裁判字號：臺灣宜蘭地方法院107年訴字第478號民事判決
裁判日期：民國108年12月17日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決107年度訴字第478號原告 曾萬枝 訴訟代理人 林聖凱 律師
張致祥 律師被告 何智明 訴訟代理人 何昶毅 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所有坐落宜蘭縣○○市○○○段○○○○○號（重測前為宜蘭段艮門小段204地號土地，以下簡稱系爭土地）於民國38年間，將部分面積共57.86平方公尺（系爭土地之總面積為1
76.43平方公尺），租給訴外人 吳阿訖 建築木造房屋使用。後該木造房屋由被告之母 何秀鑾 於60年間購得，當時門牌號碼編定為宜蘭縣○○市○○街○○號（下稱系爭房屋），並於何秀鑾過世後，由被告改用建材後繼續使用迄今。故兩造間就系爭房屋占用土地部分，應有租地建屋之不定期租賃關係。惟系爭房屋年久老舊，屋瓦破損，樑柱腐朽，漏水嚴重，須加蓋鐵皮遮蓋屋頂以防漏水，已達不堪使用之程度，此均有鈞院至現場履勘之筆錄及照片可參，且稽諸被告於前案即鈞院101年度簡上字第34號請求調整租金事件中自承：「系爭建物老舊，漏水嚴重，樑柱亦已腐朽」等語，具見系爭房屋已達不堪使用情形，再查，從38年間所填具之建築改良物情形填報表可知，系爭房屋原為木造房屋，依不動產估價師公會依不動產估價技術規則第66條規定所制訂之建物經濟耐用年數表，其木造房屋之耐用年限為10年，而系爭房屋自38年建成起迄今已近70年，係因被告未經原告同意私自修補改造並加裝藍色、灰色鐵皮遮蓋而方未全部倒塌，惟業已破損至不堪使用之程度，故雙方租地建屋契約之真意仍應以10年為限，而今已超過該期限而自應終止，綜上，兩造間租地建屋契約已因系爭房屋不堪使用而終止，被告應依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定，返還系爭土地予原告，並聲明請求：（一）被告應將占用系爭土地部分騰空並返還占有予原告。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告雖主張系爭房屋目前為鐵皮遮蓋或泡棉膠填縫等情形觀之，應已達不堪使用之程度云云，惟查，被告當年向前手購置時，其結構即已是瓦片磚壓屋頂之木造房屋，如以原告之標準，則早應向前手收回系爭房屋，而不應由原告之母介紹被告來購置所謂不堪使用之系爭房屋，退步言，系爭房屋目前之現況僅需部分維修，然並無不堪使用之程度，又退萬步言，被告縱使曾稱系爭房屋老舊，然此係肇因於原告要調整之租金過高而所為之答辯，況且，被告目前均仍持續居住於系爭房屋。
（二）原告復主張被告未經其同意擅自改造系爭房屋並加裝藍色、灰色鐵皮遮蓋云云，惟查，系爭房屋原為瓦片屋頂，現為石棉瓦屋等情況之改變，係於69年8月27日因諾瑞斯颱風造成房屋損失，附近大部分住戶都有向宜蘭市公所申請補助來修理，原告亦知此事而未有反對之意，詎料，事隔40多年才來主張未經其同意擅自改造系爭房屋結構，自與事實不符。再者，被告屋頂藍色、灰色鐵皮遮蓋部分，係因隔壁改建樓房造成系爭房屋相鄰部分受損，於完工後幫被告以鐵皮維修，此亦非被告自行改建，從而，系爭房屋自始至終未改建甚明，原告之主張均無可採。
（三）並聲明請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：原告起訴主張系爭土地於38年間租賃予吳阿訖建造房屋使用，吳阿訖將系爭房屋賣給何秀鑾，何秀鑾過世後由被告繼承，目前兩造間之租賃關係為不定期租地建屋之租賃契約關係等情，業據原告提出吳阿訖向曾萬枝租用土地之租約、建築改良物情形填報表及現場照片為證（見卷第29頁至35頁），復經本院至現場履勘並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測繪在案，此亦有勘驗筆錄、照片及附圖（見卷第101至130頁、第133頁至第135頁）可參，復為被告所不爭執，自堪信屬實。至原告主張系爭房屋業已不堪使用，故系爭土地上之不定期租賃契約關係應予終止等情，則為被告所否認，並以上開情詞為辯，故本件應審究之爭點即為原告依據民法第455條、第767條規定請求被告拆屋還地，有無理由？茲分述如下：
（一）按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項前段固定有明文。惟租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條亦有明定。考其立法意旨乃因房屋之造價較鉅，存在年限亦久，承租基地建築房屋之契約，若任由出租人隨意終止，不惟對承租人保障欠週，及損及建築物之利用價值，造成社會資源浪費，故明定限於前開情形，出租人始得終止租賃契約而收回出租之土地。土地法既為民法之特別法，則關於租地建屋之情形，自應優先適用土地法第103條之規定。又按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年臺上字第2562號判例參照）。次按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（參照最高法院85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號、104年度台上字第559號判決）。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力造成之自然毀壞或承租人因故自行拆除，至不能為通常之使用之情形。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。本件情形，兩造對於系爭租約係屬不定期租地建屋契約並無爭執，而原告主張系爭房屋業已不堪使用，故系爭不定期租賃契約關係應予終止一節，則為被告所否認，則揆諸前揭說明，自應由原告就系爭房屋已經不堪使用一節負舉證之責。
（三）經查，系爭建物位於宜蘭縣○○市○○街○○號，為一層磚木造瓦頂之建物，依現況所見，固為屋齡老舊之房屋，然屋內有客廳、廚房、浴室、廁所及3個房間，客廳擺設有神明供桌及供品，可見被告現仍於該處居住使用，此經本院現場履勘屬實，並有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第101-129頁），故依現場情形所示，尚難逕認系爭房屋已經達不堪使用之情形甚明。而原告雖主張系爭房屋業經原告改造云云，然依原告提出之舊照，並未記載拍攝之時間、地點，已難認該舊照係屬系爭房屋之原始屋況。再者，原告主張系爭房屋屋頂業經被告加裝鐵皮云云，然依現場照片所示，原告所稱鐵皮係加裝在系爭房屋與鄰房之交界處，而該處尚有鄰房之鋼筋突出於系爭房屋之屋頂上方，顯見該鄰房改建時，確有影響到系爭房屋，則被告主張該鐵皮係鄰房改建時由鄰房所加裝一節，尚非無據。至原告雖復主張系爭房屋木板腐朽，被告另以木板覆蓋或以膠帶黏貼天花板，顯見有改造系爭房屋云云，然依被告就系爭房屋以木板覆蓋或以膠帶黏貼天花板防漏之情形觀之，並未就系爭房屋之主要結構材質予以變更，縱被告有以木板覆蓋或以膠帶黏貼，尚難認足使系爭房屋之使用期限變更或延長。至原告所指系爭房屋之浴室天花板破損或廚房窗戶窗框變形移位，均係在系爭房屋之側邊，尚非屬系爭房屋之主要使用空間，則被告既仍得於該處居住使用，即無從據此而認系爭房屋之現況已達不堪使用之狀態甚明。此外，原告復未能舉證證明系爭房屋已經達不堪使用之狀態，從而，原告主張兩造間租地建屋關係已因建物不堪使用而終止云云，自無足採。
四、綜上所述，原告既未能舉證證明系爭房屋已經不堪使用而系爭租賃契約已經終止，則其依據民法第455條、第767條之規定請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦無所據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年12月17日
民事庭法官鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月17日
書記官林慶生