裁判字號：臺灣彰化地方法院89年訴字第406號民事判決
裁判日期：民國89年07月11日
裁判案由：減少價金
~w2z2;臺灣彰化地方法院民事判決~w1z1;八十九年度訴字第四○六號
原告乙○○訴訟代理人 陳慶祥 律師被告甲○○住彰化訴訟代理人丙○○住彰化右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、先位之訴：㈠聲明：兩造於民國八十七年十月十三日就坐落彰化縣彰化市○○○段山腳小段
第一八九─二九六地號土地及其上建物門牌號碼彰化縣彰化市安溪莊一三三號房屋所訂立之買賣契約，買賣價金應酌減新台幣（下同）一百萬元，酌減後買賣價金為六百二十萬元。
㈡陳述：原告於八十七年十月十三日向被告購買坐落彰化縣彰化市○○○段山腳
小段第一八九─二九六地號土地及其上建物門牌號碼彰化縣彰化市安溪莊一三三號房屋，雙方約定價金為七百二十萬元，交付價金方法為原告交付自備款二百五十二萬元，另四百六十八萬元則以上開房地向銀行貸款交付。被告固於八十七年十二月二十八日將上開房地所有權移轉登記予原告，惟上開房地向銀行實際僅貸得三百萬元，尚不足一百八十萬元。又被告曾表示將成立管理委員會，管理上開房地所在之社區，惟被告於收受承購戶之管理基金後，並未設立管理委員會，造成社區無人管理，而影響該社區房地產之價值。原告若知上開房地僅能向銀行貸得三百萬元，在衡量自己之經濟能力，自不可能購買，且早知若無管理委員會之設立，亦不可能以如此高之價格購買。故兩造訂約後，顯已有情事變更，而非原告訂約所得預料，如依原來之給付，顯失公平，爰依民法第二百二十七條之二規定訴請酌減價金一百萬元。
二、備位之訴：㈠聲明：原告應給付被告一百三十四萬元買賣價金部分，被告應同意原告以坐落
彰化縣彰化市○○○段山腳小段一八九─二九六地號土地所有權全部，及其上門牌號碼彰化縣彰化市安溪莊一三三號房屋所有權全部，設定債權額為一百三十四萬元第二順位抵押權予被告，抵押期間自八十七年十二月十六日起至一百十七年十二月十五日止，利息按年息百分之八‧七五計算，作為支付。
㈡陳述：如鈞院認為酌減價金無理由時，因被告代理原告以上開房地向第七商業
銀行僅貸得三百萬元，不足一百八十萬元部分，扣除被告同意應予原告折扣三十萬元及應退還四萬元之管理基金後，即原告應再給付被告一百三十四萬元部分，被告應比照第七商業銀行借貸條件，同意以上開房地設定第二順位抵押權給被告。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地及建物登記簿謄本各一份、切結書影本一份為證。
乙、被告方面：
一、先位之訴：㈠聲明：如主文所示。
㈡陳述：本件銀行貸款雖未達兩造之預定額度，惟銀行貸款額度多寡非被告所能
左右。況且，依兩造簽訂之不動產買賣契約第十二條第五項約定：「本件買賣標的之銀行貸款額度經金融機構核估後，倘低於契約訂定額度，其不足部分甲方（即原告）應於交屋之同時壹次付清，始得要求交屋。」。再者，原告所承購上開房地所在之社區，因興建該房地之府大建設股份有限公司（下稱府大公司）財務發生困難後，承購戶在辦理交屋時，即未依約繳交管理基金，且府大公司曾於八十八年三月間通知所有承購戶，欲代為成立社區管理委員會，惟未獲回應，故府大公司實無力成立該委員會，非原告所稱不成立管理委員會。
二、備位之訴：㈠聲明：如主文所示。
㈡陳述：原告尚欠被告房地價款，應如數給付。
三、證據：提出不動產買賣契約書、郵局存證信函、繳款明細表（均影本）各一份為證。
理由
甲、先位之訴：
一、按當事人得聲請法院增減給付或變更其他原有之效果者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為，即預見情事將有變更，對於調整如何給付已有約定者，或斟酌一切情形，按原定之給付，尚未達於顯失公平之程度者，自無情事變更原則之適用，此觀民法第二百二十七條之二、民事訴訟法第三百九十七條、及最高法院八十六年台上字第一三六四號判決、三十九年台上字第一四四０號、四十一年台上字第四七號判例自明。
二、本件原告主張其於右揭時間向被告購買上開房地，約定價金為七百二十萬元，及價金交付方法為原告交付自備款二百五十二萬元，另四百六十八萬元則向銀行貸款交付，嗣後銀行只核貸三百萬元，且上開房地所在之社區事後未成立管理委員會等情，業據原告提出不動產買賣契約書影本一份、土地及建物登記簿謄本各一份等為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。是以本件首應審酌者，乃在於右開情形是否有情事變更原則之適用。查兩造簽訂之不動產買賣契約書第十二條第五項明訂：「本件買賣標的之銀行貸款額度經金融機構核估後，倘低於契約訂定額度，其不足部分甲方（即原告）應於交屋之同時壹次付清，始得要求交屋。」等文字，有兩造提出之不動產買賣契約書影本一份為證，顯見兩造於簽訂上開房地買賣契約書時，已預見銀行貸款額度可能不足，且對於不足部分，已具體約定由原告負責，揆諸前開說明，自無情事變更原則之適用。再者，上開房地所在之社區未成立管理委員會等情，固為被告所不爭執，業如前述，然上開房地之價金高達七百二十萬元，相較於原告給付四萬元之管理基金，依社會一般觀念，斟酌一切情形，顯然被告按原定給付額為給付，尚未達於顯失公平之程度，揆諸前開說明，亦無情事變更原則之適用。從而，原告徒以銀行貸款金額未達預定額度及管理委員會未設立為由，訴請酌減價金一百萬元，洵屬無據，為無理由，應予駁回。
乙、備位之訴：
一、按原告對於同一被告，預料其所提起之訴訟，有受敗訴之虞，於起訴時合併提起或於訴訟中追加不能併存之訴訟，其先位之訴受敗訴判決或其後受變更為敗訴判決時，期能就後位之訴（或稱備位之訴）獲勝訴之判決，其先位之訴與後位之訴始終有附條件關係之訴之合併，謂之預備訴之合併。又預備訴之合併，其先後位二訴，其聲明不能併存，若先後位之訴並無相互排斥不能併存之一定事物關係，當事人儘可能可提起單純之訴之合併或分別或先後訴請裁判，應無提起預備訴之合併之必要，此觀最高法院六十四年台上字第八二號判例自明。
二、查原告先位聲明主張上開房地銀行貸款額度未達兩造約定之額度及未設管理委員會等情事變更，訴請酌減價金；而其備位聲明亦主張有上開同一情事變更，訴請變更原有效果，即其積欠被告之尾款，以上開房地設定第二順位之抵押權予被告，作為給付。則兩訴均基於銀行貸款額度不足及未設管理委員會相同原因事實，既非互相排斥，亦非不能併存，揆諸前開判例意旨，原告預備之訴，無從准許，應予駁回。
丙、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不一一審究調查，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年七月十一日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官陳正禧右正本係與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官李巧中華民國八十九年七月十二日