臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳小字第240號
原 告
即反訴被告 江進龍
被 告
即反訴原告 曾秀娥
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國103年8月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰陸拾陸元及自民國一○三年
二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰貳拾元由被告負擔十分之三，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣壹萬伍仟捌佰陸拾陸元
為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠原告於民國101年2月15日起向被告承租門牌號碼高雄市○
○區○○○路○○○○○號房屋之前店面(下稱系爭房屋)作
為中古電器買賣之用，並給付押租金新臺幣(下同)14,000
元，及預繳電費10,062元，且按月給付租金7,000元。被告
因自宅用電過量而要求原告分擔，因原告使用之電力有分電
表可查，並未超過預繳之金額，被告之要求實不合理，故原
告予以拒絕。詎被告竟於101年8月21日起擅自切斷原告租
用部分之電源，造成原告無法使用系爭房屋營業，經原告委
請律師發存證信函後，被告始於101年8月28日復電，但雙
方就電費之負擔仍無法協調，原告乃於101年9月11日寄發
存證信函終止兩造之租賃契約。
㈡由於被告擅自切斷原告租用系爭房屋之電源，使得原告無法
使用系爭房屋及營業，系爭房屋顯有不合約定使用、收益之
狀態，已不符合債之本旨。故原告終止兩造之租賃契約，被
告應返還押金14,000元，並賠償原告8日無法使用系爭房屋
之租金1,866元(計算式：7000×8/30＝1866)，以及8日
營業損失30,184元(6月營業額84,250元、7月營業額150,50
0元、8月截至20日營業額70,900元，平均每日營業額3,77
3元，8日營業損失為30,184元)；另原告租屋時曾墊付電
費7,000元，故上開金額合計為53,050元(計算式：14000
＋1866＋30184＋7000＝53050)。為此，爰依租賃契約法律
關係請求被告給付上開金額等語。
㈢並聲明：被告應給付原告53,050元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告租用系爭房屋後拒繳並積欠數月電費，經被告屢次催告
始給付10,062元。且因原告租用系爭房屋開設24小時營業店
面，該店面乃採營業用電電價計算，原告不滿被告於同年8
月間分設電錶，竟拒絕使用新設電錶之供電，自為主張提前
終止租賃契約，原告違反承租人義務，依兩造租賃契約第18
條規定自應賠償被告一個月之租金7,000元。
㈡被告僅於101年8月21日上午8時至9時分設電錶時斷電約
15分鐘，原告隨即便得以新設電錶取得供電，並無原告所稱
被告切斷租用部分之電源致原告不能營業之情事，原告請求
被告賠償其營業損失，顯無理由。兩造就用電電費之爭執，
經高雄市議員 蘇炎城 之助理 莊文貴 調解後，原告同意給付被
告4,515元以分擔所使用之電費，又原告搬離系爭房屋時，
未將店面回復原狀及清潔乾淨，且不將店面之鐵門鑰匙返還
被告，甚至有毀損情形，任由店面荒置，被告因此支出修繕
費用28,000元、換門鎖費用600元等，加上原告提前終止租
約應依約賠償一個月之租金7,000元，以原告之押金扣抵上
開費用後，原告仍積欠被告26,115元等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告自101年2月起承租系爭房屋前店面，租賃期間約
定至102年2月止，詎反訴被告租用系爭房屋後拒繳並積欠
數月電費，經被告屢次催告始給付10,062元。嗣反訴被告不
滿反訴原告於同年8月間分設電錶，竟拒絕使用新設電錶之
供電，自為主張提前終止租賃契約，反訴被告違反承租人義
務，依兩造租賃契約第18條規定自應賠償反訴原告一個月之
租金7,000元。
㈡兩造就前開電費爭執經時任高雄市議員蘇炎城之助理莊文貴
調解後，反訴被告同意給付反訴原告4,515元作為租賃系爭
房屋店面期間所使用之電費，又反訴被告搬離系爭房屋時，
未將店面回復原狀及清潔乾淨，且不將店面之鐵門鑰匙返還
反訴原告，甚至有毀損情形，任由店面荒置，反訴原告因此
支出修繕費用28,000元、換門鎖費用600元等，加上反訴被
告提前終止租約應依約賠償一個月之租金7,000元，以反訴
被告之押金14,000元扣抵上開費用後，反訴被告仍積欠反訴
原告26,115元(計算式：4515＋28000＋600＋0000－0000
0＝26115)。爰依租賃契約法律關係請求反訴被告給付上開
金額等語。
㈢並聲明：反訴被告應給付反訴原告26,115元及自反訴起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。
二、反訴被告則以：伊有將系爭房屋清理乾淨，鐵皮屋本來就有
一個分錶，申請幾個電錶跟伊這個房子都沒有關係，總電錶
是在反訴原告的家裡面等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告
之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠查原告於101年2月15日起向被告承租系爭房屋，並給付押
租金14,000元，且自101年2月15日起至101年9月14日止
按月給付租金7,000元之事實，業據原告提出系爭房屋租賃
契約書為證，被告就此部分之事實亦不爭執，堪認為真實。
㈡本件應審酌者厥為：被告有無擅自於101年8月21日起至同
年8月28日止切斷原告租用處之電源？原告主張系爭房屋不
合約定使用、收益之狀態而終止租賃契約並請求返還押租金
及賠償其無法使用房屋之租金與營業損失，及請求被告返還
墊付之電費7,000元，是否有據？茲分述如下：
⒈查證人即原告之員工 張筱柔 於他案(本院101年度鳳小字第
851號返還押租金等)中到庭證稱：伊於101年6月開始在
原告位於高雄市○○區○○○路○○號之1處所工作，負責顧
店，職務為會計，工作時間為上午10點到晚上10點，8月22
日當天被告來中山東路店裡說要我們付電費，也有說是她叫
她先生斷電等語(見前開案號卷第122至123頁)；另證人
即張筱柔母親 張錦梅 亦於本件審理中到庭證稱：伊女兒的工
作地點在鳳山市○○○路○○○○號，伊去找女兒的時候有遇
到被告，對她的印象很清楚，伊去找女兒的時間大約是暑假
接近開學的時候，被告和原告有講到電費的事情，細節是被
告說電是她先生關掉的，只要原告幫她負擔電費的一半就可
以等語(見本院卷第101頁)；此外，原告復提出101年8
月22日及同年月28日之系爭房屋停電照片在卷相佐(見本院
卷第107頁)，足見被告應有於101年8月21日起至同年月
28日止擅自將原告租用處電源切斷之情事。雖被告辯稱其僅
於101年8月21日上午8時至9時分設電錶時斷電約15分鐘
云云，並提出照片2張以資證明(見本院卷第108頁)，然
該照片上之日期字樣顯與一般照片日期顯示字樣有所差異，
應係事後自行加上，尚無從據此認定該照片為真實；另證人
楊建明 即被告之員工雖曾證稱：被告不是故意切斷電源，只
是要裝個副表讓原告自己繳納電費，只有稍微一下不能使用
而已等語(見本院卷第84頁)，然證人楊建明證稱其平日僅
上下班從外面經過系爭房屋，出租系爭房屋前有去現場打掃
等語(見本院卷第85頁)，則該證人並非平日皆待在系爭房
屋內之人，其對於系爭房屋遭斷電情形及斷電原因等事項，
應無法親身經歷及了解，從而，該證人所述證詞之真實性容
有疑義，無從遽而採信為真。
⒉按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致
給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之
事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付
不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害
者，債權人並得請求賠償；債權人於有第226條之情形時，
得解除其契約；第258條及第260條之規定，於當事人依法
律之規定終止契約者準用之，民法第226條第1項、第227
條、第256條及第263條分別定有明文。本件被告既於101
年8月21日起至同年月28日止擅自切斷原告租賃處之電源，
此情業如前述，則其所交付之租賃物顯有不合約定使用收益
之情形，原告依債務不履行規定終止租約，即為有據。
⒊原告得請求之項目如下：
①押金14,000元部分：依兩造租賃契約書第5條後段規定：「
乙方(即原告)如不繼續承租，甲方(即被告)應於乙方遷
空、交還退還押租保證金」(見本院卷第7至8頁)，本件
原告乃因可歸責於被告事由故而提前終止雙方租約，應不受
兩造租賃契約書第18條第1項應賠償一個月租金約定之拘束
，且被告主張應以押租金扣抵之款項尚嫌無據(理由詳如後
述)，從而，原告請求被告返還押金14,000元，為有理由。
②無法使用系爭房屋之租金1,866元部分：被告自101年8月
21日起至同年月28日止切斷租賃處電源，則原告顯有8日時
間無法正常使用系爭房屋，故原告請求被告賠償8日無法使
用系爭房屋之租金1,866元(計算式：7000×8/30＝1866)
，即為可採。
③營業損失30,184元部分：原告請求賠償營業損失部分，固以
他案(本院101年度鳳小字第851號返還押租金等)中之訂
貨配達單及記帳資料為其依據(見該案號卷第74至109頁)
，然該訂貨配達單中仍不乏斷電期間之營業收入，且觀諸8
月份之營業額並未顯然少於其他月份之營業額，原告復未能
舉證證明其確因斷電而造成何種營業損失，則原告空言主張
其受有營業損失30,184元而請求被告賠償，即難採信，不應
准許。
④墊付之電費7,000元部分：被告對於原告主張有代為墊付7,
000元電費乙節予以否認(見本院卷第67頁)，原告復未能
舉出積極證據以實其說，則原告此部分之請求，應無可採。
⒋綜上，原告得請求被告給付之金額為15,866元(計算式：1
4000＋1866＝15866)，逾此範圍之請求，即無理由。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張反訴被告同意給付4,515元作為租賃系爭房屋
店面期間所使用之電費云云，經反訴被告所否認(見本院卷
第54頁)，且反訴原告自承無任何證據足以證明該部分之事
實(見本院卷第67頁)，是反訴原告此部分之請求，難以採
信；又反訴原告主張反訴被告搬離系爭房屋時，未將店面回
復原狀及清潔乾淨，且不將店面之鐵門鑰匙返還，並有毀損
及任由店面荒置情形，因而請求修繕費用28,000元、換門鎖
費用600元，固提出估價單及統一發票各1紙、照片8張及
證人楊建明為證(見本院卷第43頁、第83至86、第89至92頁
)，然證人楊建明證稱兩造訂立租約當時其並沒有在場，反
訴被告搬走後伊沒有到現場看，是每一次上下班的時候從外
面看到，房子要出租前伊有去現場打掃，但是時間已經很久
了，現場情況已經記不清楚等語(見本院卷第85頁)，足見
該證人對於系爭房屋出租前之內部情形並非甚為了解，且反
訴被告搬走之後亦未直接進入現場察看內部情況，則其證詞
是否得以證明反訴被告有毀損系爭房屋及未回復原狀等情形
，殊值懷疑；況且，經本院命該證人當庭指出反訴原告所提
出之照片中何部分是遭反訴被告破壞，該證人所圈示之部位
僅有其中2張照片中之地板(見本院卷第89頁)，查該照片
中之地板外觀僅有輕微斑駁跡象，並無明顯遭人毀損破壞之
痕跡，而證人楊建明指稱房子出租時有鋪設塑膠地板，就是
照片的樣子，已經很久了，也是鋪設薄薄一層等語(見本院
卷第85至86頁)，顯見系爭房屋之地板應係時間久遠而有所
斑駁，並非反訴被告故意毀損所導致，反訴原告主張反訴被
告毀損及任由店面荒置云云，自屬無稽。至反訴原告主張反
訴被告未將鐵門鑰匙返還云云，亦未見其提出任何有利於己
之證據以實其說，難以憑採。
㈡反訴原告主張反訴被告提前終止租約，而請求其依約賠償一
個月之租金7,000元部分，因反訴被告提前終止租約乃因可
歸責於反訴原告事由而債務不履行所導致，此情前已述及，
則反訴原告請求反訴被告給付一個月之租金7,000元，亦無
所據，不應准許。
肆、綜上所述，原告依租賃契約法律關係請求被告給付15,866元
及自起訴狀繕本送達翌日(即103年2月15日)起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回；反訴原告依租賃
契約法律關係請求反訴被告給付26,115元及自反訴起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
，並無理由，應予駁回。
伍、至被告即反訴原告請求詢問證人莊文貴以證明原告即反訴被
告請求租金及金額均不實在云云，因該證人於兩造爭議發生
時並非親自經歷見聞之人，僅為事後參予調停者，且被告請
求詢問該證人之待證事實亦非明確，僅係全盤否認原告之主
張及請求，故本院認該證人尚無調查之實益及必要，附此敘
明。
陸、本件本訴部份係小額程序為被告一部敗訴之判決，爰就原告
勝訴部分依民事訴訟法第436條之20規定，職權宣告假執行
，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免
為假執行之宣告。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
捌、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。反訴訴訟費
用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額依職權
確定如主文所示之金額。
中華民國103年8月21日
鳳山簡易庭法官謝琬萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年8月21日
書記官吳慕瑩