裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第2135號民事判決
裁判日期：民國95年04月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第2135號原告甲○○訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 鍾賢斌 律師被告乙○○上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國95年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北縣蘆洲市○○段第一四三地號土地上第三五八六建號建物即門牌號碼為台北市○○市○○街○○巷○號二樓房屋騰空遷出後交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國93年2月10日經由本院執行處拍賣取得被告所有
坐落台北縣蘆洲市○○段第143地號土地持分及其上第3586建號建物門牌號碼為台北縣蘆洲市○○街○○巷○號2樓房屋後，於93年3月4取得本院核發之不動產權利利轉證書，為系爭房屋所有權人。
㈡原告取得系爭房屋所有權後即依法向本院執行處聲請點交，
並經訂於同年6月28日執行強制點交。惟於上開期日前，被告透過訴外人新和房屋仲介有限公司向原告表示欲將系爭房屋買回，經協調後雙方同意以新台幣（下同）447萬元成交，而於93年6月24日簽立系爭不動產買賣契約書時，因被告表示訴外人 廖英甫 同意由其以廖英甫名義簽立系爭契約，並提出廖英甫之身份證影本以資取信，使原告不疑有他，遂由被告友人即訴外人 陳明 道代被告以廖英甫名義簽立系爭契約，簽約後原告旋向本院執行處撤回點交之聲請。
㈢嗣被告因未依約繳付第2期款，原告旋發函通知廖英甫繳付
，但未獲置理，遂再向本院執行處聲請點交系爭房屋，而被告於收受本院通知時，竟以系爭契約先後於93年12月22日、
94年1月18日向本院執行處主張其已向原告承買系爭房屋云云。事後經本院執行處傳訊廖英甫到庭訊問，原告始知被告未得廖英甫同意即以廖英甫名義簽訂系爭契約情事，故原告再發函通知被告請其依約繳納第2期款，否則請其速自系爭建物搬離等語，然被告猶置之不理。
㈣查被告冒用廖英甫名義與原告簽訂系爭契約，系爭契約應屬
無效，縱認系爭契約實際存在於兩造間，因被告已違約，故原告自得依法解除系爭契約，並以本訴狀之送達作為解除契約之意思表示。又系爭契約解除後，被告已無占用系爭房屋之權源，且系爭房屋原係被告所有，法院拍賣亦為買賣之一種，原告自得依民法所有物返還請求權、買賣及侵權行為損害賠償請求權之法律關係請求被告遷讓系爭房屋。
㈤被告無權占用原告所有系爭房屋，除成民法侵權行為外，亦
屬無法律上原因而受利益，並使原告受有損害，被告應返相當於租金之不當得利。查系爭房屋所在基地93年度申報地價為10,800元/平方公尺，面積543.15平方公尺，原告持分
30萬分之11247，是申報總為219,917元；系爭房屋值則以拍賣價計，故為1,620,000元。再按「城市地方房屋租金以不超過土地及建築物申報總額年息10%」，土地法97條定有明文，依此計算，被告自93年3月4日起至遷讓止每月應給付之相當租金之損害為15,333元等情。其聲明為：
①被告應將坐落台北縣蘆洲市○○段第143地號土地上第35
86建號建物即門牌號碼為台北市○○市○○街○○巷○號2樓房屋騰空遷出後交付原告。
②被告應自93年3月4日起至遷讓交付前開房地之日止，按月給付原告15,333元。
③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張系爭房地原係被告所有，其自本院執行處拍賣取得系爭房地所有權後，於本院執行點交前，因被告表示欲買回系爭房屋，故雙方合意於93年6月24日簽立系爭房地買賣契約，惟被告未依約繳付第2期款，經通知後又置之不理，則被告顯已違約，原告自得依法解除契約，並以本訴狀之送達作為解除契約之意思表示等事實，業據提出系爭房地不動產權利移轉證書、系爭房地登記謄本、本院民事執行處通知、系爭房地買賣契約、存證信函、本院92年度執字第33437號
94年2月4日執行筆錄、本院92年度執行33437號民事裁定等件（均影本）為證，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦不提出書狀以資抗辯供本院斟酌，自堪信原告主張為真實。
四、按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人。而不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而有異（最高法院86年台上字第724號判決可資參照）。查：系爭房地原為被告所有，經被告之債權人即訴外人台北國際商業銀行股份有限公司聲請本院予以查封拍賣由原告應買取得，而在法院執行強制點交前，兩造雖曾簽定系爭房地買賣契約約定由被告買回，但原告嗣已因被告違約而依法解除契約等情，乃原告所自承，並有系爭房地不動產權利移轉證書、系爭買賣契約在卷可稽，由上，可知系爭房地迄未點交予原告。揆諸前開說明，系爭房地雖已於93年3月4日移轉登記為原告所有，然在被告依民法第
348條第1項之規定僅有交付系爭房地之義務，在被告將系爭房地交付前，難謂無占有之正當權源。因此，原告即買受人對於被告僅得依民法買賣關係訴請被告自系爭房地遷讓並為交付，尚不得依民法第767條規定或侵權行為損害賠償請求權之法律關係而為請求。
五、末按不動產之拍賣因拍定而成立買賣契約，原則仍適用民法關於買賣之規定，而不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與何時取得所有權無關，是所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人尚無收益權。查：系爭房地既尚未交付原告，則被告之使用收益權尚未喪失，故被告繼續占有使用該房地，自難謂為無法律上之原因而受利益。又被告在依民法買賣關係將系爭房地交付原告前，亦非無權占有，業如前述，則其繼續占用系爭房地，並無不法侵害原告權利可言。綜上，原告依民法侵權行為損害賠償請求權及不當得利之法律關係，訴請被告給付相當於租金之不當得利，於法並非有據。
六、從而，原告依民法買賣之法律關係，訴請被告將坐落台北縣蘆洲市○○段第143地號土地上第3586建號建物即門牌號碼為台北市○○市○○街○○巷○號2樓房屋騰空遷出後交付原告，為有理由，應予准許；至原告依民法侵權行為損害賠償請求權及不當得利之法律關係，訴請被告自93年3月4日起至遷讓交付前開房地之日止，按月給付原告15,333元（即相當於租金之不當得利），則屬無據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請為宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國95年4月24日
民事第二庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年4月24日
書記官李錦輝