臺灣高等法院88年度上字第340號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院88年上字第340號民事判決

裁判日期：民國89年06月14日

裁判案由：返還土地

臺灣高等法院民事判決八十八年度上字第三四○號
上訴人乙○○
甲○○共同訴訟代理人 邱創舜 律師被上訴人南華投資股份有限公司
設台北市○○○路○段○○○號二樓法定代理人 曾文豪 住台北市○○○路○段○○○號二樓訴訟代理人 莊柏林 律師複代理人 陳英鳳 律師右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十七年十月三十一日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人應將坐落台北市○○區○○段一小段第一一七、一一九、一二０、一二０之一地號土地如附圖所示停車位，返還上訴人及其他共有人全體。
(三)被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣(下同)一萬七千二百四十元，上訴人甲○○一萬一千四百三十五元，及自民國(下同)八十六年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十六年九月一日起至返還土地予上訴人及其他共有人全體之日止，按年給付上訴人乙○○八千九百元，上訴人甲○○二千三百五十四元。
(四)願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、上訴人所請求被上訴人返還之土地，係萬象特級大廈(下稱萬象大廈)本身所占用之法定空地，○○○區○○巷道或防火巷弄，亦係大廈全體區分所有權人生活上所不可或缺之共用部分，依據大法官會議解釋第三四九號及公寓大廈管理條例第七條之強制規定，不因被上訴人之共有權比率最大，或上訴人之讓與人於承購之初曾與被上訴人訂有分管契約，而認被上訴人係屬有權占有。
二、依據公寓大廈管理條例第四十三條第二項雖規定「本條例施行前已取得建造執造之公寓大廈，得不受第七條各款不得為約定專有部分之限制」，惟該條款係指不受第七條所謂不得為約定專有部分之限制，但仍應受第七條前段「公寓大廈之共用部分不得獨立使用供做專有部分」之限制，且依同條例第三條第四款規定，所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言。
三、再依同條例第四十五條第二項規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。經查系爭停車場依台北市政府工務局建管處七十年使字第二一三四號使用執照，僅有二十六位，而非如被上訴人所稱三十七位，且係核准為共同使用之法定停車空間，而非被上訴人所專有之單獨使用空間，況被上訴人所占用之土地屬法定空地，且為巷道，係屬本大廈大門出入所必經之通路。
四、被上訴人主張依買賣契約書第六條第二項所載「：：：本大樓及空地有獨立產權，不在甲方訂購房屋範圍內」，依法自應提出系爭停車場所占用之土地之所有權証明以實其說，何況歷年來地價稅均由全體住戶共同分攤，非由被上訴人繳交，被上訴人所提出繳納地價稅之證明書，係其繳納本大廈三樓被上訴人所應有部分之地價稅，並非一樓停車場之地價稅。被上訴人既無法舉証証明上訴人為惡意第三人，知悉上開分管約定，依大法官會議釋字第三四九號解釋，自不得以該分管約定拘束上訴人，況且被上訴人之上揭停車場，係於上訴人自前手買受後之八十五年四月二十四日所成立，被上訴人未得全體共有人之同意，而就系爭停車場獨自占有使用，自屬侵害上訴人之共有權利。
五、上訴人與全體住戶分擔之法定空地或公共設施，包括系爭停車場，其後被上訴人再假借定型化契約條款，將共有專用權保留予建商之方式，而取得系爭停車場之專用權，此種雙重獲利及追求不當利潤之行為，有違民法誠信原則，故系爭契約相關條款，應屬無效。
六、被上訴人另主張向訴外人 李源鴻 給付停車場管理費事件業已確定，證明停車位部分其有使用管理權，然該案係李源鴻個人佔用停車位問題，與本案係請求被上訴人將系爭停車位歸還住戶全體不同。
參、證據：除援用原審所提立證方法外，並補提出八十五年地價稅課稅土地清單、委託書、上訴人乙○○之買賣契約書為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)駁回上訴。
(二)如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、查系爭停車位每個價值二百五十萬元以上，上訴人乙○○之前手 艾永敏 ，甲○○之前手朱 樊冰玉 購買系爭房屋時，以及上訴人轉承購時，既為成屋買賣，均未記載附有停車位，就其購買時之買賣契約第三條所載房屋面積分別為二三．一一坪、四七．四四坪，均不包括停車位在內，何能於購買後主張應包括停車位在內及善意不知情。本大廈之各區分所有人於購屋時，均已於買賣契約書內約定同意被上訴人就系爭空地有使用收益之權，難謂系爭空地之各共有人間尚未約定由被上訴人單獨管理，故被上訴人確係有權占有。
二、公寓大廈管理條例第七條後段「不得為約定專用部分」之共用部分，雖有(一)公寓大廈本身所占之地面。(二)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。(三)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。(四)約定專用有違反法令使用限制之規定者。(五)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。惟依同條例第四十三條規定，在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，不受第七條各款所定不得為約定專用部分之限制。本大廈係於七十年即已建造完成，自不受前開規定之拘束而得將系爭停車位約定為專用部分。
三、次查，本大廈有住戶及商戶共五百餘戶，系爭停車場依據台北市政府工務局建管處七十年使字第二一三四號核准圖所示，共有三十七位，且非位於巷道，自不受上開條例第七條第二款之拘束，另停車場之性質應非生活利用上不可或缺之共用部分，亦不受同條例第七條第五款之限制，故上訴人之主張，即不足取。
四、次查，建築法及其相關規定，並未禁止於法定空地上設置停車位，系爭土地早由台北市政府核發停車場登記証，准被上訴人設立停車場，且依據台北市政府工務局七十年十二月三十一日所核發之七十年使字第二一三四號使用執照亦記載第一層有停車場三十七位，此一事實應為萬象大廈五樓以上住戶所明知，嗣至七十八年二月二十日該局復公告明示被上訴人應在七十八年二月二十八日前恢復停車使用，不得違規他用，顯見被上訴人為停車場使用係經台北市政府規定之合法使用場地，上訴人自難諉為不知。
五、被上訴人另案向訴外人李源鴻請求給付停車管理費事件，業已證明停車位部分伊有使用管理權，上訴人於購屋時應即知此事實。
參、證據：除援用原審立証方法外，並補提台灣台北地方法院八十五年度簡字第六七號民事判決，台北市政府工務局七十年使字第二一三四號使用執照及核准圖影本、台北市政府工務局公告、台北市停車場登記証為證。
丙、本院依職權向臺北市停車管理處調取萬象大廈申請停車場登記資料及向臺北市政府工務局查詢萬象大廈之法定空地及防火巷弄留設相關資料。
理由
一、本件上訴人起訴主張：台北市○○區○○段一小段第一一七、一一七之一、一一七之二、一一八、一一八之一、一一九、一一九之一、一二０、一二０之一及一二０之二等地號土地係上訴人及其他共有人全體所有，依民法第八百二十條第一項規定，應由全體共有人共同管理。詎被上訴人自八十二年二月十七日起，未經伊及其他共有人全體之同意，於同地段地號一一七、一一九、一二０、一二０之一之土地上(下稱系爭土地)經營停車場業務，自屬無權占有，上訴人乙○○自八十四年十一月十日取得系爭土地應有部分、甲○○自七十四年二月十二日(起訴書誤為七十三年二月十二日)取得系爭土地應有部分，因被上訴人之無權占有致無法使用收益，乙○○自八十四年十一月十日起至八十六年八月三十一日止受有相當於該土地租金之損害賠償或不當得利共計一萬七千二百四十元、甲○○自八十二年二月十七日起至八十六年八月三十一日止受有相當該土地租金之損害賠償或不當得利共計一萬一千四百三十五元，爰依民法第七百六十七條、八百二十一條規定，請求命被上訴人返還土地予上訴人及其他共有人全體，並給付乙○○一萬七千二百四十元、甲○○一萬一千四百三十五元，並均自八十六年九月一日起至返還土地予上訴人及其他共有人全體之日止，按年給付乙○○八千九百元，甲○○二千三百五十四元之判決。被上訴人則以：系爭土地於被上訴人銷售萬象大廈房屋之初，即已保留使用收益之權，並於預定萬象特級大廈房屋買賣契約書中之第六條加以載明「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物其使用收益權屬於被上訴人』，上訴人雖非直接向被上訴人購屋，然其既係萬象大廈房屋之受讓人，依系爭契約之約定，自應受拘束。系爭土地既已約定使用收益權歸屬被上訴人，被上訴人復係系爭土地之共有人之一，且共有權比率最大，即非無權占有等語，資為抗辯。
二、上訴人主張台北市○○區○○段一小段第一一七、一一七之一、一一七之二、一
一八、一一八之一、一一九、一一九之一、一二０、一二０之一及一二０之二等地號土地屬於上訴人及其他共有人全體所有，上訴人乙○○自八十四年十一月十日取得前開土地應有部分，甲○○自七十三年二月十二日取得前開土地應有部分，而系爭土地自八十二年二月十七日起由被上訴人占用經營停車場使用之事實，業據其提出土地登記簿謄本及台北市大安地政事務所土地複丈成果圖在卷(見原審卷第五、六、一０四、一二七頁)，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、至上訴人主張被上訴人占用系爭土地使用未得全體共有人之同意，應屬無權占有一節，則遭被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
(一)本件坐落台北市○○○路○段○○○巷○號及安東街四五號之萬象大廈房屋，係由被上訴人所興建，被上訴人亦為萬象大廈房屋基地共有人之一，上訴人之前手艾永敏、 朱樊玉冰 於購屋時，與被上訴人訂立「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」購買上揭房地時，業已於買賣契約第六條載明：「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物，其使用收益權屬於乙方（即南華公司）」等語，並已於
七十、七十二年間分別交屋完畢之事實，業據被上訴人提出上訴人未加爭執之買賣契約書在卷(見本院卷第四十八頁至六十三頁)，堪認系爭買賣契約已就萬象大廈建築物基地之使用收益標的範圍及權利內容予以明確規定，難認非分管之合意，則依民法第八百二十條之規定，各區分所有人應受其分管約定之拘束。
(二)上訴人雖主張其非直接向被上訴人購買萬象大廈房地，不知前開約定，依大法官釋字第三四九號解釋，應不受該分管約定之拘束云云。按司法院大法官釋字第三四九號解釋，僅謂四十八年台上字第一０六五號判例，關於共有人與他共有人訂立共有物分管契約後，受讓該共有人應有部分之第三人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形時，如仍受分管契約之拘束，將有受不測損害之虞，故該判例於此範圍內不適用，並非認上開判例全部違憲，故共有人與其他共有人訂立分管契約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知或可得而知者，其分管契約對於受讓人仍繼續存在(參見最高法院八十四年台上字第二七四四號判決意旨），是本院所應審究者乃上訴人就系爭土地已經分管由被上訴人使用收益一事是否知悉。查萬象大廈之一樓地面層有室外停車位三十七輛之事實，有台北市政府工務局七十年使字第二一三四號使用執照可稽(見本院卷第一四九頁），七十八年間萬象大廈因室外停車位有三十四輛被花台阻隔違規使用妨礙停車而遭台北市政府公告命令限期拆除，亦有台北市政府工務局公告在卷(見本院卷第一五０頁），而自八十三年六月二十四日起訴外人 陳隆吉 以向被上訴人承租系爭土地之租賃契約向台北市停車管理處申請辦理停車場登記，設置萬象大廈停車場，於同年七月二十六日核准對外營業，嗣至八十五年五月六日則更名為南華停車場，改由被上訴人經營之事實，業據本院向台北市停車管理處查明，有該處八十八年十月北市停三字第八八六四四五四七００號函及陳隆吉申請停車場登記之有關文件、台北市停車場登記証存根，台北市政府停車場登記証在卷可稽(見本院卷第一六五頁至二二０頁、第一五一頁，原審卷第三三七頁)，參以上訴人亦自認系爭土地自八十二年二月十七日起即由被上訴人經營停車場業務（見起訴狀）足見系爭土地於萬象大廈興建後即屬停車位之分管使用，上訴人之前手於預售購屋時，既已就系爭土地約定分管使用，顯然已就買賣價金為適當之利益衡量，而上訴人於購屋取得系爭共有物所有權應有部分之際，上揭停車位之使用狀況並無變更，則以現今停車位價值不菲，買賣不動產是否包含停車位極易區別，上訴人於購屋時應無不就停車位之現時使用狀況加以明暸及特別說明之理，其買賣價金必就該分管使用狀況已為適當之利益衡量，且經本院闡明上訴人始終無法答覆其購買萬象大廈是否包含有一樓停車位(見本院卷第一三五頁反面)，況且上訴人乙○○身為建築師，就相關建築法令非可諉為不知，上訴人甲○○七十四年間即已購買系爭房地，迄今已逾十年以上，均未就被上訴人使用收益系爭土地有所爭議，難謂其等就系爭土地之分管約定係屬「善意而受有不測損害』之情況，自與上揭大法官會議解釋意旨之情況有別，故其以「分管契約」對善意第三人不生效力置辯，即非可採。
(三)至上訴人另主張系爭土地係萬象大廈本身所占用之法定空地，○○○區○○巷道或防火巷弄，為大廈全體區分所有權人生活上所不可或缺之共用部分，依據公寓大廈管理條例第七條之強制規定，不得約定為專用云云，惟查公寓大廈管理條例第七條所指不得為約定專用部分之共用部分，計有(1)公寓大廈本身所占之地面。(2)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。(3)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。(4)約定專用有違反法令使用限制之規定者。(5)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。本件萬象大廈基地因三面臨接四公尺以上道路，依法免設防火間隔（防火巷），原核准第一層面向復興南路一段設置騎樓，其餘依退縮騎樓地建築，本案建築基地建築物所占地面外部分屬法定空地一節，業據台北市政府工務局以八十九年三月二十三日北市工建字第八九三０七三五七００號函覆本院在卷(見本院卷第二三五、二三六頁），是上訴人主張被上訴人所占用之系爭土地○○○區○○巷道或防火巷弄，即不足取，而法定空地依前所述，非屬公寓大廈管理條例第七條所指不得約定專用之共用部分，再者系爭萬象大廈係七十年即已建造完成，有台北市政府工務局七十使字第二一三四號使用執照可稽(見本院卷第一四九頁)，依公寓大廈管理條例第四十三條規定，應不受第七條各款所定不得為約定專用部分之限制，是此部分上訴人主張系爭未經建築之基地係屬共用部分，不得約定專用，亦不足取。
(四)次按區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文，上訴人雖非萬象大廈預售房屋之購買人，未與被上訴人直接交易，但依前開規定，上訴人仍屬萬象大廈區分所有權人之繼受人，其本應繼受原區分所有權人所繼受之一切權利義務，方符合交易秩序之安定性，參以大法官釋字第三四九號解釋及最高法院八十四年度台上字第二七四四號判決要旨，亦認有維持法律秩序安定之必要，被上訴人既已提出上訴人所不爭執之買賣契約証明區分所有權人就系爭土地已有分管之約定，而上訴人復無法舉証証明其為善意之不知情者，則依前述，其仍應繼受原區分所有權人所有之一切權利義務，而受該分管契約之拘束。
(五)至上訴人主張就全體住戶分擔之法定空地或公共設施，應包括系爭停車場，被上訴人假借定型化契約條款，將共有專用權保留予建商之方式，而取得系爭停車場之專用權，此種雙重獲利及追求不當利潤之行為，有違誠信原則，應屬無效云云，然查買賣雙方本有締約自由及意思自由之權，而分管約定亦於買賣契約書中加以明文規定，難認最初向被上訴人購買預售萬象大廈房屋之區分所有權人不知其約定之內容，其既自願與建商簽約而未要求加以刪除或有所限制，兩造之約定即屬有效成立，況且集合式住宅之區分所有權人動輒成千成百，為管理方便或減低售價，而約定由建商管理使用空地者，所在多有，尚難認係有違誠信原則。
四、綜上所述，本件上訴人等既非「有受不測損害之虞之善意第三人」，其主張不受其前手之上揭停車位之分管契約拘束，應無可採。
五、從而，上訴人依據民法第七百六十七條、第八百二十一條行使所有物返還請求權，請求被上訴人返還系爭土地予上訴人及其他全體共有人，上訴人乙○○並請求被上訴人自八十四年十一月十日起至八十六年八月三十一日止按申報地價（無申報地價者，參照平均地權條例第十六條之規定，以公告地價百分之八十為其申報地價）年息百分之十賠償或返還相當於該土地租金之損害賠償或不當得利共計一萬七千二百四十元、甲○○請求被上訴人自八十二年二月十七日至八十六年八月三十一日止按申報地價年息百分之十賠償或返還，相當該土地租金之損害賠償或不當得利共計一萬一千四百三十五元；並均自八十六年九月一日起至返還土地予上訴人及其他共有人全體之日止，按年給付乙○○八千九百元、給付甲○○二千三百五十四元，即屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第四百四十九條第一項，第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年六月十四日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法官李瓊蔭
法官楊豐卿法官張蘭右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年六月十六日
書記官應瑞霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。