裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第2557號民事判決
裁判日期：民國109年01月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第2557號原告 林孝光 訴訟代理人 凌見臣 律師複代理人 蔡佳秀 被告 吳介元 訴訟代理人 吳千住 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示黃色部分面積19.48平方公尺、同段842-1地號土地上如附圖所示綠色部分面積3.85平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號房屋部分）拆除，並將該土地騰空返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新台幣（下同）38,249元，及自民國108年7月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自108年6月25日起至返還上開土地之日止，按月應給付原告690元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以1,035,000元供擔保後，得假執行。但被告得以3,102,890元預供擔保而免為假執行。
本判決第2項得假執行。但被告得以40,000元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（以下分別稱
842、842-1地號土地，合稱系爭土地）上，面積約20平方公尺，如起訴狀附圖A、B所示之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號）拆除（按建物坐落及占用土地面積以地政機關實測為準），並將占用之土地騰空返還原告及各該其他共有人全體；㈡被告應給付原告32,790元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自108年6月25日起至騰空返還第1項所示土地之日止，按月應給付原告591元（按實際賠償金額以地政機關實測占用面積後為準）。嗣經本院履勘現場並囑託地政事務所測量後，原告於訴訟程序中變更聲明如主文第1、2項所示，核與上開規定相符，自屬合法。
二、原告起訴主張：㈠本件842、842-1地號面積分別為19.48平方公尺、3.85平方公尺之系爭土地，為原告與其他共有人所共有，原告應有部分各為6分之1，被告則係相鄰之同段843、843-1地號土地（下稱843、843-1地號土地）所有權人，而系爭土地其上建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號房屋（下稱系爭房屋）為被告所有，並無合法使用系爭土地之權源，無權占用系爭土地全部即如附圖所示黃色部分面積19.48平方公尺、綠色部分面積3.85平方公尺，顯已侵害原告及他共有人對系爭土地之權利，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋，並將占用之土地返還予原告及其他共有人全體。㈡被告無權占有系爭土地，並無法律上之原因，受有相當於租金之利益，致原告所有權受有損害，依民法第179條規定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1項及第105條定有明文。系爭土地102、
105、107年之申報地價每平方公尺分別為12,800元、15,360元、21,760元，原告係於97年10月16日因買賣而為共有人之1，原告自得請求被告給付本件起訴回溯5年即自103年6月25日起至108年6月25日止，按原告權利範圍計算相當租金之不當得利38,249元，及自108年6月25日起至被告拆除系爭房屋，並返還系爭土地予原告及其他共有人之日止，按月給付原告690元，其計算式詳如附表所示等情。並聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：本件系爭房屋即門牌號碼「新北市○○區○○街○○○○號」建物，乃是由坐落基地之原土地所有權人所建，併同基地出賣，其後再由被告買受房屋，被告因而取得系爭房屋之所有權，並取得合法使用該房屋基地之權利。茲將事實詳述如下：㈠系爭房屋坐落之基地○○○區○○段842、842-1地號土地，與被告所有同段843、843-1地號土地，二者係相鄰之土地，其「所有權」歷來之更迭情形如下：○○○區○○段842、842-1地號，乃為土地重測後之地號，其原來重測前之地號為「三重埔段同安厝小段33-8」。○○○區○○段843、843-1地號，亦為土地重測後之地號，其原來重測前之地號為「三重埔段同安厝小段33-9」。③「三重埔段同安厝小段33-8」與「三重埔段同安厝小段33-9」二筆土地，55年前，同為「 林某某 」所有。（土地登記謄本因受個人資料保護法之限制，無法載明原所有權人之全名）④55年11月28日，所有權人「林某某」將該二筆土地與系爭房屋同時出售予「 顏候春 」，並於56年5月10日辦理土地移轉登記完竣。
⑤62年7月23日，「顏候春」將其中「三重埔段同安厝小段33-9」該筆土地與系爭房屋同時出售予「吳介元」，並於62年10月2日辦理土地移轉登記完竣。㈡至於系爭房屋即門牌號碼「新北市○○區○○街○○○○號」建物，其興建及所有權移轉歷程如下：①46年間，當時房屋基地所有權人林某某興建系爭房屋，唯在當初時空環境，系爭房屋並未辦理「建物登記」，僅申請取得房屋之稅籍（系爭房屋稅籍證明書如被證3）。②52年9月7日，被告向當時之基地及建物所有權人林某某租賃系爭房屋，並設戶籍於該地址，開始居住使用系爭房屋及相關土地（設籍之戶籍謄本影本如被證4）。③55年11月28日，系爭房屋及該基地改為「顏候春」為所有權人。至62年7月23日，該所有權人顏候春將系爭房屋出售給被告。惟因系爭房屋於興建後並未曾辦理建物保存登記，因此雙方買賣時僅申辦土地所有權移轉登記，系爭房屋則交付被告占有使用至今。㈢按系爭房屋與坐落之土地原屬同一人所有，被告乃是向原所有權人顏候春合法購得系爭房屋，有合法使用房屋基地之權源。原告所述與事實不符，原告起訴主張拆屋還地云云，顯然無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為原告及其他共有人所共有，原告應有部分6分之1，系爭房屋之未辦理保存登記建物則為被告所有（即被告為事實上處分權人）之事實，有土地登記謄本在卷可稽（本院重調字卷第19至22頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張系爭房屋無權占有系爭土地全部即如附圖所示黃色部分面積19.48平方公尺、綠色部分面積3.85平方公尺，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除地上物並將該土地返還原告及其他共有人全體，亦得依民法第179條規定，請求被告返還如附表所示相當租金之不當得利予原告等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告主張系爭房屋占有系爭土地全部即如附圖所示黃色部分
面積19.48平方公尺、綠色部分面積3.85平方公尺之事實，業經本院履勘現場並囑託新北市三重地政事務所測量無訛，有勘驗筆錄及該事務所函附複丈成果圖在卷可佐（本院訴字卷第59至67頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡被告雖抗辯系爭房屋與其坐落之系爭土地原屬同一人所有，
被告乃是向原所有權人顏候春合法購得系爭房屋，有合法使用房屋基地之權源云云。惟查，被告抗辯系爭房屋與其坐落之系爭土地原屬同一人所有，被告乃是向原所有權人顏候春合法購得系爭房屋之事實，縱然屬實，亦不當然可以認為被告所有系爭房屋現在仍有合法占有系爭土地之正當權源，蓋被告購買系爭房屋時可能係經其坐落土地所有權人同意得一併占有使用土地（即基於使用借貸關係占有），亦可能有同時購買坐落土地（即基於買賣房地契約關係占有，但土地未辦理移轉登記），甚或可能單純購買系爭房屋而已（即買賣雙方並未論及房屋占用土地權源問題）不等，是於被告並未具體說明其占有權源為何（諸如使用借貸、買賣不等）之情況下，自不能僅以系爭房屋與其坐落之系爭土地原屬同一人所有，被告係向房屋、土地原所有權人合法購得系爭房屋乙節，即遽認系爭房屋目前確有合法占有使用系爭土地之權源。遑論被告縱得依其與系爭土地原所有權人間之合意，對該原所有權人主張有占有使用土地之權源，但原告乃系爭土地之現在共有人，並非上開合意之當事人，亦不當然即繼受上開合意而受拘束。是被告前開所辯尚無可取，此外，被告復未能再積極主張舉證其系爭房屋有何占有系爭土地之正當權源，自仍應認原告主張系爭房屋無權占有系爭土地之事實為真實。
㈢按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第821條、第767條第1項分別定有明文。查被告所有系爭房屋無權占有原告共有系爭土地全部，且被告復未能證明有何正當權源得以占有使用之，均如前述，依上開說明，原告自得請求被告將該部分地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及其他共有人全體。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告主張依GOOGLE地圖資料所示，系爭土地係坐落於工商繁榮之精華地段，臨接三重中正南路，近忠孝橋、中興橋車行約3至5分鐘，亦近捷運菜寮站、新北市立聯合醫院三重院區、玫瑰公園、三光國小、集美國小車行約10且有公車站牌步行約5分鐘，交通十分便捷且生活機能相當完備，且系爭土地102、105、107年之申報地價每平方公尺分別為12,800元、15,360元、21,760元，原告係於97年10月16日因買賣而為共有人，原告自得請求被告給付本件起訴回溯5年即自103年6月25日起至108年6月25日止，按原告權利範圍計算相當租金之不當得利38,249元，及自108年6月25日起至被告拆除系爭房屋，並返還系爭土地予原告及其他共有人之日止，按月給付原告690元，其計算式詳如附表所示等情。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條、平均地權條例第16條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價80%為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭土地之坐落位置、地形特徵，及申報地價約為公告現值1、2成，與市價相較顯然偏低等一切情狀，認原告請求相當租金之不當得利應以系爭土地申報地價年息10%計算為適當，應如數准許詳如附表所示。
六、從而，本件原告依民法第821條、第767條第1項、第179條規定即無權占有、不當得利法律關係，請求：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示黃色部分面積19.48平方公尺、同段842-1地號土地上如附圖所示綠色部分面積3.85平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號房屋部分）拆除，並將該土地騰空返還原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告38,249元，及自起訴狀繕本送達（本院重簡字卷第45頁）翌日108年7月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自108年6月25日起至返還上開土地之日止，按月應給付原告690元；為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供請為准、免假執行之宣告，除本判決第2項部分金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行外，其餘經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年1月17日
民事第四庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月17日
書記官許碧如