裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第372號民事判決
裁判日期：民國92年09月30日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第三七二號
上訴人甲○○訴訟代理人 劉龍飛 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 游孟輝 律師右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十一日臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第一六三三號第一審判決，提起上訴，本院於九十二年九月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠不爭執事項：
１訴外人建商 張貽隆 曾於民國六十三年間，向被上訴人以每坪新台幣（下同）六千
七百元之代價，購置土地，並約定：實際買賣面積以分割後所有權之坪數為準，多退少補雙方約定無訛。
○○○鄉○○段○○段六五七之十四地號之土地（下稱系爭土地），自民國六十三年迄至現今，均由上訴人占有使用中，民國九十一年之前被上訴人從無異議。
３系爭土地（八十五點六０八坪）之部分土地，原設計係通行道路使用。
４訴外人張貽隆將系爭土地之毗鄰地，即同所六七五之十五土地（建號三二０）上
之房屋，早已售予其姪女即上訴人乙○○○所有。另該三二０建號上所附系爭「磚造部分」及六五七之十四地號一小部分，其上之「鐵皮屋及土地」現仍由上訴人乙○○○占有及租予他人使用中。
㈡原不動產買賣契約書中尚夾有次頁，即被上訴人嗣於民國六十三年四月二十日，
已實際收受張貽隆之土地價金二百萬元，並由 黃添壽 代書載記「結算總坪數７７２坪、２８３乘６７００元計５，１７４，２９６元」在案，事證極為明確。原判竟係以金額及坪數據以核斷合理與否，原判計算價金確有遺漏。
㈢張貽隆及所受讓占有者乙○○○，及今賡續占有使用近三十年之系爭土地，原係
被上訴人即出賣人本於買賣之法律關係所應移轉登記交付者，自不得被認係無權占有而對之訴請返還土地。
㈣本案爭點端在上訴人之舅即買方張貽隆於初始分割後購地時，究有無支付系爭土
地乙筆之價款，倘能証明買賣契約存在且價金已然付訖，則縱兩造漏未予移轉登記，然買方自仍非無權占有。
㈤被上訴人主張訴外人張貽隆豈可能花錢價購道路用地云云，其係避重就輕之詞。
㈥張貽隆與被上訴人所簽訂之「不動產買賣契約書」第三條所記載。分五次付款（
計五百一十七萬四千二百九十六元），均載明「第十信用合作社支票號碼」及蓋用「丙○○印鑑」，焉有可能未予兌現？
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：不動產買賣契約書（本院卷第三四頁至四二頁）、土地建築改良物登記簿（本院卷第五九頁至七一頁）、土地登記簿記載內容彙總表（本院卷一０七頁至一０九頁）等影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人共同負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠上訴人以系爭土地早於六十三年間，業以出售與訴外人張貽隆，訴外人張貽隆並
已將系爭土地無償借與上訴人甲○○夫妻二人管理、占有，並提出訴外人張貽隆之配偶 張莊阿蘭 所出具之切結書為據，惟：
１依上訴人所提出之不動產買賣契約書第九條：「不動產標示計○○○鄉○○段○
○段六五七、六五八、六五九地號三筆，以上合計壹仟零捌拾壹坪四三八內之約陸佰伍拾坪所有權全部賣杜，實際坪數以分割後所有權之坪數為準，多退少補，雙方約定無訛」，是以，上開土地買賣坪數仍以分割後所有權（移轉登記）為準，再依多退少補原則辦理加減帳。
２上開三筆土地在六十三年九月十九日同時辦理先合併再分割之程序，亦即上開三
地號合併為六五七地號乙筆，再分割增加六五七之一至六五七之二九地號，除其中六五七、六五七之一、六五七之二、六五七之四、六五七之五、六五七之六、六五七之一三、六五七之一四、六五七之二二、六五七之二三等十筆土地，於分割後仍登記在被上訴人名下，其餘各筆均移轉登記其他第三人名下，而六五七之
六、六五七之一三、六五七之一四三筆土地，當時均為毗鄰之道路用地，自始未在出售範圍之內，殊無單獨出售其中六五七之一四乙筆之理，故上訴人上開上訴理由，殊無足憑採之。
㈡被上訴人否認有將系爭土地無償借與上訴人甲○○、乙○○○二人管理、占有、使用之事實。
㈢買賣等債權契約，均具有相對性，僅有契約當事人之間始為該債權契約效力所及
之範圍，其他非契約當事人均不得主張為該債權契約效力所及範圍，從而，上訴人既非上述不動產買賣契約之當事人，自不得援引該買賣契約為任何主張。
㈣縱使訴外人張貽隆之繼承人張莊阿蘭，同意將上開不動產買賣契約之權利讓與上
訴人乙○○○。惟上開不動產買賣契約所存在之請求權，業已罹於時效而消滅，且未依民法第二百九十七條第一項規定，對被上訴人為讓與通知之踐行，故上開訴外人張莊阿蘭，將前述不動產買賣契約之權利讓與上訴人乙○○○，對被上訴人仍不生效力。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出：合併分割統計表（本院卷第九十一頁至九十五頁）、土地登記簿（本院卷第九六頁至一０一頁）等影本為證。
理由
一、被上訴人主張：伊為坐落台北縣○○鄉○○段○○段六五七之十四地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，且上訴人乙○○○及甲○○二人，在前揭土地上如原判決附圖所示斜線部分，興建違章建築磚造及鐵皮造房屋，並將其中一部分出租予上訴人 王徐秀蓮 作檳榔攤使用，面積共計二十四平方公尺，爰依無權占有及不當得利之法律關係，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之損害等語。上訴人則以：被上訴人於民國六十三年間，以每坪新台幣（下同）六千七百元之代價，已將系爭土地出售訴外人建商張貽隆，實際買賣面積以分割後所有權之坪數為準，多退少補，價金五百一十七萬四千二百九十六元已然付訖。訴外人張貽隆將系爭土地之毗鄰地，即同所六七五之十五土地上之房屋，售予其姪女即上訴人乙○○○所有。包括該「磚造部分」及「鐵皮屋及土地」，張貽隆及所受讓占有者乙○○○，原係被上訴人本於買賣之法律關係所應移轉登記交付者，自不得認係無權占有而訴請返還系爭土地及不當得利等語，資為抗辯。（原審判決上訴人乙○○○應將坐落台北縣○○鄉○○段○○段第六五七之十四地號土地上如原判決附圖所示斜線部分土地上之磚造房屋部分拆除，並將土地騰空返還被上訴人。上訴人甲○○、乙○○○應將前揭土地如原判決附圖所示斜線部分土地上之鐵皮造房屋拆除，並將土地騰空返還被上訴人。上訴人甲○○、乙○○○應自民國八十六年八月一日起，至本前揭建物拆除並將土地騰空返還被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人新臺幣壹仟元。駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未上訴）。
二、本件被上訴人主張之事實，已提出土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本及現場照片為證（見原審卷第七至九頁），並經原審於九十一年十月二十五日履勘現場，及囑託台北縣新莊地政事務所派員到場鑑測。勘驗結果，「在土地上有增建之磚造房屋、鐵皮房屋，其中鐵皮房屋是供檳榔攤使用，加強磚造部分與楓江路十六巷二號房屋連通」，並就系爭土地上增建部分及鐵皮屋，請地政事務所鑑測人員實施測量，經測量結果，在系爭土地上之磚造房屋及鐵皮屋所使用面積為二十四平方公尺，有勘驗筆錄及台北縣新莊地政事務所九十一年十月三十日北縣莊地測字第○九一○○二○九七七號函，暨土地複丈成果圖可稽（見見原審卷第六十至六三頁），上訴人於本院亦自認「鐵皮屋是我同意 高建銘 蓋的」，「（高建銘）離開這個檳榔攤就交給我們，由我們自行出租」，「磚造部分與舊建物合在一起，同一大門」（見本院卷第八六頁、第一一二頁筆錄），堪信被上訴人之主張為真實。
三、雖上訴人辯稱被上訴人業已將系爭土地出售與訴外人張貽隆，而訴外人張貽隆並已將系爭土地讓與上訴人乙○○○、甲○○使用云云。經查，系爭土地之所有權人為被上訴人，而上訴人乙○○○所有之房地，乃毗鄰系爭土地之同地段六五七之十五地號土地，及其上建物即建號三二○門牌號○○○鄉○○路○○巷○號房屋，此有兩造不爭執其真正之土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本，在卷可稽。按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，此為民法第七百五十八條所明定，則系爭土地登記之所有權人為被上訴人，訴外人張貽隆並非系爭土地登記之所有人，自無權將系爭土地讓與上訴人，上訴人抗辯其因受讓系爭土地而有權使用云云，即非可取。
四、上訴人又辯稱訴外人即建商張貽隆，向被上訴人購買土地，建造房屋出售，並約定實際買賣面積以分割後所有權之坪數為準，張貽隆業已付清全部價金，其購買之土地包括系爭土地，惟被上訴人未將系爭土地移轉登記，張貽隆業已將該房地產買賣契約之權利讓與上訴人云云。惟查訴外人張貽隆購買被上訴人之土地，係用以建造房屋出售，故其購買之土地即為房屋之基地，俟其房屋建造完成，即連同土地併出售及移轉予買受人，乃眾所週知。本件訴外人張貽隆向被上訴人購買之土地為六五七、六五八、六五九地號三筆土地，但因訴外人張貽隆購買之土地係做為房屋之基地，俟其房屋建造完成，即連同土地併出售及移轉予買受人，自應按建物之面積所配置之土地面積，予以分割方能移轉予買受人。故本件訴外人張貽隆向被上訴人購買之土地為六五七、六五八、六五九地號三筆土地，在六十三年九月十九日辦理先合併再分割之程序，亦即六五七、六五八、六五九地號合併為六五七地號一筆。同時將合併後之六五七地號分割增加六五七之一至六五七之二九地號。合併分割後，其中六五七、六五七之一、六五七之二、六五七之四、六五七之五、六五七之六、六五七之一三、六五七之一四、六五七之二二、六五七之二三等十筆土地，仍登記於被上訴人名下，而六五七之六、六五七之一三、六五七之一四等三筆土地，當時均為毗鄰之道路用地，等關於土地分割之經過，上訴人等對此土地合併後再分割之經過並無爭執，且有被上訴人所提出之舊土地登記簿謄本、地籍圖謄本等在卷可參，則可知系爭土地原係第六五七地號土地為供作建築使用而予以分割時，為符合建築法規之規定，而預留供開闢利用該第六五七地號土地分割後土地興建之房屋通行道路使用者，而依照上訴人甲○○所提出之被上訴人與訴外人張貽隆於六十三年二月二十五日所訂立之不動產買賣契約書第四條所示，被上訴人所出售之土地應於分割後即辦理過戶手續；第十一條約定：「本件買賣土地乙方（指被上訴人）已申請建築執照，除乙方保留Ｅ１至Ｅ６及空地部分由其自行興建外，其他申請部分，乙方同意給甲方（指張貽隆）興建但名義甲方應即申請變更，費用由甲方自行負擔」，是被上訴人並非全部土地出售，且其出售部分，於分割後業經辦理移轉登記，其未移轉部分即為其所保留，系爭土地上又無訴外人張貽隆所建造之房屋，自非系爭買賣之標的，至為明顯。系爭土地即非訴外人張貽隆所買賣之標的，上訴人辯稱因受讓而取得系爭土地之占有使用權源，亦無可取。
五、上訴人再辯稱依據訴外人張貽隆於六十三年二月二十五日所訂立之不動產買賣契約書所載，本件訴外人張貽隆向被上訴人購買土地之面積，經「結算總坪數七七二點二八三坪」，「總價款新台幣五百一十七萬四千二百九十六元」，而依被上訴人計算移轉之面積僅有六三二點八三坪，與買賣契約所載面積不合云云，惟依上訴人所提出之不動產買賣契約書記載：「不動產標示計○○○鄉○○段○○段
六五七、六五八、六五九地號三筆，以上合計壹仟零捌拾壹坪四三八內之約陸佰伍拾坪所有權全部賣杜，實際坪數以分割後所有權之坪數為準，多退少補，雙方約定無訛」（見本院卷第三五頁），是以，上開土地買賣定約時並無特定部分，實際坪數仍以分割後所有權移轉登記為準，並約定多退少補，有該買賣契約可稽，則經「結算總坪數七七二點二八三坪」，「總價款新台幣五百一十七萬四千二百九十六元」，若出賣人即被上訴人所移轉之坪數不足，依買賣雙方之約定，亦僅生多退少補問題，難謂其系爭土地業經出售予訴外人張貽隆，則張貽隆之妻張莊阿蘭所簽署之具結書，並不能證明就此特定系爭土地，已為訴外人張貽隆所購買，上訴人之抗辯，亦無可採。
六、上訴人復抗辯稱被上訴人之權利行使違背誠實信用原則，系爭土地自民國六十三年迄至現今，均由上訴人占有使用中，被上訴人從無異議。基於權利失效原則，被上訴人不得請求返還系爭土地云云。惟按司法院大法官會議釋字第一○七號解釋謂：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」其解釋理由書謂：「查民法第七百六十九條、第七百七十條，僅對於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復請求權，應無民法第一百二十五條消滅時效之適用。復查民法第七百五十八條規定：『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記不生效力』，土地法第四十三條規定：『依本法所為之登記，有絕對效力』。若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。」又該會議釋字第一六四號解釋謂：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一○七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」，而「上開釋字第一○七號解釋所謂已登記之不動產，無消滅時效之適用（最高法院九十一年度台上字第二五九七號判決參照）。是系爭土地之所有權人既已依法登記為被上訴人，則上訴人縱使自民國六十三年占有系爭土地，亦無從取得使用之任何權源，上訴人之抗辯，非有可採。
七、上訴人又辯稱：依最高法院六十九年度第四次民事庭會議決議，其原有之買賣關係依然存在，基於公平法則，被上訴人不得請求返還土地云云。惟按最高法院六十九年度第四次民事庭會議決議，係指買受人向出賣人購買土地並已付清價款，出賣人亦將土地交付買受人管有，惟未辦理所有權移轉登記，嗣出賣人死亡，由其繼承人辦妥繼承登記。買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效雖已完成，惟其占有之土地，係出賣人本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源，所有人即出賣人之繼承人，自不得認係無權占有而請求返還。何況時效完成後，債務人僅得拒絕給付，其原有之買賣關係則依然存在，基於公平法則，亦不得請求返還土地而言。因原有之買賣關係僅具有相對效力，上訴人非參與締約之當事人，又非因繼承關係取得買賣契約所生之權利，自不得依該決議抗辯其占有具有正當權源而拒絕返還，上訴人之抗辯，亦無可取。
八、末按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準。本件被上訴人主張上訴人占用系爭土地如原判決附圖所示斜線部分，獲有相當於租金之利益，因請求上訴人應返還其無法律上原因而獲得之利益，查上訴人並無使用系爭土地如原判決附圖所示斜線部分之權利，且該部分土地仍屬被上訴人所有，有如前述，則被上訴人請求上訴人返還不當得利，自屬可採。原審審酌上訴人所占用之土地面積為二十四平方公尺，而系爭土地申報地價為每平方公尺一萬元，該土地申報總價應為二十四萬元，並參照法定利率、公有土地出租費率等，認為應以年息百分之五計算為適當，認為被上訴人所得請求上訴人返還相當租金額之不當得利數額應為每年一萬二千元，亦即每月一千元，則被上訴人請求上訴人應自八十六年八月一日起至返還系爭土地止，應按月給付被上訴人每月一千元，亦無不合。
九、綜上所述，被上訴人主張，為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於無權占有及不當得利之法律關係，請求上訴人乙○○○應將坐落台北縣○○鄉○○段○○段第六五七之十四地號土地上如原判決附圖所示斜線部分土地上之磚造房屋部分拆除，並將土地騰空返還被上訴人。上訴人甲○○、乙○○○應將前揭土地如原判決附圖所示斜線部分土地上之鐵皮造房屋拆除，並將土地騰空返還被上訴人。上訴人甲○○、乙○○○應自民國八十六年八月一日起，至前揭建物拆除並將土地騰空返還被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人一千元，為有理由，應予准許。是則原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經斟酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十二年九月三十日
民事第十一庭
審判長法官吳景源
法官鄭純惠法官連正義右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年九月三十日
書記官張永中