裁判字號：臺灣新北地方法院91年簡上字第182號民事判決
裁判日期：民國92年02月07日
裁判案由：給付票款
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度簡上字第一八二號
上訴人乙○○訴訟代理人 涂秀蕊 律師被上訴人佳季建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 洪堯欽 律師
劉家榮 律師右當事人間請求給付票款事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十日本院三重簡易庭八十九重簡字第六六三號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付新台幣伍拾萬元，及自民國八十八年十二月十七日起至清償日止按年息百分之六計算之利息及該部分假執行之宣告，暨本訴訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審本訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠本訴部分：①原判決除免假執行部分外廢棄。②右廢棄部分，被上訴人在第一
審之訴及其假執行之聲請均駁回。③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。④如受不利判決，請准上訴人供擔保免為假執行。
㈡反訴部分：如本訴部分受不利益之判決，則請求判決：①原判決廢棄。②被上
訴人應給付上訴人新台幣（下同）貳拾玖萬捌仟元整及自民國八十九年十二月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。③第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。④請准上訴人供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
壹、本訴部分：㈠系爭大樓公共設施之點交範圍，是否僅以移交清冊為準？
⒈查上訴人於八十六年六月間向被上訴人購買台北縣新莊市○○路○○○號五
樓之一及同址二十八號五樓兩戶暨地下一樓十九、二十九號停車位，總價高達新台幣壹仟參佰參拾萬元整，有「房屋預定買賣契約書」（原審被證十五）及廣告平面圖、建物登記簿謄本（上證四）足稽。
⒉依上開契約書第一條房屋標示，上訴人購買之房屋面積六九‧九七坪，包括
：花台、陽平台、樓電梯間、屋頂突出物及地下室公共設施、防空避難室兼法定停車場（標號十九、二十九），並含地下室電梯...變電室等公共設施面積。附件（二）停車空間預定買賣契約書第一條（二）亦載明本戶購買之停車空間為地下第一層式停車空間...另含車道及其他必要空間外，停車空間產權併同登記於公共設施面積內，另一樓設有如廣告平面圖所示之中庭花園。
⒊次查「區分所有建物之共用部分，應另編建號單獨登記，並依下列規定辦理
：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。
...」土地登記規則第八十一條(上證五)，定有明文。又「共同使用部分之電梯間、樓梯間、瓦電室、機械房、走道、冷卻室、蓄水池、屋頂突出物、防空避難室等，應另行於竣工圖上標繪，附於主體建物外之共同使用部分亦同，如安全梯、車庫等是」台北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平面圖作業方案（上證六）及本大樓建號二○
四九、二○五一共同使用部分建物測量成果圖（上證七）足稽。⒋八十三年一月十日即已公布施行之消費者保護法第二十二條亦明載「企業經
營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。」之明文，因此，本大樓公共設施之點交範圍，應以契約、廣告平面圖及地政機關登記之共同使用部分為準，對於代為執行點交之大樓管委會而言，亦有其適用。
⒌查本件：被上訴人於原審雖提出經季園社區主任委員證人 劉俊賢 簽章之八十
八年十一月十六日移交清冊(參原審原證五)，惟核其內容實際僅為消防、機電之移交（按：（參原審原證三）「公共設施初驗結果表」其內容亦僅為消防、機電缺失之改善），反觀同年十一月十九日第四次委員會會議記錄內容（原證四）則明載與建設公司討論公設維修問題決議，中庭花園與銷售圖不符等之改善；並且「季園公寓大廈管理委員會會同佳季建設公司決議事項」，亦有地下室車道與建築圖不符等其他各項公共設施改善問題，顯然管委會要求被上訴人公司應改善點交之公共設施，絕非僅移交清冊所載消防、機電缺失而已！乃原審判決理由貳、三：「足徵原告應點交之公共設施係以上開移交清冊為準，被告辯稱應以海報、契約所載之公共設施為範圍，..所辯自不足採」云云，其認定顯有違誤！⒍且大樓管委會之驗收，須依各購買住戶之契約暨法定（如消保法第二十二條
、土地登記規則等地政法令、建築法等)標準定之，自然不能任憑一、二位住所代表所為決議而定。原審引證人 楊聲雄 證詞「決議事項是在一月十三日開會時，由伊與董事長及住戶代表黃先生所做的決議，說就這張決議事項的內容不能再追加，當初決議事項伊確實有跟他約定只要這些做好就可以了，至於被告所提之部分，是因之後住戶大會開會結束，主委及其他住戶他們所提出的，伊之後才又提出來要他們改善等情...」認為被上訴人公共設施點交範圍以移交清冊為準，亦屬有誤。
⒎原審昧於法理，誤認所謂「點交完成」即係指移交清冊上之機電消防設備之
交付，事實上，僅移交機電消防兩項設備而已，忽略契約、廣告平面圖及地政機關登記之共同使用部分，尚含中庭花園、樓梯間等整體公共設施在內，其判決於法於理，顯有誤解。
㈡系爭大樓公共設施缺失因被上訴人公司於初勘後覆勘前中途倒閉停業，確實並未點交完成：
⒈證人劉俊賢於八十七年七月二十二日代表當時之管委會出具回覆文件（參上
證一），明確指出「本社區於八十八年十一月十六日初次與佳季建設股份有限公司進行公設點交，並言明缺失項目於一週內改善完成，爾後佳季建設股份有限公司對於社區缺失項目並未與管委會進行覆驗完成。二、管委員曾多次嘗試聯絡佳季建設股份有限公司出面處理，發現佳季...公司電話停話中且公司人員皆已不在公司內運作，公司大門深鎖」，足知該公司事實上於驗收完畢之前即已倒閉停業致未完成最終之點交，對各買受人尚且應負債務不履行損害賠償責任，負責人逃之夭夭，系爭大樓公共設施確未點交完成。⒉季園公寓大廈管理委員會於八十九年五月八日曾以新莊郵局第七九二號存證
信函，要求被上訴人即佳季建設股份有限公司將公共設施點交清楚，並於函內明指「...貴公司公共設施迄今未點交清楚本管委會數次電話聯絡貴公司電話已為空號並到貴公司拜訪亦無人上班請...於八十九年五月十五日前與本管委會連絡公設點交事宜」（參上證二），益足證之。
㈢系爭大樓公共設施迄未點交完成之主要項目：
⒈一樓電樓梯間通道之公共設施，部分登記為私人陽台，構成給付不能無法依
契約約定內容點交：經查本社區大樓一樓電樓梯間通道之公共設施，竟有六‧九二平方公尺登記為私人所有（即門牌號碼新莊市○○路一四五之一九號）之附屬建物陽台，有竣工圖、台北縣新莊地政事務所建物測量成果圖及壹層平面圖足稽（參原審被證七、上證三），被上訴人於九十一年十二月十八日準備程序亦自承「樓梯間的通道登記為私人所有的陽台」；雖被上訴人辯稱該私人切結同意併入公共設施供使用，惟被上訴人迄未提出切結同意書（上訴人否認該事實，請被上訴人舉證），縱認有同意書，然將大樓一樓電樓梯間通道之公共設施設計成私人所有陽台，根本係違反契約及建築相關法規，該私人擁有所有權，如轉讓第三人不同意供大樓使用，將如何通行電樓梯？實則，該電樓梯間係供大樓通行使用之通道公共設施，設計為私人陽台所有，確已構成違約給付不能，被上訴人未能依契約約定內容點交一樓電樓梯間通道之公共設施自明。
⒉地下車道挑高施工與契約及廣告內容不符，致一樓中庭花園公共設施面積不足，無法依契約及廣告平面圖約定內容點交：
①原審於八十九年十一月十六日現場履勘結果證實「地下車道是二米三四，
挑高部分為一公尺」「實際勘驗結果如被告所提之花台照片，並且泥土只有覆蓋十幾公分」（原審卷第一六二頁），足證現場地下車道施工確與契約及廣告內容不符，不但挑高一公尺，致中庭花園公共設施活動面積減少，亦無廣告平面圖所載綠色花台，被上訴人代之以不符約定內容之偽裝花台（參原審證六照片），證人劉俊賢於同日亦證稱「當時雖有簽十一月十六日之移交清冊，但是建商並沒有全部改善，還有部分沒有改善，之後跟他們簽個協議事...這協議書還有第二、三點還有爭議...」（原審卷第一六四頁），所指第二點即為「地下室車道與建築圖不符之處，建商提供變更圖說」。
②被上訴人雖於九十年六月二十七日辯論意旨提出台北縣政府工務局建造執
造設計變更通知書（原審卷第九十一頁），欲證明地下車道業經准核變更挑高設計，惟查該變更通知書核准變更內容係「建築地址」，增加八三六地號；「層數」由「地上七地下貳層」變更為「地上八地下貳層」，並未有核准地下車道變更設計之記載，不足為憑，益證被上訴人確未依買賣契約及廣告平面圖所示內容點交中庭花園公共設施予上訴人自明。
㈣系爭大樓縱由住戶使用，亦無法推論「已點交公共設施」：
⒈本件之實情，乃係建商驗收尚未全部完成，就已倒閉，機電消防先交，其他
部分則遲未點交，負責人避不見面逃之夭夭，始有本件糾紛之產生，而且如果確已點交完成，證人即當時大樓管委會主委劉俊賢亦不致於書面回覆文件（參上證一）明言系爭公設並未覆驗完成，其理至明！⒉建商倒閉未及將公共設施點交完成，而由房地買受人即住戶等自行掌管公設
而為事實上使用，事所恆有，焉有建商公設未完成點交或只點交到一半即倒閉，已受讓房屋之住戶仍不得使用電梯、消防、機電設施乃至中庭等公共設施之理？原審判決就此之推論，過於牽強！蓋事實上由住戶使用公共設施中，與該公共設施是由建商交付且點交完成，根本是兩回事，如此速斷有違邏輯，致與實情格格不入，據以判決上訴人敗訴，尤令上訴人難以甘服。
㈤被上訴人既未履行付款條件，不能請求給付系爭票款：
⒈查上訴人與被上訴人簽訂「預定買賣契約書」後，即依約按期付款，未曾拖
延（參原審被證三），惟至八十八年七月間，原告宣稱房屋已完工，請求被告辦理交屋並交清尾款，詎被告至現場發現工地之公共設施尚未完工，且部分與合約、廣告圖不符，而向原告提出異議，原告亦承認公共設施有缺失，故兩造於八十八年七月六日協議保留尾款五十萬元暫不給付，而由被告先行簽發面額為五十萬元之系爭支票一紙予原告，待修補改善公共設施之瑕疵及缺失，且經住戶管理委員會正式成立後並點交公共設施完成時，方能兌現該票款，被告並於系爭支票背面註記系爭支票得於季園土地管理委員會設立後點交公共設施無誤後始得兌現（參原審原證二）。
⒉按票據法第十二條固規定票據上記載本法所不規定之事項者，不生票據上之
效力，然票據上記載票據法所未規定之事項者，僅不生票據上之效力，而非絕對不生通常法律上之效力，惟所生通常法律效力之關係如何，在審理事實之法院，仍應調查認定，方足資為判斷（最高法院五十年台上字第一三七二號判例意旨足資參照）；次按票據法第十三條前段規定：「票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人」之反面解釋，本件發票人（上訴人）以與直接後手之被上訴人間所存抗辯之事由對抗被上訴人，當然為法之所許，不受票據無因性之限制（最高法院二十七年滬上字第九七號及七三號台上字第四三七四號判例參照）。
⒊本件被上訴人既於支票背面加註「系爭支票得於季園土地管委會設立後完成
點交公共設施無誤後始得兌現」，則被上訴人提示付款時，應證明已履行付款條件始可，如前所述，系爭大樓公共設施確有迄未完成點交者，被上訴人自不能請求給付系爭票款。
貳、反訴部分：㈠原審判決駁回上訴人之反訴，理由係以：上訴人於八十八年七月系爭買賣標的
物交付後，遲至八十九年十二月十三日始以反訴起訴狀之送達反訴原告，向反訴被告行使價金之減少請求權，縱使有瑕疵存在，惟其主張減少價金顯然已逾六個月之法定期間，依修正前民法第三六五條第一項之規定，上述價金減少請求權，已因六個月除斥期間之經過而消滅云云。
㈡惟查八十八年七月被上訴人宣稱房屋已完工，通知辦理交屋並交清尾款，惟因
上訴人發現公共設施尚未完工，且與合約、廣告圖不符，乃協議保留系爭價款，公共設施等既尚待被上訴人公司改善後點交，乃原審竟以「八十八年七月」為交付標的物起瑕疵擔保之起算時點，顯然有誤。被上訴人有迄未點交公共設施之情形，無從起算瑕疵擔保除斥期間。
㈢退萬步言，縱認被上訴人已點交公共設施，惟一樓電樓梯間通道部分公共設施
登記為私人所有，及地下車道未依約定施工致中庭花園面積不足，地下停車位牆壁滲水、地下室排水口空於地面，排水困難，公廁蓋在電梯口應予拆除另設他址等之公共設施仍待改善問題，均係被上訴人故意不告知之瑕疵，被上訴人公司且已解散，避不履行瑕疵擔保及「房屋預定買賣契約書」第十三條（三）之保固義務，被上訴人請求依瑕疵擔保規定請求減少價金。
㈣前揭公共設施仍待改善部分，約占所有房屋及公共設施之百分之六，請求被上訴人依房屋總價百分之六計算減少價金新台幣柒拾玖萬捌仟元整。
㈤綜上，本件被上訴人公司已解散，有關迄今仍無法點交之公共設施及亟待改善
之公共設施，已無履約之能力，為維護消費者合法之權利，懇請鈞院判決如上訴聲明，以符公義，不吝感禱！
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提季園公寓大廈管理委員會八十九年七月二十二日回覆文件及證人劉俊賢之書面補充說明、八十九年五月八日新莊郵局第七九二號存證信函各一件、地政事務所函文十件、縣政府工務局函文四件、台北縣新莊市○○路○○○號五樓之一及同址二十八號五樓建物登記簿謄本、土地登記規則第八十一條、台北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平面圖作業方案、上訴人所有建物之共同使用部分建物測量成果圖、一樓平面圖（建號二０四九、二０五一）各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠本訴及反訴之上訴駁回。㈡本訴及反訴之上訴費用均由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按民事訴訟法第三百五十五條第一項明文：「文書，依其程式及意旨得認作公
文書者，推定為真正。」被上訴人已於九十年六月二十七日辯論意旨狀中提出編號原證十六之台北縣政府工務局建造執照設計變更通知書，該通知書上有台北縣政府工務局之關防以及局長印文，為公文書，依上開民事訴訟法意旨，推定為真正。換言之，系爭建物確有經過變更設計，不容上訴人空言否認。
㈡上訴人所提編號上證三之地政事務所函文中九十一年五月八日北縣莊地測字第
０九一０００六八八０號函（參見被上證一）說明四已載明：「又有關中正路一四五之一九號中庭通道之陽台部分，係依原申請人於使用執照竣工平面圖上以紅線標示並切結併入公共設施之權利範圍轉繪計算，惟經查建號二０四九號建物測量成果圖上第一層樓梯間作為共同使用部分因調製成果圖時漏載陽台部分，純屬作業疏失，業依地籍測量實施規則第二百七十八條第二項規定辦理更正完竣（更正前：電樓梯間面積為九０．０七平方公尺、更正後電樓梯間面積為八三．一六平方公尺、陽台面積為六．九二平方公尺）。」而地籍測量實施規則第二百七十八條明文：「①建物登記後發現原測量或抄錄錯誤時，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後，始得更正有關地籍圖冊。②第二百三十二條第二項至第四項之規定，於本條準用之。」同法第二百三十二條明文：「①複文如發現原測量或抄錄錯誤時，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後，始得更正有關地籍圖冊。②前項所稱原測量錯誤，係指原測量成果與實地有不一致情形，且權利關係人對土地界址並無爭議者而言；所稱抄錄錯誤係指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對者而言。③第一項原測量錯誤係技術引起者或抄錄錯誤者，直轄市或縣（市）主管機關得授權地政事務所逕行更正。④前項所稱原測量錯誤純係技術引起者，係指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽者而言。」被上訴人興建系爭建物當時，依據地籍測量實施相關規定申請更正，並無違誤，且與本件系爭事實無關，上訴人將之列為編號上證三，且進而推認被上訴人一地二賣云云，於法不合。
㈢末查原審對於本件爭議之事實，歷經兩年之詳查，且曾前往系爭建物履勘，系
爭建物並無上訴人所指之瑕疵，並經原審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴未能提出其他新證據以佐證其陳述，爰請駁回本訴及反訴之上訴。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提北縣莊地測字第０九一０００六八八０號函一件為證。
理由
壹、程序部分：按上訴於第二審之簡易案件，為訴之變更或追加，非經他造之同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條、第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查本件據上訴人於原審所提出之反訴狀所載，係請求被上訴人應給付上訴人貳拾玖萬捌仟元，及自八十九年十二月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣於本院九十二年二月十九日審理時減縮為預備反訴，聲明如本訴部分受不利益之判決，始請求被上訴人給付上訴人貳拾玖萬捌仟元，及自八十九年十二月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、本訴部分：
一、被上訴人主張：伊持有上訴人所簽發、票號為ＭＡ0000000、發票日為民國八十八年八月七日、票面金額為五十萬元之支票乙紙（下稱系爭支票），詎於同年十二月十七日為付款之提示，竟未獲兌現；基於票據記載付款之委託或允諾不得附有任何條件，此為票據為流通證券之要件，倘票據上付款之委託或允諾附有條件，依票據法第十二條規定，其記載不生票據法上之效力，是以系爭支票之背面註記本支票得於季園土地管委會設立後，完成公設點交無誤後始得兌現之條件，應屬無效；又八十八年七月六日上訴人與被上訴人簽訂之協議書，並簽發系爭支票予上訴人，而系爭支票之背面註記「本支票得於季園土地管委會設立後，完成點交公設無誤後始得兌現」等語，由上觀之，系爭支票款五十萬元之清償期，為被上訴人完成公共設施點交與管理委員會成立之日；因八十八年九月二十一日發生地震，致震災後電力使用不便，被上訴人曾於同年九月三十日公告上訴人等社區住戶，請配合勿用延長線自地下室發電機接電至住家使用，足證地下室發電機於此時係堪於使用之狀態；又八十八年十月十五日下午七時，季園公寓大廈管委會（下稱季園管委會）召開第一次會議記錄，該紀錄中第五點第三款記載：
「應請求佳季建設公司延後一個月移交，決議：通過，並請 黃振祥 委員辦理之」等字，可證訴外人黃振祥代表季園管委會請求被上訴人將公共設施移交之日期，延後一個月；八十八年十一月十六日，被上訴人會同季園管委會之委員進行公共設施初驗工作，季園管委會就季園社區消防、機電缺失，要求被上訴人改善，且於新莊季園移交清冊上記載：「十一月十六日早上九點驗收，如有缺失一週內改善」等情為證；季園管委會並於八十八年十一月十九日召集季園社區第四次委員會議，決議於被上訴人改善缺失後進行複驗，而此初驗之時間確於十一月中旬，與前開管委會會議記錄決議移交時期相符，得以相互佐證；初驗一星期後，於八十八年十一月二十三日進行複驗，確認初驗時之缺失，均已改善，經管委會主任委員劉俊賢代表季園管委會於移交清冊上簽名點交，被上訴人於複驗點交完成後數日，亦致函與季園社區之住戶，表示該社區之公共機電設備及消防設備，已於八十八年十一月二十三日經管理公司機電組檢測正常，已移交管理委員會管理，足證確已完成點交，且證人劉俊賢亦證稱：「當時我雖簽十一月十六日之移交清冊，…之後跟他們協議事項。跟他們說還有這些沒有做，這協議書還有二、三還有爭議，一、四、五、六、七點建商都有做」等語，就該會議記錄即證人劉俊賢所稱之協議書觀之，其中第二、三點與公共設施是否完成點交根本無涉，縱使被上訴人與管理委員會間就第二、三點在認知上有所差距，亦無礙於公共設施已完成點交之事實；由上觀之，本件被上訴人既已全數完成點交，上訴人實無理由拒絕給付系爭票款，是被上訴人已履行其公共設施點交之義務，且無上訴人所指之瑕疵，被上訴人自可將系爭支票提示以取得房屋價款；退萬步言，倘原告所點交之公共設施有瑕疵，此亦屬瑕疵修補之問題，無礙於被上訴人已將公共設施點交與季園管委會之事實，爰依票據法第五條、第八十五條第一項、第一百四十四條及一百三十三條之規定，請求上訴人給付五十萬元及自八十八年十二月十七日起至清償日止按年息百分之六計算之利息，並陳明願擔保請准宣告假執行云云，並於原審提出支票、退票理由單、公寓大廈管理組織報備證明、公共設施初驗結果表、第四次委員會會議記錄、移交清冊、被上訴人致季園社區住戶函各乙件、大樓中庭花台照片、大樓通道照片、七樓陽台照片、一樓廁所照片、地下室第十九號停車位、排水口照片、屋頂平台照片各二幀等為證。
二、上訴人則以：伊於八十六年六月間向被上訴人購買位於台北縣新莊市二十六之一、二十八號五樓之「季園大廈」之預售屋二戶及地下一樓停車位二位，總價款一千三百三十萬元，自締約後均按時繳款，惟至八十七年七月間，被上訴人宣稱房屋已完工，請求上訴人辦理交屋並交清尾款，詎上訴人至現場發現工地之公共設施尚未完工，且部分與合約、廣告圖不符，而向被上訴人提出異議，被上訴人亦承認公共設施有缺失，故兩造於八十八年七月六日協議保留尾款五十萬元暫不給付，而由上訴人先行簽發面額為五十萬元之系爭支票一紙予上訴人，待修補改善公共設施之瑕疵及缺失，且經住戶管理委員會正式成立後並點交公共設施完成時，方能兌現該票款，上訴人並於系爭支票背面註記系爭支票得於季園土地管理委員會設立後點交公共設施無誤後始得兌現；然上開房屋之部分公共設施迄今仍無法通過季園大廈管理委員會之點交驗收，並有以下之瑕疵：未依售屋時之廣告平面所示，設置圓形花台，而以偽裝花台取代之、大樓中庭上原設為通道，被上訴人竟將該部分劃歸為房屋之陽台；該大廈Ｂ二及Ｂ三棟七樓房屋之陽台部分，本不得加蓋，惟被上訴人於點交前即以鋁窗予以加蓋；依廣告平面圖、竣工圖所示，均無公廁之規劃，詎上訴人卻於一樓電梯前設置廁所；上訴人所購買之十九號停車位之牆壁滲水嚴重，且地下室排水口高於地面，無法順利排出積水；樓頂平台之通風口高度不足，又未設欄杆圍籬，易造成危險，故依上開兩造之約定，被上訴人自不得將系爭支票提示兌現，且按票據法第十三條前段規定之反面解釋，上訴人亦得以其與被上訴人間所存抗辨事由對抗被上訴人，是以兩造係以上開房屋公共設施經季園管委員會點交完成為系爭支票債權之停止條件，則被上訴人在條件成就前，請求給付系爭支票票款及法定遲延利息，並無理由等語，資為抗辯，且於原審提出上開協議書、支票影本、季園大廈管理委員會通知函、季園大廈第一屆第九次委員會議記錄、購屋臨時證明單、支票存款帳戶、大樓一樓竣工圖、建築平面圖、地下道立面圖、住戶意見調查表、委託訴訟書、預定買賣契約書、建物謄本、房屋謄本、花台照片、大樓外觀照片、一樓違反設置之廁所照片、地下室照片、樓頂平台照片各乙件、存證信函、售屋之廣告圖各二件及名片三張等為證。
三、被上訴人 主張伊 持有上訴人簽發之系爭支票，於八十八年十二月十七日為付款之提示，未獲兌現之事實，為上訴人所不爭執，並據被上訴人於原審提出該支票及退票理由單各乙件為證，自堪信為真實。又兩造於八十八年七月六日就上開房屋買賣尾款五十萬元暫不給付達成協議，並由上訴人簽發系爭支票交付被上訴人，上訴人並於系爭支票背面註記系爭支票得於季園土地管理委員會設立後，完成點交公共設施無誤後始得兌現等情，為兩造所不爭執，復有協議書、系爭支票背面影本各一紙附卷可憑。查被上訴人於原審雖主張系爭支票背面註記上開兌現條件，違反票據法第十二條規定，應屬無效云云。第按票據法第十二條固規定票據上記載本法所不規定之事項者，不生票據上之效力，然票據上記載票據法所未規定之事項者，僅不生票據上之效力，而非絕對不生通常法律上之效力，惟所生通常法律效力之關係如何，在審理事實之法院，仍應調查認定，方足資為判斷（最高法院五十年台上字第一三七二號判例意旨足資參照）。顯見系爭支票背面記載之事項僅不生票據上之效力，但仍生其他法律上之效力，而此效力為何種法律效力，應由法院調查認定，不得僅依票據法上開規定，即將該記載事項，置之不理。
又依票據法第十三條規定之反面意義，得知票據直接付受當事人得以原因關係為抗辯，而本件上訴人簽發系爭支票雖為支付其向被上訴人購屋之尾款，但因嗣後雙方同意上訴人暫不給付五十萬元價款，並於系爭支票背面加註上開條款，須待該條款履行後支票始得兌現，則系爭支票之兌現與否顯附有一條件，而依民法第九十九條第一項規定，附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，且票據雖載有票據權利人應為對待給付之條件，其票據並不因而歸於無效，票據權利人於提示付款時，應證明該記載之條件經已履行（成就）付款人始可付款，故票據權利人因行使追索權，請求票據債務人給付票款時，仍應依本票所載為對待給付，所附條件始屬成就（最高法院七十二年度台上字第二○一九號判決意旨參照），可見票據行為亦可適用民法關於附停止條件之規定；再者，本件房屋之買賣價金（含尾款），訂約之初，雖未約定附停止條件，然債之關係並非固定一成不變，被上訴人之尾款價金債權非不能於事後經兩造約定，對其內容加以更改或附加條件。是以，被上訴人主張系爭支票背面註記上開條件，應屬無效云云，洵屬無據。
四、被上訴人復主張：系爭房屋之公共設施，已經季園公寓大廈管理委員會點交完畢且無瑕疵，上訴人應給付系爭支票票款及法定遲延利息之事實，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲本件應審究者，厥為季園公寓大廈管理委員會於被上訴人將系爭支票向付款人提示付款時，是否已成立，及上開房屋之公共設施是否已經該公寓大廈管理委員會點交完畢等系爭支票付款之停止條件是否均已成就。經查：
㈠季園公寓大廈管理委員會於被上訴人將系爭支票為付款提示時業已成立，嗣並
依公寓大廈管理條例施行細則之規定，於八十九年一月二十五日經台北縣新莊市公所同意報備等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人於原審提出之公寓大廈管理組織報備證明一紙附卷可稽。故季園公寓大廈管理委員會於系爭支票提示時已成立，並由劉俊賢擔任該委員會第一屆主任委員等節，應甚為明確。至上開房屋之公共設施在上揭時點，是否業經該公寓大廈管理委員會點交完畢一節，查被上訴人主張伊於八十八年十一月十六日會同季園管理委員會委員進行公共設施初驗，該管委會就社區消防、機電缺失要求被上訴人改善，且於同年月十九日召集季園社區第四次之委員會議決議就被上訴人改善之缺失進行複驗，再於同年月二十三日進行複驗，並經該管理委員會當時之主任委員劉俊賢代表季園管委會於移交清冊上簽名，且被上訴人於複驗點交完成後，亦致函季園社區住戶，表示該社區之公共機電設備及消防設備，已於八十八年十一月二十三日經管理公司機電組檢測正常並移交管理委員會管理等情，已據上訴人於原審否認在案，並於原審抗辯：移交日期是八十九年一月十九日，但是被上訴人所提的支票日期是八十八年十二月十六日，被上訴人不應在移交之前提示該支票，所以可見其所提之證據不實在，但到目前被上訴人都未完成其公共設施，有管委會申請書可證等語（詳原審卷①第一百二十四頁，原審誤認上訴人對該部分不爭執）。復查被上訴人雖提出公共設施初驗結果表、第四次委員會會議記錄、決議書、移交清冊、被上訴人致季園社區住戶函等件為證（即原證三至原證六，詳原審卷①第五十頁至五十五頁），惟季園社區第四次委員會議記錄於八十八年十一月十九日所作成之決議為：「已於（八十八年）十一月十六日上午九時初驗，俟建商改善缺失後，進行複驗。」顯見於八十八年十一月十九日時季園社區管理委員會認為被上訴人仍有多項缺失尚未改善，又新莊季園移交清冊首頁固記載「日期八十八年十一月十六日」，與「十一月十六日早上驗收，如有缺失一週內改善」等語，但是未經季園社區管理委員會代表簽名，季園社區管理委員會代表劉俊賢、黃振祥兩人係於前開移交清冊末頁簽名，並載明簽名日期為八十九年一月十九日，就前開移交清冊之記載而觀，被上訴人顯係於八十九年一月十九日始將公共設施移交予季園社區管理委員會，至於被上訴人所提出致季園社區住戶函件，上訴人否認曾經收受，被上訴人復未能提出曾將前開函件寄送給上訴人之證明文件，自難認上訴人已收受前開函件，且依移交清冊之記載，季園社區管理委員會代表係於八十九年一月十九日簽名，衡情公共設施斷無於八十九年一月十九日前已移交予季園社區管理委員會之理，惟前開函件上卻記載「於八十八年十一月二十三日會同委員及管理公司組進行覆驗，經管理公司機電組檢測正常無誤，移交管委會管理」，顯見前開致季園社區住戶函件所載內容與事實有所出入，核被上訴人主張：公共設施已於八十八年十一月二十三日移交予季園社區管理委員會云云，顯非實在，不足採信。
㈡季園社區如移交清冊（詳原審①卷第五十三頁）所示之設備係於八十九年一月
十九日移交之事實，固詳述如前，惟季園社區管理委員於移交前之八十九年一月十三日曾與被上訴人共同決議：「一、被上訴人應提供非海砂屋及幅射鋼筋證明，二、地下室車道與建築圖不符之處，被上訴人提供變更圖說，三、查明頂樓露台部分是否屬公設，四、管委會報備費用建商支付三萬元，五、停車場反射鏡建商同意處理，六、管理室清理及加一窗戶，七、加民視天線，八、雙方同意不再追加。」（詳原審卷①五十二頁）則前開共同決議事項顯為季園社區管理委員會與被上訴人驗收公共設施時所應檢視之項目，而季園社區住戶代表於八十九年一月十九日所簽署之移交清冊上並未就前開共同決議事項驗收，僅係記載有二十三項之設備移交予季園社區管理委員會，另徵諸證人劉俊賢於原審八十九年十一月十六日審理時所證稱：「當時我們雖然簽十一月十六日之移交清冊，但是建商並沒有全部改善完畢，還有部分沒有改善，之後跟他們簽協議事項是跟他們說還有這些沒有做，這協議書有二、三項還有爭議，一、四、五、六、七項建商有做」等語（詳原審卷①第一百六十四頁），是僅憑季園社區代表劉俊賢、黃振祥於八十九年一月十九日在移交清冊上簽名，尚難認被上訴人已將公共設施點交完畢。
㈢按依現行公寓大廈管理條例規定，管理委員會雖具有訴訟當事人之能力（訴訟
法上），但因管理委員會僅為公寓或大廈區分所有權人團體之代表機關，且所得行使之職務依公寓大廈管理條例第三十四條規定僅有下列十一項：一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。二住戶違反第六條第一項規定之協調。三、住戶共同事務應興革事項之建議。四、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。七、區分所有權人會議決議事項之執行。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。一○、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。一一、其他規約所定事項。故逾前開法定職務範圍，管理委員會並無權處分個別住戶依買賣契約或所有權之法律關係所享有之權利與義務，苟住戶與建商約定以點交公共設備為付款之條件，而建商確未將公共設施點交完畢，縱管理委員會與建商達成協議認公共設施已點交完畢，住戶自不受該協議之拘束，法理至明。查季園社區管理委員會於移交前之八十九年一月十三日固曾與被上訴人共同決議：「二、地下室車道與建築圖不符之處，被上訴人提供變更圖說，」惟非屬公寓大廈管理條例第三十四條所規定之法定職務，復未能證明已得上訴人之授權，惟揆諸前揭說明，並無拘束上訴人之效力，是本件尚應進一步審究者厥為兩造就花台設計約定之內容為何，及被上訴人是否已將二樓中庭之通道點交完畢。
㈣被上訴人雖主張：本件花台下方之車道入口依原設計圖並無挑高設計，被上訴
人已於八十六年三月二十一日向台北縣工務局為變更之設計，經台北縣工務局於八十六年四月十六日准核在案云云，並提出台北縣工務局八十六年五月五日北工建字第Ａ一一九八號建造執照設計變更通知書一紙附於原審卷足憑（詳原審卷②第一百十一頁）。惟查前開變更通知書所附之汽車坡道剖面詳圖，除未標明花台挑高之高度外，花台之設計究變更為何種形狀，亦無法從該剖面詳圖得知，該剖面圖就花台形狀及高度之設計既未有明確標示，則被上訴人所交付之花台是否符合買賣契約之約定，須視兩造就花台所為之約定而定，不得僅憑施工符合變更建築圖說遽認符合兩造買賣契約之約定。再查兩造於八十六年六月二十日簽訂系爭買賣契約，雖在被上訴人向台北縣政府工務局為變更設計聲請之後，惟被上訴人所繪製之一樓平面圖花台仍為圓型，苟被上訴人出售之房屋花台已變更為方型，則應明確告知消費者變更後之花台設計，否則，仍應以被上訴人所繪製一樓平面圖之圓型花台為準，是被上訴人交付方型花台難認符合公共設施之驗收標準。
㈤上訴人抗辯：季園社區大樓一樓電梯間通道之公共設施，有六．九二平方公尺
登記為私人所有（即門牌號碼新莊市○○路一四五之一九號）陽台之事實，核與台北縣新莊地政事務所九十一年五月八日北縣莊地測字第０九一０００六八八０號函復：「有關一四五之一九號中庭通道之陽台部分，係依原申請人於使用執照竣工平面圖上以紅線標示並切結併入公共設施之權利範圍轉繪計算，惟經查建號二０四九號建物測量果圖上第一層樓梯間作為共同使用部分因調製成果圖時漏載陽台部分，係作業疏失所致，業依地籍測量實施規則第二百七十八條第二項規定辦理更正完竣（更正前：電樓梯間面積為九０．０七平方公尺，更正後：電樓梯間面積為八三．一六平方公尺、陽台面積為六．九二平方公尺）」等語相符，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。復查前開登記為一四五之一九號房屋之陽台，依被上訴人售屋時之一樓平面圖所載係屬通道，應屬公共設備。另徵諸被上訴人於八十九年十月十八日向原審所提出之準備㈡狀所陳述：「被上訴人為避免天雨將系爭通道濺濕，造成通行之危險及不便，是以，乃耗費更多之工時及成本於通道外側加裝落地窗以利通行，住戶可由通道尾端自由出入，上訴人指摘被上訴人將系爭通道劃歸為中正路一四五之十九號房屋之陽台，顯非事實」等語，堪信兩造於訂立買賣契約時就前開登記為一四五之十九號房屋之陽台有約定係公共設備之意思表示合致。被上訴人依據買賣契約自應將前開登記為一四五之十九號陽台部分登記為全體住戶共有之通道，並點交予全體住戶使用，始得謂已將該通道部分之公共設備點交完畢。至於被上訴人雖主張：中正路一四五之十九號之往戶無償提供其所有之陽台供該社區住戶通行便利之用云云，惟縱令中正路一四五之十九號住戶確無償提供其所有之陽台供該社區住戶通行便利之用，依法僅生債權之效力，經濟上與移轉所有權登記並交予住戶通行使用之點交行為顯不相當。是本件於被上訴人將前開登記為一四五之十九號陽台部分登記為全體住戶共有之通道，並交付予全體住戶通行使用前，堪信公共施設尚未點交完畢。
㈤綜上所述，被上訴人本應交付圓型之花台，並將目前登記為一四五之十九號陽
台登記為全體住戶共有，並交付予全體住戶通行使用前，無從認定公共設施已點交完畢，則系爭支票之付款條件顯未成就，被上訴人依據票據之法律關係請求上訴人給付五十萬元及自付款提示日即八十八年十二月十七日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依據票據之法律關係，請求上訴人給付五十萬元及自付款提示日即八十八年十二月十七日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命被上訴人給付並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、上訴人提起預備反訴，係以被上訴人之本訴有理由為裁判之停止條件，茲因本院認為被上訴人之本訴為無理由，上開停止條件不成就，本院自無庸審理、裁判上訴人之預備反訴。又本判決之基礎已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及未經援用之證據，均與本件判決所為前開判斷，不生影響，無庸逐一酌審，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條判決如主文。
中華民國九十二年二月廿七日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官黃麟倫~B法官劉以全~B法官何君豪右正本證明與原本無異本件不得上訴中華民國九十二年二月廿七日~B法院書記官蕭興南