宣 示 判 決 筆 錄 94年度板簡字第1486號
原 告 庚○○
訴訟代理人 林茂松 律師
被 告 丙○○
丁○○
乙○○
壬○○○有限公司
兼法定代理人 己○○○
右 一 人
訴訟代理人 戊○○
被 告 癸○○○股份有限公司
兼法定代理人 甲○○
右七人共同
訴訟代理人 雷祿慶 律師
複代理人 辛○○
上列當事人間94年度板簡字第1486號確認租賃關係不存在等事件
於中華民國94年10月26日言詞辯論終結，同年11月9日下午4時整
，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 朱耀平
書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由要領如下：
主文
確認被告己○○○、丙○○、丁○○、甲○○、乙○○與被告癸
○○○股份有限公司、壬○○○有限公司間就坐落台北縣○○鎮
○○段尖山小段三九一地號土地應有部分全部於民國九十年六月
三十日所訂立之租賃契約，對原告不生效力。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告原本於民法第767條規定，以原告所有權有受被告
妨害之虞之防止請求權，起訴聲明為「確認被告就坐落台北
縣○○鎮○○段尖山小段391地號土地與原告間之租賃關係
不存在」，嗣於民國94年8月17日言詞辯論時原告當庭具狀
本於民法第820條第1項規定，變更聲明為「被告己○○○、
丙○○、丁○○、甲○○、乙○○與被告癸○○○股份有限
公司（下稱裕邦公司）、壬○○○有限公司（下稱瑞榮公司
）間就坐落台北縣○○鎮○○段尖山小段391地號土地（應
有部分）全部所訂立之租賃契約，對原告（應有部分1176分
之104）不生效力。」，被告對此變更並無異議並為本案之
言詞辯論（見當日言詞辯論筆錄，被告之訴訟代理人已當庭
表示「對訴之聲明變更沒有意見，租賃契約書呈庭」），依
民事訴訟法第255條第2項規定，視為同意變更，被告事後雖
具狀表示不同意原告為訴之變更，自不影響被告依法視為同
意訴之變更之效力，本院自仍應就變更後之新訴為審理，先
予敘明。（至原告原聲明第2項則業據原告於當日言詞辯論
時當庭撤回，併予指明）
二、原告起訴主張伊係坐落台北縣○○鎮○○段尖山小段391地
號土地之共有人，應有部分為1176分之104，系爭土地並經
鈞院88年度重訴字第475號判決准予變賣分割確定在案。詎
其他共有人即被告己○○○、丙○○、丁○○、甲○○、乙
○○等5人，竟違背民法第820條第1項之共同管理之法則，
未經原告之同意，即擅自將系爭土地全部出租予被告裕邦公
司、瑞榮公司，惟上開租約依法對原告不生效力，被告己○
○○等卻屢以原告遲延收受租金為由而向鈞院提存所辦理清
償提存，復企圖憑向地政機關以土地法第34條之1第1項規定
申請辦理地上權設定，惟經原告異議始致被告因有違誠信原
則而遭地政機關予以駁回，為此原告有即受確認判決之法律
上利益，而有提起確認之訴之必要，爰聲明請求確認被告己
○○○、丙○○、丁○○、甲○○、乙○○與被告裕邦公司
、瑞榮公司間就坐落台北縣○○鎮○○段尖山小段391地號
土地（應有部分）全部所訂立之租賃契約，對原告（應有部
分1176分之104）不生效力。
三、被告則請求駁回原告之訴，辯稱系爭土地早在民國47年間即
由原告之父 秦德生 與被告己○○○之夫戊○○之父 王逢財 共
同向原所有人 黃氏 家族承租土地，租地建屋經營磚窯業，其
後嗣經輾轉由王、秦兩家向原所有權人黃氏家族購得系爭土
地持分而成王、秦兩家族所共有。而後王逢財所經營之明記
窯業工廠改組為裕榮公司並再增設被告瑞榮公司及裕邦公司
，在此租地建屋已存在4、50年，並早在80年起均有對地主
代表戊○○申報扣繳租賃所得，為使物權化，乃於91年7月
22日向台北縣樹林地政事務所申請辦理地上權登記，嗣雖遭
原告異議而以涉有私權爭議為由而駁回，但現仍在行政訴訟
中。惟本件被告己○○○等5人對系爭土地之應有部分達
0000000／0000000，已近十分之九，而超過三分之二，被告
依土地法第34條之1規定，自得設定地上權而無侵害少數共
有人權益情事，自非少數共有人所得異議，尚與本件租賃關
係無涉，原告自無提起本件確認之訴之必要，而無受確認判
決利益之存在。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否
之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告
不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2項
定有明文。本件系爭土地共有人即被告己○○○、丙○○、
丁○○、甲○○、乙○○等5人，於90年6月30日就系爭土地
應有部分（持分）全部與被告裕邦公司、瑞榮公司簽訂租賃
契約書供其承租設置製造磚瓦工廠使用之事實，已據被告提
出租賃契約書一紙為證，而被告己○○○嗣並憑以主張另一
共有人即原告遲延受領系爭土地租金為由而向本院對原告為
清償提存，並據原告提出系爭土地登記謄本、本院91年存字
第2911號、92年存字第2705號、93年存字第2606號、93年存
字第2387號提存通知書各1件為證，並為被告所不爭，足認
真實。則本件原告主張其並未同意其他共有人即被告己○○
○等5人所簽訂上開土地租賃契約，被告竟主張對原告亦生
效力，並為租金之清償提存，則兩造對系爭土地租賃契約是
否對原告生效既有爭執，原告主觀上法律上地位即存在不安
狀態，並有以確認判決加以除去之法律上利益甚明。而原告
聲明請求確認上開土地租賃契約對之不生效力，該土地租賃
契約雖僅係租賃法律關係之發生原因事實，而非法律關係之
本身，但本件土地租賃契約，原告本非該契約之當事人，有
上開租賃契約書可憑，原告既非契約當事人，基於債權契約
相對性原則，本即無確認被告間或兩造間租賃關係不成立或
不存在之餘地，原告顯有不得提起確認系爭租賃關係不存在
或不成立之即受確認判決之法律上利益或其他給付之訴之情
形，則原告因而提起本件確認上開土地租賃契約對之不生效
力之確認法律關係基礎事實存在有效與否之訴，自屬符合民
事訴訟法第247條第2項所定之提起確認之訴之法定要件。
五、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永
佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人
數不予計算，土地法第34條之1項固定明文。惟按土地法第
34條之1係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定
地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地
之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚
無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為
，則應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，
由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既
未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地
出租與他人，對丁應屬不生效力。按各共有人按其應有部分
，對於共有物之全部，有使用、收益之權。雖各共有人得自
由處分其應有部分，但若涉及共有物之處分，變更及設定負
擔，則因影響及其他共有人對於共有物之使用、收益，自應
得共有人全體之同意，始得為之，此觀民法第818條、第819
條之規定自明。土地法第34條之1第1項規定，對於共有土地
或建築物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典
權，得以多數決之方式為之，乃民法第819條第2項規定之特
別規定，影響於少數共有人之權益甚鉅，在適用上自不宜擴
大其範圍，及於共有物之管理（最高法院79年5月29日79年
度第2次民事庭會議決議（三）意旨參照）。本件系爭土地
之出租，共有人即被告己○○○等5人，縱其應有部分已逾
三分之二，就該土地全部之出租之管理行為，既未另訂有分
管契約，又未徵得全體共有人即原告之同意，已據被告所不
爭，則揆之前開說明，被告己○○○等5人之上開出租行為
對原告自不生效力。此與被告己○○○等5人是否得依土地
法第34條之1第1項規定設定地上權之處分行為，於法理概念
上係屬兩事，自不容相互混淆。被告仍執土地法第34條之1
第1項規定據為其出租行為無須徵得原告同意對原告亦生效
力云云，自屬誤會，尚不足採。
六、綜上所述，本件被告就系爭共有土地之租賃契約，既未徵得
共有人全體即原告之同意，依法對原告自不生效力，從而原
告起訴聲明請求確認被告己○○○、丙○○、丁○○、甲○
○、乙○○與被告癸○○○股份有限公司、壬○○○有限公
司間就坐落台北縣○○鎮○○段尖山小段391地號土地應有
部分全部於民國90年6月30日所訂立之租賃契約，對原告不
生效力，為有理由，應予准許。
中 華 民 國 94 年 11 月 9 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 許崇興
法 官 朱耀平
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 9 日
書記官 許崇興