臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第299號
原 告 張翠娟
被 告 沈稻粒
訴訟代理人 廖學能 律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109年4月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國108年7月17日委由原告居間出售門
牌號碼：台中市○區○○街○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）
，雙方並訂有不動產委託銷售契約書（原證1，本院108年度
司促字第32247號民事卷第15至23頁及卷第91頁至105頁），
約定委託銷售期間自該日起至108年10月16日止，委託出售
價格為不含仲介費出售人實拿新台幣（下同）450萬元（如
仲介費多於房屋3%，則以3%為限），嗣原告於委託銷售期間
內之108年10月9日以463萬5000元之價金為被告尋得買主即
訴外人 賴宗麟 ，並於同日通知被告，其後並多次通知被告，
然均不獲被告置理。爰依兩造間之居間契約請求被告給付居
間報酬13萬5000元。訴之聲明：被告應給付原告13萬5000元
及自支付命令（即起訴狀繕本）送達之翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。
二、被告之抗辯：
1.被告從未與訴外人賴宗麟碰面，並成立買賣契約。原告自無
權請求居間報酬。
2.原告之不動產經紀人及經紀營業員證照，均已過期，原告係
違法經營仲介業務，並以欺瞞之方式，與被告訂立上開不動
產委託銷售契約書。
3.被告並未收到（對於原告以LINE通知之訊息未讀）原告通知
訴外人賴宗麟出價463萬5000元價金之訊息。縱認（假設語
氣）原告以訊息之通知已生送達之效力，被告亦無依該通知
與訴外人賴宗麟訂立買賣契約之義務。
4.答辯聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約
因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停
止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法
第565條、第568條，分別定有明文。又民法第565條所定
之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為
訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他
人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已
足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時
，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而
僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付
（最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照）。故而，
居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約
類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就
民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示
居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介
）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人
報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒
介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項
，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬
請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃
繫於一定之條件（契約之成立）。換言之，居間契約特別
之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所
期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人
負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條
件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約
必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃
繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂
約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生
或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，先予敘明。
（二）經查，被告委由原告居間出售系爭房屋，並訂有系爭不動
產委託銷售契約書，然被告並未與訴外人賴宗麟就系爭房
屋訂立買賣契約乙情，已據兩造所不爭執。固然居間人原
告主張已於委任期間內已為委託人被告，以居間契約約定
之價格覓得買受人，然依上開（一）之說明，委託人被告
並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，
居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。是以，被告並
未因原告之居間致出售系爭房屋，則原告依系爭委託銷售
契約而為本件居間報酬之請求，於法即有未合，自無理由
，應予以駁回，爰為判決如主文第1項所示。
四、本件事證已為明確，兩造其餘主張，即與本件之判決結果無
涉，本院自勿庸予以審酌，併予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中華民國109年4月29日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法官陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月29日
書記官林佩倫