭
房屋頂樓地面防水層破損，致積水滲漏等情可採，堪認系
爭房屋之漏水，係肇因於頂樓之共用區域防水層破損所致
。而被告原應定期檢視各共有部分之狀況，然其竟未注意
維護，經原告多次請求修繕漏水亦均未予處理，因此致系
爭房屋漏水之情況產生，堪認被告已違反修繕義務，而造
成原告系爭房屋專有部分之損害，即應就此負賠償之責。
4、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第18
4條第1項、767條定有明文。又負損害賠償責任者，除
法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前
之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，
加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必
要之費用，以代回復原狀。民法第213條另有明定。查原
告所有之系爭房屋，因被告疏於維修系爭房屋之頂樓地面
而受有損害，已如前述，堪認被告已對原告之所有權造成
妨害，原告自得依前開規定，請求被告排除造成其所有權
受妨害之原因。準此，原告請求被告將系爭房屋內漏水之
問題修復，為有理由，且原告亦得請求被告給付回復系爭
房屋至不再漏水狀態所必要之費用，以代請求被告回復原
狀。雖被告辯稱原告主張之修復漏水費用部分過高，依其
之前修復漏水費用之經驗，加計修復系爭房屋之漏水問題
，應不至於高達180,000元等語。經查，依原告提出之悅
德工程行估價單顯示，修復系爭房屋至不再漏水之狀態所
需費用為180,000元，有估價單在卷可查（見本院卷第16
7頁），而證人陳貴民到庭證稱：「（法官問：依估價單
所示工程項目有頂樓地面防水以及屋內滲水處理，請分別
詳述第一項及第二項之施工工法。）第一項：頂樓先要把
損壞漆面刨除，將粉塵清洗吹乾，底漆防水，再舖中塗防
水漆，再舖面漆。面積大約45坪，含女兒牆側面。第二項
：裡面壁癌部分，比較麻煩的部分是系爭房屋客廳有裝潢
，裝潢有吸水情況，如果嚴重要拆除，但是我上次估價時
沒有估價到這部分。但是裝潢應該還可以。壁癌部分一樣
要刨除，鋼筋吸水鏽蝕，造成水泥爆開，也須要刨除，鋼
筋要做防鏽處理，補水泥。壁癌刨除後要除霉處理。牆面
要補土後再全部粉刷一次。（法官問：依估價單所示第二
項之處理方式，面積為何，有無加入防水塗料？）第二項
大約要70坪，因為要加上牆面，大約是四面牆。主要是處
理工序比較多，無法以面積來計算。一般我會用防水漆來
做，用ICI得利防水漆。」等語（見本院卷第224頁正、
反面），已清楚說明系爭房屋之頂樓地面防水層處理方式
，且比對被告提出被告法定代理人前曾修復頂樓漏水問題
之估價單所示項目為樓頂舊隔熱磚防水層刨除、清運，得
利倍剋漏、剋裂專家防水施作等工程項目，與原告主張就
頂樓地面之漏水修復方式相類，有防水隔熱工程案契約書
存卷可稽（見本院卷第180頁），而被告之施作人員即證
人謝在韋亦到庭證稱：「（法官問：請看上開估價單，第
1項修復項目？）因為都長草了，所以刨除頂樓隔熱磚。
第二項另外在頂樓樓板上面做防水。第三項室內粉刷。室
內沒有做防水。（法官問：之所以室內沒有做防水之補強
，因為錢先生沒有要求？還是依你專業判斷沒有須要？）
依專業判斷。（法官問：頂樓刨除隔熱磚面積為何？）22
坪。（法官問：室內粉刷？）室內粉刷約70坪。（法官問
：防水做了幾坪？）樓板歸樓板22坪，另外還有女兒牆約
14坪。…（法官問：樓上防水層是如何施作？）用防水膠
去滾的，大概是5道漆，統稱叫防水膠，分別包含底漆、
中塗漆（有三道）、面漆。因為大面積都是用滾的。（法
官問：（提示本院卷第167頁）估價單所示得利防水漆、
底中面漆，是否類似你剛才所述之防水膠？對。…」等語
（見本院卷第212頁正、反面），更清楚說明被告所提之
估價單，就頂樓地面修繕之工序，與原告所提之估價單項
目施作工序相類，二者僅施作面積不同，即依原告所提之
估價單所示，頂樓修繕部分面積為45坪，而被告所提之估
價單施作之防水層僅22坪；而就室內漏水部份之修復，雖
原告與被告所提之估價單修復項目面積皆為70坪，然依原
告所提之估價單尚有處理壁癌刨除及防鏽處理，而被告所
提之估價單僅有粉刷處理，惟觀之原告所提之系爭房屋室
內損害圖所示，系爭房屋之屋內牆壁壁癌情形嚴重，且牆
面水泥靠近牆柱處之油漆均已剝落，有現場照片可參（見
本院卷第230頁至第239頁），是如於系爭房屋之牆面補
上防水漆之前，未刨除壁癌並同時就屋內之鋼筋為防鏽處
理，恐無法完全解決系爭房屋因漏水致生壁癌、鋼筋鏽蝕
等問題，是應認原告主張之修復工法較為可採。從而，雖
依被告所提之估價單費用為115,000元，較原告主張修復
之金額為低，然不僅其施作面積較小，且工法較簡略，本
院審酌系爭房屋屋內之受損情況，認應以原告主張之修復
方法進行修復，方得以完全解決系爭房屋之漏水問題。是
原告前揭主張之修復方式及金額，尚屬合理，堪值採信。
5、不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖
非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195
條第1項前段定有明文。於他人居住區域發出超越一般人
社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之
人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條
第1項規定請求賠償相當之金額，最高法院92年台上字第
164號判例足參。又民法第195條所謂相當之金額，應斟
酌加害人與被害人雙方之身份、資力與加害程度，及其他
各種情形核定之；慰撫金是否相當，應以加害行為之加害
程度及被害人所受痛苦，斟酌加害人及被害人之身份、經
濟地位等各種情形定之（最高法院47年台上字第1221號、
51年台上字第223號判例可資參照）。經查，系爭房屋漏
水，必然造成原告居住之生活品質受損害，蓋處理漏水、
請人修繕、家中居住之環境潮濕等，均會對生活品質有所
影響而造成精神上之痛苦，且本件持續漏水之時間自104
年至今，期間2年有餘，對原告居住權及居住安寧之人格
法益侵害情節應屬重大，而非僅係財產權被侵害所引致之
不便或不適。是原告請求非財產上損害賠償，非無理由。
爰審酌原告為大學畢業，104年度所得為300,000餘元，
名下財產有2筆不動產等情，有原告之學士學位證書、財
政部北區國稅局104年度綜合所得稅各類所得資料清單及
全國財產總歸戶財產查詢清單存卷足參（見本院卷第21頁
至第23頁），及漏水之情形及漏水持續期間等一切情狀，
認原告各請求被告賠償120,000元精神慰撫金尚屬過高，
應予核減為40,000元，方稱允適。逾此部分之數額，為無
理由，應予駁回。
（三）二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不
能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第
334條第1項定有明文。又民法第334條所稱之抵銷，係
以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期為要件
，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權
，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（參照最
高法院49年台上字第125號判例意旨）。經查，原告為被
告社區之區分所有權人，自應依規定繳納管理費。而被告
主張原告自105年9月起至106年9月止，每月應繳納之
管理費1,000元，均未繳納，迄今共計積欠被告13,000元
等情，為兩造所不爭執（見本院卷第223頁反面），是依
上開規定，被告自得就上開13,000元之範圍內，主張抵銷
。
（四）綜上，被告原應給付原告之修復費用180,000元、精神慰
撫金40,000元，共計220,000元，經扣除13,000元之管理
費後，被告仍應給付原告207,000元。
（五）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為
其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條
第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為
標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約
定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利
率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民
法第233條第1項、第203條亦定有明文。本件原告對被
告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起
訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告
請求自起訴狀繕本補充送達被告之翌日即105年10月21日
起（見本院卷第18-2頁）至清償日止，按年息百分之5計
算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第
184條第1項及第767條之規定，請求被告給付原告207,00
0元，及自105年10月21日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，為無
理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項
第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述。至原告於言詞辯論終結
後始提出之民事陳報狀（四），此乃言詞辯論終結後所為，
本院不予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第3項所示之金額。
中華民國106年10月31日
中壢簡易庭法官薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月31日
書記官劉彩華
訴訟費用計算書：
┌──────────┬────────┬─────┐
│項目│金額（新台幣）│備註│
├──────────┼────────┼─────┤
│第一審裁判費│4,640元│由原告墊付│
├──────────┼────────┼─────┤
│證人旅費│500元│由原告墊付│
├──────────┼────────┼─────┤
│合計│5,140元││
└──────────┴────────┴─────┘