臺灣臺北地方法院小額民事判決 103年度北小字第898號
原 告 陳欣妤
訴訟代理人 周英兆
被 告 別正宜
訴訟代理人 陳佳函 律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於中華民國103年
10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬玖仟貳佰壹拾壹元，及自民國一０三
年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣玖佰元，由原告負擔新臺幣壹佰元。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁萬玖仟貳佰壹拾壹
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年10月28日將其坐落於台北市○
○區○○路0段000巷00○0號13樓之房屋（下稱系爭房屋）
出租與原告，租賃期間自102年11月4日起至104年11月3日，
共計2年，每月租金為新臺幣（下同）4萬元，並約定如房屋
損害有修繕之必要時，其應由甲方（即被告）負責修繕者，
經乙方（即原告）定相當期限催告，仍未修繕完畢；及房屋
有危及乙方或同居人之安全或健康之瑕疵時，乙方得終止租
約。詎原告入住系爭房屋後，即發現系爭房屋蟑螂氾濫、浴
室蓮蓬頭無法出熱水、牆壁潮濕發霉及天花板漏水等，原告
遂於103年1月24日寄發存證信函懇請原告為必要之修繕，仍
未得回應，是於同年1月30日寄發存證信函終止租約。為此
請求被告返還押租金40,000元、代墊更換蓮蓬頭費用1,000
元及按比例之終止租約後溢付之4日（即103年1月31日至103
年2月3日）之租金2,667元（計算式：每月租金20,000元/30
日×4日＝2,667，元以下四捨五入），共計43,667元。並聲
明：被告應給付原告43,667元，及自103年1月30日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告於102年10月28日將系爭房屋出租與原告使用，約定租
賃期間為102年11月4日至104年11月3日，共計2年，並於租
賃合約書第4條第2款、第3款載明：「未經甲方（即出租人
）同意，乙方（即承租人）不得將房屋全部或一部轉租、出
借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。」、「乙方
（即承租人）應遵守住戶規約，不得供非法使用，或存放危
險物品影響公共安全。」，惟台北市政府觀光傳播局於102
年12月13日查察，發現原告未依法領取旅館業登記證即於上
開地址違法經營日租套房。103年1月16日被告收受台北市政
府觀光傳播局罰單文件，來函副知原告因違反發展觀光條例
第24條第1項及第55條第3項未依法辦妥公司或商業登記以及
未依法領取營業執照即經營觀光旅館業務、旅館業務、旅行
業務或觀光遊樂業務之規定，課處罰鍰90,000元。翌日，被
告偕同仲介與原告商討終止租賃契約之相關事宜，惟原告矢
口否認有任何違約情事，還狡辯台北市政府觀光傳播局公文
不是罰單，而且還有三十天申訴期也不見得會罰款，雙方無
法達成共識。103年1月23日被告不得已，發出存證信函要求
與原告終止租約，限期辦理搬遷事宜，而原告未於期限內遷
讓清空。103年2月6日原告來第三封存證信函並於該函中同
時交還房屋鑰匙。原告所為已該當轉租他人之情事且非法使
用租賃物並遭主管機關裁處在案，已違反房屋租賃契約第4
條第2款及第3款之約定，依房屋租賃契約第7條原告有權終
止租約，原告並無權向被告請求終止租約，原告違法轉租在
先，原告主張押租金為違約金予以沒收。
㈡系爭房屋屋況良好，依民法第423條規定，係合於約定使用
收益之租賃物，被告未看到原告提出房屋損壞的照片，無法
證明系爭房屋有原告所述之蟑螂氾濫、牆壁潮濕、天花板漏
水等現象。況且原告係在向被告反映天花板狀況前就已從事
日租套房情事，如果原告真有如訴狀所載「漏水潮濕及發黴
情形嚴重、嚴重影響原告身體健康」情事，又為何將被告所
有之房屋以一天2,000元以上之高價金出租日租套房與多名
外籍人士？又被告在交屋與原告以前，雙方有點交清楚屋內
各樣設備使用狀況後始交屋，原告說更換浴室蓮蓬頭，雖然
原告有問過本人的意見，但是價格不是原告所稱的一千多元
，而且本人也沒有看到換下來的蓮蓬頭，現在的蓮蓬頭也看
不出是否為新品，卷宗中也沒有看到原告附上代墊更換蓮蓬
頭的費用收據，無法確定原告是否真有更換蓮蓬頭。
㈢原告違法轉租情形在先，實在是沒有道理跟被告要求主張終
止租約，原告是自行在103年2月6日第三封存證信函中交還
房屋鑰匙，被告請求原告給付103年1月23日至2月3日溢付之
租金，並無理由。
㈣原告將系爭房屋轉租他人且非法使用租賃物，已違反房屋租
賃契約第4條第2款及第3款之約定，被告得依房屋租賃契約
第9條及第10條約定，向原告請求違約金及各種賠償，被告
受有114,789元之損害（計算式：違約金兩個月40,000元＋
仲介費10,000元＋代繳水電費789元＋空屋兩個月40,000元
＋被告請假四天損失薪資24,000元＝114,789元），乃就該
損害主張抵銷。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於102年10月28日將其坐落於台北市○○區○
○路0段000巷00○0號13樓之房屋出租與原告，租賃期間自
102年11月4日起至104年11月3日，共計2年，每月租金為4萬
元等情，業據其提出房屋租賃契約影本1份在卷可稽（見本
院卷第5頁至第8頁），並為被告所不爭執，原告主張之前揭
事實，堪認為真實。原告復請求被告返還押租金40,000元、
代墊更換蓮蓬頭費用1,000元及按比例之終止租約後溢付之4
日租金2,667元，被告則被告以上開情詞置辯。是本件爭點
厥為：㈠兩造間之租賃契約是否終止；㈡原告請求被告返還
押租金、代墊更換蓮蓬頭費用、溢付租金，有無理由；㈢被
告所為抵銷抗辯，有無理由。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277條定有明文，又原告於起訴原因已有相當之
證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅空言爭執者
，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利之認定，
又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之
主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，另民事
訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原
告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗
辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之
訴，有最高法院17年上字第9170號、18年上字第1679號、同
年上字第2855號判例及72年台上字第4225號判決意旨可資參
照。經查，
㈠原告主張系爭房屋蟑螂氾濫、浴室蓮蓬頭無法出熱水、牆壁
潮濕發霉及天花板漏水，通知原告為必要之修繕，仍未得回
應，故於103年1月30日寄發存證信函終止租約云云，並據其
提出照片、施工計畫書、手機簡訊紀錄等件在卷可稽（見本
院卷第74頁至第79頁），惟為被告所否認（見本院卷第81頁
），原告復未就其所主張之上情予以舉證，原告既無法證明
系爭房屋蟑螂氾濫、浴室蓮蓬頭無法出熱水、牆壁潮濕發霉
及天花板漏水，則其以此為由，向被告為終止租賃契約之意
思表示，即於法不合。
㈡被告主張原告將系爭房屋轉租他人，而終止系爭租賃契約等
情，固為原告否認，惟查，台北市政府觀光傳播局於102年
12月13日晚上7時許派員至系爭房屋進行稽查，經系爭房屋
所在社區管理員表示有旅客進出該址等情，有台北市政府觀
光傳播局民眾檢舉案初步勘驗紀錄表在卷可佐（見本院卷第
99頁），原告復於網站上刊登「Taipei101Loft3:Only1
MRTAway!」之出租訊息，並附上屋內陳設照片等情，有網
站資料在卷可稽（見本院卷第72頁至第98頁），經本院就上
開網站與租賃契約上屋內陳設照片（見本院卷第8頁）進行
比對結果，房屋內部格局、設施裝潢及家具擺設位置等均相
符，堪認前揭網站上之照片即為系爭房屋照片無訛。原告雖
陳稱網站上的資料任何人均可進入更改云云，惟查系爭網頁
上有張貼個人照片（見本院卷第72頁），則若係他人冒用原
告之名於上開網站上註冊，則該冒名之人究係如何得取得原
告個人照，已非無疑，復參諸網頁上已有2位旅客於網頁上
留下住宿評價等情（見本院卷第74頁），足以認定上開網頁
上所揭示之房間相片及相關資訊，均係彰顯系爭房屋，堪認
原告確有轉租系爭房屋之情事，是原告前揭所述，並不足採
。綜上，原告確有將系爭房屋轉租他人之情事，是原告違反
系爭房屋租賃契約約書第4條第2款之約定：「未經甲方（即
被告）同意，乙方（即原告）不得將房屋全部或一部轉租、
出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。」，而依
租賃契約書第7條之約定，承租人有違反第4條之情事，出租
人得終止租賃契約，故被告於103年1月17日向原告為終止租
賃契約之意思表示，洵屬有據，原告復自承於103年2月3日
有收到被告的存證信函，是系爭租賃契約業於103年2月3日
終止。
五、原告得請求之數額
㈠原告主張被告應返還押租金40,000元部分：查兩造間之房屋
租賃契約第3條第2款約定：「保證金新台幣肆萬元整，以作
為其履行本契約義務之擔保。甲方應於租賃期滿交還房屋並
扣除所積欠之債務（包括水電費、開立租金所得稅扣繳憑單
）後，無息返還乙方。」，而兩造間租賃契約業於103年2月
3日終止等情，已如前述，被告主張其代繳之水電費共計789
元，業據被告提出電費收據及水費收據影本各乙紙在卷可參
（見本院卷第40、41頁），復為原告所不爭執，是被告於扣
除原告積欠之水電費789元後，應返還原告39,211元。
㈡原告主張被告應返還代墊更換蓮蓬頭費用1,000元，惟為被
告否認，原告復未舉證證明，故原告請求被告給付更換蓮
蓬頭費用1,000元，並無理由。
㈢原告請求被告返還溢付之4日（即103年1月31日至103年2月3
日）租金2,667元部分，惟查，兩造間之房屋租賃契約係於
103年2月3日終止，是原告於103年2月3日之前有給付租金之
義務，故原告請求被告返還103年1月31日至103年2月3日之
租金2,667元，並無理由。
㈣綜上，原告得請求之數額為39,211元。
六、被告以原告將系爭房屋轉租他人且非法使用租賃物，已違反
房屋租賃契約第4條第2款及第3款之約定，原告得依房屋租
賃契約第9條及第10條約定，向原告請求違約金及各種賠償
，被告受有114,789元之損害（計算式：違約金兩個月40,00
0元＋仲介費10,000元＋代繳水電費789元＋空屋兩個月40,0
00元＋被告請假四天損失薪資24,000元＝114,789元），而
就該損害為抵銷之抗辯。經查，系爭房屋租賃契約第9條約
定「合意終止：本契約租賃期間未滿，若其中一方主張提前
終止租約，惟應於壹個月前書面通知對方，若租期未滿貳年
須賠償對方相當於貳個月租金之違約金。」、第10條約定「
租賃物返還：一、……乙方未即時遷出返還房屋時，甲方另
得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日
止按房租日租金貳倍計算之違約金。」，有原告提出之房屋
租賃契約書影本在卷可參（見本院卷第6頁），而系爭租賃
關係係因被告為終止之意思表示，並非兩造合意終止等情，
已如前述，且原告亦無未即時遷出返還房屋之情事，是被告
依房屋租賃契約第9條及第10條約定，向被告請求違約金40,
000元及仲介費10,000元、空屋損失40,000元、薪資損失24,
000元之損害賠償，即屬無據。況被告亦未舉證證明其有空
屋損失及薪資損失，是其以違約金40,000元及仲介費10,000
元、空屋損失40,000元、薪資損失24,000元為抵銷抗辯，洵
屬無據。至被告代繳水電費789元部分，已於原告所請求之
押租金內扣除，併予敘明。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者
，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項
前段、第203條定有明文。查本件係無確定期限之債務，揆
諸前揭規定，原告得請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日即
103年3月13日起算之法定遲延利息，逾此部分之請求，則屬
無據。從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付39,211元及
自103年3月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有
理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392
條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執
行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年11月20日
臺北簡易庭
法官郭美杏
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕
本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月20日
書記官楊夢蓮
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。