裁判字號：臺灣高等法院89年上字第207號民事判決
裁判日期：民國89年06月14日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第二○七號
上訴人保嘉建設股份有限公司法定代理人 鄭文興 訴訟代理人 李振燦 律師被上訴人甲○○住台北市大湖山莊廿一巷廿三號訴訟代理人 鄭文玲 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十一日臺灣士林地方法院八十八年度訴字第四六○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，上訴人願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原審判決所載者相同，予以引用外，補稱：
㈠依兩造所簽立之買賣契約書上所附之「全區平面圖」，清楚標示被上訴人所購房屋之前方已有上訴人公司暫編第十號建照預定興建房屋之平面位置圖；再者，該買賣契約書第二十條第二項第二款之約定亦載明「．．．本案之預定開發區，仍為本社區之一部．．」，故上訴人有權於被上訴人所預購之房屋前興建房屋出售，且此亦為兩造簽約時為被上訴人所知悉。原審竟憑空認定非有建築專業知識者無法判讀該全區平面圖，而為不利上訴人之判決，然上開全區平面圖並非專業之建築施工圖或構造圖，僅係簡單類似市區地圖之位置示意圖，一般人憑藉常理即可明瞭，根本無需專業人士加以判斷分析。原審為此判斷，顯與經驗法則有違。
㈡被上訴人強調渠購買系爭房地，係因其位居第一排，擁有較其他房屋更佳之景觀及視野。惟此項動機深藏於被上訴人內心，交易相對人實無從知悉。被上訴人若欲以所購房屋之景觀，遭前排房舍阻隔並認其被詐欺為由據以撤銷雙方間之買賣契約，自應就上訴人知悉被上訴人購買系爭房屋之動機為「景觀全無遮蔽」一事負舉證責任。又登高望遠乃事理之常，茍被上訴人選擇系爭房屋真係為景觀之故，豈有選擇最下一層房屋之理，而理應購買最高一層方合常情。是被上訴人所為「購買系爭房地，係因其位居第一排，擁有較其他房屋更佳之景觀及視野．．」乙節，不值採信。
㈢被上訴人自承其所購買者為「第一期」房屋，然其所提出之廣告平面圖卻屬「第二期」者，二者迥不相同，故無足為上訴人於銷售廣告上故為虛偽不實及引人錯誤表示與其受詐欺而購買系爭房地之證明。原審卻據以認定上訴人出售系爭房地有於廣告上故為虛偽不實及引人錯誤表示之行為，自有違證據法則。至行政院公平交易委員會所為之處分，係就上訴人所為之廣告就建物之景觀、棟距是否違反公平交易法第廿一條所為之行政處分，並無拘束法院之效力。再者，公平交易法第廿一條之構成要件與民法上詐欺之構成要件亦不相同。凡商品廣告上有虛偽不實或有足以引起消費者產生錯誤之虞之表示或表徵即可符合公平交易法第廿一條之要件，至消費者是否因之陷於錯誤，則在非所問；而商品廣告不過為吸引購買者前往洽購以推展商機之媒介，該商業交易行為是否成立尚須經由洽商、合意等程序，若行為人於洽商、合意過程中並未蓄意隱瞞交易之實情，則該廣告上即令有不實之表示或表徵，亦難遽認與民法上所謂詐欺之要件相符。而民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之，被上訴人主張因受上訴人之詐欺而陷於錯誤始為買售之意思表示，自應就上訴人如何為詐欺行為與被上訴人如何陷於錯誤等事實，盡其舉證責任。
㈣民法第九十三條規定，撤銷被詐欺而為之意思表示應於發見詐欺後一年內為之。被上訴人於八十二年十二月三十日與上訴人簽立買賣契約，卻遲至八十四年四月廿九日始撤銷系爭買賣合約，於法自有未洽。被上訴人主張渠因天雨及工地泥濘，遲至八十四年二月十二日始發見上訴人另行加蓋房舍阻隔視野，依民事訴訟法第二百七十七條及最高法院四十七年台上字第一六三二號民事判決意旨，被上訴人亦應舉證以實其說。另本案事實與最高法院八十三年台上字第一八三七號判決所示並不相當，原審卻引用該判決而為本案之判決，自欠妥適。
㈤被上訴人另主張系爭建物之棟距與廣告不符，惟棟距就其字面上之意義而言，係指二棟建物間之距離。本件系爭建物與前棟建物間，因前棟建物一樓設有庭院，故計算系爭建物與前棟建物間之棟距自應加計一樓庭院之寬度，而非僅計算車道寬度，始合情理。被上訴人主張因車道僅寬七米，故認上訴人廣告不實，實有誤會。
㈥系爭建物於八十二年十二月一日申報開工，於八十三年五月十日完成第一層基礎，同年六月一日完成第一層，八十四年十二月一日完工領取使用執照；至系爭建物前排房舍於亦於八十四年十一月二十八日完工領得使用執照，二者幾乎同時完工，茍被上訴人於系爭建物興建時前往現場觀察，應可發現系爭建物前排房舍亦在施工。
三、證據：除援用原審之立證方法外，提出使用執照三份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決所載者相同，予以引用外，補稱：
㈠上訴人所提出之廣告為被上訴人於中國時報刊載長達兩頁、圖文並茂全版「研究苑」純別墅預售屋之廣告，其強調周圍景觀視野及超寬車道藉以吸引消費者，並使用「以三百六十度視野放眼宏觀大台北風景，擁有三萬二千坪壯闊綠地的依密度純別墅」、「經年提供龐大豐綠景觀」、「如孔雀開屏、在坐南朝北的向陽綠地裡，"每一戶"都能平等收視三百六十度美景」、「建物棟距達二十米之人性空間、等於五線車道的棟距」等文字用語，系爭房地屬別墅型，故景觀視野環境乃是吸引消費大眾購買系爭房地之最主要因素，然被上訴人嗣後發覺所訂購之系爭房地根本無法觀看到前後四周景觀，且經行政院公平交易委員會及原審法官兩度實地勘測屬實，始知受騙上當，被上訴人自得依受詐欺而陷於錯誤，撤銷系爭房地買賣契約。
㈡雖實務上亦有「廣告縱令有不實之表示或表徵，亦不過行為人以對商品誇大宣傳方式，以達吸引消費者之手段，與民法上詐欺之要件不符」云云之見解，惟係屬個案事件之見解，不得一概而論，仍應視具體情事而論。上訴人於廣告上已具體表明每戶皆能收視三百六十度景觀視野，棟距車道二十米以上，卻隱瞞實際上無法欣賞景觀，棟距實際僅有七米等事實，足以認定有施用詐術之行為，而使人陷於錯誤為意思表示，被上訴人自可依法撤銷意思表示而請求返還價金。又縱使行政院公平交易委員會所為之處分並無拘束法院之效力，上開處分既係經行政院公平交易委員會實地勘查後就實際建物之景觀、棟距，與上訴人之廣告加以憑比後，因認上訴人有廣告不實之情事而為之處分，尤足證明上訴人係以虛偽不實之行為使被上訴人陷於錯誤而為意思表示。
㈢被上訴人提出第二期之廣告平面圖，無非欲證明上訴人不僅於第一期廣告有虛偽不實之詞，甚至於第二期廣告中，仍再度使用相同說詞及圖面，有再次隱瞞實情施用詐術行為之事實。另一般人選擇別墅型房屋，乃為了視野景觀獨立不干擾之生活環境，上訴人亦以此為廣告訴求之重點，被上訴人因之而訂購系爭房地，如今上訴人卻謂被上訴人購買系爭房地，如為擁有較其他房屋更佳之景觀及視野，理應選擇位居最高者之第一排，顯與其廣告上之訴求相背，不足採信。
㈣上訴人又主張系爭買賣契約書所附之全區平面圖上已為清楚標示，且經雙方簽認在案云云，惟該全區平面圖經承審法官閱覽，確實密密麻麻，不僅一般人看不清楚，連承審法官也不清楚，故不能僅因全區平面圖有雙方簽認，即否認上訴人有隱瞞施用詐術之行為。
㈤兩造所簽定者為預售屋房地之買賣契約，故雙方於八十二年十二月三十日簽訂時，系爭房地仍未動工興建，被上訴人自無法發現受詐欺，必須系爭房地與其周圍建物至一定程度始可發覺，依一般經驗法則，必須建物自動工興建起一、二年時間始可查覺，而被上訴人係於八十四年二月始發覺，並即為撤銷之意思表示，並無逾越民法第九十三條第一項所規定一年之除斥期間。茍上訴人主張被上訴人係於上開時日之前即發覺受詐欺，依法應由上訴人就此有利於己之事實，負舉證責任。
三、證據：援用原審之立證方法。
理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人因閱讀上訴人於中國時報刊登之「研究苑」純別墅預售屋之廣告，而前往工地查看，經售屋小姐確認廣告內容無誤後，為了景觀之故，被上訴人乃於八十二年十二月三十日與上訴人簽定最下層編號「Ａ１１２」別墅之預定房屋及土地（下稱系爭房地）買賣契約書，被上訴人並依約如期繳納付款新台幣（下同）二百四十萬元；八十四年二、三月間，被上訴人前往瞭解施工進度時，竟發現系爭房地前竟另加蓋乙排房舍，致阻隔原應有之景觀，顯與當初廣告中之說詞不相符，乃於八十四年四月二十九日以受詐欺為由撤銷本件預售屋買賣契約，則上訴人原依買賣契約受領之價金二百四十萬元即無法律上之原因而屬不當得利，依法自應返還被上訴人，爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人給付二百四十萬元及自八十四年五月十六日起算法定利息之判決。
二、上訴人則以：雙方所簽立之買賣契約書所附之「全區平面圖」，業已清楚標示被上訴人所購系爭房地之前方已有上訴人公司暫編第十號建照之預定興建房屋之平面位置圖，且經雙方簽認在案。另系爭房地僅屬社區之一部份，上訴人有權於系爭房地前建屋出售，此亦為被上訴人簽約時所知悉，故上訴人並無為詐欺行為。至公平交易委員會所為之處分，係就上訴人所為之廣告就建物之景觀、棟距是否違反公平交易法第廿一條所為之行政處分，並無拘束法院之效力；再該條之構成要件與民法上詐欺之構成要件迥不相同，被上訴人主張受上訴人之詐欺，即應就上開事實負舉證責任。況買賣契約書第廿一條亦明白約定，系爭房地之所有銷售說明書廣告資料等僅作參考用途，非為本契約之一部分，至雙方權利義務之內容僅以契約書內者為限，茍有其他約定亦需以文字方式列入始生效力。此外，被上訴人行使撤銷權亦逾越法定一年之除斥期間等語，資為抗辯。
三、兩造對於雙方於八十二年十二月三十日簽定「預定房屋及土地買賣契約書」，被上訴人買受上訴人興建之「研究苑」純別墅，編號「Ａ１１２」之系爭房地，業已繳交價款二百四十萬元之事實，均不爭執，並有被上訴人提出之預定房地買賣契約書、客戶繳款卡各一份可憑（見原審卷第九至三二頁），自堪信為真實。被上訴人主張其受上訴人之詐欺致陷於錯誤始為買受系爭房地之意思表示，而依民法第九十二條規定行使撤銷權，並本於不當得利之法律關係訴請上訴人返還價金，上訴人則以前揭情詞置辯；兩造並一致主張本件僅有二爭點即⑴被上訴人是否確實受上訴人之詐欺始為買受系爭房地之意思表示？⑵被上訴人撤銷買賣之意思表示，是否逾越民法第九十三條規定一年之除斥期間？（見本院卷第六二頁），是本件僅就上開爭執點論究。爰分述於下：
㈠本件系爭房地之買賣係屬預售屋買賣性質，於訂立契約之際，上訴人並未提供任何已完工之建築物成品供被上訴人或其他承購戶決定是否購買，被上訴人及其他購屋之消費者只能憑藉廣告宣傳單、圖片或圖冊、現場工地模型屋、實景樣品屋及現場銷售人員之解說等資料，作為決定是否訂立契約之參考依據。是以為規範廣告之目的與內容，避免業者為不實之宣傳致承購戶受害，消費者保護法第二十二條明文規定，企業經營者對於消費者所負之義務，不得低於廣告，雖兩造契約簽定於上開法律生效之前（按消費者保護法於八十三年一月十一日公佈施行）而無該法之適用，然企業者之經營依據民法第一百四十八條誠實信用原則之規定，亦應本諸相同之法理；否則企業經營者一方面得以買賣標的物具有上開廣告性質之特性作為系爭廣告之促銷重點，以刺激、吸引或誘導購屋之消費者決定與其簽訂買賣契約後，另一方面又於買賣契約書上以「排除廣告效力條款」或「廣告僅供參考條款」，排除廣告內容成為契約之一部分，漠視購屋之消費者對其所購買之房屋必定具有與廣告內容所示之房屋相同之價值、效用或品質之信賴，豈非容許企業經營者以經濟強勢欺壓弱勢之消費族群，因之茍於契約內約定排除售廣告之拘束者，應認違反誠信原則而無效（最高法院八十三年台上字第一八三七號判決參照）。是兩造雖於買賣契約書第廿一條明白約定「系爭房屋所有銷售說明書廣告資料等僅作參考用途，非為本契約之一部分，雙方權利義務之內容僅以載於本契約書內者為限，如以口頭約定其他任何事項皆應在簽訂時一併提出，並以文字方式列入始生效力」，依上開說明，該條款之約定自屬無效。
㈡被上訴人主張上訴人刊登系爭房屋之銷售廣告，以系爭房屋有「以三百六十度視野放眼宏觀大台北風景、擁有三萬二千坪壯闊綠地的低密度純別墅」、「經年提供龐大豐富綠景觀」、「如孔雀開屏，在坐南朝北的向陽綠地裡，每一戶都能平等收視三百六十度美景」、「建物棟距達二十米之人性空間，等於五線車道的棟距」等為訴求，亦據提出「研究苑」廣告書等影本在卷為憑（見原審卷第六至八頁），上訴人並不爭執真正，僅辯稱：「商品廣告不過為吸引購買者前往洽購以推展商機之媒介，該商業交易行為是否成立尚須經由洽商、合意等程序，若行為人於洽商、合意過程中並未蓄意隱瞞交易之實情，則該廣告上即令有不實之表示或表徵，亦難遽認與民法上所謂詐欺之要件相符等語。惟查，上訴人所銷售之系爭房地並非一般大樓或公寓式之集合住宅，而係價格較昂貴之透天式別墅住宅，而一般消費者之所以願意購買，無非其能夠提供一般大樓或公寓式住宅所無法提供之視野景觀、獨立不受干擾之生活環境等因素，是以，買受之消費者無不以此為購買之主要考量因素之一，否則上訴人亦毋庸於廣告上以誘人之文辭併穿插別墅照片及及一片遼闊之圖繪草坪景觀大肆宣傳。參以本件又係預售屋之買賣，並無實體可供消費者判斷，端賴上訴人預售時提供之廣告等資料並基於信賴原則藉以瞭解建物本身，從而上訴人所提供銷售廣告之內容即足以影響消費者之認知及判斷，是被上訴人主張其信賴上訴人之廣告，認定系爭房屋有如上訴人之銷售廣告所載之「擁有三萬二千坪壯闊綠地」、「龐大豐富綠景觀」、「每一戶都能平等收視三百六十度美景」、「建物棟距達二十米之人性空間」等特性而決定買受，應堪信實。上訴人辯稱被上訴人並非受主張上開「景觀全無遮蔽」之訴求影響而買屋云云，顯不足採。
㈢被上訴人所買受之建物前方有一棟建物，二棟之路寬約為七公尺，自系爭建物之一樓看出去，景觀被前面建物擋住等情，亦經原審履勘無誤，製有勘驗筆錄為憑，並有被上訴人提出之照片十張在卷可佐（見原審卷第一○二頁、第一一八至一二二頁），上訴人亦無爭議，自與上訴人所述「每一戶都能平等收視三百六十度美景」顯不相符。參之上訴人就系爭「研究宛」房地所為之前述銷售廣告，亦因同一理由，經行政院公平交易委員會認為該廣告上對就建築物之視野景觀、棟距為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，有違公平交易法第二十一條第一項之規定，而處以應立即停止就建築物銷售廣告為前述虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之處分乙節（見原審卷第五十至五八頁之八十六公處字第四三號處分書）；足證上訴人在廣告上故為虛偽不實及引人錯誤之表示，足以影響被上訴人之認知及判斷。雖上訴人辯稱：雙拼別墅視線定會遭隔鄰房屋影響，且系爭土地係屬山坡地，若要顧及三百六十度之景觀，必定影響樓層高度之限制，故縱使廣告上使用此等言語，消費者根本不可能相信；再，契約內容明示系爭房地只為社區之一部份，被上訴人應知上訴人會另外建築其他部分，且契約所述之位置圖亦標示被上訴人所乃售之房屋前面尚有其他房屋等語。然本院以為：雙拼別墅視線是否遭隔鄰房屋影響、山坡地房屋如何顧及三百六十度之景觀又可兼顧樓層高度乃建築設計之專業範疇，且技術上並非不可能，對於建商而言，並非天方夜譚，故消費者本於信賴原則，自無不信之理。又建物情景則僅於全部建物完全完工呈現消費者之前，消費者始能明白知悉實物現景，否則縱使有位置圖，因其僅為平面圖，消費者豈能單憑該平面圖樣而事先評估後棟建物之視線景觀是否會遭前棟建物阻擋？是，上訴人上開辯解無以憑採。況如上訴人所言，其明知雙拼別墅視線定會遭隔鄰房屋影響，且系爭土地係屬山坡地，若要顧及三百六十度之景觀，必定影響樓層高度之限制，故縱使廣告上使用此等言語，消費者根本不可能相信，顯見上訴人故意以不可能實現之文字陷人於錯誤，堪認其有詐欺之行為。
㈣綜上所述，上訴人於預售系爭房地時，在廣告上故為虛偽不實之視野景觀、棟距廣告，顯然以詐欺手段使被上訴人陷於錯誤而購買系爭房地，被上訴人依民法第九十二條第一項之規定撤銷其購買系爭房地之意思表示，洵屬合法。上訴人雖又辯稱依民法第九十二條之規定，撤銷被詐欺而為之意思表示應於發見詐欺後一年內為之，兩造於八十二年十二月三十日與被告簽立買賣契約，被上訴人卻遲至八十四年四月廿九日始發函撤銷系爭買賣合約，顯逾法定除斥期間云云。然查，系爭房地係屬預售屋買賣，簽約時並未動工興建，故本件之除斥期間不得以簽約之時點為起算點；且如前所述，建物之視野景觀非待全部建物（即系爭房地與週遭建物）完工至一定程度時，始能呈現，故被上訴人主張係於八十四年二、三月間前往現場工地察看時，始發現所購買之房舍前面竟尚有一排房屋遮蔽其所有視野，並非不可能，從而其於同年四月二十九日主張撤銷前開被詐欺之意思表示，尚未逾一年之除斥期間。茍上訴人主張被上訴人係於之前即知上情，自應依民事訴訟法第二百七十七條之規定負舉證責任，然其無法舉證證實，自無容其空言主張已逾一年之除斥期間。
四、被上訴人主張其於八十四年四月二十九日以台北榮星郵局第九一六號存證信函，以受詐欺為由撤銷本件預售屋買賣契約，上訴人於八十四年五月十六日以南港一支郵局第七十九號存證信函回覆，有上開二件存證信函影本在卷為憑（見原審卷第三四至三九頁、第一一二至一一八頁），則上訴人至遲應於八十四年五月十五日收受被上訴人解除契約之存證信函，契約即應逾該日發生解除契約之效力，依民法第一百十四條第一項之規定，兩造間之買賣契約經撤銷後視為自始無效，上訴人受領被上訴人所繳交之價款二百四十萬元即屬無法律上原因。從而被上訴人依民法第一百七十九條不當得利規定，訴請上訴人返還上開價款及自受催告期滿後之八十四年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，於法自屬正當。原審據此而為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月十四日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官蘇瑞華法官姜素娥右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年六月十五日
書記官黃美玉附錄：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格其經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任釋明之。
上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定其先命補正。逾期未補正亦未依第四百六十六條之二為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。