裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上字第165號民事判決
裁判日期：民國93年11月16日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十三年度上字第一六五號
上訴人丙○○被上訴人乙○訴訟代理人甲○○右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年五月七日臺灣彰化地方法院九十三年度訴字第四四號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就彰化縣彰化市○○○段渡船頭小段六三之一四地號、地目田、面積二百十五平方公尺土地之租賃契約不存在。。㈢被上訴人應將系爭土地返還上訴人。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠查上訴人所有坐落彰化縣彰化市○○○段渡船頭小段六三之一四地號耕地，原
係上訴人之父 蕭旺陞 所有，於民國（下同）四十一年十一月十八日並無將系爭土地出租與 陳羅漢 ，雖卷附資料有彰化縣私有土地租約影本，然該土地租約上出租人與承租人並無簽章，出租人蕭旺陞更無住址，而面積記載○‧○二二二甲，與系爭土地面積二百十五平方公尺不符，所載「正產物稻穀二四三臺斤，租率千分之三七五，租額實物九十一臺斤」，與被上訴人主張「租金係以代替出租人繳納水利費充作租金」，亦有不符，顯見該卷所附私有土地租約，並非蕭旺陞與陳羅漢所訂租約。倘於四十一年十一月一日有訂立私有土地租約，應有該租約原本存於彰化市公所，是可調出該租約以核對是否真正，原審未予調查系爭租約之真正性，即予認定「四十一年十一月一日至四十三年十二月三十一日止，共二年一月」之租約為真正，並進而錯誤引用民法第四百五十一條規定，將未續約之耕地視為不定期限租賃契約，顯有違誤。況自備考欄載有「大竹排水溝交換」以觀，可見系爭土地係大竹排水溝交換而來，原即無訂立租約，故出租人與承租人並無簽章，原審判決認為有書面租約，即有違誤。
㈡雙方自始既無系爭土地租賃契約關係存在，即無「四十三年底租賃期限屆滿」
可言。設若前揭租約真正，則因原判決既已認定「四十三年底租賃期限屆滿後，至七十三年底，陳羅漢與其繼承人 陳賜榮 並未辦理續租；於七十四年間，彰化縣政府核定准許系爭租賃契約自七十四年一月一日起至七十九年十二月三十一日止，續約六年；續租至七十九年底租賃期限屆滿後，陳賜榮亦未辦理續租」，則該四十一年十一月一日至四十三年十二月三十一日止之租約期限屆滿後，一直至八十五年十二月三十一日，四十二年來雙方均無續約，依耕地三七五減租條例第六條第一項規定，耕地租約應一律以書面為之，因此雙方租賃契約已因違反強制規定，應屬無效，故雙方租賃契約關係，早已不存在，是故八十六年間彰化縣政府復核定准許系爭租賃契約自八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日止，續約六年，即失所附麗，就已不存在之租賃契約復核定准許續約六年，即無法律依據，該續約六年之核定，自不生法律上效力。
㈢設若四十一年十一月一日至四十三年十二月三十一日之租約為真正，其租期至
四十三年十二月三十一日屆滿時，是否因系爭土地係由「大竹排水溝交換」而來，其承租人由何人繼續耕作？其土地坐落何處？均未見調查及舉證，原判決即貿然認定出租人不即表示反對之意思而適用民法第四百五十一條規定認定承租人繼續耕作視為不定期租賃契約，兩造間租賃關係繼續存在，其適用法規顯有違誤，且未證明其繼續耕作之土地即系爭土地，並非原未徵收之大竹排水溝用地，因而原判決認為兩造間租賃關係存續中，其認事用法均有違誤。
㈣上訴人主張自父親蕭旺陞在世時，對系爭土地即未與任何人訂立書面租約，亦
未出租予任何人，因此從未收過任何租金，此亦可由被上訴人承認只繳過部分水利費，從未繳租金給上訴人或上訴人之父，即可證明。上訴人或上訴人之父既未將系爭土地出租與被上訴人或陳羅漢，即無須催告不相干之被上訴人繳納租金及終止契約上訴人係以此從未繳納租金之事實，來強調證明「從未出租系爭土地之事實」，並非主張「承租人積欠二年租金為由」終止租約，是上訴人縱未依法終止租約，亦得請求返還系爭耕地。
㈤對於公家機關所核發租約之真正，上訴人不爭執，但主管機關之核發係違法的
，蓋該租約上並無兩造之簽名，且上訴人父親之印文亦不符，該租約應係公所承辦課員所代簽，上訴人因之否認該租約之合法性。又上訴人在唸大學之前固已知悉被上訴人有在系爭土地耕作，但不知有無租約，也一直誤以為兩造間應有租約，係等到被上訴人此次申請續約，伊要求被上訴人提出租約原本才知道租約有假。
㈥綜上所陳，上訴人或上訴人之父均未將系爭土地出租與被上訴人或陳羅漢，兩
造間並無租賃關係存在，四十三年十二月三十一日以後迄八十六年間，長達四十二年均無發現任何書面租約存在，更證明兩造間已無租賃關係，而彰化縣政府重新核定續約六年，即不能使已無租賃關係存在而變為有租賃關係，兩造間既無租賃關係，然因彰化縣政府重新核定續約六年之彰化縣私有土地租約存在，即有請求確認兩造間就系爭土地無租賃契約存在之法律上實益，故有確認之必要。又系爭土地既屬上訴人所有，被上訴人無法律上理由占有系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，上訴人自得請求返還。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠土地登記謄本已明確記載系爭土地係以簽訂三七五租約，且該租約係由蕭旺陞
與陳羅漢所簽訂，雙方（指蕭旺陞、陳羅漢）過世後，由繼承人陳賜榮依法繼承為承租人，陳賜榮於九十一年六月十日死亡後，即由被上訴人繼承之，並繼續耕作，該筆土地之租約，佃農均依政府機關之規定辦理，自四十一年月十一月十八日承租系爭土地，歷任承租人均持續耕作，從未中斷，上訴人如何能以租賃關係不存在，強行收回佃農之耕作權？更何況原始租約上雖有記載交換土地等字樣，但與系爭耕地無關，實際上亦無交換土地之事實。
㈡上訴人目前住居於臺中縣豐原市，亦不知系爭土地坐落何處，根本無法自任耕
作，依法顯無法收回自耕，且依耕地三七五減租條例之規定，租金應由出租人催繳，自蕭旺陞過世後，上訴人並未向被上訴人催繳過任何租金，被上訴人遂將經核算積欠之租金提存到法院，承租人一方並無法定終止租約之事由，被上訴人否認兩造租約之存在，又無法定終止租約之事由，空言否認兩造間就系爭土地之租賃關係顯無理由，亦不得請求被上訴人返還系爭耕地。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地登記簿影本二份、彰化縣私有土地租約影本、彰化市公所函影本二份為證。
理由
一、本件上訴人即原告（下稱：上訴人）起訴主張：坐落彰化縣彰化市○○○段渡船頭小段六三之一四號、地目田、面積二百十五平方公尺土地，原係上訴人父親蕭旺陞所有，蕭旺陞於四十一年十一月十八日出租予訴外人陳羅漢，但蕭旺陞、陳羅漢、彰化市公所主辦人員均未在租賃契約書上簽名或蓋章。又系爭租賃契約於四十三年底租賃期限屆滿後，至七十三年底，陳羅漢與其繼承人陳賜榮並未辦理續租，彰化市公所即應逕行辦理租約註銷登記，並於登記結果公告三十日，以書面通知出租人及承租人，詎彰化市公所竟未依法註銷系爭租賃契約。嗣於七十四年間，彰化縣政府在無租賃契約之狀態下，逕行核定准許系爭租賃契約自七十四年一月一日起至七十九年十二月三十一日止，續約六年，顯屬違法；系爭租賃契約核定續租至七十九年底租賃期限屆滿後，陳賜榮亦未辦理續租，彰化市公所未辦理租約註銷登記，至八十六年間，彰化縣政府復在無租賃契約狀態下，核定准許系爭租賃契約自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，續約六年，亦屬違法；又蕭旺陞於七十五年四月十八日死亡後，系爭土地由已由上訴人單獨繼承，於八十九年一月十七日上訴人辦理繼承登記前，彰化縣政府即逕行核准續訂租約，其上既無其父之簽名，印文也不符，於其父死後亦未經上訴人簽名，公所人員逕行核發租約，均屬違法；兩造就系爭土地之租賃契約並不存在，再者，上訴人自四十一年起均未曾收受任何租金，依法亦得終止系爭租賃契約，為此本於土地所有人物上請求權之法律關係，請求：㈠確認兩造間就上訴人所有系爭土地之租賃契約不存在；㈡被上訴人應將系爭土地返還予上訴人。被上訴人則以：被上訴人係依法定程序與彰化市公所指示辦理續租，其租賃關係一直未中斷，上訴人亦未曾表示異議。再者系爭土地原出租人蕭旺陞要求原承租人陳羅漢與陳賜榮以代繳水利費之方式，抵充租金。嗣上訴人繼承系爭土地後，被上訴人雖未繳納租金，但此係因為陳賜榮與被上訴人均未知其住居所，未曾向被上訴人催告收取租金，陳賜榮及被上訴人才未繳納租金，但被上訴人業已將積欠之租金提存於法院，上訴人既未向被上訴人催討租金，又無法定約止租約之事由，上訴人復居住在豐原，系爭耕地則坐落在彰化縣，上訴人顯無耕作系爭土地之能力，依法亦不得終止租約請求收回自耕，至上訴人所稱依四十一年十一月十八日之原始租約，其上載有「大竹排水溝交換」等字，據而主張該租約實為換地並無租約，亦與事實不符，本件被上訴人既因耕地租賃之關係，而占有系爭土地，自有占有之正當權源，上訴人本於所有權人之地位，請求被上訴人返還系爭耕地，顯無理由等語，資為抗辯。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院四十二年臺上字第一○三一號判例意旨參照）。經查，本件上訴人主張系爭租賃契約不存在，為被上訴人所否認，並主張系爭土地現由被上訴人持續耕作中，兩造間確有耕地租賃之關係存在，足見兩造間就被上訴人於系爭土地是否享有租賃權，尚有爭執，上訴人提起本件確認之訴，顯有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
三、經查：系爭土地原係上訴人父蕭旺陞所有，蕭旺陞於四十一年十一月十八日將系爭土地出租予陳羅漢，並簽訂臺灣省彰化縣私有土地租約，約定期間自四十一年十一月一日起至四十三年十二月三十一日止，蕭旺陞於七十五年四月十八日死亡後，系爭土地由上訴人單獨繼承，並於八十九年一月十七日辦理繼承登記，承租人陳羅漢於六十九年十月二十二日死亡後，系爭土地之承租權先由陳賜榮繼承，並繼續耕作，嗣陳賜榮於九十一年六月十日死亡後，其餘繼承人即拋棄承租權，而由被上訴人單獨繼承，且繼續耕作之事實，有戶籍謄本影本、戶籍登記簿影本、耕地承租繼承拋棄書影本、臺灣省彰化縣私有土地租約影本等附卷為憑，上訴人雖又以前開臺灣省彰化縣私有土地租約上載有「大排水溝交換」，主張其父與陳羅漢之間為換地，而否認蕭旺陞與陳羅漢間有租賃關係存在，惟此不僅與前揭租約之文義不合，與系爭土地登記簿謄本「其他登記事項」明確記載：「有三七五租約」之字樣亦相互出入，上訴人復無法舉證證明所謂之換地，其地號、位置及面積各如何，且見蕭旺陞與陳羅漢二人若果有換地之實，又何須辦理耕地三七五之租約登記？上訴人空言係換地，與事實有間，不足採信。
四、次查，上訴人雖又主張：系爭租賃契約未經原出租人蕭旺陞與承租人陳羅漢簽名或蓋章，且彰化縣政府在租賃期限屆滿後，上訴人未辦理繼承登記前，所為核准續訂租約，均不合法，兩造就系爭土地之租賃契約並不存在，於上訴審並否認蕭旺陞及陳羅漢間於四十一年間所簽立之租約，辯稱該租約實為換地之約定等語，但為被上訴人所否認，是本案所應審究者，兩造間之耕地租約是否繼續存在？經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約
，民法第四百二十一條一項定有明文。又租賃契約，乃諾成契約與不要式契約，而耕地三七五減租條例第六條第一項雖規定：「本條例施行耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」，惟此項書面限制條款，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，僅為契約內容之證明，並非租賃契約之成立要件或生效要件，倘契約當事人所為約定符合民法第四百二十一條之規定，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間無租賃關係存在（最高法院五十一年度臺上字第二六二九號判例意旨足參）；本件上訴人之父蕭旺陞於四十一年十一月十八日將系爭土地出租予訴外人陳羅漢，並簽訂臺灣省彰化縣私有土地租約，約定期間自四十一年十一月一日起至四十三年十二月三十一日止，且系爭土地自四十一年起，先後由被上訴人配偶陳賜榮之父陳羅漢、被上訴人配偶陳賜榮、被上訴人耕作至今之事實，已為上訴人所是認（原審卷第四十九頁、本院卷第五十三頁），上訴人所謂：蕭旺陞、陳羅漢、彰化市公所主辦人員均未在租約上簽名或蓋章等語，縱認為真實，亦僅能證明蕭旺陞與陳羅漢就系爭土地之租賃契約並未訂立書面之事實，揆諸前開判例說明，亦不影響蕭旺陞與陳羅漢就系爭土地租賃關係之存在。
㈡第查原審經向彰化縣政府調閱系爭渡船頭段渡船頭小段六三之一四地號，三七五
租約之全部資料，已據彰化縣政府函覆：僅留存八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日續訂租約之申請書，其間續約之相關資料則無存檔而無法提供，此有彰化縣政府九十三年二月二十五日彰市民政字第０９３０００６５３１號函乙份存卷可查（原審卷第一○九頁）；上訴人亦據此主張四十三年十二月三十一日租約期滿後均無續約，直至七十四年一月一日起七十九年十二月三十一日始再續約六年，此間足足三十年之期間並未續約，可見七十四年元月一日所核定之續約是違法，八十六年元月一日起至九十一年十二月三十一日之績約亦係違法等語，然承租人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，應視為以不定期限繼續契約。本件系爭租賃契約於四十三年底租賃期限屆滿後，仍由陳羅漢持續耕作系爭土地等情，已如前述，上訴人亦未提出任何證據證明蕭旺陞曾表示反對之意思，則蕭旺陞與陳羅漢就系爭土地之租賃契約自四十四年一月一日起，縱未至公所辦理書面之續約，依法應視為以不定期限繼續契約，而蕭旺陞於七十五年四月十八日死亡後，系爭土地已由上訴人單獨繼承；陳羅漢於六十九年十月二十二日死亡後，系爭土地之承租權由已故陳賜榮繼承，並繼續耕作，陳賜榮於九十一年六月十日死亡後，系爭土地之承租權則由被上訴人單獨繼承，並繼續耕作之事實，復如前述，亦即蕭旺陞與陳羅漢就系爭租賃契約之出租人與承租人地位，已分別由上訴人及被上訴人承繼，是以兩造間就系爭土地亦有租賃契約存在，已堪認定。
㈢再上訴人固又主張：彰化縣政府在租賃期限屆滿後，上訴人辦理繼承登記前，所
為核准續訂租約，於法不合等語。惟按耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，是項規定係為保護佃農及為其舉證上之方便而設立，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院五十一年度臺上字第二六二九號判例意旨參照）。又查依四十五年九月五日公布之臺灣省耕地租約登記辦法第二條明文規定：耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人向當地鄉（鎮、市、區）公所申請登記，若出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。同辦法第四條第一項第二、三款規定：耕地租約有出租人或承租人死亡之情形者，應申請租約變更登記。耕地租約如經鄉（鎮、市、區）公所查明有上開情形，出租人、承租人未於六個月內申請租約變更登記者，鄉（鎮、市、區）公所應通知出租人、承租人於接到通知之日起二十日內申請租約變更登記者，逾期未申請者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記，並通知出租人及承租人。另八十九年四月二十六日修正公布之臺灣省耕地租約登記辦法第二條第一項、第二項前段亦明定：耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人向當地鄉（鎮、市、區）公所申請登記，若出租人或承租人不會同申請時，於登記發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請，前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。同辦法第四條第一項第二、三款、第二項也明定：「出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地」、「出租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權」，耕地租約如經鄉（鎮、市、區）公所查有前項各款情形之一，出租人、承租人未於六個月內申請租約變更登記者，鄉（鎮、市、區）公所應通知出租人、承租人於接到通知之日起二十日內申請租約變更登記者，屆期未申請者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記，並通知出租人及承租人。由前開登記辦法，無論修正前、後均明文允許出租人或承租人一方在租約有訂立、變更、終止或換訂登記之事由發生，但一方不願意配合者，得單獨申請登記，而鄉（鎮、市、區）公所人員在繼承事實發生後，相關繼承人未於六個月內申請租約變更，且經通知未獲申請者，仍得本於行政權逕行登記，足見鄉（鎮、市、區）公所為之登記，乃行政管理措施之問題，充其量僅具有確認之性質，並不生創設、變更或終止租賃權之效力。因此，彰化縣政府在租賃期限屆滿後，所為核定、登記或註銷，縱有上訴人所稱之情形，亦僅屬行政措施適當與否，對於兩造間租賃關係之存在，不生影響。
五、兩造就系爭土地確有租賃關係存在，上訴人前開主張，均無可採，已如前述，上訴人固又主張：該耕地自四十一年起均未曾收受任何租金，依法亦得終止系爭租賃契約等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固有明文。惟按地租之收額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他事項，應於租約內訂明，同條例第七條前段定有明文。依卷附臺灣省彰化縣私有土地租約影本所載，蕭旺陞與陳羅漢於四十一年所訂定租賃契約，地租繳付地點載明為彰化縣彰化市三村里六鄰；又四十一年訂定系爭租賃契約時，蕭旺陞住所為臺中縣豐原市○村里○鄰○村路○號，陳羅漢住所則為彰化縣彰化市三村里六鄰三村莊四七號，此有除戶謄本影本、戶籍登記簿影本在卷可稽，可見系爭租賃契約所約定地租清償地為承租人之住所，性質上即屬往取債務。按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院八十六年度臺上字第三三二四號判例意旨參照）；民法第四百四十條第一項之規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款終止契約時，亦適用之。系爭租賃契約之租金，既屬往取債務，則必須出租人於清償期屆滿後至承租人住所收取時，承租人拒絕清償，始負給付遲延之責任，倘出租人未赴承租人住所收取，只構成出租人受領遲延，承租人不負給付遲延之責任。本件上訴人既自承於繼承系爭土地後，未曾向陳賜榮或被上訴人催告收取租金，亦未依法終止租約，且未提出證據證明在其繼承系爭土地前，原出租人蕭旺陞曾向陳羅漢或陳賜榮催告收取租金之事實，上訴人空言主張兩造間並無租約關係，委無可採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段固有明文。本件上訴人雖為系爭土地所有人，惟兩造就系爭土地既有租賃關係存在，均如前述，則被上訴人占有系爭土地從事耕作，自有正當權源，上訴人基於所有人物上請求權之法律關係，請求：㈠確認兩造間就系爭土地之租賃契約不存在；㈡被上訴人應將系爭土地返還予上訴人，均無理由，應予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人上訴要旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判為無理由，應予駁回。
七、又兩造其餘攻擊、防禦方法，因本案事證已臻明確，且與判決之結果不生影響，本院認無逐一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十一月十六日~B1民事第二庭審判長法官童有德~B2法官翁芳靜~B3法官謝說容右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官黃禎祥中華民國九十三年十一月十七日
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