臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度鳳簡字第322號
原 告 葉人華
訴訟代理人 何曜男 律師
被 告 林忠義
訴訟代理人 阮維芳 律師
邱基峻 律師
上 一 人
複 代理人 翁松崟 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國106年4月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾陸萬陸仟貳佰玖拾肆元，及自民
國一百零六年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國104年5月15日簽訂不動產管理契
約，由被告向原告承租高雄市○○區○○段857、857-1、
858、858-1、858-2地號等5筆土地（下稱系爭土地）及
其上坐落之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號房屋之2
分之1（下稱系爭建物）暨如附表所示之物品，並約定租期
自104年7月1日至109年6月30日，押租金為新臺幣（下
同）450,000元，租金則為每月120,000元，並應於每月5
日前繳納（下稱系爭租約）。嗣被告自104年8月起即未依
約給付租金，經原告多次催繳仍未給付，直至原告以本件起
訴狀向被告為終止系爭租約之意思表示後，被告始於105年
11月11日將系爭建物及如附表編號1至11、13、14、16、18
①、19至25、27至34所示物品予以返還，是被告迄今仍積欠
原告104年8月起至105年11月11日之租金及相當於租金之
不當得利共1,844,000元【計算式：（120,000×15）＋（
120,000×11/30）＝1,844,000】，又因被告未能依約返
還，致原告受有236,600元【計算式：65,000＋48,600＋
76,000＋15,000＋32,000＝236,600】之損害，上開各費用
經扣除押租金後為1,630,600元【計算式：1,844,000＋
236,600－450,000＝1,630,600】，爰依系爭租約及民法
第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付
原告1,630,600元，及自訴之變更狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊於104年7月1日起承租系爭建物，因漏水嚴
重致原告無法正常營業，經通知原告修繕後漏水情形仍未改
善，已違反租賃物保持及修繕義務，被告自得直接行使同時
履行抗辯權而拒絕給付租金；退步言之，系爭建物之漏水既
非可歸責於被告，且已致系爭建物之一部不能使用，被告亦
得請求減少租金至60,000元；另如附表編號12、15、17、18
②、26所示之物係於營業時始發現無法正常使用，而系爭租
約附件之餐廳物品清單中有載明「餐廳內桌椅及廚房設備及
冰箱營業用正常損壞應作為報廢」等語，被告遂於告知訴外
人 曾泳霖 並經回覆被告自行處理後委請廠商估價，因修繕費
用過鉅，故於104年6月30日予以報廢，而原告所提之報價
單並無法證明與原告置於系爭建物內交予被告使用之上開等
物相同，況上開物品並非新品，原告請求被告賠償與新品同
等之金額顯不合理；再者，倘認原告得請求上開租金及損害
賠償，惟因系爭建物漏水係可歸責於原告之事由，被告因此
於104年7月至105年6月間受有營業上損失共4,673,262
元，自應由原告加以賠償，爰依民法第344條規定主張抵銷
等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
本件原告主張兩造於104年5月15日簽訂系爭租約，由被告
向原告承租系爭建物及如附表所示物品，租期為5年，而系
爭建物及如附表編號1至11、13、14、16、18①、19至25、
27至34所示物品已於105年11月11日返還原告，被告僅曾給
付押租金450,000元及105年7月份之租金120,000元等情
，有房屋租賃契約暨公證書、系爭土地登記第二類謄本、系
爭租約暨餐廳物品清單、存證信函暨回執等件附卷可參（詳
本院卷第11至22頁），復為兩造所不爭執（詳本院卷第116
至117頁），此部分堪先認定為真。至原告請求被告應給付
自104年8月1日起至105年11月11日止之租金及相當於租
金之不當得利、如附表編號12、15、17、18②、26所示物品
滅失之損害賠償等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯
，是本院應審酌者厥為：㈠原告終止系爭租約是否合法？㈡
被告得否主張減少租金為60,000元？㈢原告得請求被告予以
給付之範圍及數額為何？㈣被告主張抵銷是否有理由？茲分
述如下：
㈠原告終止系爭租約是否合法？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項定有明文。又租金每月為120,000
元，並應自104年8月起於每月5日前支付，系爭租約第4
條亦有約定。查本件被告自104年8月起即未繳納租金，原
告於被告積欠租金扣除押租金450,000元已達2個月以上租
額後予以催繳，被告迄未給付，業如前述，而原告遂以本件
起訴狀對被告為終止系爭租約之意思表示，並經被告於105
年3月28日收受送達，有送達證書1紙在卷可稽（詳本院卷
第30頁），依上開規定，堪認系爭租約已於105年3月28日
終止。
2.本件被告固以系爭建物交付後漏水情形嚴重而影響營業，故
拒絕支付租金而為同時履行抗辯等語抗辯（詳本院卷第45至
46頁），並提出屋況照片為證（詳本院卷第50至57頁），然
原告業已否認系爭建物漏水情形嚴重，並主張僅部分有漏水
情形，且已委請訴外人 李維介 進行修繕。按出租人除應以合
於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關
係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀之民法第
423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之
給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使
同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，最高法院著有96年度台
上字第1415號判決意旨可參。惟此所謂合於約定使用、收益
之狀態，應以當事人於訂立租賃契約時，所預定之使用收益
目的為其認定標準，且倘被告以租賃物不合於所約定使用、
收益為由主張拒絕支付租金，亦應證明該租賃物於斯時確有
未合於約定使用收益狀態。而依系爭租約約定，原告出租系
爭建物，係供被告作為餐廳營業使用，則被告承租系爭建物
之目的，乃作為餐廳店面乙節甚明。因此，系爭建物是否合
於系爭租約之使用收益，應以系爭建物是否合於餐廳店面之
使用收益為斷。查證人即被告餐廳之員工 蔡秀卿 雖於本院審
理時證述該餐廳自開幕日起即每天都在漏水且未曾改善等語
歷歷（詳本院卷第158頁），然其復自承被告從104年7月
使用系爭建物起即持續營業至105年5月間等語在卷（詳本
院卷第160頁），並有該餐廳104年11月至105年6月之營
業稅繳款書可佐（詳本院卷第144頁），可見系爭建物即便
仍有滲漏水之情事，但被告仍得繼續營業一情，至為明顯。
矧若系爭建物於104年7、8月間原告僱人修繕後仍持續存
在漏水問題且已影響營業甚鉅，被告係經營餐飲業者，豈會
繼續承租使用該屋並經營餐飲業。職是，系爭建物於原告為
終止租約之意思表示時，是否確未合於系爭租約約定之使用
收益狀態，要屬可疑。再者，被告所提出之屋況照片乃係李
維介施作防水工程之前的情形，業據證人曾泳霖於本院審理
時結證明確（詳本院卷第73頁），兼考之證人李維介亦證稱
其後來到系爭建物施作防水工程時被告就已有在營業，被告
也未曾向其抱怨因漏水無法做生意等語在卷（詳本院卷第71
頁），則上開照片中之系爭建物狀態是否仍與原告僱工修繕
後之系爭建物狀態相同，尚屬有疑。又被告未再能提出其他
證據可供本院推認原告提供之系爭建物確未合於約定使用收
益目的，從而，系爭建物縱曾有漏水情形，蓋系爭建物既仍
可為營業之使用，自要難逕認已達未合於約定之使用收益目
的而無法續為營業使用之狀態，本件被告舉證猶有未足，是
其所為同時履行抗辯，洵非可取。
㈡被告得否主張減少租金為60,000元？
被告另抗辯其因系爭建物漏水受有損害，每月應付之租金應
減半為60,000元云云，並援引民法第435條之規定為減少租
金之依據。然按民法第435條第1項規定：「租賃關係存續
中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，
承租人得按滅失之部分，請求減少租金」，而系爭建物縱有
漏水情事，亦與租賃物滅失之情形並不相同，被告引用上開
規定為請求減少租金之依據尚有未合，要難准許。
㈢原告得請求被告予以給付之範圍及數額為何？
1.租金及相當於租金之不當得利部分：
按承租人應依約定日期，支付租金；又按無法律上之原因而
受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第439
條前段、第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還
不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害
為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，
非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台
上字第1695號判例意旨可參）。查，系爭租約第4條約定被
告應於104年8月起每月5日前支付120,000元，而被告於
104年8月起即未繳納租金，原告已於105年3月28日終止
系爭租約，被告並於105年11月11日返還系爭建物等情，業
如前述，則於系爭租約終止前，被告應依照系爭契約前揭約
定給付租金，而於系爭契約終止後，就被告應即返還系爭建
物，其未返還仍繼續無權占用系爭建物部分，原告自得依據
民法第179條之規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利
，即為以系爭建物之前開每月租金為標準之120,000元。是
經計算後，被告應給付原告自104年8月1日至105年3月
28日止之租金，及自105年3月29日起至同年11月11日止之
不當得利，即自104年8月1日起至105年11月11日止共計
15個月又11日之租金及相當於租金之不當得利1,844,000元
【計算式：（120,000×15）＋（120,000×11/30）＝
1,844,000】。又被告於承租系爭建物時已先行繳納押租金
450,000元，予以扣抵後，尚餘1,394,000元之租金及不當
得利【計算式：1,844,000－450,000＝1,394,000】，則
原告主張被告應給付占用系爭建物至105年11月11日止之租
金及不當得利共1,394,000元，即屬有據而應准許。
2.如附表編號12、15、17、18②、26所示物品部分：
本件被告固以上開物品係於營業時始發現無法正常使用，且
於其準備營業時即已損壞，且嗣經原告同意其自行處理，故
而依約予以報廢，又原告所提之報價單並無法證明與原告置
於系爭建物內交予被告使用之上開物品相同云云置辯。惟按
，甲方（即原告）租賃時點交之設備或物品另行造冊，納入
契約附件，於租約期滿需堪用狀態交還甲方，系爭租約第13
條明文記載。是上開物品既確有交付被告，而被告於本院審
理時又自承無法提供報廢之相關憑據等語在卷（詳本院卷第
116、129頁），復未能提出上開物品係於準備營業時即已
損壞及經原告同意報廢等之證據以實其說，本院尚難遽認被
告上開所辯為真，則被告未能依上開約定返還上開物品，已
使原告受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。再按
，不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損
害，民法第215條已有明定；又損害賠償既係在填補被害人
所受之損害，使其回復應有狀態，並不使之另外受利，故被
害人修理材料以新品換舊品者，自應予以折舊。查，上開物
品中，除如附表編號17之製冰機為原告於101年9月27日以
76,000元購買外，其餘物品皆為101年9月26日各以65,000
元、48,600元、15,000元、32,000元所購買等節，有報價單
及請款單等件附卷可憑（詳本院卷第123、125頁），本院
審其主張之上開物品，性質上應與機械及設備類中之其他設
備項下之類似生財器具等設備較為相近，而依行政院所頒固
定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，第3類第19項
其他機械及設備中之號碼3193之工具、器具，耐用年數為5
年，則如附表編號12、15、18②、26所示物品自101年9月
26日、編號17所示物品自101年9月27日起，迄至105年11
月11日被告返還系爭建物之日止，各已使用4年1月又17日
、4年1月又16日，參酌營利事業所得稅查核準則第95條第
6項「固定資產提列折舊採用平均法、定率遞減法或年數合
計法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實
際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以月
計」之規定，均應以使用50月計算折舊期間，並依平均法每
年折舊5分之1，是上開物品之材料費共236,600元，扣除
折舊後為72,294元【計算式：①殘價＝取得成本÷耐用年數
加1，即236,600÷（5＋1）＝39,433，小數點以下4捨
5入；②折舊額＝（取得成本－殘價）×0.2×使用年數，
即（236,600－39,433）×0.2×50/12＝164,306，小數
點以下4捨5入；③扣除折舊後價值＝取得成本－折舊額，
即236,600－164,306＝72,294】，故原告依此請求被告就
上開物品應給付共計72,294元，堪認有理由。至被告所辯報
價單上之物品無法證明與原告交予被告使用之上開物品相同
云云，然審酌該報價單上之物品與如附表編號12、15、17、
18②、26等物品所列之品項相似，且該報價單僅係作為上開
物品購入價格之參考，則無論該報價單上之物品是否即為原
告當初交予被告使用之物品，應認均不影響被告此部分應負
之債務不履行賠償責任，附此敘明。
㈣被告主張抵銷是否有理由？
本件被告復稱：原告經通知未修繕系爭建物，致系爭建物部
分區域因漏水而無法營業，被告營業額因此大受影響，此乃
可歸責於原告之事由致為不完全給付，故請求原告賠償其所
受營業上損失4,673,262元，並以此為抵銷抗辯云云，而為
原告所否認，自應由被告對原告就系爭建物之漏水有何可歸
責之處此一事實負舉證責任。經查，證人蔡秀卿於本院審理
時到庭證稱：被告也有自己找人來修過漏水，但漏水原因師
傅講的原因伊聽不懂，而原告找的師傅只說上面鐵皮屋不知
道怎麼樣都是濕的等語在卷（詳本院卷第159頁），細審其
上開證詞，其中並未提及漏水之成因為何，是系爭建物漏水
之具體情形及形成原因迄今付之闕如，又佐之證人曾泳霖於
審理時明確證稱：之前帶看過系爭建物10幾次都沒有漏水之
情形，被告進去整理的時候也沒漏水，後來下雨會漏水，可
能跟被告在天花板做了很多燈泡，釘了很多釘子有關等語在
卷（詳本院卷第72至73頁），自尚無從逕予推認系爭建物漏
水即係可歸責於原告。又縱認被告所主張之營業上損害悉可
歸責於原告，然細觀被告於105年1、2月間營業額仍高達
2,068,000元，係於105年3、4月及同年5、6月始分別
降至682,960元、383,760元等情，為被告具狀 陳明 在卷（
詳本院卷第142至144頁），復審酌證人蔡秀卿曾於本院審
理時證述該餐廳自開幕日起即每天都在漏水且未曾改善等語
歷歷（詳本院卷第158頁），則以被告主張之漏水狀況對其
營業上產生之影響如此巨大且未曾改善之情況下，何以被告
仍可於105年1、2月間取得高達7位數之營業額，而於短
短2個月後之同年3、4月，其營業額卻驟降3分之2？準
此，在被告聲稱之漏水問題依舊存在且無改善之情形下，被
告營收之起伏堪認已與系爭建物之漏水狀況無關。又衡諸一
般社會經驗，餐廳營收減少之原因不一而足，菜色、服務、
地點、宣傳等因素均不無為被告營收可能減少之原因，而被
告就此未能舉證以釋其疑，系爭建物又持續為其餐廳營業使
用至105年5月間，業詳前述，本院自無從僅憑被告個人臚
列估算之營業上損害金額即遽認被告營收減少係因系爭建物
漏水所致，亦即兩者間尚難認具有相當因果關係。是被告此
部分抵銷之主張，無足可採。
四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第179條之規定，請求被
告應給付1,466,294元【計算式：1,394,000＋72,294＝
1,466,294】，及自訴之變更狀繕本送達翌日即106年1月
19日（詳本院卷第127頁）起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理
由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方
法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影
響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
之規定，職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年5月2日
橋頭簡易庭法官陳奕帆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月2日
書記官唐佳安
附表：
┌──┬────────┬───┬────────────┐
│編號│損害項目│數量│備註│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│1│PS收銀機│1組│含主機、出票機、發票機各│
││││1台│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│2│外場長桌│7張││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│3│外場方桌│13張││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│4│小方椅│3張││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│5│紫色沙發│42張││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│6│吧台高腳椅│8張││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│7│辦公室冷氣│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│8│吧台2門冰櫃│2台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│9│音響│1組│含CD、擴音機各1台│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│10│RO製冰機│1組││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│11│員工置物櫃│2組││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│12│6門冰箱│1台│已搬走，重置費用65,000元│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│13│3門玻璃冰箱│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│14│3門臥冰櫃│2台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│15│5呎臥櫃│1台│已搬走，重置費用48,600元│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│16│不鏽鋼3層架│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│17│製冰機│1台│已搬走，重置費用76,000元│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│18│不鏽鋼工作檯│①1台││
││├───┼────────────┤
│││②2台│已搬走，重置費用共15,000│
││││元│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│19│烤台│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│20│50人分飯鍋│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│21│1口大火爐│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│22│3口大火爐│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│23│4口大火爐│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│24│油炸鍋│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│25│蒸鍋│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│26│3頭洗碗槽│1台│已搬走，重置費用32,000元│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│27│1頭洗碗槽│1台││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│28│冷氣設備（20噸）│3台│含出風口24台、遙控器24台│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│29│包廂圓桌│1台│含高背椅子12張│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│30│包廂長桌│2台│含高背椅子2張、椅子8張│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│31│包廂沙發│1組│含3人座、2人座、1人座│
││││各1張│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│32│辦公室桌子│3張│含短櫃2張、椅子5張│
├──┼────────┼───┼────────────┤
│33│不鏽鋼垃圾桶（含│1台││
││煙灰缸）│││
├──┼────────┼───┼────────────┤
│34│電熱水器│1台││
└──┴────────┴───┴────────────┘