裁判字號：臺灣宜蘭地方法院97年重訴字第65號民事判決
裁判日期：民國98年04月21日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣宜蘭地方法院民事判決97年度重訴字第65號原告交通部台灣鐵路管理局法定代理人甲○○訴訟代理人 陳為祥 律師複代理人 林國漳 律師被告寅○○訴訟代理人丑○○被告壬○○
子○○戊○○庚○○兼前四人共同訴訟代理人癸○○被告丁○○
己○○兼前二人共同訴訟代理人辛○○被告卯○○
午○○辰○○巳○○丙○○乙○○兼前六人共同訴訟代理人未○○當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告寅○○應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○段八二之六七地號基地內，如附圖所示Ｃ部分，面積一○四‧六三平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。
被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○段八二之六七地號基地內，如附圖所示Ａ部分，面積一四四‧九五平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。
被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○段八二之六七地號基地內，如附圖所示Ｂ部分，面積九二‧八平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。
被告寅○○應自民國九十五年一月一日起至返還土地之日止，按當期公告地價於一○○平方公尺部分按年息百分之三、四‧六三平方公尺部分按年息百分之五計算，除以十二，再加計百分之五營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。
被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○應自民國九十五年七月一日起至返還土地之日止，按當期公告地價按年息百分之五計算，除以十二，再加計百分之五營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。
被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○應自民國九十五年七月一日起至返還土地之日止，按當期公告地價按年息百分之三計算，除以十二，再加計百分之五營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。
訴訟費用由被告寅○○負擔百分之三十；被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○負擔百分之四十二，餘由被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○負擔。
本判決第四項於原告以新台幣貳萬伍仟元供擔保後，得假執行。
但被告寅○○如以新台幣柒萬柒仟壹佰叁拾陸元為原告供擔保，得免為假執行；本判決第五項於原告以新台幣肆萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○如以新台幣壹拾叁萬捌仟伍佰零肆元為原告供擔保，得免為假執行；本判決第六項於原告以新台幣貳萬肆仟元為原告供擔保，得假執行。但被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○如以新台幣柒萬肆仟壹佰伍拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落宜蘭縣宜蘭市○○段82之67地號土地（下稱系爭土地）為國有，並由原告為管理人。又系爭土地經出租與被告寅○○及被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○之被繼承人即訴外人 許長春 、被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、未○○、巳○○、丙○○、乙○○之被繼承人即訴外人 劉邦 能興建房屋居住使用。出租寅○○部分，興建如附圖所示C部分房屋，面積
104.63平方公尺，租期自民國86年1月1日起至88年12月31日止，租金按當期公告地價，於100公尺範圍內按百分之3，超過部分按百分之5計算，再加計百分之5之營業稅；出租許長春部分，興建如附圖所示A部分房屋，面積144.95平方公尺，租期自80年1月1日起至82年12月31日止，租金按當期公告地價百分之5，再加計百分之5之營業稅；出租劉邦能部分，興建如附圖所示B部分房屋，面積92.8平方公尺，租期自86年1月1日起至88年12月31日止，租金按當期公告地價於100公尺範圍內按百分之3，超過部分按百分之5計算，再加計百分之5之營業稅。前述3人並均簽訂土地租賃契約，租約第2條約定每年1、7月繳納，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，原告不另通知，承租人如有意續租，應於租期屆滿前一個月向原告申請換約續租，承租人未辦理續約仍為使用，即為無權占有，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。被告寅○○、許長春、劉邦能於上開租賃契約期限屆滿後，並未依約辦理續約，亦未將土地回復原狀後返還於原告，已發生阻止續約之效力，亦無發生不定期租賃關係之情形，已構成無權占有。即或不然，租約第10條約定：「因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者。」、「因政策需要或都市計畫必須收回者。」，原告得終止租約，因系爭土地已經行政院核定都市更新計畫，將於原地興建停車場，原告亦得依上開規定終止租約。許長春於81年11月28日死亡，被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○為繼承人；劉邦能於93年10月5日死亡，被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○為繼承人，除繼承上開建物外，亦應承受系爭租賃契約之權利義務關係。爰本於民法第767條及租賃契約之法律關係請求被告將前揭建物拆除後，並將土地返還原告。再原承租人於租期屆滿或租約終止後因繼續占有使用土地，顯無法律上原因受有相當於租金之利益，亦使原告受有相當於租金之損害，故另依據不當得利之法律關係訴請被告分別自未再給付租金或使用補償金起，給付相當於租金之不當得利損害金。並聲明：㈠被告寅○○應將系爭土地基地內，如附圖所示C部分，面積104.63平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。㈡被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○應將系爭土地基地內，如附圖所示A部分，面積144.95平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。㈢被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○應將系爭土地基地內，如附圖所示B部分，面積92.8平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。㈣被告寅○○應自95年1月1日起至返還土地之日止，按當期公告地價於100平方公尺部分按年息百分之3、4.63平方公尺部分按年息百分之5計算，除以12，再加計百分之5營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。㈤被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○應自95年7月1日起至返還土地之日止，按當期公告地價按年息百分之5計算，除以12，再加計百分之5營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。㈥被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○應自95年7月1日起至返還土地之日止，按當期公告地價按年息百分之3計算，除以12，再加計百分之5營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。㈦前3項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯如下：
（一）被告寅○○之部分：伊所有之建物是在45年間向原告購買，由原告以勞工住宅名義興建，原告當時說只要繳納租金，屆時土地就會出賣給員工，讓伊有期待而持續繳納租金。但後來原告卻表示已無租賃關係，改收使用補償金。伊願意放棄房屋，但不同意收取不當得利損害金。
（二）被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○之部分：系爭土地自81年11月28日許長春亡故後，即由 伊等 繼續使用，並按時繳納地租至今，從未欠租，原告並無表示反對之意思，依據民法第451條之規定有不定期租賃關係存在，雖有部分原告以使用補償金名義收取，惟依最高法院46年台上字第519號判例：「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問…應不因其名稱為補貼而謂非屬租金性質。」，仍應視為租金。且基地租賃關係並非要式契約，原告訴稱未續辦書面契約，即為無權占用，更屬無稽之談。被告並無違反土地法第103條各款之情事，承租至今已逾15年，兩造租賃關係確係依然存在。至自95年7月1日以後，原告為催討拆屋還地，即不再開給繳款書，也未依照民法第440條規定督促繳款，此後欠租應不可歸責於伊。先前繳款通知書都是以117平方公尺，現在原告變更為144.95平方公尺，面積變大，金額變高，伊等未測量過，都是根據原告通知去繳納，故不應以
144.95平方公尺來計算。
（三）被告丁○○、己○○、辛○○之部分：願意拆屋還地，但原告請求不當得利之部分，伊等從未因繼承此屋得到任何利益，又都有按期繳納租金，應無不當得利之情形。且伊等未收到不再續約之通知。
（四）被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○之部分：
89年起未續約但仍依法繳納租金且從未積欠租金，95年上半年後並非伊等不繳納租金乃無從繳納，故原告違反民法第451、840條及土地法103條規定，本件應為不定期租賃契約且並無不當得利之處，雖原告其後通知繳納租金之文件改稱使用補償金，但郵政劃撥之戶名仍為「土地租金專戶」，可見應係租金之性質。96年8月間 伊本 願意配合原告，也有寫同意書，房屋是伊等向原告承購的，應該要給予補償。
三、原告主張，系爭土地為國有，並由原告為管理人。又系爭土地經出租與被告寅○○及被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○之被繼承人即訴外人許長春、被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、未○○、巳○○、丙○○、乙○○之被繼承人即訴外人劉邦能興建房屋居住使用。出租寅○○部分，興建如附圖所示C部分，面積104.63平方公尺之建物，租期自86年1月1日起至88年12月31日止，租金按當期公告地價，於100公尺範圍內按百分之3，超過部分按百分之5計算，再加計百分之5之營業稅；出租許長春部分，興建如附圖所示A部分，面積144.95平方公尺之建物，租期自80年1月1日起至82年12月31日止，租金按當期公告地價百分之5，再加計百分之5之營業稅；出租劉邦能部分，興建如附圖所示B部分，面積92.8平方公尺之建物，租期自86年1月1日起至88年12月31日止，租金按當期公告地價於100公尺範圍內按百分之3，超過部分按百分之5計算，再加計百分之5之營業稅。前述3人並均簽訂土地租賃契約，租約第2條約定每年1、7月繳納，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，原告不另通知，承租人如有意續租，應於租期屆滿前一個月向原告申請換約續租，承租人未辦理續約仍為使用，即為無權占有，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。第10條則約定：「因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者。」、「因政策需要或都市計畫必須收回者。」，原告得終止租約，而系爭土地經行政院核定都市更新計畫，將於原地興建停車場。又被告寅○○、許長春、劉邦能於上開租賃契約期限屆滿後，並未依約辦理續約。許長春於81年11月28日死亡，被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○為繼承人；劉邦能於93年10月5日死亡，被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○為繼承人等事實，業據原告提出土地登記謄本、土地租賃契約書、繼承系統表及戶籍謄本、原告通知函等件為證，復經本院勘驗現場並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及照片可參，雖有被告抗辯房屋為其等所購買云云，惟與其等不爭執形式上真正之土地租賃契約書文義未符，難認有據，是原告主張之上開情節，自堪信為真實。
四、原告主張，被告寅○○、許長春、劉邦能所有之建物於租約屆滿後即屬無權占用系爭土地，原告自得請求拆屋還地，及自未續予繳納使用補償費起，給付相當於租金之不當得利損害金乙節，則為被告所否認，並以前詞為辯，則本院首應審酌者乃為被告是否因租期屆滿而負有拆屋還地之義務？經查：被告寅○○、丁○○、己○○、辛○○已到庭表明同意原告請求返還土地部分之請求。而被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○則抗辯租期屆滿後，仍繼續使用房屋基地及繳交租金，已成立不定期租賃關係等語。然按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文。惟該條文所謂租期屆滿須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，此有最高法院55年台上字第276號判例可稽。
本件兩造所訂土地租賃契約書第2條第2項約定：租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方即原告不另通知，甲方即承租人如有意續租，應於租期屆滿前一個月向乙方申請換約續租，甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占有，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議等語以觀，系爭租約除係屬定有期限者外，於訂約時亦約明期滿後如欲續租應另訂新租約，參照上開之說明，本件確未再訂定新租約，自足生阻止續約之效力。又查，原告雖曾於租期屆滿後向被告收取「使用補償金」，但使用補償金乙詞，已於訂約時約明預定為無權占有使用土地之代價，縱令經原告指定存入「租金專戶」之郵政劃撥帳戶內，原告收取「使用補償金」，依約尚難評價為租金之性質。是被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○抗辯租期屆滿後，尚有繳納租金，已另成立不定期租賃關係云云，自非可採。從而，原告主張被告分別所有如附圖所示A、B、C之建物仍係無權占有系爭土地之基地之事實，應堪採信。
五、按無法律上原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第165號判例可參。是以原告依不當得利之法律關係，主張許長春、劉邦能、被告寅○○於租期屆滿後，未依約返還所承租之土地，其所興建之建物已無權占用系爭如附圖所示A、B、C之土地，核屬無法律上原因而受有相當於租金之使用土地利益，復已造成原告無法使用遭占用土地之損害。被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○為許長春之繼承人；被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○為劉邦能之繼承人，亦應繼受其債務。且查，被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○實際占有使用之基地為附圖所示A部分，面積144.95平方公尺，業如前述，則其無權占有之範圍即為144.95平方公尺，不因其先前所繳納之租金係以117平方公尺計算而應更異為117平方公尺，被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○此部分所辯，即難認有據。按依土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例參照）。查本件原告與被告寅○○、許長春、劉邦能於簽訂租約時，除就其等於租賃期間內雙方之權利義務詳為規範外，並已於租賃契約第2條約明：承租人倘未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金等語，且該規定核與上揭法條及判例意旨相符，並無違反法律之強制、禁止規定，亦無何違背公共秩序或善良風俗之情。是參諸占用系爭土地之建物或地上物均屬舊式建築，已有相當年數，且目前並未實際居住使用，有本院勘驗筆錄、照片及兩造之之陳述在卷可查。從而，本院依據雙方原訂租約之租金數額，併依前揭判例所示內容，認原告請求分別依租約所訂，即依當期公告地價，被告寅○○部分於100公尺按年息百分之5計算，其餘面積按年息百分之3計算；許長春即其繼承人被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○部分按年息百分之5計算；劉邦能即其繼承人卯○○、午○○、未○○、辰○○、未○○、巳○○、丙○○、乙○○部分，按年息百分之3計算所受之使用土地利益，再加計百分之5之營業稅，並按月給付之，應屬適當，應予准許。
六、綜上所述，原告本於所有權之作用、不當得利、繼承等法律關係，訴請㈠被告寅○○應將系爭土地基地內，如附圖所示C部分，面積104.63平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。㈡被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○應將系爭土地基地內，如附圖所示A部分，面積144.95平方公尺之地上建物拆除，並將基地交還原告。㈢被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○應將系爭土地基地內，如附圖所示B部分，面積92.8平方公尺之地上建物拆除，並將基地返還原告。㈣被告寅○○應自未再繳納使用補償費之95年1月1日起至返還土地之日止，按當期公告地價於100平方公尺部分按年息百分之3、4.63平方公尺部分按年息百分之5計算，除以12，再加計百分之5營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。㈤被告壬○○、子○○、戊○○、癸○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○應自未再繳納使用補償費之95年7月1日起至返還土地之日止，按當期公告地價按年息百分之5計算，除以12，再加計百分之5營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告。㈥被告卯○○、午○○、未○○、辰○○、巳○○、丙○○、乙○○應自未再繳納使用補償費之95年7月1日起至返還土地之日止，按當期公告地價按年息百分之3計算，除以12，再加計百分之5營業稅計算之不當得利損害金，按月給付原告，均有理由，應予准許。本院既認原告主張租期屆滿請求拆屋還地之部分為有理由，則原告亦主張其後系爭土地經行政院核定都市更新計畫，故終止租約乙節，本院即無毋庸再為審酌，附此敘明。
七、假執行之宣告：原告 陳明 就聲明第4、5、6項願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；另本於衡平原則，併依聲請及依職權宣告，許被告給付相當之擔保金為原告預供擔保，得免為假執行。
八、裁判費負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國98年4月21日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官郭淑珍正本與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國98年4月22日
書記官林慶生