宣 示 判 決 筆 錄
原 告
即反訴被告 甲○○
被 告
即反訴原告 乙○○
訴訟代理人 詹文凱 律師
上當事人間94年度店簡字第2339號返還押金等事件於中華民國95
年9月22日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出
席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下︰
主 文
被告應給付原告新台幣叁萬捌仟叁佰壹拾玖元，及自民國九十五
年二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之九，其餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台
幣叁萬捌仟叁佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別
定有明文。本件原告起訴時依兩造間租賃契約，請求被告給
付押金、搬遷補償費、減租費用及大門換鎖費用，共計新台
幣（下同）105,000元及遲延利息，嗣於本院民國95年4月13
日審理時，不變更訴訟標的，當庭變更訴之聲明為，被告應
給付原告98,319元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明
，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予
准許，合先敘明。
二、原告起訴主張暨反訴被告抗辯略以：原告於93年6月24日與
被告簽訂房屋租賃契約書，承租被告所有坐落台北縣新店市
○○路○○號18樓房屋，租賃期間自93年7月1日起至94年6月
30日止，租金每月40,000元，押金80,000元，原告自負水、
電及瓦斯費用，惟電費應按半價計算；詎被告出租前揭房屋
內所含冷氣，其中位於餐廳位置冷氣出風不冷，雖經被告僱
工檢測冷媒不足，然迄未修繕，另被告亦未履行兩造間契約
所定電費半價承諾，是原告業於93年9月底以存證信函通知
於同年11月1日起終止兩造間租約，經計算結果，被告應返
還原告扣除93年10月份租金後之押金40,000元、參照原告違
約不租應賠償1個月租金約定精神之相當1個月租金之搬遷補
償費40,000元、參照民法第347條準用同法第359條因被告未
提供應有冷氣功能之減少每月租金5,000元計4個月共20,000
元，加計原告為承租房屋大門換鎖而支出有益費用2,200元
，總計102,200元，再扣除原告尚欠被告之水、電及瓦斯費
用3,881元，故被告尚應給付原告98,319元；另反訴原告本
請求水、電及瓦斯費用5,961元，嗣經兩造當庭核算結果，
確認為3,881元，業經反訴被告於本訴請求金額內扣除，反
訴原告再事請求，自不應准。爰依兩造間前開租賃契約關係
，本訴請求被告給付98,319元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息；並駁回反訴原告之
訴，且如受不利之判決，願供擔保免為假執行等語。
三、被告抗辯暨反訴原告主張略以：兩造間前開租賃契約期間自
93年7月1日起至94年6月30日，依該租約第18條約定，原告
若欲提前終止該租約，應賠償被告1個月租金，原告並應負
擔水、電及瓦斯費，詎原告突於93年9月底表示終止前開租
約，所指冷氣壓縮機損壞部分，業於93年7月3日修復，迄93
年10月30日始知冷媒另有洩露情形，另指電費未以半價計算
，係因被告之父原有電費半價之優惠，故誤載於兩造間租約
內，實則被告之父過世後已取消此項優惠，且原告從未繳納
電費，並無損失可言，是原告依前開理由終止兩造間租約，
並無所據，經計算結果，原告所付押金80,000元，扣除應繳
93年9月份租金40,000元，及原告於租期未滿提前終止租約
應賠償款40,000元後，已無得請求之金額，至原告請求換鎖
費用2,200元，係其使用租賃房屋之自身考量，非屬必要，
與被告無關；另反訴被告租賃期間所生水、電及瓦斯費用共
計5,961元，反訴原告仍同意電費按半價計算，總計為3,881
元，反訴被告迄未給付。爰依兩造間租賃契約關係，駁回原
告之本訴，並如受不利之判決，願供擔保免為假執行；並給
付反訴原告5,961元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息等語。
四、本件兩造不爭執者：
㈠、兩造原訂有房屋租賃契約書，約定租賃期間自93年7月1日
起至94年6月30日止，租金每月40,000元，押金80,000元
，原告即反訴被告應自負水、電及瓦斯費用，惟電費應按
半價計算。
㈡、嗣原告即反訴被告已繳租金至93年9月30日止，並業於93
年9月底期前通知被告即反訴原告自93年11月1日起終止前
開租賃契約，經計算結果，原告即反訴被告所付80,000元
押金，扣除其應繳未繳之93年10月份租金後，被告即反訴
原告就所餘押金40,000元未返還。
㈢、前揭租賃房屋內所含冷氣，其中壓縮機損壞部分，業於93
年7月3日修復，惟就餐廳位置冷氣機出風不冷，迄93年10
月30日止可確定原因仍有冷媒不足之情形。
㈣、原告即反訴被告確有為系爭租賃房屋支出換門鎖費用2,20
0元，兩造核算原告即反訴被告應繳租賃期間水、電及瓦
斯費用共計3,881元尚未給付被告即反訴原告。
㈤、以上有原告提出之房屋租賃契約書、存證信函、租賃房屋
冷氣位置圖、更換門鎖收據、證人即檢修冷氣人員丁○○
出具檢測結果文件、錄音帶暨譯文，並舉證人丁○○及丙
○○到庭為證；被告提出之壓縮機更換收據、水費繳納證
明單、電費繳納函暨通知單、瓦斯費繳費證明單等件為證
，是均堪信屬實。
五、惟原告主張被告應給付押金、搬遷補償費、減租費用及大門
換鎖費用共計98,319元及法定遲延利息等情；反訴原告主張
反訴被告應給付水、電及瓦斯費用共計5,961元及法定遲延
利息等情，互為對造所否認，並各以前揭情辭置辯。是本件
兩造間之爭點在於，原告主張終止兩造間租約有無理由，及
兩造間給付金額計算結果為何。經查：
㈠、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由
出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，
如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自
行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；民法
第429條第1項、第430條定有明文。本件原告承租之租賃
房屋內所含冷氣，其中壓縮機損壞部分，固於93年7月3日
已經修復，惟就餐廳位置冷氣機出風不冷，迄93年10月30
日止可確定原因仍有冷媒不足之情形等情為真正，為兩造
所不爭執，並有前揭證人即檢修冷氣人員丁○○出具檢測
結果文件（見原證5），復經該證人丁○○到庭證述明確
，有本院95年5月11日筆錄在卷可稽，已如前述；雖被告
辯稱伊迄93年10月30日始知有冷媒不足情形，然依被告提
出送修填充冷媒估價單（見被證1）所載日期為93年9月間
，足見被告在此之前即知出租房屋內冷氣確有冷媒不足而
致冷氣制冷不足之情形，否則豈有僱工填充冷媒之必要，
而被告雖已僱工填充冷媒，但迄93年10月30日前揭證人丁
○○檢測結果，冷媒僅餘10%存量，且證人丁○○前於同
年7月24日檢測結果，即已發現有冷媒洩露情事存在，並
已通知被告該結果等情，除有前述丁○○出具之檢測結果
文件外，並經該證人丁○○到庭證述明確（參見筆錄同前
），足認縱然被告曾僱工填充冷媒，但並未就其出租房屋
內冷氣制冷不足情形修繕完成，揆諸前開法定明文，原告
主張終止兩造間租賃契約，即非無據。
㈡、次按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值
者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終
止時，應償還其費用；但以其現存之增價額為限；民法第
431條第1項並有明文。本件原告確有為承租房屋支出換門
鎖費用2,200元等情為真正，已如前述，雖被告辯稱原告
換鎖係其基於自身考量，非屬必要等語，然房屋大門換有
新鎖，可對防閑止盜發揮一定作用，自屬增加租賃房屋價
值之有益費用，且原告所換舊鎖原告已經交付被告等情，
業據原告 陳明 在卷（見本院95年4月13日筆錄第3頁），被
告就此並不爭執，足認被告就此增加有益費用，並未為反
對之表示，而其業已收回換下之舊鎖，自應於兩造租賃關
係終止時償還該所換新鎖之費用。且故被告前開抗辯原告
換鎖與其無關，不應償還該費用云云，不足採信。
㈢、原告主張被告未修繕租賃房屋內冷氣制冷不足而終止兩造
間租賃契約等情，於法有據，已如前述，則其請求被告返
還扣除所欠租金後之押金餘額40,000元及換鎖之有益費用
2,200元，亦屬有據。惟原告主張被告應給付其搬遷補償
費40,000元及減少租金20,000元，前者搬遷補償費與兩造
間租約第18條約定不符，自無所據，後者原告主張依民法
第347條準用同法第359條規定減少租金，然該民法第347
條係指於性質相符之買賣以外有償契約準用之規定，所指
民法第359條規定，於租賃契約已有前開民法第430條之明
文，本件租賃自無所謂依民法第347條準用同法第359條規
定減少租金之餘地，換言之，租賃關係存續中，租賃物如
有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限
，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承
租人僅得於終止契約、自行修繕而請求出租人償還其費用
或於租金中扣除之，三項法律效果擇一而為，本件原告既
已選擇終止兩造間租約，且並無為修繕而支出費用，亦無
償還費用或扣除租金之問題，故原告請求前搬遷補償費及
減少租金，皆無所據。
㈣、此外，原告即反訴被告應負擔租賃期間水、電及瓦斯等費
用，且該等費用業經兩造核算金額共計3,881元等情，業
據兩造到庭確認無訛，有本院95年4月13日筆錄（參見該
筆錄第2頁）在卷足稽（並參照被告即反訴原告民事辯論
意旨狀第3頁），並堪信屬實，亦如前述，是綜前所述，
經計算結果，被告尚應給付原告38,319元（40,000元押金
＋2,200元換鎖費用－3,881元水電及瓦斯費），且該水、
電及瓦斯費用於計算被告給付金額時，業經計算在內，自
不能再重複計算，故反訴原告再以反訴請求反訴被告給付
該費用，不應准許。
六、從而，原告依兩造間租賃契約關係，請求被告給付扣除所欠
租金及水、電及瓦斯費後之押金及換鎖費用，共計38,319元
，及自起訴狀繕本送達翌日即95年2月16日起至清償日止，
按年息百分之5計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告依兩造間
租賃契約請求反訴被告給付水、電及瓦斯費及法定遲延利息
，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第436條第2項適用第
389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願
供擔保請免為假執行，合於法律規定，爰併酌定相當之擔保
金額宣告之。
中 華 民 國 95 年 9 月 22 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官陳麗霞
法官劉台安
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 9 月 22 日
法院書記官陳麗霞